Servicekosten en leegstand

Servicekosten en leegstand
In algemene voorwaarden staat vaak het volgende beding opgenomen ten aanzien van de doorberekende servicekosten als er delen van het complex leegstaan, waarin het gehuurde zich bevindt. Een dergelijk beding staat ook opgenomen in artikel 21.3 van de ROZ-voorwaarden, versie 15 augustus 2008.
“(…) Als het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt. Als een of meer gedeelten van het gebouw of complex niet in gebruik zijn, draagt verhuurder er bij de bepaling van huurders aandeel zorg voor, dat dit niet hoger wordt dan wanneer het gebouw of complex volledig in gebruik zou zijn.”

De verhuurder die de huurder bij leegstand een groter aandeel in de servicekosten in rekening bracht dan bij een grotere bezetting van het pand, werd teruggefloten in het arrest van het hof te Amsterdam van 14 december 2010 ( ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0589 ). Het ging hier om kantoorruimte. De regeling van winkelruimte en kantoorruimte kunnen hetzelfde zijn, omdat een wettelijke basis over dit onderwerp over dit onderwerp ontbreekt.

Deze uitspraak ging voor een deel over de door partijen over en weer verschuldigde huur. Hier deed zich een bijzondere constructie voor inhoudende dat de huurder twee verdiepingen huurde, waarbij de verhuurder gelijktijdig één verdieping terug huurde. De verhuurder was op een zeker moment gestopt met het betaling van de huur. De huurder verrekende deze huur met het door haar verschuldigde bedrag. De kantonrechter had beslist dat de huurder erop had mogen vertrouwen dat verrekening over en weer in orde was, omdat het partijen vrijstond ervoor te kiezen elkaar over en weer niet te belasten met praktische en financiële rompslomp en de verhuurder zeer geruime tijd niet heeft geprotesteerd tegen en zelfs heeft meegewerkt aan de feitelijke gang van zaken. Het beroep op het verrekenbeding hield dus geen stand. Deze redenering werd door het hof bekrachtigd.

De verhuurder had betoogd dat de in rekening gebrachte kosten voor gas en netbeheer wel juist zijn omdat deze kosten navenant toenemen naarmate er minder leegstand is. De desbetreffende kosten, die onderdeel uitmaken van haar vordering tot betaling van servicekosten, komen daarom wel voor toewijzing in aanmerking, aldus de verhuurder. Uit een rapport dat door een registeraccountant was opgesteld bleek echter dat de verhuurder niet de regel in acht heeft genomen dat het aandeel van de huurder in de servicekosten niet hoger wordt wanneer het gebouw niet volledig in gebruik is. Verder werd door dit rapport duidelijk gemaakt dat de huurder een aanzienlijk groter aandeel diende te betalen in de jaren 2001/2002 (toen het gebouw nog gedeeltelijk leeg stond) dan in het jaar 2003 (toen het gebouw (vrijwel) geheel verhuurd was) en bovendien dat dat aandeel ertoe leidde dat de huurder in absolute zin in 2001/2002 een aanmerkelijk hoger bedrag aan servicekosten moest betalen dan in 2003. Het hof was van mening dat de verhuurder bij het vaststellen van het aandeel van de huurder enige vrijheid heeft, doch dat zij de hiervoor genoemde regel evident niet heeft toegepast. Het hof wees de klacht daarmee af tegen de uitspraak van de kantonrechter, die van mening was dat de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten niet in rekening gebracht konden worden.

Volgens het hof had de verhuurder echter onvoldoende de stelling van de huurder gemotiveerd weersproken dat uit de haar in rekening gebrachte bedragen bleek dat de totale kosten voor het gehele gebouw niet zijn gestegen met de toename van het aantal huurders. In het bijzonder had de verhuurder geen bewijsstukken in het geding gebracht waaruit de onjuist van die stelling bleek, hetgeen in deze stand van het geding wel van haar had mogen worden verwacht. De verhuurder had dus, als de stellingen van de huurder correct waren, verhoudingsgewijs bij leegstand meer kosten in rekening gebracht dan bij volledige bezetting wat dus niet juist was.

De situatie kan anders liggen als contractueel wordt vastgelegd dat de huurder bij leegstand een groter aandeel voldoet.