Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2021-08-08 om 11:07:51

Voor beantwoording van de vraag of een huurder de Huurcommissie in kan schakelen, dient allereerst te worden gekeken of het gehuurde valt onder de categorie van niet-geliberaliseerde woningen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte. Voor een uitleg van het verschil tussen geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte verwijs ik naar de begrippenlijst.

Niet-geliberaliseerde woonruimte
Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte is het mogelijk de Huurcommissie in te schakelen om de door de verhuurder in rekening gebrachte nutsvoorzieningen en servicekosten te laten toetsen.
Op grond van artikel 7:260 lid 1 BW kunnen de huurder en verhuurder de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten.

Op grond van artikel 7:261 lid 3 BW kan de huurder de Huurcommissie verzoeken het verschuldigde voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter te verlagen tot een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot die kosten als het verschuldigde voorschotbedrag aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten. Beide verschillende posities worden in dit hoofdstuk verder uitgewerkt.

Ook hier moet voor wat onder nutsvoorzieningen met een individuele meter verstaan dient te worden,  artikel 7:237 lid 3 BW eerste zin geraadpleegd te worden. Hieronder valt dus: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter. De levering van warmte viel gedurende de periode januari 2014 tot en met juni 2019 niet onder deze beschrijving. Gedurende deze periode viel de levering van warmte ten behoeve van individuele woonruimte onder de Warmtewet. Dit uitgangspunt is vanaf 1 juli 2019 weer verlaten ingevolge artikel 1a Warmtewet.

Er werd gedurende de periode januari 2014 tot en met juni 2019 in de literatuur een discussie gevoerd of de Huurcommissie nog bevoegd was om ten behoeve van huurders een oordeel te geven over de kosten van geleverde warmte. Deze discussie is vanaf 1 juli 2019 beslecht wegens de gewijzigde regeling als vermeld in artikel 1a Warmtewet: de Huurcommissie is in verband met niet-geliberaliseerde woonruimte bevoegd een oordeel te geven over de kosten van de geleverde warmte.

Voor de begripsvorming geef ik in het kort de kern van deze discussie weer. Het was, gezien de begripsomschrijving van nutsvoorzieningen met een individuele meter, de vraag of de Huurcommissie bevoegd is een uitspraak te doen over discussies over geleverde warmte waarop de regels van de Warmtewet van toepassing zijn. In deze begripsomschrijving viel immers niet letterlijk de geleverde warmte ten behoeve van de individuele woonruimte waarop de regels van de Warmtewet van toepassing zijn. Het was duidelijk dat de Huurcommissie zich voor de beoordeling van deze kwestie ook bevoegd verklaarde.

Volgens mr. J. Rube (Mr. J. Rube, artikel Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht, 20 november 2015, website Rube & Wijnveld Advocaten (http://www.rubewijnveld.nl/2015/11/) moest de levering van warmte eveneens worden aangemerkt als levering van servicekosten en/of als geleverde nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dit leek mij uiteindelijk ook de juiste benadering, omdat de wetgever ondanks de verwarrende en onduidelijke begripsomschrijving als genoemd in artikel 7:237 BW niet de bedoeling heeft gehad de beoordeling van de kosten van levering van warmte uit te sluiten en uit het takenpakket van de Huurcommissie te halen. 

Na de inwerkingtreding van de Warmtewet deden zich bezwaren van onder meer de verhuurder en de VvE’s voor. Voor de ze bezwaren verwijs ik naar het hoofdstuk waarin de Warmtewet wordt behandeld. De wetgever had daarom besloten deze regeling aan te passen en verhuurder van blokverwarming en VvE’s grotendeels (afgezien van de artikelen 8 en 8a Warmtewet) van de Warmtewet uit te sluiten (artikel 1a Warmtewet).

De bevoegdheid van de kantonrechter om over geleverde warmte te oordelen is nimmer ter discussie gesteld. De kantonrechter is immers altijd bevoegd om in eerste aanleg een oordeel te geven over conflicten, waarvoor door de wet ook de Huurcommissie of een geschillencommissie te beoordeling van een geschil als bevoegde instantie is aangewezen. In de praktijk komt het niet vaak voor dat een partij de Huurcommissie overslaat als instantie om een geschil te beslechten. Het is met name voor de huurder een relatief betaalbare manier om een oordeel over een ingewikkelde kwestie te vragen.

