Semi-dwingend recht voor woonruimte, regelend recht voor bedrijfsruimte

Ingevolge artikel 7:242 BW kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder van artikel 7:208 BW worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte is deze bepaling regelend recht voor zover deze gebreken tijdens de huurperiode zijn ontstaan en de verhuurder niet tijdig de gebreken heeft hersteld, of heeft kunnen herstellen. De mogelijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade door een gebrek door de verhuurder van bedrijfsruimte lijkt te worden gelegitimeerd vanwege de omstandigheid dat de huurder zich tegen deze schade kan verzekeren, terwijl dit voor de verhuurder doorgaans niet mogelijk is. Het is daarom verstandig dat de huurder zich laat informeren of een dergelijke verzekering interessant voor hem is.
De verhuurder blijft ook bij bedrijfsruimte op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk voor schade, die door de huurder is geleden als gevolg van gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst bestonden en die de verhuurder kende of had behoren te kennen. Dit wordt bevestigd in een arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) in rechtsoverweging 4.2. van dit arrest. In dit arrest is beslist dat áls er sprake is van een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waar de huurder geen rekening had hoeven te houden, en dit gebrek bij de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst bekend was of bij de verhuurder bekend had horen te zijn, de verhuurder aansprakelijkheid voor gevolgschade van de huurder op grond van artikel 7:209 BW uit kan sluiten. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid moest dit nog worden uitgezocht. De zaak is daarom verwezen naar het gerechtshof te ‘s-Gravenhage om met inachtneming van het gestelde in dit arrest opnieuw een beslissing te nemen.Voor aansprakelijkheid voor gevolgschade is immers van belang dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat de verhuurder, als deze in de algemene voorwaarden artikel 7:208 BW buiten werking heeft gesteld, met het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was, of het gebrek hoorde te kennen. Mocht laatstgenoemde bepaling niet buiten werking zijn gesteld, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade als het gebrek hem kan worden toegerekend.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat voor de kwalificatie “gebrek” (aan het gehuurde)deze wetenschap niet van belang is. Voor de kwalificatie gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW is van belang wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het verstrekte huurgenot zijn overeengekomen. Doet een gebrek zich voor, dan dient het gebrek door de verhuurder te worden hersteld. Voor de schade als gevolg van dit gebrek gelden de overwegingen als in dit hoofdstuk behandeld.

Kwade trouw
Huydecoper verdedigt in zijn conclusie bij laatstgenoemd arrest van 3 september 2010 dat de mededeling van de verhuurder dat zij niet wist of het pand asbestvrij was onvoldoende is om de huurder gerechtvaardigd te laten twijfelen dat er geen deugdelijke prestatie mocht worden verwacht. En als de huurder door uitlatingen van de verhuurder wel asbest mocht verwachten, dan nog zou de huurder geen genotstoornis in de vorm van vrijgekomen asbestdeeltjes hoeven te verwachten. Dit ligt anders als de verhuurder uitdrukkelijk een onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest naar de huurder zou hebben verlegd. Het is dan mogelijk dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW de verhuurder een verplichting tot herstel heeft. Bij uitsluiting van artikel 7:208 BW kan de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gevolgschade blokkeren als er geen kwade trouw in het spel is.
Artikel 7:209 BW heeft als uitgangspunt dat aansprakelijkheid voor gevolgschade mag worden uitgesloten, tenzij er sprake is van “kwade trouw” aan de kant van de verhuurder. Dit is op zich zelf geen vreemde regeling. Partijen kunnen immers bij bedrijfsruimte ook de reikwijdte van het begrip “gebrek” inkorten, waardoor er geen sprake is van aansprakelijkheid voor gevolgschade als zich een gecalculeerd gebrek voordoet. Voorts is het bij vrijwel alle benoemde (bijvoorbeeld: arbeidsovereenkomst, huurovereenkomst, consumentenkoop) en onbenoemde contracten (koopovereenkomst) mogelijk aansprakelijkheid voor gevolgschade uit te sluiten.

