1. Overdracht – Overdracht van aandelen

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 april 2000 ( ECLI:NL:HR:2000:AA5507 ) beslist dat het voor de huurder nog mogelijk was om indeplaatsstelling te vorderen geruime nadat een eenmanszaak was ingebracht in een BV nu partijen flinke tijd (enige jaren) hadden onderhandeld over overname door de huurder van het gehuurde. De Hoge Raad heeft tevens een oordeel moeten geven over de vraag of een huurder tekort was geschoten aan zijn verplichtingen uit deze overeenkomst door zijn eenmanszaak in te brengen in een besloten vennootschap en het gehuurde in strijd met een contractuele bepaling door een derde te laten gebruiken.

De feiten waarvan de rechtbank was uitgegaan en waarvan de Hoge Raad moest uitgaan worden hierbij kort weergegeven.
Partijen waren contractueel overeengekomen dat het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder niet mocht worden onderverhuurd en/of in gebruik aan derden mocht worden afgestaan.
De huurder had met medeweten van de verhuurder de BV alvast gebruik laten maken in afwachting van onderhandelingen over aankoop van het gehuurde. De huurder had zich op een zeker moment uit de besloten vennootschap terug getrokken.
Van onderhuur was geen sprake. Er werd vervolgens besproken of de huurder het gebruik van het gehuurde in strijd met de contractuele bepalingen aan derden had overgedragen.
Door de BV waren huurbetalingen verricht.

In het licht van deze feiten was de huurder niet te laat met zijn verzoek tot vordering van indeplaatsstelling. Ik zie deze uitspraak als een variant op de eis dat de huurder zo spoedig mogelijk na bedrijfsoverdracht moet vorderen. Het is op zichzelf ook logisch als partijen aan het onderhandelen zijn over verkoop van het gehuurde. Als partijen overeenstemming hadden bereikt over verkoop van de gehuurde onroerende zaak, dan zou een vordering tot indeplaatsstelling zinloos zijn geworden: door overdracht van het eigendom van een onroerende zaak naar de huurder eindigt de huurovereenkomst immers van rechtswege.

De rechtbank had beslist dat de verhuurder niet was gerechtigd de overeenkomst te ontbinden nu de huurder zijn eenmanszaak al jaren met kennis van de verhuurder had ingebracht in een BV.
De huurder was daarbij zelf nog huurder van onderhavige onroerende zaak gebleven. De Hoge Raad was van oordeel dat de rechtbank niet van een verkeerd rechtsoordeel was uitgegaan. De kennis bij de verhuurder ten aanzien van inbreng van de eenmanszaak door de huurder werd aanwezig geacht door de tussen partijen gevoerde correspondentie. Deze situatie lijkt enigszins vergelijkbaar met de situatie die door de Hoge Raad is besproken in het arrest van 12 februari 1999. De rechtbank had onderscheid gemaakt tussen de situatie dat de huurder bij de BV was betrokken en een situatie dat de huurder zich uit de BV terug had getrokken waarin hij de eenmanszaak had ingebracht.
De rechtbank kwam tot oordeel dat de huurder niet tekort was geschoten in de periode dat hij nog bij de BV was betrokken.
Het stond de huurder volgens de rechtbank vrij zijn onderneming in elke gewenste wettelijke vorm te exploiteren, zodat niet viel in te zien in hoeverre hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst schond door de vorm, waarin hij zijn onderneming exploiteert te wijzigen zolang de bestemming van het gehuurde object niet is veranderd en hij zijn persoonlijke huurrecht niet aan anderen overdraagt. De rechter voegde nog toe aan zijn overwegingen dat er nu geen plaats meer was voor ontbinding van de overeenkomst nu de verhuurder de door hem thans gewraakte situatie (gebruik van het gehuurde door de BV) gedurende enige jaren had geduld en de vorm waarin huurder zijn huurrecht heeft uitgeoefend thans niet als wanprestatie viel aan valt aan te merken.
De rechtbank had zich niet uitgesproken over de vraag of de huurder te kort was geschoten jegens de verhuurder vanaf het moment dat hij niet langer meer was betrokken bij de vennootschap waarin hij de eenmanszaak had ingebracht.

Als de huurder een vennootschap is en de aandelen daarin worden overgedragen blijft de huurder dezelfde en is indeplaatsstelling niet nodig. Dit lijkt dus een mogelijkheid om de indeplaatsstelling te omzeilen.

Bij een splitsing van moedervennootschappen geldt ook dat ineplaatsstelling niet nodig is. Bij een splitsing van moedervennootschappen naar gaan contracten over onder algemene titel en is er geen sprake van een contractsoverneming (in de zin van artikel 6:159 BW) waarbij medewerking van de andere contractspartij benodigd is. Te denken valt hierbij aan een moedervennootschap die gehuurde winkels verhuurt aan winkellabels. Er is op een gegeven moment gekozen om de moedervennootschap te splitsen in afgesplitste vennootschappen. Vervolgens werd elke afgesplitste vennootschap samen met het winkellabel verkocht, zodat de moedermaatschappij uit de huurstructuur wegviel en de huurderspositie volledig bij de koper kwam te liggen. Ook is bij een splitsing indeplaatsstelling (geregeld in artikel 7:307 BW) niet aan de orde.