De kantonrechter is ook altijd bevoegd geweest om in eerste aanleg een oordeel te geven over conflicten, waarvoor door de wet ook de Huurcommissie als bevoegde instantie is aangewezen. In de praktijk komt het niet vaak voor dat een partij de Huurcommissie overslaat als instantie om een geschil te beslechten. Het is met name voor de huurder een relatief betaalbare manier om een oordeel over een ingewikkelde kwestie te vragen.

Geliberaliseerde woonruimte
Voor deze huurovereenkomsten geldt geen uitgebreide wettelijke bescherming. Voor wat betreft huurprijsverhoging is er de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten aangenomen op 23 maart 2021 (Verslag EK 2020/2021, nr. 31, item 11).  Deze wet betreft een initiatiefvoorstel van PvdA Kamerlid Henk Nijboer. Per 1 mei 2021 is deze wet van kracht geworden. Met die wet worden huurverhogingen in de vrije sector voor het eerst in 27 jaar aan een maximum gebonden. Deze wet geldt voor een periode van 3 jaar.

Voor geliberaliseerde woonruimte geldt geen extra wettelijke bescherming in het kader van de berekening van servicekosten. Artikel 7:247 BW vermeldt immers dat voor geliberaliseerde huurovereenkomsten in het kader van het servicekostenbeleid slechts de artikelen 7:259 BW (termijn verstrekken eindafrekening door de verhuurder) en artikel 7:261 lid 1 BW (tijdstip verhoging voorschot geleverde zaken en diensten) van toepassing zijn. Voor huurders van geliberaliseerde woonruimte geldt dat bij geschillen over geleverde warmte de huurder en de verhuurder een geschil voor kunnen leggen aan de Geschillencommissie Energie als dit in het leveringscontract is overeengekomen. Dit is alleen mogelijk als de leverancier van warmte is geregistreerd bij de overkoepelende organisaties van de energiebedrijven, de Vereniging Energie-Nederland of Netbeheer Nederland of bij de SGC (Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken). De kantonrechter is altijd bevoegd deze kwestie te beoordelen.

Partijen die bij een huurovereenkomst van geliberaliseerde woonruimte zijn betrokken kunnen voor een afrekening van servicekosten (gas, water, licht, meubilair, etc.) slechts terugvallen op de regeling van artikel 7:259 BW dat een redelijke vergoeding voor servicekosten beoogt te geven en artikel 6:248 BW dat kan dienen als beperkende factor van de redelijkheid en billijkheid. Als er een discussie over meerdere zaken is, dan is het voor de geliberaliseerde huurder het beste zich tot de kantonrechter te wenden. De kantonrechter is bevoegd een oordeel over alle geschilpunten te geven. Het is het beste alle geschillen in één hand te houden.

Het gerechtshof Amsterdam gaat in haar arrest van 9 mei 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1761) op basis van artikel 7:259 lid 1 BW uit van een redelijk bedrag voor servicekosten die partijen kunnen overeenkomen. Dit bedrag zal redelijk moeten zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden. De stelplicht en de bewijslast dat de overeengekomen servicekosten niet redelijk zijn berusten krachtens de hoofdregel van artikel 150 RV bij de huurder. Het hof maakt ook onderscheid tussen de berekening van servicekosten ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte en van geliberaliseerde woonruimte. De beoordeling ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte vindt plaats aan de hand van het in artikel 7:260 lid 3 BW bedoelde, door de verhuurder ingevulde, formulier. “Wanneer de verhuurder de servicekosten niet onderbouwt volgens het bij ministeriële regeling voor te schrijven overzicht, zal de Huurcommissie een bedrag vaststellen voor de betreffende post dat overeenkomt met de kosten die daarvoor als minimaal redelijk te achten zijn. Deze bedragen zullen eveneens bij ministeriële regeling worden vastgesteld” (MvT p. 8, kamerstukken 33689). Deze regeling ontbreekt bij geliberaliseerde woonruimte.
Aangezien de verhuurder op basis van bepaalde rapporten op een lager bedrag aan servicekosten was uitgekomen over de periode waarover een oordeel was gevraagd, werd het verschil tussen de betaalde voorschotten en het uiteindelijk door de verhuurder berekende bedrag toegewezen. Het door de kantonrechter in eerste aanleg ingenomen standpunt “dat bij geliberaliseerde huurovereenkomsten, waar contractsvrijheid voorop staat, niet snel geoordeeld moet worden dat een overeengekomen bedrag aan servicekosten niet redelijk is”, werd hiermee naar de vuilnisbak verwezen.