In het middel wordt geen beroep gedaan op grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder (of anderszins op ernstig aan deze toerekenbare tekortkomingen) – ook niet in die zin dat de verhuurder ernstig zou mogen worden verweten dat die, hoewel zij door de leveringsakte op de aanwezigheid van asbest was geattendeerd, daar vervolgens niet naar heeft gehandeld -, zodat de verhuurder een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade kan doen.

In het huurcontract was onder daarbij behorende algemene voorwaarden de volgende bepaling opgenomen:
(art. 10 AB) Indien verhuurder het nodig oordeelt in, op of aan het gehuurde (…) onderhoud, herstel, vernieuwing (…) renovatie- of andere werkzaamheden te (doen) verrichten (…) zal huurder die werkzaamheden en maatregelen en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen, tenzij (art. 11.8 overeenkomst) e.e.a. langer duurt dan 40 dagen, op welk moment huurder recht heeft op een compensatie van de huurprijs. (…)

Huydecoper brengt naar voren dat ten aanzien van de gevorderde verminderde huurprijs het volgende van toepassing kan zijn: het is mogelijk dat deze contractuele bepaling alleen aansprakelijkheid voor minder ernstige tekortkomingen uitsluit. Als met deze regeling wel is bedoeld om de verhuurder te ontheffen van aansprakelijkheid voor ernstige vormen van tekortschieten, dan zou deze regel in strijd kunnen komen met de regeling van artikel 7:209 BW In deze zaak is echter geen grove schuld of ernstige nalatigheid gesteld door de huurder, zodat de contractuele regel onverkort toegepast lijkt te kunnen worden.

Algemene voorwaarden
In veel algemene voorwaarden wordt aansprakelijkheid voor schade op grond van omzetderving, vervanging inventaris, etc. uitgesloten. Als een verhuurder met een beroep op de algemene voorwaarden aansprakelijkheid voor schade tracht te ontlopen, zonder gebreken in het gehuurde te hebben hersteld, ook na uitdrukkelijke verzoeken van de huurder om deze gebreken te herstellen, dan kan de huurder op grond van een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) deze voorwaarden trachten te neutraliseren. De bedrijfsmatige huurder komt eigenlijk (behoudens artikel 6:248 BW) geen beroep toe om onredelijke bedingen in de algemene voorwaarden buiten spel te laten zetten. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers in beginsel slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. De rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, oordeelde evenwel in haar vonnis van 19 januari 2011 ( LJN: BP2595,Sector kanton Rechtbank Utrecht, 597767 UC EXPL 08-14989 AW/321 ) dat de kleine ondernemer, die materieel niet of nauwelijks van een consument is te onderscheiden, toch beroep kan doen op de onredelijkheid van een bepaling in de algemene voorwaarden via de open norm van artikel 6:233 sub a BW. Daarnaast kan de contractspartij als omschreven in artikel 6:235 BW (vernietiging algemene voorwaarden) toch ook een beroep doen op het vernietigen van algemene voorwaarden, die als bijlage bij een huurovereenkomst zijn gevoegd. (Zie artikel 6:236 BW en artikel 6:237 BW. Artikel 6:237 sub f BW lijkt (enigszins gekunsteld) een beroep op vernietiging in omschreven geval mogelijk te maken.

Een beroep op vernietiging moet de huurder uitdrukkelijk schriftelijk doen met bijvoorbeeld de zin:”ik vernietig de bepaling in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, omdat deze onredelijke bezwarend is volgens artikelen”. Als de huurder de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen, dan kan hij in ieder geval op grond van artikel artikel 6:234 BW een beroep op vernietiging van deze voorwaarden doen. Door een succesvol beroep op vernietiging van de voorwaarden, worden deze voorwaarden geacht met terugwerkende kracht nooit tussen partijen te hebben bestaan. Tot het moment van vernietiging maken deze voorwaarden gewoon deel uit van de overeenkomst en binden deze voorwaarden partijen onderling.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 2012 ( LJN: BX8442, Hoge Raad, 11/04183 ) beslist dat het door de verhuurder ingestelde beroep in cassatie tegen het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 mei 2011 niet tot cassatie kon leiden. Dit behoefde, gezien art. 81 lid 1 RO, volgens de Hoge Raad geen nadere motivering nu de klachten niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het hof had een beslissing moeten nemen over de vraag of de verhuurder toerekenbaar tekort was geschoten wegens gebreken aan het gehuurde en de verhuurder tevens aansprakelijk was voor de gevolgschade als gevolg van dit gebrek, ondanks de in de overeenkomst aanwezige exoneratie. Het hof was van oordeel dat de verhuurder tekort was geschoten aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vanuit deze benadering was het niet nodig om het exoneratiebeding via artikel 6:248 BW buiten spel te zetten.In het huurcontract was de volgende bepaling opgenomen:
11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
De artikelen 11.6 en 11.8 in het huurcontract beschreven uitsluiting van aansprakelijkheid.

