Laatst bijgewerkt op 2020-01-12 om 13:56:23

In artikel 7:206 BW is bepaald dat de verhuurder gebreken op verlangen van de huurder moet verhelpen. Een informele kennisgeving van het gebrek is voldoende om de verhuurder in verzuim te laten komen. Op deze vordering is de verjaringstermijn van artikel 3:310 BW van toepassing.
De aansprakelijkheid voor schade als gevolg van het gebrek is dus mogelijk zonder dat er een ingebrekestelling is verstuurd. Het is verstandig om ten behoeve van het veilig stellen van de aansprakelijkheid wél een ingebrekestelling te sturen na ontdekking van de schade. Er is immers geen ingebrekestelling nodig om de verhuurder te houden aan reparatie van het gehuurde, doch voor een claim op grond van aansprakelijkheid voor gevolgschade kan een ingebrekestelling wel noodzakelijk zijn. Een ingebrekestelling kan op grond van artikel 6:81 BW nodig zijn om de aansprakelijkheid voor de gevolgschade vast te stellen. Als de verhuurder door zijn houding duidelijk heeft gemaakt dat hij zijn verplichtingen niet nakomt, dan is een ingebrekestelling in ieder geval niet nodig. Dit laatste kan worden gebaseerd op grond van artikel 6:83 onder c BW. Vaak zal er in het kader van het hier behandelde vraagstuk sprake zijn van een onwillige verhuurder en kan de aansprakelijkheid voor de gevolgschade zonder ingebrekestelling uit laatstgenoemd artikel worden herleid.

Op grond van artikel 7:208 BW kan aansprakelijkheid zonder ingebrekestelling voor gevolgschade aan de zijde van de verhuurder ook aanwezig zijn als de gevallen zich voordoen zoals in dit artikel beschreven. De toelichting op artikel 7:208 BW (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 12 e.v.) vermeldt in welke gevallen aansprakelijkheid voor gevolgschade krachtens de wet voor rekening van de verhuurder komt. Hieronder valt onder meer het geval dat de verhuurder door een informele kennisgeving door de huurder van het gebrek op de hoogte is gesteld, waarna de verhuurder heeft nagelaten zijn verplichting tot herstel na te komen. Voor déze gevallen als gepreciseerd in artikel 7:208 BW kan aansprakelijkheid van de verhuurder dus aanwezig zijn zonder voorafgaande ingebrekestelling.

Een ingebrekestelling voor gevolgschade is wel noodzakelijk als aansprakelijkheid op grond van dit artikel ontbreekt en de huurder voor aansprakelijkheid van gevolgschade terugvalt op de algemene regel van artikel 6:74 BW. Het is immers mogelijk dat een gebrek aan het gehuurde zich voordoet, waarvan de gevolgschade niet onder artikel 7:208 BW kan worden gebracht, maar waarvan de schade op grond van verkeersopvattingen of volgens een andere wettelijke regel toch voor rekening van de verhuurder dient te komen. Denk bijvoorbeeld aan de gevolgschade die ontstaat door fouten door hulppersonen die door de verhuurder zijn ingeschakeld in verband met uitvoering van herstelwerkzaamheden. In een dergelijk geval is het wel degelijk noodzakelijk de verhuurder voor de schade in gebreke te stellen, omdat deze gevolgschade niet wordt afgedekt door artikel 7:208 BW. Deze claim dient immers verder beoordeeld te worden op grond van artikel 6:74 BW e.v. Het is dus mogelijk dat de huurder aan de verhuurder een schriftelijk verzoek (dus geen ingebrekestelling ) heeft ingediend van informele strekking (bijvoorbeeld een briefje met de mededeling: “mijn dak lekt. Wilt u zorg dragen voor zo spoedig mogelijk herstel?”). De verhuurder laat de zaak op zijn beloop. Vervolgens komt er een stevige regenbui, waardoor de inboedel van de huurder door lekkage wordt beschadigd. In dit voorbeeld kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor de waterschade. De verhuurder kan aansprakelijkheid voor de gevolgschade van de hand wijzen als deze aantoont dat de schade, los van de niet herstelde gebreken, onder deze omstandigheden ook was ontstaan. Als de verhuurder een goed onderbouwd verweer voert ter afwering van deze aansprakelijk, dan zal de huurder wel feiten aan dienen te dragen die dienen ter onderbouwing van zijn claim.
De huurder moet zich daarom wel realiseren dat een feit dat een gehuurd object onder water komt te staan voor de rechter slechts een aanwijzing kan zijn dat er iets aan de waterdichtheid of de waterafvoer van dat object mankeert; maar de rechter is niet verplicht om aan dit feit deze conclusie te verbinden. “Wanneer er door de verhuurder feiten zijn aangevoerd die een andere plausibele oorzaak (dan gebrekkigheid van het huurobject) voor de wateroverlast kunnen opleveren (zoals: dat er extreme, buiten normale verwachtingen liggende regenval heeft plaatsgehad) kán men de opgetreden wateroverlast beoordelen als een onvoldoende aanwijzing dat er “wel iets aan het gehuurde gemankeerd zal hebben”; en kan men van de partij die schadevergoeding verlangt vergen dat die nader aangeeft waarom toch aannemelijk zou zijn dat de verhuurder in enig opzicht tekort is geschoten”, aldus mr. Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2008 ( LJN: BG3827, Hoge Raad, C07/169HR ).

De Hoge Raad had deze zaak afgedaan met toepassing van artikel 81 RO nu ook de rechters in eerste aanleg en in hoger beroep al hadden geoordeeld dat de stellingen van de kant van de huurder niet als deugdelijke onderbouwing konden gelden voor de aansprakelijkheid van de verhuurder. Onder deze omstandigheden lag het in uitgesproken mate op de weg van de huurder, om nader aan te geven waarom tekortkomingen aan de kant van de verhuurder tóch aannemelijk waren.