Het hof Amsterdam is in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) echter teruggekomen op haar redenering  in haar arrest van 9 mei 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1761). In haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) gaat het hof niet langer uit van een redelijke vergoeding op basis waarvan de servicekosten ten behoeve van geliberaliseerde berekend moeten worden, maar wordt de contractsvrijheid tot uitgangspunt genomen. Ten aanzien van het beschikbaar gestelde meubilair was een vaste prijs overeengekomen. Het hof is van oordeel dat bij geliberaliseerde woningen, mede gezien het uitgangspunt  contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.  Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de Huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte. Volgens het hof hadden partijen in het onderhavige geval bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door de huurder te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Er stond partijen geen wettelijke regel in de weg  om vaste – niet verrekenbare bedragen – af te spreken. Dit bracht volgens het hof met zich mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze kwestie. Er was bovendien niet gesteld en gebleken dat partijen nadien een andere regeling waren overeengekomen. De huurder had ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij de verhuurder erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin had de huurder na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij gold dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW.  Alleen de niet-geliberaliseerde huurder kan aanspraak maken op de tweede zin van artikel 7:259 lid 1 BW. Opmerkelijk is dus dat de overeengekomen VvE-bijdrage als overeengekomen bedragen (eigenlijk vallende onder de huurprijs) werd aangemerkt. Dit arrest was wel opmerkelijk te noemen. Waarom zou een huurder van geliberaliseerde woonruimte zo vogelvrij zijn dat zelf kosten die aantoonbaar lager zijn dan de werkelijke kosten toch de overeengekomen kosten moeten dragen? Gezien het feit dat de geliberaliseerde huurder ook geen huurprijsbescherming heeft (mei 2020) leek dit beeld te passen in de povere positie die de geliberaliseerde huurder in het wettelijke stelsel inneemt. Het hof bleek echter de wet onjuist toegepast te hebben. Overigens is er wel een wet in de maak die de geliberaliseerde huurder meer huurprijsbescherming biedt.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808) het Amsterdamse hof teruggefloten. Het arrest van het hof Amsterdam  van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) bleek, zoals boven reeds opgemerkt, het recht niet goed uit te leggen. Het arrest van de Hoge Raad geeft uitsluitsel over de vraag hoever de contractsvrijheid reikt van partijen die bij het sluiten van een huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte overeenkomen dat de huurder een vast bedrag per maand aan servicekosten betaalt voor meubilair en aan de verhuurder de maandelijkse bijdrage voor de vereniging van eigenaars vergoedt. Het komt daarbij aan op de uitleg en toepassing van artikel 7:259 lid 1 BW. De feiten zijn hierboven al besproken. De huurster was onder meer van mening dat zij gedurende de huurperiode maandelijks € 200,– aan VvE-bijdragen heeft betaald, hoewel deze kosten niet zien op een levering of dienst aan haar, maar op maandelijkse bijdragen die de verhuurster verschuldigd is aan de VvE. Die kosten kunnen daarom niet aan de huurster worden doorberekend. De huurster was het met doorbelasting hiervan ook niet eens.

De kern van het middel dat tot cassatie heeft geleid, luidde als volgt: het hof is uitgegaan van een te ruime reikwijdte van de contractsvrijheid bij huur van geliberaliseerde woonruimte en heeft mede daardoor miskend dat artikel 7:259 lid 1, tweede volzin, BW ook van toepassing is als partijen bij het sluiten van een huurovereenkomst overeenstemming hebben bereikt over de servicekosten. De huurder klaagde verder dat het hof ten onrechte had geoordeeld dat tussen de ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst overeengekomen servicekosten en de werkelijke kosten geen relatie behoeft te bestaan.

Volgens de Hoge Raad stond in deze procedure vast dat de huurovereenkomst betrekking heeft op geliberaliseerde woonruimte. Ingevolge artikel 7:247 BW is artikel 7:259 BW op deze overeenkomst van toepassing. De eerste volzin van art. 7:259 lid 1 BW bepaalt, voor zover in cassatie van belang, dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. De tweede volzin van art. 7:259 lid 1 BW bepaalt dat bij gebreke van overeenstemming de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag beloopt dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld. Artikel 7:259 BW geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde woonruimte, en is blijkens artikel 7:265 BW van dwingend recht.

Volgens de Hoge Raad moet de zinsnede in de eerste volzin van artikel 7:259 lid 1 BW ‘dat de betalingsverplichting (…) het bedrag beloopt dat door de huurder en de verhuurder is overeengekomen’,  aldus begrepen worden dat deze verwijst naar overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de jaarlijks (lid 2) of na beëindiging van de huurovereenkomst (lid 3) door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Bij gebreke van overeenstemming over deze kosten op dat moment, geldt dat de betalingsverplichting moet worden vastgesteld overeenkomstig hetgeen is bepaald in de tweede volzin van artikel 7:259 lid 1 BW. Uit een en ander volgt dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Een hiermee vergelijkbaar stelsel gold al onder het voor 1 juli 2014 geldende huurrecht. Niet is gebleken dat de wetgever hiervan heeft willen afwijken bij de wijziging van art. 7:259 lid 1 BW per 1 juli 2014. Dit volgt ook niet uit de toelichting op die wijziging (Kamerstukken II 1999/00, 26089, nr. 6, p. 46).

Uit het voorgaande volgt dat de uitleg van art. 7:259 lid 1 BW die de contractsvrijheid bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt in die zin dat de betalingsplicht van de huurder, voor kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat hiervoor bij het sluiten van de huurovereenkomst is overeengekomen, niet juist is. Die uitleg zou bovendien ertoe leiden dat de in artikel 7:259 leden 2 en 3 BW opgenomen verplichting van de verhuurder om een specificatie van die kosten te verstrekken, zinledig zou zijn bij huur van geliberaliseerde woonruimte. Ook zou die uitleg afbreuk doen aan de verwezenlijking van de aan de huurder in artikel 7:249 BW en art. 7:259 BW geboden wettelijke bescherming.

De Hoge Raad voegt hier nog aan toe dat een redelijke uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW meebrengt dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder, ook bij huur van geliberaliseerde woonruimte de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Dit strookt met de voor huur van niet-geliberaliseerde woonruimte geldende regeling van art. 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Het voorkomt bovendien dat de huurder alleen al door zijn instemming aan de periodieke afrekening van de servicekosten te onthouden, zijn betalingsverplichting kan beperken tot het in artikel 7:259 BW genoemde ‘bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld’.

Verder merkte de Hoge Raad op de kosten die geen servicekosten zijn door de rechter ambtshalve getoetst moeten worden aan artikel 7:264 BW. de bedragen die als onredelijk beding in de zin van artikel 7:264 BW beschouwd worden dienen dan door de huurder teruggekregen te worden.  

Over de VvE-bijdrage merkt de Hoge Raad het volgende op. Het hof kon niet tot zijn oordeel komen dat de huurster de volledige VvE-bijdrage verschuldigd zou zijn, zonder te onderzoeken of en zo ja, tot welke hoogte de VvE-bijdrage een vergoeding inhield voor geleverde zaken en diensten die met de bewoning van de verhuurde woonruimte verband houden. Indien en voor zover de VvE-bijdrage dergelijke servicekosten omvatte, zouden de verschuldigdheid en de hoogte daarvan met inachtneming van art. 7:259 lid 1 BW moeten worden vastgesteld. Het hof heeft zijn oordeel dat de VvE-bijdrage geen kosten zijn waarop artikel 7:259 BW ziet, niet gemotiveerd. Dit had het wel behoren te doen nu verhuurster, tegenover de stellingen van huurster dat de VvE-bijdrage zag op het onderhoud en in stand houden van de gemeenschappelijke ruimten, heeft aangevoerd dat de VvE-bijdrage ook kosten omvatte voor het reinigen van de gemeenschappelijke ruimten.

