Laatst bijgewerkt op 2020-02-01 om 17:41:20

Voor aansprakelijkheid van gevolgschade wordt wel aangenomen dat een redelijke termijn moet zijn verstreken, waarin de verhuurder zijn herstelverplichting heeft kunnen verrichten. Het feit dat geen ingebrekestelling gestuurd hoeft te worden ontslaat de huurder niet van de verplichting de verhuurder tijdig van de schade op de hoogte te brengen(zie hierbij ook de link met de verplichting van de huurder om het gebrek binnen bekwame tijd te melden in artikel 6:89 BW om aanspraak op schadevergoeding te kunnen houden). Als er schade is ontstaan voordat de verhuurder gelegenheid heeft gehad om het gebrek volgens artikel 7:206 BW te herstellen, is er immers geen grondslag voor toerekenbaarheid (tenzij het gaat om een pand, waarvan het onderhoud is verwaarloosd). De wetgever heeft door deze regel duidelijk afstand genomen van de eerder geldende regel van risicoaansprakelijkheid ten laste van de verhuurder. De wetgever heeft de verhuurder voor zich voordoende toevalligheden niet aansprakelijk willen houden. Dit ligt uiteraard anders voor gebreken die de verhuurder bij het sluiten van de overeenkomst kende, of behoorde te kennen. De verhuurder is dan zonder meer aansprakelijk voor de schade die de huurder heeft geleden.De verhuurder is dus alleen aansprakelijk voor de gevolgschade als gevolg van het gebrek als de zorg ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest. Als de verhuurder niets kan worden aangerekend ten aanzien van de zorg, ook betreffende de door haar ingeschakelde ondergeschikten of hulppersonen, dan is er geen reden voor schadeplichtigheid. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, van 22 maart 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:2184). De rechter merkte in dit vonnis ten overvloede op (de huurder zich niet op artikel 7:208 BW voor schadevergoeding beroepen), overwoog de kantonrechter dat artikel 7:208 BW in deze zaak geen basis kan vormen voor toewijzing van een schadevergoeding. Nu het gaat om een gebrek dat is ontstaan na het aangaan van de huur zou dat gebrek niet aan de verhuurder toegerekend kan worden.
Hoewel de verhuurder niets valt te verwijten als het zoeken naar een oplossing geruime tijd duurt, vond de kantonrechter te Meppel in haar vonnis van 11 oktober 1990 (Prg. 1991/3531) een herstelperiode van 10 jaar teneinde een probleem (vocht door ondoordringbare leemlaag) op te lossen toch wel erg lang duren. De kantonrechter was het volgende van mening: “hoewel het begrijpelijk is dat de Bouwvereniging eerst heeft geprobeerd om minder vergaande, dus minder dure oplossingen te kiezen, (aan degene die voor de kosten opdraait moet wat dat aangaat een zekere keuzevrijheid in de belangenafweging worden gelaten), had naar mijn mening van de Bouwvereniging in dit opzicht dus meer mogen worden verwacht”.
Als een huurder van mening is dat herstel wat lang duurt waardoor de huurder meer tijd dan gewenst thuis heeft moeten zitten, dan zal het allereerst toch duidelijk dienen te zijn dat herstel eerder plaats had kunnen vinden en de verhuurder, danwel haar hulppersonen, een verkeerde oplossing hebben gekozen. Voorts zal de huurder altijd duidelijk dienen te maken welke schade door welke oorzaak hij heeft geleden (Rechtbank Amsterdam, kantonzaken, locatie Amsterdam 23 november 2004, WR 2005/56).Partijen zijn ook verplicht om schade zo veel mogelijk te beperken. De schadebeperkingsplicht is vervat in artikel 6:101 BW. Dit betekent dat een partij verplicht is voorzorgsmaatregelen te nemen om schade te voorkomen als dit nog mogelijk is. Laat men desondanks het nemen van deze maatregelen achterwege, dan is het mogelijk dat de schade voor rekening van de gelaedeerde blijft. Dit blijkt uit het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht van 25 maart 2014 (Noot 17aa ).
Bij aanvang van de huurovereenkomst geeft de verhuurder opdracht tot reparatie van een vloer. Deze reparatie was noodzakelijk, omdat de vloer ongelijk was. De huurder wenste een laminaatvloer te leggen en daarvoor was een gelijke vloer noodzakelijk. In aanwezigheid van de opzichter werd een afspraak met de huurder gemaakt. De reparateur kwam echter tweemaal binnen het overeengekomen tijdstip bij de huurder langs, doch de huurder was niet thuis. Verder had de reparateur een voicemail achtergelaten, doch de huurder had hier ook niet op gereageerd.
De huurder heeft uiteindelijk besloten de laminaatvloer gewoon te leggen, zonder dat de ondergrond was hersteld. De laminaatvloer bleek uiteindelijk bol te liggen. De laminaatvloer moest dus worden verwijderd en de ondervloer moest alsnog worden hersteld. Verder was de huurder van mening dat de voorbereidende werkzaamheden ook voor rekening van de verhuurder diende te komen. Verder vond de huurder dat kosten van het verblijf elders gedurende de werkzaamheden ook voor rekening van de verhuurder dienden te komen.
De rechter was een andere mening dan de huurder toegedaan.
De vloer diende voor rekening van de verhuurder gerepareerd te worden. Dit was duidelijk een gebrek ex artikel 7:204 BW.
Ten aanzien van de gevolgschade merkt de rechter het volgende op.
Er was met de huurder een afspraak gemaakt voor reparatie van de ondervloer. De huurder was ondanks de gemaakte afspraken niet aanwezig. Verder heeft de huurder niet betwist dat er een mededeling door de reparateur op de voicemail was ingesproken.
De huurder gaf verder gedurende de procedure aan dat hij ervoor heeft gekozen de vloer te leggen, omdat hij geen vertrouwen had in de herstelwerkzaamheden van de reparateur. Hij wilde de vloer snel leggen wegens zijn gezondheidstoestand. Hij heeft astma en wilde de woning snel stofvrij hebben. Gezien de omstandigheden komt het leggen van de laminaatvloer voor rekening en risico van de huurder. Hij had voor het leggen van de vloer volgens de rechter ten minste de verhuurder moeten rappelleren alvorens de vloer te leggen. Ik ga ervan uit dat de huurder geen aanspraak kon maken op het gestelde in artikel 7:209 BW. Het gebrek was immers bekend, doch de huurder had zich bewust in de positie gemanoeuvreerd dat er extra kosten gemaakt moesten worden wegens verwijdering van de vloer. Deze kosten had hij kunnen vermijden door de verhuurder alsnog gelegenheid tot herstel te geven, dan wel van zijn rechten ex artikel 7:206 lid 3 BW gebruik te maken.