Het gebrek bestond uit een te hoge luchtvochtigheid in het gehuurde, waardoor de huurder de voorgenomen fabricage van de in het gehuurde geplaatste machines niet zoals bedoeld kon uitvoeren. De machines van de huurder raakten door het vocht ook beschadigd. Mr. F.F. Langemeijer geeft vanaf alinea 1.7 van zijn conclusie bij dit arrest de overwegingen van het hof weer. Het hof ging ervan uit dat de vochtige conditie in het gehuurde als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW aangemerkt kon worden. De relatieve luchtvochtigheid bleef na herstelwerkzaamheden door de verhuurder onveranderd hoog. Na opmerkingen door de huurder over de onverminderde te hoge relatieve luchtvochtigheid ondernam de verhuurder verder geen actie en haalde bovendien de eerder geplaatste bouwdrogers weg. De verhuurder was naar de mening van het hof wegens deze handelwijze ernstig tekort geschoten in zijn verplichting als verhuurder om het gebrek te verhelpen. In afwachting van verder onderzoek naar de oorzaak van het gebrek had het de verhuurder duidelijk moeten zijn dat het gebrek met relatief eenvoudige middelen (tijdelijk) door de plaatsing van bouwdrogers, tot een aanvaardbaar niveau kon worden teruggebracht. Desondanks had de verhuurder de bouwdrogers weggehaald en niet meer teruggeplaatst. Ook niet nadat de huurder de verhuurder herhaaldelijk van de schadelijke gevolgen van het gebrek op de hoogte had gebracht. Daarmee was naar het oordeel van het hof gebleken van ernstige nalatigheid aan de kant van de verhuurder, zodat de verhuurder geen beroep toekwam op de door hem ingeroepen exoneratiebepalingen.

Mr. Langemeijer merkt op dat het hof de exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaart op grond van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van art. 11.9 van de algemene voorwaarden. Het hof vond om deze reden het exoneratiebeding hier niet van toepassing. Daarmee heeft het hof volgens Langemeijer een uitleg gegeven aan het begrip ‘ernstige nalatigheid’. Door deze uitleg van artikel 11.9 van de algemene voorwaarden werden exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaard.

In de onderhavige zaak is het hof niet toegekomen aan een rechtstreekse toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. Volgens de redelijkheid en billijkheid kunnen voorwaarden die aansprakelijkheid uitsluiten ook buiten toepassing worden verklaard. Volgens Langemeijer heeft het hof, bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van artikel 11.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden, een maatstaf aangelegd die gelijk is aan de maatstaf, welke geldt voor de beoordeling van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid wegens ‘bewuste roekeloosheid’, waardoor een succesvol beroep op het exoneratiebeding door de verhuurder niet mogelijk is.

In de conclusie van Langemeijer is aangevoerd dat met betrekkelijk eenvoudige middelen de schade voorkomen had kunnen worden. Langemeijer merkt in alinea 2.20 van zijn conclusie hierover op: ook als dat standpunt feitelijk juist is dat de huurder ook bouwdrogers had kunnen regelen, het hof kon oordelen dat in dit geval de verhuurder actie had moeten ondernemen om het gebrek te verhelpen. In het kader van de schadebeperkingsplicht van de huurder zal een tekortschieten in deze verplichting kunnen leiden tot toekenning van een lager schadebedrag. Deze uitkomst maakt deze zaak interessant. Het is voor een huurder goed om te weten dat een beroep op artikel 11.9 van de algemene voorwaarden inhoudelijk een zelfde effect heeft als een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW.