Lokale verordeningen en doorbreking contractsvrijheid

De lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daarvoor kan zij planologische en/of bestuursrechtelijke instrumenten inzetten. Ik kies als voorbeeld voor dit onderdeel uit de in de Huisvestigingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 opgenomen regels voor woonruimtevoorraadbeheer. Het is bekend dat Amsterdam kampt met woningnood. De wachttijd voor een sociale huurwoning beloopt gemiddeld tussen de 10 en de 15 jaar. Om deze enorme stroom woningzoekenden te reguleren zijn regels opgesteld. Voor andere steden zal de inhoud van de verordening bekeken moeten worden, omdat per gemeente de regels kunnen verschillen die in de verordening staan vermeld. Elke gemeente zal de plaatselijke problemen die zich op het gebied van woningbeheersing voordoen, met inachtneming van de regels die in de Huisvestingswet zijn gesteld, wensen te regelen. Bijvoorbeeld in het kader van de grootstedelijke problematiek kunnen andere regels in het kader van woningregulering worden geformuleerd. Verder kan de overheid samen met corporaties in de prestatieafspraken afspraken maken over de omvang van de voorraad aan betaalbare huurwoningen. Op 1 januari 2017 is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in werking getreden. De maatregelen uit deze wet staan ter beschikking van alle gemeenten die in bepaalde complexen, straten of gebieden geconfronteerd worden met ernstige leefbaarheidsproblemen waarbij de inzet van het gewone instrumentarium niet toereikend is.
Ik beperk mij hier tot de verdeling van schaarse sociale woonruimte in gemeentes waarin zich dit voordoet en met name de gemeente Amsterdam.

Huisvestingsverordening
De gemeenteraad stelt, indien zij sturend op wenst te treden in het toewijzen van woningen in het kader van de artikelen 7, 21 of 22 van de Huisvestingswet, in de huisvestingsverordening regels op over onderwerpen als genoemd in deze artikelen. De huisvestingsverordening is slechts geldig voor 4 jaar. De reden voor de tijdelijkheid van de huisvestingsverordening is ook gelegen in het feit dat woonruimteverdeling alleen de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de schaarste zelf wegwerkt.
In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan aangewezen categorieën woningzoekenden (artikel 11 Huisvestingswet). Bij grootte van de woonruimte gaat het vooral om het aantal kamers in relatie tot de omvang van het huishouden van de woningzoekende. Bij woonruimte met meer dan vier kamers zal bijvoorbeeld voorrang kunnen worden gegeven aan grote gezinnen. Deze regeling was eerst opgenomen als mogelijke huurbeëindiging wegens het behoren tot de doelgroepen. Deze regeling is uit de regeling met betrekking tot de doelgroepen gehaald en is teruggekomen in deze regeling.

Het is niet toegestaan om een huisvestingsverordening op te stellen met het doel om de leefbaarheid te bevorderen. Evenmin is het toegestaan om in het kader van woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de bevordering van de leefbaarheid. Indien er ernstige leefbaarheidsproblemen zijn biedt de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek de mogelijkheid om in – op verzoek van de gemeenteraad door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen – gebieden enerzijds woningzoekenden zonder inkomen uit arbeid of met criminele of overlastgevende antecedenten te weren en anderzijds voorrang te verlenen aan woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken zoals de samenstelling van het huishouden, de leeftijd en het opleidingsniveau van de woningzoekende. Zie ook de Leeswijzer Huisvestingswet.

Het is niet verplicht om een huisvestingsverordening op te stellen. Bij kleine gemeenten is doorgaans geen behoefte aan een dergelijke verordening als zich geen problemen bij de toewijzing van woningen zich voordoen. Indien de gemeente er niet voor gekozen heeft een huisvestingsverordening in te stellen, zal de gemeente van oordeel zijn dat daar geen behoefte aan is omdat er geen schaarste is en er voldoende mogelijkheden zijn voor (urgent) woningzoekenden om zich in de gemeenten te kunnen vestigen binnen een aanvaardbare termijn. De huurder die ingezetene is in een gemeente, waarin geen huisvestingsverordening geldt, kan dus niet terugvallen op de huisvestingsverordening ter onderbouwing van een urgentie. Een urgentie is immers van belang als er redenen zijn om in een gereguleerd systeem voor mensen een positie in te nemen aan wie geen urgentie is verleend. Er gelden bovendien voorts geen extra beperkingen voor de huurder om gebruik te mogen maken van een sociale huurwoning. Voor woningcorporaties gelden wel beperkingen aan het verhuren van woonruimte wegens de Europese regels in gemeenten die geen huisvestingsverordening hebben opgesteld. Een woningcorporatie mag immers geen sociale woonruimte verhuren aan een persoon met een gezinsinkomen van boven de € 36.798 (prijspeil 2018) € 38.035 (prijspeil 2019). Woningcorporaties mogen maximaal 10% van alle vrijkomende woningen met een huur onder € 710,68 (2018) € 720,42 (2019) toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 41.056 (2018) € 42.436 (2019) Deze regel is bedoeld om oneerlijke concurrentie van de door de staat gesteunde woningbouwcorporaties met particuliere verhuurders te bestrijden.

Voor Amsterdam geldt wel dat er behoefte is aan een regeling die een eerlijke verdeling van sociale woonruimte waarborgt. Ook met toepassing van de regel dat een woningcorporatie geen woningen beschikbaar mag stellen aan huurders met een gezinsinkomen van meer dan € 38.035 (basis 2019) zijn er nog steeds meer huurders die gebruik van een dergelijke woning wensen te maken dan woonruimte beschikbaar is. In de toelichting bij de wijziging van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 staat vermeld dat de vraag naar sociale huurwoningen elk jaar het aanbod in ruime mate overschrijdt. Door in een huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van woonruimte, kan bovendien worden beschreven welke groepen woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor welke categorieën betaalbare huurwoningen.

Artikel 12 lid 3 Huisvestingswet geeft een voorbeeld van de voorrang die de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aan bepaalde woningzoekende kan verlenen. Zo worden ondermeer de woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen behoren in ieder geval tot de woningzoekenden, waaraan voorrang kan worden gegeven voor verkrijging van woonruimte.
Tevens kan een huisvestingsverordening regels bevatten over de wijze waarop verhuurders hun betaalbare huurwoningen te huur aanbieden. Het is dus van belang bij elke gemeente na te gaan of er aan huisvestingsverordening van toepassing is en welke voorwaarden worden gesteld aan een huurder om een woning te kunnen verkrijgen. De huisvestingverordening 2015 voor de regio Utrecht vermeldt bijvoorbeeld dat er voorrangsregels van toepassing zijn voor grotere huishoudens. Bij een woning van vier kamers krijgt een huishouden van vier personen dus voorrang op een huishouden van twee personen. Op het woningnet van de gemeente Utrecht staat bijvoorbeeld vermeld dat bij toekenning van woonruimte bij de kleinere eengezinswoningen wordt gekeken naar de grootte van het huishouden. Bijvoorbeeld: een eengezinswoning van 65 m² met vier kamers wordt alleen toegewezen aan een huishouden van drie of meer personen. Hier komt een huishouden van twee personen niet in aanmerking voor een dergelijke woning. De gemeente Woerden daarentegen kent wél een voorrangsregel, maar stelt geen minimumeis aan de grootte van het huishouden bij toekenning van woonruimte. Bij de gemeente Woerden kan dus een woning met vier kamers worden toebedeeld aan een huishouden met één persoon. Er geldt wel de voorrangsregel waarbij woonruimte aan tenminste twee personen toebedeeld dient te worden, doch de voorrangsregel geeft geen minimumeis. Dit beleid is weer vastgesteld in de Beleidsregels Huisvestigingsverordening van de gemeente Woerden dat door B & W is vastgesteld. Komen bij de aangemelde personen voor een woning de huishoudens met twee personen niet in aanmerking wegens bijvoorbeeld het niet voldoen aan inkomenseisen, dan gaat er niemand voor de eenpersoonshuishouding en kan deze persoon alsnog de woning toegewezen krijgen. Dit zal zich echter niet vaak voordoen.

Als er woonruimte in Amsterdam leegkomt tot de liberalisatiegrens  is de particulier verhuurder verplicht om deze woning te melden bij de gemeente. Na het vertrek van de hoofdhuurder is de verhuurder verplicht om binnen vier weken een nieuwe huurder voor te dragen. Voor woningen van woningbouwverenigingen worden met ingang van 1 januari 2013 geen huisvestingsvergunningen meer verstrekt. Voor de particuliere verhuurder is het niet toegestaan een woning in gebruik te geven voordat een huisvestigingsvergunning is verstrekt. Als er door een verhuurder een woning is verhuurd zonder deze aan de gemeente aan melden en de woning valt volgens het puntenstelsel onder de liberalisatiegrens, dan zal de gemeente aan de verhuurder een dwangsom op kunnen leggen vanwege deze illegale verhuring.

Op welke woonruimte is de huisvestingsvergunningplicht van toepassing?
Deze verordening geldt in alle regiogemeenten in Amsterdam. De huisvestingsvergunningplicht is in ieder geval van toepassing voor de zelfstandige huurwoningen van corporaties, met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens. Daarnaast geldt de huisvestingsvergunningplicht voor de zelfstandige huurwoningen in particulier bezit in alle regiogemeenten behalve Aalsmeer, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Uithoorn en Zaanstad.

Verbod om een woning te gebruiken zonder huisvestingsvergunning
Als een woning onder de huisvestingsvergunningplicht valt, is het verboden deze woning in gebruik te geven of te nemen zonder een door burgemeester en wethouders af te geven huisvestingsvergunning. Dat verbod, in de verordening opgenomen in artikel 2.1.2, richt zich tot zowel de verhuurder van de woning (die geeft immers in gebruik) als de bewoner/huurder (die neemt immers in gebruik). Er is ook een huisvestingsvergunning nodig bij het gratis beschikbaar stellen van woonruimte. Er is geen huisvestigingsvergunning nodig bij een nieuwbouw koopwoning, een koopwoning in bestaande bouw waar de eigenaar zelf gaat wonen en het huren van onzelfstandige woonruimte. De vergunning is uitsluitend bedoeld voor het in gebruik nemen van woonruimte, niet voor het houden van woonruimte. Na ingebruikneming van de woning is de vergunning uitgewerkt.

