Tijdstip waarop de geleverde zaken en diensten overeengekomen moeten worden

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 17:24:38

Geleverde zaken en diensten moeten vooraf in het huurcontract zijn afgesproken. Ik laat hier warmtelevering buiten beschouwing. (De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract afgesproken pakket aan geleverde zaken en diensten uitbreiden).
In principe is de huurder zelf verantwoordelijk voor kleine en dagelijkse reparaties. De grote reparaties moeten in principe worden uitgevoerd en betaald door de verhuurder. In het Besluit Kleine Herstellingen staan deze werkzaamheden vermeld. Bovendien geeft dit besluit een antwoord op de vraag of onder bijzondere omstandigheden bepaalde werkzaamheden, die onder de beschrijving van kleine herstellingen vallen als servicekosten doorberekend mogen worden. De huurder kan immers met de verhuurder afspreken dat bepaalde onderhoudstaken die eigenlijk voor zijn rekening zijn, toch worden uitgevoerd door de verhuurder. Deze kan de kosten daarvan als geleverde zaken en diensten in rekening brengen bij de huurder.

De verhuurder kan het pakket aan geleverde zaken en diensten tussentijds (ook tegen de wil van de huurder) wijzigen als er voldoende medestanders zijn (zie artikel 7:261 lid 2 BW). Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte is artikel 7:261 lid 2 BW op grond van artikel 7:247 BW niet van toepassing verklaard, zodat van dit artikel in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurcontract kan dus een andere verhouding dan de in de wet genoemde 70% als redelijk worden aangemerkt. Als het percentage zo laag ligt dat de verhuurder altijd haar zin door kan drukken, dan lijkt het mij wel mogelijk deze wettelijke regel op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) buiten spel te zetten.

Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (zie artikel 7:261 lid 2 BW).

Een bepaling in de algemene voorwaarden, waarin deze regel was uitgesloten, was volgens het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar uitspraak van 21 maart 2008 ( LJN: BC7666, gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/1546) in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van de artikel 7:261 BW en artikel 7:265 BW De gewraakte bepaling in de algemene voorwaarden luidden als volgt: “5.4  Het vorige lid (inhoudende dat 70 % van de huurders met de wijziging akkoord moest gaan, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) is niet van toepassing als uw huurwoning gelegen is in een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst. En als de gezamenlijke eigenaren besluiten tot een wijziging van het aantal leveringen en diensten dat alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kan worden geleverd. Dan bent u aan dat besluit gebonden, tenzij dat onredelijk tegenover u is.” Een huurder kan dus niet zonder meer deze wijzigingen opgedrongen krijgen. Om deze algemene bepalingen buiten spel te zetten moeten deze voorwaarden worden vernietigd.
Bij gemengde panden (koop- en huurwoningen) geldt de 70%-regel alleen voor de huurwoningen. Koopappartementen tellen daarin dus niet mee Noot 2aa.

De huurder moet dus wel tijdig bij de rechter aan de bel trekken om zijn rechten te waarborgen als hij zich in het voorstel niet kan vinden.