Omstandigheden waardoor de verhuurder schadeplichtig wordt

Laatst bijgewerkt op 2018-06-22 om 19:51:17

De verhuurder kan voor de gevolgschade aansprakelijk zijn als de verhuurder voor het gebrek een verwijt kan worden gemaakt. Dit kan aan de orde komen als de verhuurder gebrekkig onderhoud heeft gepleegd, of het onderhoud niet correct uit heeft laten voeren en/of als de controle, zorg, etc. ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest.Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch stelde in haar arrest van 15 september 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:3587 ) vast dat de verhuurder aansprakelijk was voor schade die door de huurder werd geleden wegens de woning die ter beschikking was gesteld met asbesthoudende lijmresten van de vloerbedekking die door de vorige huurder in het gehuurde was aangebracht. De vorige huurder had de vloerbedekking weliswaar verwijderd, maar in de foamresten waren asbesthoudende delen blijven zitten. De huurders hadden inmiddels twee weken gebruik van de woning gemaakt voor kluswerkzaamheden, toen de asbesthoudende bestanddelen werden opgemerkt. De woning werd na ontdekking van de asbesthoudende delen gesaneerd.

De kantonrechter oordeelde dat de bij aanvang van de huur aanwezige asbesthoudende lijm- en foamresten als een gebrek waren te kwalificeren. Dit standpunt is te verklaren wegens het feit dat een dergelijke situatie van oplevering niet als objectief goed onderhouden zaak is aan te merken. Het hof was van mening dat dit gebrek de verhuurder was toe te rekenen. Het zeil was immers juist op verzoek van de verhuurder verwijderd en de verhuurder was ook bekend met de uiterlijk waarneembare toestand van de vloer na de verwijdering van het zeil. Ook wist zij dat de vorige huurster het gehuurde al vanaf 1971 bewoonde. Zij kon dus weten, althans vermoeden, dat sprake was van zeil dat lang geleden was gelegd. En juist vroeger werd nog volop asbest gebruikt. Op het infoblad dat door de verhuurder in april 2010 was gehanteerd stond immers vermeld: “Als een woning vrij komt door een verhuizing kijken wij ook kritisch naar de vloerbedekking. Sommige oude soorten vinylzeil en vinyltegels zijn mogelijk asbesthoudend”. Daarnaast hadden medewerkers van de verhuurder een asbestherkenningscursus met betrekking tot vloerbedekking gevolgd.

Het hof nam het de verhuurder ook kwalijk dat zij als professionele verhuurster die bekend verondersteld mag worden met opleveringen, niet ook voorafgaande aan de oplevering aan de huurder bij wege van een ‘normale’ procedure een monster had kunnen (laten) nemen en doen onderzoeken mede op grond van haar eigen kritische kijk, genoemd in haar infoblad. Het moet de Woningstichting toch bekend zijn dat veel mensen angst koesteren voor (de aanwezigheid van) asbest. Het hof is van oordeel dat de verhuurder ten onrechte af is gegaan op indrukken van haar opzichters.
Het hof achtte in deze situatie dat was voldaan aan de toerekenbaarheid voor de schade als genoemd in artikel 7:208 BW, zodat de verhuurder verplicht is de door het gebrek (de asbestbesmetting in de foam- en lijmresten) veroorzaakte schade aan de huurder te vergoeden. Naar het oordeel van het hof kan artikel 7:208 BW leiden tot toekenning van immateriële schade, zij het binnen de grenzen van artikel 6:106 BW. Naar het oordeel van het hof is het blootstellen van een huurder aan asbest een aantasting van diens persoon. De verhuurder kan deze blootstelling worden toegerekend. De vordering was mitsdien in beginsel toewijsbaar. De vordering was enkel gegrond op de vrees en angst voor die klachten. In de omstandigheid dat een van de huurders longpatiënt was, zag het hof aanleiding om deze schade ex aequo et bono te begroten op € 1.000 voor deze huurder en op € 500 voor de andere huurder.