Wie moet de huisvestingsvergunning aanvragen?
De huurder die een woning bewoont tot en met de liberalisatiegrens  en boven de liberalisatiegrens in verband met de verhuring van zogenaamde middenhuur woningen (zie in dit hoofdstuk naar het onderdeel “Woonruimteverdeling en middenhuur“) en als de huisvestigingsvordering dit verlangt. In de praktijk wordt verlangd dat dat de verhuurder de vergunning aanvraagt. Aan de huurder die geen vergunning aangevraagd heeft wordt in de praktijk geen verwijt gemaakt. Degene die een koopwoning verhuurt met een huurprijs tot en met de liberalisatiegrens, wordt dus geacht de vergunning aan te vragen. Voor woningen van woningcorporaties verzorgt niet de gemeente, maar de woningcorporatie de huisvestingsvergunning. Corporaties in Amsterdam toetsen zelf of iemand aan de voorwaarden voldoet onder verband van een convenant met de gemeente. Zij geven dus geen huisvestingsvergunning af evenmin als de gemeente in zo’n geval. De rekenhuur wordt berekend volgens het puntensysteem conform het woningwaarderingsstelsel. De verhuurder moet dus goed opletten dat de verhuurde woning een huurprijs heeft die aan de hand van het puntensysteem wordt vastgesteld. Als de particuliere verhuurder immers een huurprijs berekent, die boven de liberalisatiegrens ligt, dan kan de verhuurder door de gemeente Amsterdam worden beboet als huurprijs van de woning volgens het puntensysteem onder de liberalisatiegrens ligt.

Voorwaarden voor verkrijging van een huisvestingvergunning

De huurder heeft ten minste de leeftijd van 18 jaar, een Nederlandse nationaliteit, of een geldig paspoort van de Europese Unie, of Europese Economische Ruimte of een geldige verblijfsvergunning. Verder mag het gezamenlijk huishoudinkomen niet hoger zijn dan € 38.035 (prijspeil januari 2019). Woningcorporaties mogen maximaal 10% van alle vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 42.436. Voor een particuliere huurwoning in Amsterdam mag het gezamenlijke inkomen van een huishouden niet hoger zijn dan € 44.260 (prijsbasis 2018). Deze bedragen staan vermeld in de Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2019.  Voor verhuring in verband met middenhuur woningen gelden andere inkomensnormen. Ik verwijs voor deze inkomensnormen in dit   hoofdstuk naar het onderdeel “Woonruimteverdeling en middenhuur“.

Deze eisen kunnen voor andere gemeenten dus anders zijn geregeld. Het is ook goed mogelijk dat andere gemeenten geen inkomenseisen stellen voor de verhuring van woningen door particulieren. De criteria voor het verlenen van een huisvestingsvergunning hebben niet tot gevolg dat van woningzoekenden een bepaald minimum huishoudinkomen kan geëist worden om in aanmerking te kunnen komen voor een huisvestingsvergunning in de desbetreffende gemeente. Maatregelen waarbij minimumeisen gesteld kunnen worden aan de aard van het inkomen zijn uitsluitend mogelijk op basis van artikel 8 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Het is uiteraard wel mogelijk dat in de huisvestingsverordening een inkomenstabel wordt opgenomen waarbij de goedkoopste woningen, indien passend, kunnen worden toegewezen aan de woningzoekenden met het laagste inkomen en duurdere sociale huurwoningen aan woningzoekenden met een iets hoger inkomen.

Er gelden in de huisvestingsverordening van Amsterdam nog andere regels, zoals voorrangsregels, passendheidscriteria en bindingscriteria. Dit stuk biedt echter geen ruimte hier verder op in te gaan.

Beperking in verhouding tot het huurrecht
De relatie tussen verhuurder en woningzoekende wordt beheerst door het verbintenissenrecht. Daarbinnen geldt contractvrijheid als belangrijk beginsel: het is aan verhuurder en woningzoekende om wel of niet te komen tot een huurovereenkomst. Die contractvrijheid wordt echter beperkt door een aantal regels, waarvan er enige zijn te vinden in het huurrecht (bijvoorbeeld toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van artikel 7:249 BW ). Bovendien zijn er ook publiekrechtelijke regels te vinden, die effect hebben op de huurrechtelijke relatie, zoals de hier besproken huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam.

Aan de eisen van een huisvestingsvergunning, die worden getoetst bij het sluiten van een huurovereenkomst, moet worden voldaan bij de verhuring van woonruimte. De gemeente kan ook achteraf constateren dat de vergunning ten onrechte is verstrekt, of dat er ten onrechte geen vergunning is aangevraagd. Als de vergunning met de juiste gegevens is verstrekt, dan zal de vergunning niet worden ingenomen als gedurende de looptijd van het huurcontract de omstandigheden worden gewijzigd. Als de huurder er bijvoorbeeld gedurende de huurperiode stevig in inkomen op vooruit gaat en deze huurder bij een nieuwe toetsing niet meer in aanmerking zou komen voor een dergelijke huurwoning, raakt hij de huisvestingsvergunning niet kwijt en behoeft hij de woning niet te verlaten.

Onplezierige verrassing voor partijen

De huurder die een geliberaliseerde woning heeft gehuurd, die toetsing van de aanvangshuurprijs heeft gevraagd, waarvan de huurprijs wordt verlaagd onder te liberalisatiegrens, loopt de kans op een bestuurlijke boete van maximaal € 400 en de verplichting om de woning te verlaten als hij niet aan de voorwaarden van de huisvestingsverordening voldoet, of kan voldoen. De verhuurder zal een boete verschuldigd zijn, omdat deze een sociale huurwoning heeft verhuurd zonder aan de voorwaarden te hebben voldaan voor deze verhuring. Zonder bedrijfsmatige exploitatie bedraagt de boete ten minste een bedrag van € 3.250. De boete kan oplopen bij recidive en het aanbieden van de woonruimte tegen een hogere huurprijs (dus bij onderverhuring) dan de huurder zelf betaalt tot € 20.500 (basis 2018, bron: www.amsterdam.nl, onderdeel wonen leefomgeving)

Aangezien ten aanzien van de huisvestingsverordening het woningwaarderingsstelsel bepalend is voor de vraag of er sprake is van sociale woonruimte en niet de door partijen vastgestelde huurprijs, is het ook mogelijk dat de huurder die geen toetsing van de huurprijs aanvraagt, toch geconfronteerd wordt met een actie door de gemeente Amsterdam. Als de afdeling Handhaving en Toezicht de woning begroot op een aantal woningwaarderingspunten die onder de liberalisatiegrens uitkomt (142 punten), dan is er sprake van een sociale huurwoning waarvoor vergunning aangevraagd had moeten worden. De gemeente Amsterdam kan dus een zelfstandig onderzoek instellen naar het aantal punten dat een woning maximaal hoort te krijgen. Als de verhuurder een woning ten onrechte geliberaliseerd heeft verhuurd, dan kan de gemeente dus ingrijpen. Hier wordt duidelijk dat het publiekrecht en het huurrecht hier voor een deel los van elkaar staan. Voor het huurrecht is er immers sprake van geliberaliseerde woonruimte als de huurprijs ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst boven de liberalisatiegrens uitkomt. De huurprijs kan niet meer worden verlaagd op verzoek van de huurder als de vervaltermijn als genoemd in artikel 7:249 BW is verstreken. Los van de regeling van artikel 7:249 BW kan de gemeente Amsterdam op grond van haar bestuursrechtelijke bevoegdheden op basis van de huisvestingsverordening besluiten een verhuring te beëindigen als de woning op basis van het puntenstelsel als sociale woonruimte verhuurd had moeten worden, maar desondanks als geliberaliseerde woonruimte is verhuurd. De huurder zal dan de woning moeten verlaten. Het is de vraag of hiervoor de verhuurder alleen een verwijt valt te maken. De huurder hoort immers ook op de huisvestingsverordening op de hoogte te zijn. De verkeerd geïnformeerde expat lijkt de verhuurder wel een verwijt te kunnen maken. Ik heb hierover geen uitspraken kunnen vinden.

Hardheidsclausule
Burgemeester en Wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Dit betekent dat Burgemeester en Wethouders in het kader van deze hardheidsclausule de vergunning weliswaar niet meer kunnen verlenen, omdat de woning al in gebruik is genomen, maar de gemeente kan wel het gebruik van de woning gedogen. De huurder krijgt dan van de gemeente een briefje dat hij weliswaar een fout heeft gehandeld, maar dat er wegens een gedoogbeleid geen ontruiming van de woning zal worden gestart.

Dit onderdeel is tot stand gekomen in overleg met mr. F. Panholzer, voormalig advocaat te Amsterdam. De heer Panholzer is helaas op donderdag 10 maart 2016 overleden aan een ongeneeslijke ziekte.

Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
Op 1 januari 2017 is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) in werking getreden. De maatregelen uit deze wet staan ter beschikking van alle gemeenten die in bepaalde complexen, straten of gebieden geconfronteerd worden met ernstige leefbaarheidsproblemen waarbij de inzet van het gewone instrumentarium niet toereikend is. In dit onderdeel geef ik de hoofdlijnen weer van de regels van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Dit is geen uitputtende weergave van de regels die onder de wet vallen. Deze regels vallen niet onder het huurrecht maar betreffen bestuursrechtelijke regels. In de praktijk loop ik hier toch nogal eens tegen aan. Ik vind het daarom toch van belang hier meer over te weten, al is het alleen maar om te onderkennen dat dit onderwerp feitelijk buiten de behandeling van het huurrecht valt.
Leefbaarheid gaat onder meer over hoe veilig burgers een buurt vinden, hoe de kwaliteit van de woningvoorraad wordt gewaardeerd, hoe de manier waarop de bewoners met elkaar omgaan wordt gewaardeerd en de beleving van burgers van de kwaliteit van de publieke ruimte.

Artikel 15 lid 3 Huisvestingswet geeft aan dat aan een huurder een vergunning kan worden geweigerd als aan een woningzoekende op grond van artikel 9 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek voorrang ten behoeve van deze woonruimte kan worden verleend. Verder wordt in artikel 15 lid 4 Huisvestingswet vermeld dat een woningzoekende een vergunning kan worden geweigerd indien op grond van artikel 5, eerste of derde lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek woonruimte in een aangewezen complex, straat of gebied is gelegen en de woningzoekende niet voldoet aan de voorwaarden, bedoeld in artikel 8 of artikel 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek.

Indien een gemeente werk wil maken van de verbetering of behoud van de leefbaarheid kan ze haar doelstelling per wijk formuleren in een beleidsplan waarbij zij de doelen en de maatregelen specifiek, meetbaar acceptabel, realistisch en tijdsgebonden formuleert en per maatregel de betrokken en verantwoordelijke actoren aan geeft. Bij nieuwe verhuringen kan een gemeente een vergunningsplicht voor het bewonen van een woning in het leven roepen. De gemeente zal daartoe in de huisvestigingsverordening regels op dienen te nemen. In de huisvestingsverordening kan een specifieke datum worden opgenomen vanaf wanneer de vergunningsplicht geldt. Deze vergunningsplicht kan slechts van kracht zijn na het tijdstip van de bekendmaking van de huisvestingsverordening. Personen die in een woning woonden voor het van kracht worden van de huisvestingsverordening hoeven niet te beschikken over een huisvestingsvergunning. Een woningzoekende die zich wil huisvesten bij een bewoner die zelf niet over een huisvestingsvergunning beschikt omdat hij reeds woonde in de woning voor het van kracht worden van de huisvestingsverordening, zal in dat geval ook een huisvestingsvergunning moeten aanvragen. Voor meer informatie over de toepasselijkheid van een huisvestingsvergunning voor bewoning van woonruimte verwijs ik naar wat ik hierover hierboven heb vermeld.

Niet ieder complex, straat of gebied in een gemeente kan zomaar worden aangewezen.
Op de eerste plaats moeten er ernstige leefbaarheidsproblemen zijn. Dit betekent een cumulatie van problemen.
Op de tweede plaats moet duidelijk zijn dat de inzet van de gewone juridische en niet-juridische middelen niet tot het gewenste effect zullen leiden of hebben geleid. De inzet van de instrumenten uit de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek zijn een ultimum remedium.
De aanwijzing van een complex, straat of gebied is voor een beperkte termijn van maximaal vier jaren, waarna uit de evaluatie moet blijken dat de inzet van de maatregelen in de voorbije periode effect heeft geresulteerd en of de verdere inzet ervan nog noodzakelijk is. In totaal kan een complex, straat of gebied voor maximaal twintig jaren worden aangewezen.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek maakt het mogelijk om de onroerende zaakbelastingen voor kleinschalige bedrijven te verminderen in kansenzones. De kansenzones worden door de gemeenteraad aangewezen. Dit zijn door de gemeenteraad aangewezen zones waar sprake is van een bijzondere behoefte aan omschakeling wegens lokale sociaaleconomische problemen.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt drie instrumenten voor selectieve woningtoewijzing:

  1. het weren van woningzoekenden op basis van de aard van het inkomen
  2. het voorrang verlenen aan woningzoekenden met bepaalde sociaaleconomische kenmerken
  3. het weren van woningzoekenden die in het recente verleden overlastgevend of crimineel gedrag hebben ontplooid.

Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek kan slechts worden toegepast nadat de Minister voor Wonen en Rijksdienst een complex, straat of gebied op verzoek van de gemeenteraad daartoe heeft aangewezen.
Om verpaupering van een bepaalde wijk te voorkomen kunnen op basis van artikel 8 Wbmgp eisen aan de aard van het inkomen gesteld worden voor personen die zich in een bepaalde wijk willen vestigen.
Er kan op basis van artikel 9 Wbmgp ook voorrang worden verleend aan woningzoekenden die voldoen aan bepaalde sociaaleconomische kenmerken (samenstelling van het huishouden, leeftijd en opleidingsniveau van de woningzoekende).
Bij de keuze van sociaaleconomische kenmerken waaraan een woningzoekende moet voldoen, moet mede worden afgewogen hoe een woningzoekende op een objectieve wijze kan aantonen dat hij aan die criteria voldoet.
Er kan op basis van artikel 10 Wbmgp selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlast en criminaliteit worden toegepast.
Een persoon kan aldus op basis van laatstgenoemd artikel worden verhinderd om zich in een bepaalde buurt te vestigen. Deze persoon krijgt geen vergunning. Door de concentratie van personen met overlastgevend en crimineel gedrag tegen te gaan, vermindert de criminaliteit en overlast immers niet alleen in de gebieden waar de maatregel wordt toegepast, maar ook de veiligheid en leefbaarheid over de gehele gemeente.
De gemeenteraad dient aan te geven of daarbij gebruik zal worden gemaakt van een verklaring omtrent het gedrag (VOG) of een onderzoek op basis van politiegegevens.