De Hoge Raad voegde nog toe dat artikel 7:259 BW niet van toepassing is op de situatie waarin de huurder en de verhuurder overeenkomen dat de VvE-bijdrage voor zover deze niet bestaat uit servicekosten, aan de huurder wordt doorbelast. In dat geval moet de rechter onderzoeken of hij de regeling van art. 7:264 lid 1 BW (niet redelijk voordeel) dient toe te passen. Als een VvE-bijdrage in de huurprijs is verwerkt, is deze alleen aan te tasten bij geliberaliseerde woonruimte door een huurprijstoetsing toe te passen. Voor niet-geliberaliseerde ruimte kan de huurprijs dan alleen worden verlaagd als deze huurprijs de maximum huurprijs van deze woonruimte overstijgt. 

De conclusie van mr. Wissink van 20 december 2019 (ECLI:NL:PHR:2019:1396) die naar aanleiding van deze casus is geformuleerd geeft een duidelijke weergave van wat onder servicekosten verstaan moet worden en geeft tevens weer dat de geliberaliseerde huurder ook aanspraak kan maken op herberekening van deze kosten, ook als er vaste kosten zijn overeengekomen over deze geleverde diensten. Ik raad de lezer sterk aan deze conclusie te lezen. De meeste informatie is ook in dit hoofdstuk te vinden. In genoemde conclusie staat echter meer informatie over de wetgeschiedenis van de servicekostenafrekening vermeld. Ik geef deze informatie overigens alleen weer als dit strikt noodzakelijk is. Ik vind het namelijk verwarrend als er in mijn tekst lange stukken wetshistorie worden weergeven. Er kan dan voor de minder juridisch onderlegde lezer verwarring ontstaan tussen de huidige regeling en de regeling zoals die vroeger luidde.

Mr. Wissink komt in zijn conclusie onder alinea 2.52.2 tot de volgende conclusie voor wat betreft gefixeerde servicekosten bij aanvang van de overeenkomst: 

“Naar mijn mening dient artikel 7:259 BW zo te worden verstaan dat daarin is bepaald dat bij gebreke van overeenstemming tussen de verhuurder en de huurder over de periodieke afrekening van de servicekosten als bedoeld in artikel 7:259, leden 2 en 3, BW, de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot servicekosten het bedrag beloopt dat bij ministeriële regeling is vastgesteld of een bedrag dat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd. Deze lezing van het sinds 1 juli 2014 geldende artikel 7:259 lid 1 BW sluit aan bij de bepaling zoals deze oorspronkelijk luidde, met dien verstande dat de verwijzing naar de wettelijke voorschriften is vervangen door de verwijzing naar de thans in de bepaling bedoelde ministeriële regeling en zoals deze oorspronkelijke bepaling naar mijn mening dient te worden verstaan. Dit impliceert:
(i) dat de servicekosten als een voorschot moeten worden opgevat waarvoor periodiek een afrekening moet worden opgemaakt; in dit stelsel past niet dat het bedrag aan kosten tevoren voor de gehele huurperiode is gefixeerd (een ‘vast’ bedrag), maar kan de huurovereenkomst wel inhouden dat in het geheel geen of slechts bepaalde serviceposten in rekening worden gebracht of niet dan tot een bepaald percentage of een bepaald maximumbedrag dat beneden de werkelijke kosten ligt (zie de citaten uit de parlementaire geschiedenis onder 2.30);
(ii) dat ‘overeengekomen’ en ‘bij gebreke van overeenstemming’ in artikel 7:259 lid 1 BW in samenhang dienen te worden gelezen;
(iii) dat bij gebreke van overeenstemming over de periodieke afrekening de servicekosten worden bepaald op hetzij het bedrag dat volgt uit de ministeriële regeling, hetzij een bedrag dat als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd;
(iv) het voorgaande geldt zowel voor geliberaliseerde als voor niet-geliberaliseerde huur, al bestaan daartussen wel verschillen in de te bewandelen routes naar de Huurcommissie of de kantonrechter.