Een clausule in de algemene bepalingen, waarbij de toestemming van de verhuurder voor een verandering in de zeggenschap vereist is, zou hier uitkomst kunnen bieden (Mr. J.G.A. van Olst, ‘De juridische (af)splitsing: wat als een huurder van kleur verschiet?’, V&O 2011, p. 87-92).

1. Overdracht – De tijd tussen het inbrengen van een eenmanszaak in een BV en de indeplaatsstelling

Om aanspraak te kunnen maken van de wettelijke regeling van indeplaatsstelling moet er sprake zijn van overdracht van de onderneming van de huurder naar een nieuwe eigenaar. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 12 februari 1999 (LJN: ZC2850, Hoge Raad, 12 februari 1999, NJ 1999, 366) geoordeeld dat de rechtbank op juiste gronden de vordering van de huurder geen machtiging tot indeplaatsstelling had verstrekt. In deze zaak was er volgens de Hoge Raad feitelijk geen sprake was van overdracht van een onderneming. De huurder (een natuurlijke persoon die oorspronkelijk een eenmanszaak dreef) had zijn eenmanszaak reeds vijftien jaar terug ingebracht in een besloten vennootschap en bij die gelegenheid geen indeplaatsstelling gevorderd. In deze procedure stelde hij slechts dat zijn zoon wellicht in de toekomst (een gedeelte van) de exploitatie van zijn bedrijf zou overnemen. Uit de stellingen van de huurder was niet gebleken dat hij nu voornemens was zijn bedrijf te verkopen, dat door de BV werd geëxploiteerd.

De rechtbank was van oordeel dat een situatie als bedoeld in artikel 7A:1635 BW (voorganger van het huidige artikel 7:307 BW) zich hier niet voordeed. Volgens de rechtbank was het door de huurder thans gedane verzoek, gezien de strekking van artikel 7A:1635 BW te laat gedaan. Volgens de rechtbank ontbrak ieder verband met de inbreng van de eenmanszaak in een BV van destijds en de indeplaatsstelling, die nu in de procedure werd gevorderd. Er was immers kennelijk slechts sprake van een beoogde overdracht van het huurrecht en niet een overdracht van het bedrijf van de huurder.

De Hoge Raad was dan ook van mening dat er geen plaats was voor een indeplaatsstelling nu blijkens de stellingen van de huurder de vordering geen verband hield met een voorgenomen overdracht van het bedrijf van de huurder en zich evenmin het geval voordeed dat de overdracht van het bedrijf al had plaatsgevonden (ieder verband met de inbreng van de eenmanszaak in een BV van destijds en de gevorderde indeplaatsstelling van nu ontbrak). De huurder had verzuimd zo spoedig mogelijk na inbreng van de onderneming in de BV het nodige te doen om tot huuroverdracht te geraken (vgl. HR 16 juni 1978, nr. 11222, NJ 1979, 22).

De verhuurder had na inbreng van de onderneming in de vennootschap door de huurder geen vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst ingesteld. Het is echter de vraag of een dergelijke ontbindingsactie effect zou hebben gehad in deze situatie. Het moge duidelijk zijn dat het onderverhuren van gehuurde bedrijfsruimte en/of het gebruik geven van gehuurde ruimte in strijd met een contractueel beding een tekortkoming kan opleveren dat zodanig ernstig is dat dit ontbinding van een huurovereenkomst teweeg kan brengen. In een nader te bespreken arrest van de Hoge Raad (Hoge Raad 14 april 2000, LJN: AA5507, Hoge Raad, C98/255) had de huurder geruime tijd geleden zijn eenmanszaak in een BV ingebracht. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de verhuurder niet was gerechtigd de overeenkomst te ontbinden nu de huurder zijn eenmanszaak al jaren met kennis van de verhuurder had ingebracht in een BV.

De huurder dient de verhuurder immers in beginsel vóór de overdracht van het bedrijf dat exploitatie in het gehuurde voert op de hoogte te brengen en indeplaatsstelling te vragen. Ook na bedrijfsoverdracht kan de vordering nog rechtsgeldig worden ingesteld. Een geval waarbij na een bedrijfsoverdracht een vordering is ingesteld is in het hiernavolgende arrest uitgebreid besproken.

De Hoge Raad had in haar arrest van 16 juni 1978 (HR 16 juni 1978, NJ 1979,22, LJN: AC6284) gesteld dat een vordering tot indeplaatsstelling na overdracht van een bedrijf weliswaar mogelijk is, doch dat de huurder zo spoedig mogelijk de indeplaatsstelling na de bedrijfsoverdracht het nodige gedaan moet hebben om tot huuroverdracht te geraken. In deze zaak had de huurder spoedig (enkele dagen) na de overdracht van aandelen, waardoor een bedrijf werd overgedragen dat in het gehuurde haar bedrijf voerde, de verhuurder van deze overdracht op de hoogte gebracht met het verzoek de nieuwe eigenaar van de aandelen in plaats van de oorspronkelijke huurder te stellen en derhalve haar plaats in het huurcontract over te nemen. Deze periode werd kort genoeg geacht. Een periode van ongeveer twee maanden na overdracht van het bedrijf wordt ook voldoende kort geacht om de vordering op grond van artikel 7:307 BW tijdig in te kunnen stellen.