Bij particuliere verhuring zal in het kader van de Wbmgp als volgt getoetst moeten worden:

  • De woningzoekende gaat na of hij op basis van de Huisvestingswet en Wbmgp voor de woning in aanmerking komt;
  • De particuliere verhuurder geeft aan bereid te zijn de woning te verhuren. Een bereidverklaring is een verklaring van de eigenaar of beheerder van een bepaalde woonruimte dat hij een huurovereenkomst zal aangaan met de woningzoekende indien deze een huisvestingsvergunning verkrijgt. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de particuliere verhuurder bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …);
  • De woningzoekende vraagt een VOG aan bij Justis (de screeningsautoriteit van het Ministerie van Veiligheid en Justitie) als de gemeente hiervoor heeft gekozen. Het aanvragen van een VOG kan door een volledig ingevuld aanvraagformulier in te dienen bij de afdeling Burger-/Publiekszaken van de gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven in de BRP. Het aanvraagformulier voor VOG is te downloaden van de website van Justis. Dit formulier moet ook worden aangevraagd voor de personen ouder dan 16 jaar die samen met de woningzoekende de woning willen betrekken. De woningzoekende kan ook online een VOG aanvragen als de als de gemeente die de VOG verlangt zich bij Justis heeft aangemeld voor e-herkenning. Zie voor meer informatie pagina 25 en 26 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing. Als Justis geen VOG kan afgeven, ontvangt de aanvrager een brief met een voornemen tot afwijzing. Hij kan hierop reageren door schriftelijk een zienswijze in te dienen. Vervolgens neemt Justis een definitief besluit. Als dat een afwijzing is, dan staat in dit besluit de reden waarom Justis weigert een VOG af te geven. Daartegen kan de aanvrager bezwaar maken en de beslissing eventueel voorleggen aan de bestuursrechter;
  • De woningzoekende vraagt met de bereidverklaring en de VOG een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan. Een eenmaal verleende huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken indien de woningzoekende niet binnen een bepaalde tijd de woning in gebruik neemt. Het is goed om deze termijn in de verordening op te nemen. Ook kan de vergunning, indien dit wordt opgenomen in de verordening, worden ingetrokken indien de aanvrager van de vergunning onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt. Het is bovendien mogelijk dat er voorwaarden aan de huisvestingsvergunning worden verbonden. Deze voorwaarden worden in de woonverklaring opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan een gedragsaanwijzing tot het achterwege laten van bepaalde gedragingen of een gedragsaanwijzing tot het doen van iets.

Bij verhuring door een woningcorporatie zal in het kader van de Wbmgp als volgt getoetst moeten worden:

  • De corporatie gaat na of de woningzoekende op basis van de Huisvestingswet en Wbmgp voor de woning in aanmerking komt. Een bereidverklaring is een verklaring van de eigenaar of beheerder van een bepaalde woonruimte dat hij een huurovereenkomst zal aangaan met de woningzoekende indien deze een huisvestingsvergunning verkrijgt. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de woningcorporatie bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …). In dit stadium van toewijzing van de woningruimte aan de woningzoekenden zal de corporatie op basis van de door haar gehanteerde toewijzingscriteria (o.a. passend toewijzen) ook na moeten gaan of de woningzoekende daadwerkelijk in aanmerking komt voor de woning. Het college van burgemeester en wethouders kan het verlenen van huisvestingsvergunningen mandateren aan de eigenaren of beheerders van woonruimte. Een corporatie heeft doorgaans zo’n mandaat. In het mandaatbesluit kunnen ook voorwaarden of aanwijzingen gegeven worden over de wijze waarop de gemandateerde eigenaren of beheerders van woonruimte deze taak in mandaat moeten uitvoeren. Een woningcorporatie kan in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid handelen als de corporatie min of meer als monopolist in een bepaalde omgeving valt aan te merken. Op basis van de jurisprudentie mag een woningcorporatie weigeren een huurovereenkomst te sluiten als er met name gezien eerdere ervaringen op deze punten een gerechtvaardigde vrees is dat de aspirant-huurder de huurovereenkomst niet zal nakomen. De weigering moet wel proportioneel zijn gezien de hoogte van de huurachterstand en de mate van overlast. Dit is een privaatrechtelijke zaak die helemaal losstaat van de vergunningverlening;
  • De corporatie geeft aan bereid te zijn de woning te verhuren. Om te voorkomen dat woningzoekenden nodeloos een VOG moeten aanvragen, zal de verhuurder of de woningcorporatie bij het afgeven van een bereidverklaring aan de woningzoekende moeten onderzoeken of de woningzoekende in aanmerking kan komen voor de woning op basis van de andere criteria die kunnen gelden op basis van de huisvestingsverordening (vb. passendheid, maatschappelijke of economische binding, …);
  • De woningzoekende vraag een VOG aan bij Justis (de screeningsautoriteit van het Ministerie van Veiligheid en Justitie). Het aanvragen van een VOG kan door een volledig ingevuld aanvraagformulier in te dienen bij de afdeling Burger-/Publiekszaken van de gemeente waar de aanvrager staat ingeschreven in de BRP. Het aanvraagformulier voor VOG is the downloaden van de website van Justis. Dit formulier moet ook worden aangevraagd voor de personen ouder dan 16 jaar die samen met de woningzoekende de woning willen betrekken. De woningzoekende kan ook online een VOG aanvragen als de als de gemeente die de VOG verlangt zich bij Justis heeft aangemeld voor e-herkenning. Zie voor meer informatie pagina 25 en 26 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing. Als Justis geen VOG kan afgeven, ontvangt de aanvrager een brief met een voornemen tot afwijzing. Hij kan hierop reageren door schriftelijk een zienswijze in te dienen. Vervolgens neemt Justis een definitief besluit. Als dat een afwijzing is, dan staat in dit besluit de reden waarom Justis weigert een VOG af te geven. Daartegen kan de aanvrager bezwaar maken en de beslissing eventueel voorleggen aan de bestuursrechter;
  • De woningzoekende vraagt met de bereidverklaring en de VOG een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan.

