E6. Verbouwing heeft geen invloed meer op de huurwaarde

Als de huurder een verbouwing heeft uitgevoerd die aanvankelijk wel een verbetering was, maar na verloop van tijd zijn invloed op de huurwaarde verliest, dan is er wel iets voor te zeggen dat deze verbetering geen invloed op de huurprijs heeft. De toestand van het gehuurde ten tijde van de vaststelling van de huurprijs moet immers als uitgangspunt worden genomen. Noot 184

E3. Verbeteringen door vorige huurder bij onderverhuring

Verbeteringen die door de onderhuurder zijn gedaan gelden als verbeteringen van de hoofdhuurder in relatie tot de eigenaar. Tussen de onderverhuurder en de onderhuurder gelden deze verbeteringen als zelf aangebrachte voorzieningen. Deze horen geen invloed op de huurprijs te hebben. Bij een indeplaatsstelling geldt iets anders. Hier wordt de in de plaats gestelde geacht de positie van de vorige huurder te hebben ingenomen. Verbeteringen die vóór een indeplaatsstelling door de oorspronkelijke huurder zijn aangebracht gelden als door de in de plaats gestelde huurder aangebracht.Noot 174

E2. Verrekeningbeding in contract noodzakelijk

Partijen doen er verstandig aan om bepaalde omstandigheden in de overeenkomst te vermelden waarvan zij van mening zijn dat die na afloop van de eerste huurperiode op de huurprijs van invloed moeten zijn. Als partijen dus wel te kennen hebben gegeven door werkzaamheden van de huurder een reductie in de huurprijs te hebben gegeven (deze verbeteringen zijn dan feitelijk door de verhuurder gefinancierd), doch men laat na te vermelden welke periode deze reductie duurt, dan kan worden aangenomen dat deze reductie voor de eerste periode geldt. Noot 164 Het leveren van bewijs zal lastig, zo niet onmogelijk zijn. Bij verlenging op grond van een contractuele bepaling (anders dan bij een wettelijke verlenging) kan hier wel rekening mee worden gehouden.

Doet men dat niet dan gaat men er snel vanuit dat deze omstandigheden in de huurprijs van de eerste periode zijn verdisconteerd. Dit volgt rechtstreeks uit artikel 7:303 lid 3 BW. Dit betekent dat als de huurprijs in de eerste periode door de verhuurder lager is gesteld wegens een door de huurder aangebrachte verbetering aan het gehuurde, hiermee in het kader van de berekening van de huurprijs niet zonder meer rekening gehouden hoeft te worden als niet uitdrukkelijk in het huurcontract een beding is opgenomen dat er een lagere huurprijs is overeengekomen teneinde daardoor de door de huurder gemaakte kosten te vergoeden. Zonder een dergelijk beding wordt deze lagere huurprijs dus niet gezien als een aflossing van een lening. De verhuurder kan dan niet zonder meer stellen dat deze de voorgestelde wijzigingen van de huurder heeft gefinancierd door akkoord te zijn gegaan met een lagere huurprijs in de eerste overeengekomen periode wegens de door de huurder aangebrachte wijzigingen. Het argument dat de huurprijs lager is gesteld dan de gebruikelijke huurprijs zal de verhuurder dan geen soelaas bieden. De door partijen overeengekomen huurprijs wordt dan zonder een dergelijk beding (er is bij de bepaling van de huurprijs rekening gehouden met door de huurder bekostigde verbeteringen) geacht tussen partijen te zijn overeengekomen, waarbij de door de huurder aangebrachte verbeteringen dan onverplicht uitgevoerd geacht worden te zijn. De rechter kan dan op grond van artikel 7:303 BW er niet vanuit gaan dat deze wijzigingen op kosten van de verhuurder zijn verricht. De aangebrachte verbeteringen dienen daarom buiten de berekening van de huurprijs te worden gehouden en kunnen in het kader van de vergelijking met andere bedrijfsruimten niet leiden tot een huurprijsverhogend effect (Noot 166). Een verhuurder kan zich dus danig in de vingers snijden als hij erkent een vergoeding met de huurder te zijn overeengekomen, doch bewijs van betaling van deze vergoeding door het ontbreken van een verrekenbeding in de huurovereenkomst vooralsnog ontbreekt! Noot 168 Door de aanwezigheid van een verrekenbeding in het huurcontract kan de verhuurder eenvoudig bewijzen dat een deel van de verbeteringen die tot een correctie van de huurprijs zouden leiden ten laste van de verhuurder is gekomen. Voor een correctie van de huurprijs is dan niet of in mindere mate plaats. Noot 170

Het feit dat de huurder door zijn aangebrachte verbeteringen een vergoeding kan vorderen, geeft nog geen reden om bij de nadere bepaling van de huurprijs die verbeteringen ten gunste van de verhuurder als een huurwaardevermeerdering aan te merken. Noot 172 Dit vergoedingsrecht heeft immers alleen betrekking op verbeteringen, die in de verhouding van de huurder tot de verhuurder, ten laste van de huurder zijn gebracht zonder dat de huurder een vergoeding heeft gekregen van deze door hem gemaakte kosten.