Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 16:13:55

De verhuurder kan de huur ook opzeggen op grond van de opzeggingsgrond dat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder betaamt, indien de huurder niet mee wenst te werken aan een redelijk geacht voorstel. De verhuurder kan er in uitzonderlijke gevallen ook voor kiezen de overeenkomst te ontbinden. Een combinatie van deze acties is ook mogelijk.
De achterliggende gedachte bij opzegging van de huurovereenkomst wegens weigering medewerking te verlenen aan een renovatievoorstel is dat de huurder door aan een redelijk voorstel geen medewerking te verleent te kort schiet aan zijn verplichtingen. Voor woon- en bedrijfsruimte levert dit een aparte grond van opzegging op, namelijk het niet meewerken aan een redelijk voorstel tot het sluiten van een nieuwe overeenkomst. Een afweging van belangen is niet aan de orde: bij deze opzeggingsgrond is de rechter verplicht de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst van de verhuurder toe te wijzen. De rechter heeft zich immers in een eerdere fase moeten buigen over de redelijkheid van het voorstel.

Het hof te Amsterdam bekrachtigde in haar arrest van 8 maart 2011 LJN: BR6446, gerechtshof Amsterdam, 200.051.868/01 een vonnis van de rechtbank, sector kanton, waarin een huurovereenkomst werd ontbonden vanwege het feit dat de huurder niet meewerkte aan een redelijk renovatievoorstel. Dat een renovatie uitgevoerd moest worden stond tussen partijen vast. De huurder meende na renovatie geen genoegen met een op de eerste verdieping gelegen woning te hoeven nemen die de verhuurder haar had aangeboden. De verhuurder stelde aan de huurder bij terugkeer na renovatie een even grote woning, gelegen op de eerste etage van hetzelfde perceel, tegen een redelijke huur ter beschikking. Huurder werd daarbij € 20.000,– wegens verhuisvergoeding aangeboden. Bij definitief vertrek uit het gehuurde was een verhuisvergoeding van € 50.000,– aangeboden. Naar de mening van verhuurder had de huurder dit voorstel zonder redelijke grond afgewezen.

Het hof was van mening dat de huurder zich niet als een goed huurder had gedragen. Het gewicht van deze tekortkoming rechtvaardigde naar de mening van het hof ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Gegeven de toestand van de woning en de noodzaak van herstel ervan, had huurder volgens het hof aan verhuurder de gelegenheid moeten geven om de noodzakelijke werkzaamheden uit te voeren door de woning (al dan niet tijdelijk) te verlaten.
Ik acht deze gang van zaken toch enigszins merkwaardig. De huurder had een bepaald voorstel niet geaccepteerd dat zou leiden tot beëindiging van haar huurovereenkomst. Het lijkt mij dat de verhuurder dan een mogelijkheid zou hebben de huurovereenkomst te beëindigen in het kader van dringend eigen gebruik. De rechter zou in het kader van deze opzeggingsgrond dan moeten bezien of huurbeëindiging aan de orde zou zijn in verband met deze renovatiewerkzaamheden. De vraag of een redelijk voorstel ten onrechte door een huurder niet wordt geaccepteerd, wordt in het kader van een renovatievoorstel met instandhouding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7: 220 BW beoordeeld. Mocht worden beoordeeld dat de huurder ten onrechte dit redelijke voorstel niet heeft geaccepteerd, dan volgt ofwel de mogelijkheid van huurbeëindiging wegens het niet accepteren van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, dan wel huurbeëindiging op grond van een algemene ontbindingsactie.
De verhuurder stelde ook dat er sprake was van een betalingsachterstand en hing daar de ontbindingsactie aan op evenals de ontbinding wegens het niet aanvaarden van een redelijk aanbod. Ik vraag mij af of deze verschillende grondslagen wel zo onder de noemer van ontbinding van de huurovereenkomst gebracht kunnen worden. De verhuurder had immers wegens een renovatievoorstel waarbij de huurovereenkomst niet in stand kon blijven een vordering tot huurbeëindiging wegens dringend eigen gebruik in dienen te stellen (zie artikel 7: 220 lid 4 BW). Een ontbindingsactie wegens een huurachterstand is een zelfstandige ontbindingsgrond.