Als de gemeenteraad heeft gekozen voor een onderzoek op basis van politiegegevens, dan vraagt de woningzoekende met de bereidverklaring van de verhuurder een huisvestigingsvergunning bij de gemeente aan. Politiegegevens zijn gegevens die de politie registreert om haar taken goed te kunnen uitvoeren. Het gaat om persoonsgegevens zoals telefoonnummers, meldingen, verklaringen, bevindingen en dergelijke. De taken van de politie zijn omschreven in de Politiewet 2012. Een groot deel van deze gegevens zijn bijzonder privacygevoelige gegevens, die uitsluitend op basis van een wettelijke grondslag verstrekt mogen worden aan derden. In het kader van selectieve woningtoewijzing ter beperking van overlastgevend en crimineel gedrag is deze grondslag te vinden in de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en het Besluit politiegegevens. De criteria waarop de screening plaatsvindt, kunnen uitsluitend de in artikel 10a lid 2 Wbmgp genoemde gedragingen betreffen. De gemeenteraad kan echter in de huisvestingsverordening bepalen dat afhankelijk van de problematiek in een aangewezen complex, straat of gebied het niet noodzakelijk is om al deze gedragingen te betrekken bij de screening.
Het college van burgemeester en wethouders beoordeelt deze aanvraag. Een belanghebbende kan binnen zes weken na bekendmaking van de beschikking bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Het is niet mogelijk de bezwaarprocedure te mandateren aan eigenaren of beheerders van woonruimte. Een eenmaal verleende huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken indien de woningzoekende niet binnen een bepaalde tijd de woning in gebruik neemt. Het is goed om deze termijn in de verordening op te nemen. Ook kan de vergunning, indien dit wordt opgenomen in de verordening, worden ingetrokken indien de aanvrager van de vergunning onjuiste of onvolledige gegevens heeft verstrekt. Indien het wenselijk is dat er voorwaarden aan de huisvestingsvergunning worden verbonden, worden deze voorwaarden in de woonverklaring opgenomen. Hierbij kan gedacht worden aan een gedragsaanwijzing tot het achterwege laten van bepaalde gedragingen of een gedragsaanwijzing tot het doen van iets.

Alvorens de gemeenteraad een beslissing kan nemen om een aanvraag te doen bij de Minister tot aanwijzing van een complex, straat of gebied, zullen al een aantal zaken duidelijk moeten zijn. In hoofdstuk 5 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing worden een aantal onderwerpen besproken die van belang kunnen zijn bij die belangenafweging. In dit hoofdstuk staat tevens het beoordelingsproces voor een VOG weergegeven.

Onderstaand geef ik in het kort weer welke onderwerpen in bepaalde hoofdstukken van de Handreiking selectieve woningtoewijzing worden behandeld. Het gaat te ver om hier in het kader van de behandeling van het huurrecht en de opbouw van dit hoofdstuk verder op in te gaan.

Op pagina 35 tot en met 39 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat een tabelletje waarin de verschillen tussen VOG en het onderzoek op basis van politiegegevens worden genoemd.

In hoofdstuk 6 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat beschreven wat de gemeenteraad moet doen om tot aanwijzing van een complex, straat of gebied te komen als gebied waarop de Wbmgp van toepassing is.

In hoofdstuk 7 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat beschreven welke regels in de huisvestingverordening opgenomen moet worden.

In hoofdstuk 8 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat vermeld welke besluiten na vaststelling van de huisvestingsverordening genomen worden door het college van burgemeester en wethouders en de burgemeester, alvorens van start gegaan kan worden met de uitvoering van de maatregelen in het kader van woonruimteverdeling.

In hoofdstuk 9 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat in een stroomdiagram weergegeven op welke wijze besloten kan worden voor toewijzing van een woonvergunning op basis van een VOG.