Welk bedrag redelijk is, kan in deze lezing van artikel 7:259 BW bij geliberaliseerde huur van woonruimte worden bepaald door de rechter indien partijen daarover geen overeenstemming bereiken. In de regel zal gelden dat tussen de door de huurder verschuldigde servicekosten en de werkelijke kosten van de verhuurder voor die service een redelijk verband zal dienen te bestaan. Dit vloeit voort uit het gegeven dat de beschermingsstrekking van artikel 7:259 lid 1 BW erop ziet dat de huurder slechts verplicht is een redelijk bedrag voor de te leveren zaken en diensten te betalen. Dit redelijke bedrag aan servicekosten komt in beginsel tot stand aan de hand van een toets van de betaalde servicekosten aan de originele facturen voor de te leveren zaken of diensten overlegd door de verhuurder en, zo nodig, aan de hand van een schatting van de gemiddelde kosten die een verhuurder zal moeten maken voor het aanbieden van die zaken of diensten of aan de hand van (analoge toepassing) van de ministeriële regeling”.

Er kan dus wel een vast bedrag in rekening worden gebracht zolang dit bedrag onder de werkelijke kosten ligt. Als de verhuurder bewijst dat het afgesproken vaste bedrag onder de werkelijke kosten ligt, dan kan een dergelijke afspraak wel worden gemaakt.

Gezien de beoogde continuïteit ten aanzien van deze aspecten, beoogden de artikelen 7:259 BW (voor geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde huur) en 7:260 BW (voor niet-geliberaliseerde huur) dus, dwingendrechtelijk, te regelen onder meer:
(i) dat de servicekosten een voorschot inhouden waarvan een jaarlijkse afrekening vereist is;
(ii) dat indien geen overeenstemming bestaat over de afrekening het bedrag ervan wordt bepaald conform de wettelijke voorschriften of op een redelijke vergoeding; en
(iii) dat hiertoe bij niet-geliberaliseerde huur de weg naar de huurcommissie openstaat (en daarna eventueel de weg naar de kantonrechter) en dat hiertoe bij geliberaliseerde huur de weg naar de kantonrechter openstaat.

Artikel 7:259 lid 1 BW lijkt te lijden aan een manco. In deze lezing zou immers ook voor niet-geliberaliseerde huur hebben te gelden dat het niet mogelijk is om terug te vallen op een ander bedrag dan het in de huurovereenkomst genoemde ‘vaste’ bedrag. Uit artikel 7:260 BW en artikel 18 UHW blijkt echter evident, dat dit niet de bedoeling kan zijn. De Huurcommissie vat dit niet zo eng op. De Huurcommissie kijkt bij deze berekening van deze kosten naar de werkelijke kosten. 

Gezien de tekst van artikel 7:259 lid 1 BW in zijn huidige versie, lijkt ten aanzien van de betalingsverplichting met betrekking tot servicekosten alleen te kunnen worden teruggevallen op het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld, en niet op een als redelijk te beschouwen bedrag. Volgens Wissink spreekt artikel 18 UHW opmerkelijk genoeg nog steeds van toetsing aan de “wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid”, voor het geval partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de kosten en de verhuurder de servicekosten heeft gespecificeerd aan de hand van het formulier genoemd in artikel 7:260 lid 3 BW.  Naar het zich laat aanzien, is bij de wijziging van 2014 onvoldoende aandacht besteed aan de afstemming van artikel 7:259 lid 1 BW en artikel 18 UHW. Niet valt in te zien dat iets anders zou moeten gelden voor geliberaliseerde huur, waarvoor de gang naar de Huurcommissie in artikel 7:260 BW niet wordt opengesteld en waarvoor de gang naar de rechter openstaat. De Hoge Raad heeft door dit arrest deze onduidelijkheid weggenomen en voor zowel de geliberaliseerde woonruimte als voor niet-geliberaliseerde woonruimte vastgesteld dat de afrekening van servicekosten plaats moet vinden in overeenstemming met de wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding wordt beschouwd.