De huurder die goederen neerzet op een plek waar lekkage kon worden verwacht, kan daarom niet schade bij de verhuurder verhalen als deze waterschade zich daadwerkelijk voordoet. De verhuurder kan wel gehouden zijn om het gebrek te herstellen, doch de toerekenbaarheid voor de gevolgschade wordt dan niet aanwezig geacht Noot 17a .
In de memorie van antwoord bij de opzet van de artikel 7:204-208 BW (MvA Kamerstukken I 2001/02, 26089, nr. 162 p 8 e.v. onder 16) wordt bevestigd dat het de bedoeling is geweest om plotseling opkomende schade aan het gehuurde te herstellen, maar dat het geen verplichting is om gevolgschade (van bijvoorbeeld een lek in het dak) in de vorm van schade aan bezittingen van de huurder te vergoeden. Er zijn bijkomende omstandigheden nodig om de verhuurder toch aansprakelijk te houden (bijvoorbeeld aantoonbaar gebrekkig onderhoud). Tevens valt een verhuurder die met het verhelpen van de lekkage treuzelt wel aansprakelijk kunnen zijn voor de verdere waterschade die voor de huurder ontstaat. Het voortduren van de lekkage is de verhuurder dan wél toe te rekenen.

Het is voor de huurder daarom altijd verstandig om een inboedelverzekering te sluiten. De meeste verzekeringen bieden dekking als er sprake is van instromend water. Ook als de verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgschade heeft het vaak de voorkeur de schade door de verzekering af te laten wikkelen. De verzekerde zal immers snel schadeloos gesteld kunnen worden als de schade onder dekking van de verzekering valt. Een aansprakelijkstelling van de verhuurder leidt vaak tot discussies die maanden kunnen duren. Daarnaast kan de uitkering door de verzekeraar gunstiger zijn dan de schadeloosstelling door de verhuurder. De verzekering kan een andere vergoedingsmaatstaf hanteren, dan een vergoeding op grond van een concrete schadeberekening.

De huurder kan bij een geschil over gevolgschade met een toegelaten instelling ook een klachtenprocedure volgen bij de geschillencommissie van een woningcorporatie. Volgens artikel 18a van de Woningwet dient een woningcorporatie een regeling voor de behandeling van klachten in te stellen. Het is mogelijk dat de klachtencommissie een coulance uitkering ten behoeve van de huurder adviseert aan de woningcorporatie. Dit is mogelijk als een bepaalde schade wel erg sneu voor de huurder is en de klachtencommissie het niet zonder meer opportuun acht zich voor deze specifieke situatie te verschuilen achter de regeling van artikel 7:208 BW. Op de site van de desbetreffende woningcorporatie hoort een verwijzing naar deze klachtenregeling te staan. Als de klacht wordt afgewezen, dan bestaat de mogelijkheid de zaak alsnog aan de rechter ter beoordeling voor te leggen. Dat heeft echter geen zin als de verhuurder voor wat betreft de gevolgschade een terechte afwijzing maakt op basis van artikel 7:208 BW.