In hoofdstuk 10 van de Handreiking selectieve woningtoewijzing staat in een stroomdiagram weergegeven op welke wijze besloten kan worden voor toewijzing van een woonvergunning op basis van politiegegevens. Hier staat een model weergegeven, waarin punten worden gegeven aan bepaalde negatieve gedragingen. Het is aan de burgemeester om te bepalen vanaf welke uitkomst, bijvoorbeeld 30 of 40 punten, een negatieve woonverklaring wordt afgegeven en of het, voor de gevallen onder deze uitkomst, mogelijk is om te volstaan met het opnemen van voorschriften in de woonverklaring. In dit hoofdstuk worden voorbeelden aan de hand van dit model uitgewerkt.

Andere mogelijkheden in het kader van de woningverdeling door een gemeente Lokale 

De gemeente Amsterdam heeft het volgende bedacht om de woningvoorraad te reguleren. Uit de Amsterdamse Woonagenda 2025 blijkt dat er een groot tekort zal ontstaan in de gereguleerde huurvoorraad in 2025. In 2025 zou volgens deze woonagenda 49% van de huishoudens behoefte aan een gereguleerde huurwoning hebben, terwijl de verwachting is dat slechts 39% van de woningvoorraad zal bestaan uit gereguleerde huurwoningen. Anders dan de huidige voorraad gereguleerde huurwoningen, is er nu al een tekort aan middeldure huurwoningen. De voorraad middeldure huur groeit volgens de prognose naar 9% in 2025. Door deze groei komt de voorraad meer in de buurt van de behoefte van 11%.

De Woonagenda zet in op voldoende, betaalbare en goede woningen in 2025. Voor het uitgangspunt ‘voldoende woningen’ is de ambitie om de woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar te laten aansluiten.

De gemeente Amsterdam wenst voor nieuwbouwprojecten de woningen te verdelen via een 40-40-20-formule. Hiermee wordt bedoeld: 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop.

Het college van B&W van Amsterdam heeft spelregels vastgesteld om de programmering van 40-40-20-formule op een goede wijze toe te passen in projecten.

Met deze spelregels wil Amsterdam de woningbouwprogrammering met meer middelduur reguleren. Daarnaast stimuleert de gemeente middeldure huur door een lagere grondprijs te vragen.

Dit plan heeft ook al de nodige kritiek ondervonden. Er wordt gezegd dat de Amsterdamse woningmarkt niet gebaat is bij het stimuleren van een middenhuursegment middels het 40-40-20-beleid. Het leidt weliswaar tot jaarlijks 1.300 nieuwe woningen in het middensegment, met name huurwoningen. Maar het zal ook leiden tot ruim 1.600 dure woningen per jaar minder. En dat zorgt voor minder doorstroming op de woningmarkt.

In het kader van dit plan komt er onder meer een huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen.

Er zijn spelregels opgesteld voor het programmeren van woningbouw. Ze zijn gemaakt om uitvoering te geven aan het nieuwe stedelijke uitgangspunt van het 40-40-20 beleid en deze op een goede wijze toe te passen.

Het uitgangspunt luidt als volgt:

De 40-40-20 spelregel betreft aantallen woningen en geldt uitsluitend voor deze nieuwe ruimtelijke plannen. De komende jaren dient een substantieel deel van de bouwproductie te bestaan uit sociale huurwoningen en woningen in het middensegment. Amsterdam wil een inhaalslag maken en vooral bouwen voor huishoudens met een inkomen tot 1,5 maal modaal. Het uitgangspunt is: 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% dure huur en koop. Om dit uitgangspunt te realiseren gelden de volgende spelregels.

  • De 40-40-20 spelregel geldt uitsluitend voor deze nieuwe ruimtelijke plannen. Projecten waarvoor nog geen investeringsbesluit is genomen, bieden nog ruimte om het programma en het financiële kader aan te passen.
  • Het uitgangspunt 40-40-20 is niet van toepassing op locaties waarvoor de gemeente al contractuele verplichtingen is aangegaan met een marktpartij.
  • Zuidas: hiervoor ligt een globaal investeringsbesluit. Er wordt een nieuw kaderbesluit voorbereid dat tegemoet komt aan het stedelijk gewenste woningbouwprogramma met een nadruk op 40% sociale huur.
  • Middelduur. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen grote (> 800 woningen) en kleine locaties (< 800 woningen). Voor de grote locaties gaat de gemeente uit van zowel koop- als huurwoningen. Bij kleine locaties zet de gemeente in op uitsluitend middeldure huurwoningen.
  • Betaalbare, sociale huurwoningen worden gebouwd en beheerd door zowel corporaties als marktpartijen. Corporaties hebben bij uitgifte van gemeentelijke kavels een voorrangspositie.
  • Per ruimtelijk project wordt bestuurlijk bepaald welk woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Afwijken van het stedelijke uitgangspunt is mogelijk op grond van specifieke omstandigheden.
  • Binnen het ruimtelijke project is de menging nader te bepalen.
  • Het stedelijke uitgangspunt 40-40-20 geldt ook voor transformatieprojecten en ontwikkelingen op particuliere grond als inzet bij de onderhandelingen. Herontwikkeling en leegstandsbestrijding staan voorop.