Volgens Wissink ligt het voor de hand om aan te nemen dat ‘overeengekomen’ en ‘bij gebreke van overeenstemming’ in artikel 7:259 lid 1 BW (in de oorspronkelijk versie) in samenhang dienen te worden gelezen. Dit betekent dat zij verwijzen naar het moment van de periodieke afrekening van de servicekosten en niet naar overeengekomen vaste kosten bij aanvang van de overeenkomst. Dit sluit aan bij de door de wetgever beoogde continuïteit van de regeling. In de Huurwet van 1951 waren de (kale) huurprijs gemaximeerd, evenals de leveringen van dienste die met deze verhuring servicekosten die met de verhuringen verband hielden. De huurprijzenwet die in 1979 was ingevoerd zette deze lijn voort. Per juli 1989 werd er een onderscheid gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte. De afrekening van servicekosten werd beperkt tot kosten van geleverde zaken en diensten in verband met bewoning. Zorgkosten vielen hier bijvoorbeeld niet meer onder.  Artikel 7:259 BW maakt geen onderscheid tussen de verschillende soorten verhuurde woonruimte.  Er ontbreken daarom aanwijzingen voor een bedoeling van de wetgever om de regeling van de servicekosten op een andere leest te schoeien. De contractsvrijheid die partijen toekomt krachtens artikel 7:246 BW wordt door bepalingen als artikel 7:259 BW beperkt. De redelijkheidstoetsing van veel voorkomende servicekosten is nodig naast de toetsing van de huurprijs om iedere huurder te beschermen tegen het in rekening brengen van onredelijk hoge kosten. Om die reden is artikel 7:259 BW dwingendrechtelijk van aard. Deze conclusie doet verder recht aan de dwingendrechtelijke regeling van de afrekening van de servicekosten op de voet van artikel 7:259, leden 2 tot en met 4, BW, die óók gelden voor geliberaliseerde huur. Indien zonder meer in de huurovereenkomst opgenomen ‘vaste’ bedragen voor servicekosten in rekening zouden kunnen worden gebracht, zou op een simpele wijze afbreuk kunnen worden gedaan aan het basisgegeven dat de huurder alleen redelijke en werkelijke kosten betaalt. Terecht stelt Wissink dat de huidige regeling van artikel 7:259 lid 1 BW waarin enkel wordt verwezen naar het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld, is ingegeven door de wens om het werk van de Huurcommissie te vereenvoudigen. De Huurcommissie blijft echter krachtens artikel 18 UHW bevoegd het bedrag te toetsen aan de redelijkheid. Niet valt in te zien dat iets anders zou moeten gelden voor geliberaliseerde huur, waarvoor de gang naar de Huurcommissie in artikel 7:260 BW niet wordt opengesteld en waarvoor de gang naar de rechter openstaat. Het resultaat zou anders ongerijmd zijn: in geval van ‘gebrek aan overeenstemming’ zou bij geliberaliseerde woonruimte slechts het bedrag van de ministeriële regeling gelden, bij niet-geliberaliseerde woonruimte zou echter een hoger, redelijk geacht bedrag kunnen gelden. De wetswijziging van 1 juli 2014 geeft naar de mening van Wissink onvoldoende aanknopingspunten voor de gedachte dat de wetgever een dergelijk ongerijmd resultaat heeft beoogd. De wijzigingen die destijds zijn ingevoerd, hadden volgens Wissink alleen het doel om het werk van de Huurcommissie eenvoudiger te maken. Hij concludeert dan ook dat het bepaalde in artikel 3 lid 1 UHW, gelezen in verbinding met de artikelen 7:247 en 7:259 BW,  erop wijst dat de redelijkheidsmaatstaf van artikel 18 lid 3 UHW (analoog) door de rechter kan worden toegepast in een geval van geliberaliseerde huur.

Het staat de huurder van geliberaliseerde woonruimte bovendien in beginsel vrij om het geschil over de verschuldigdheid en/of hoogte van de betaalde servicekosten voor te leggen aan de (kanton)rechter, ook in het geval daarover tussentijds door de huurder niet is geklaagd en de huurder niet na ommekomst van het eerste jaar om een overzicht van de servicekosten als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW heeft verzocht.

