2F. Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst niettemin op deze grond is beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing op grond van het verzoek tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen aan verhuis- en inrichtingskosten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan in zijn verweer een opmerking over deze kosten te maken. Deze kosten moet de huurder in ieder geval maken als hij het gehuurde moet verlaten. Het is beter eigen initiatief hierin te nemen dan hierin een actie van de rechter af te wachten.

De rechter kan verder op grond van artikel 7:299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen in het verweer tegen de vordering de rechter op deze schadeclaim te wijzen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag in deze procedure aan de orde te stellen weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is als hij op onwaarachtige gronden de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Als de wil tot het in gebruik nemen van het gehuurde niet aanwezig is geweest en de rechter een bedrag aan schadevergoeding toe heeft gekend, dan moet er met twee zaken rekening worden gehouden:

  1. De vordering van de huurder of onderhuurder tot schadevergoeding of tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag vervalt op grond van artikel 7:299 lid 4 BW vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst;
  2. Als er een bedrag tot schadevergoeding is vastgesteld in de procedure tot huurbeëindiging, dan heeft de huurder door toekenning van dit bedrag nog geen executoriale titel verkregen.

Het gestelde onder punt 1 spreekt voor zich. Als er binnen een periode van vijf jaar na huurbeëindiging geen procedure tot schadevergoeding is gestart, of geen procedure is gestart tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag, dan vervalt de mogelijkheid tot het afdwingen van schadevergoeding wegens het onterecht beëindigen van de huur op grond van een dringende reden.
Als de rechter in de procedure tot huurbeëindiging een schadebedrag heeft begroot in het kader van een huurbeëindigingsprocedure, dan houdt dit nog geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist. De huurder kan dus niet op basis van het door de rechter begrote bedrag een betaling afdwingen. Dit hadden de verhuurder en de kantonrechter in een andere procedure over het hoofd gezien.

De huurder startte een procedure tot betaling van het door de rechter begrote bedrag binnen vijf jaar na huurbeëindiging. Zowel de verhuurder als de kantonrechter was van mening dat de huurder niet-ontvankelijk verklaard diende te worden wegens het reeds aanwezig zijn van een titel. De verhuurder was bovendien van mening dat de vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de overeenkomst ervoor zorgde dat het gevorderde bedrag niet meer gevorderd kon worden.