Indien het hof met zijn oordeel heeft bedoeld dat huurder en verhuurder bij geliberaliseerde huurovereenkomsten vrij zijn de betaling van bedragen voor de doorbelasting van VvE-bijdragen voor zover deze bijdragen geen servicekosten bevatten,  overeen te komen, dan is op zichzelf het oordeel van het hof dat artikel 7:259 BW niet op deze kosten van toepassing is, juist. Om die reden had het hof de aard van de kostenpost VvE-bijdrage in het onderhavige geval moeten toetsen om tot een onderbouwde conclusie te komen ten aanzien van de verschuldigdheid en hoogte van die kosten, aldus Wissink. 

Het hof te Amsterdam kwam in haar arrest van 25 oktober 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:5687 ) mede door de beperkende werking van artikel 6:248 BW tot het oordeel dat de kosten die normaliter voor het gebruik van meubilair in rekening gebracht kunnen worden nu niet berekend kunnen worden. De situatie die tot dit oordeel heeft geleid, luidde als volgt. Partijen sloten in 2006 een huurovereenkomst waarbij een kale huurprijs van € 800 per maand was overeengekomen voor het gebruik van de ruimte en nog eens € 400 voor het meubilair. In 2010 werd mede door samenwoning van de huurder een nieuw contract afgesloten. Ik laat hier rusten of het sluiten van een nieuw contract wel noodzakelijk was. Partijen kwamen een maandelijks verschuldigde huurprijs voor het gebruik van de ruimte overeen van € 850 en kwamen een prijs voor het gebruik van meubilair overeen van € 400 per maand. De huurders hadden echter in 2010 een taxatierapport van het meubilair op laten maken, waaruit bleek dat de maandelijkse bijdrage ten behoeve van het meubilair eigenlijk maandelijks circa € 43 zou moeten zijn. De huurders hadden hiervan echter bij het sluiten van de huurovereenkomst geen melding van gemaakt. Toen de huurovereenkomst in 2013 eindigde, wensten de huurders op basis van dit taxatierapport de redelijke kosten terug te ontvangen. De huurders vorderden circa € 15.000 terug. De kantonrechter wees de vordering toe. Het hof wees de vordering alsnog af.
Het hof redeneerde als volgt:

  • De huurders hadden niet overeenkomstig de redelijkheid en billijkheid jegens de verhuurder gehandeld door de verhuurder niet van de taxatie op de hoogte te brengen.
  • De huurders hadden de verhuurder door hun handelwijze de mogelijkheid ontnomen op het taxatierapport te reageren. De verhuurder had gezien de reden waaronder de huurders deze taxatie bewust uit hebben laten voeren (zij wilden in de toekomst een meningsverschil over de waardering uitsluiten), er wezenlijk belang bij van deze taxatie op de hoogte te zijn.
  • Niets wees erop dat de huurders de waarde van de meubels/ stoffering zoals vastgesteld in het taxatierapport van belang vonden voor de omvang van (het desbetreffende bestanddeel van) hun maandelijkse betalingsverplichting. De huurders zagen de kosten voor het gebruik van de woning en de kosten voor het gebruik van het meubilair als één bedrag. Met andere woorden: zij hebben alleen gekeken naar de totaalprijs van het gehuurde.
  • De totale huurprijs voor de A-locatie zou al een uiterst redelijk prijs zijn geweest zonder meubilering. Uitgaande van een totaalbedrag van € 1.250 per maand, was het dus voor geen van beide partijen van belang welk onderdeel daarvan werd toegerekend aan het bestanddeel meubels/stoffering; anders gezegd: wat partijen betreft, kon het aan het bestanddeel meubels/stoffering toe te rekenen bedrag ieder ander bedrag zijn zolang er geen verandering kwam in het totaalbedrag.

In het licht van het hiervoor gestelde, was het hof van oordeel dat het bij brief van 3 april 2013 (slechts drie dagen nadat de huurovereenkomst was beëindigd) inroepen door de huurders van de bescherming die artikel 7:259 BW aan huurders beoogd te geven tegen onredelijk hoge servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, onaanvaardbaar is.

Op basis van de redenering van het hof Amsterdam in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) zouden de overeengekomen kosten niet voor verrekening in aanmerking komen.