Bezwaar tegen de huurverhoging en termijnen

Inleiding
De mogelijkheid om op grond van ernstige onderhoudsgebreken bezwaar te maken tegen de huurverhoging is na 1 juli 2000 komen te vervallen. De huurder kan in zo’n geval gebruik maken van de procedure voor tijdelijke huurverlaging bij ernstige onderhoudsklachten (het hoofdstuk: Huurprijzen en gebreken aan woning). Deze procedure kan gedurende het gehele jaar bij de Huurcommissie worden gestart.
Ook kan de huurder geen bezwaar maken tegen de huurverhoging als hij meent dat het energielabel dat bij Agentschap NL (voorheen: SenterNovem) is geregistreerd, onjuist is. De Huurcommissie moet dan uitgaan van dat geregistreerde energielabel. Dit blijkt uit artikel 13 lid 5 UHW waarin de volgende regel staat vermeld: “De Huurcommissie vormt zich daarbij geen eigen oordeel over de energieprestatie van de woonruimte, indien de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt”.

De huurder maakt bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging

Als de huurder een bezwaar tegen de voorgestelde verhoging bij de verhuurder heeft ingediend, uiterlijk voordat de voorgestelde huurverhoging in had moeten gaan (meestal is dat 1 juli van elk jaar), dan moet de verhuurder binnen zes weken na de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen om de Huurcommissie een uitspraak te laten doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurder moet zijn bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging dus aan de verhuurder en niet aan de Huurcommissie kenbaar maken als hij vóór ingangsdatum van de voorgestelde verhoging bezwaar tegen het huurverhogingsvoorstel maakt. Als de huurder de huurverhoging in deze situatie wel betaalt, dan behoudt het bezwaar van de huurder zijn effect en dan dient de verhuurder dit geval te handelen zoals boven beschreven. De huurder kan in dit stadium van de procedure tegen het verhogingsvoorstel zijn bezwaar tegen de huurverhoging kenbaar maken door een zelf geformuleerde brief. De huurder kan zijn bezwaar tegen het verhogingsvoorstel onder meer kenbaar maken door gebruik te maken van een door de Huurcommissie voorgedrukte modelbrief .
Verzuimt de verhuurder naar aanleiding van dit bezwaar actie te ondernemen, dan gaat de huurverhoging niet door (zie artikel 7:253 lid 1 BW). In de praktijk is deze regeling mooi uitgewerkt in rechtsoverweging 7 van het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 23 augustus 2011 LJN: BR5592, gerechtshof Leeuwarden, 200.019.354/01 . In deze zaak had de huurder tijdig bezwaar gemaakt bij de verhuurder na een voorgestelde huurverhoging. De verhuurder deed niets met deze klacht, terwijl deze na deze klacht eigenlijk de Huurcommissie in had moeten schakelen. Het gevolg hiervan was dat de verhoging van de huur geen doorgang kon vinden. Verhuurders mogen bezwaarschriften van huurders dus niet eigenhandig ongegrond verklaren.

Als een verhuurder de indieningstermijn voor verzoeken bij de Huurcommissie ongebruikt laat verstrijken, kan hij daarna wel weer een nieuw huurverhogings-voorstel aan de huurder doen met inachtneming van de termijn van minimaal twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum. Een dergelijk nieuw huurverhogingsvoorstel gaat dan maanden later in dan de voorgestelde ingangsdatum van het eerdere, betwiste huurverhogingsvoorstel. Als de verhuurder wel tijdig een verzoek om uitspraak bij de Huurcommissie indient, zal de Huurcommissie een oordeel geven over de voorgestelde huurverhoging en de door de huurder ingediende bezwaren. Indien de Huurcommissie van oordeel is dat de voorgestelde huurverhoging niet redelijk is, zal de Huurcommissie uitspreken welke huurverhoging zij wel redelijk acht. Het is dus niet zo dat de Huurcommissie de huurverhoging in het geheel zal afwijzen als blijkt dat de voorgestelde verhoging niet redelijk is. De Huurcommissie zal daarentegen de redelijke verhoging van de huurprijs in plaats van het voorgestelde onredelijke huurverhogingsvoorstel plaatsen.

Mocht de huurder bezwaar hebben gemaakt tegen de huurverhoging, omdat door de verhoging de maximum punten van de woning zou worden overschreden, dan kan de verhoging niet doorgaan. Doe de Huurprijscheck!.

De huurder maakt bezwaar tegen de hoogte van het inkomen in de voorgestelde huurverhoging
Als de huurder van mening is dat de door de verhuurder meegestuurde inkomensgegevens niet kloppen, kan hij dit via een bezwaarschrift aan de verhuurder kenbaar maken. De basis van dit bezwaar ligt in artikel 7:253 lid 1 BW. De huurder hoeft hij bij het bezwaar geen inkomensgegevens te voegen als het bezwaar zich richt tegen de hoogte van het huishoudinkomen. En als de huurder bezwaar maakt met als bezwaargrond dat het huishouden (inmiddels) uit vier of meer personen bestaat of dat een van de bewoners (inmiddels) de AOW-gerechtigde leeftijd heeft bereikt, hoeft de huurder daar geen bewijsstukken van over te leggen.
De verhuurder is vervolgens verplicht bij de inspecteur een tweede verklaring op te vragen, waaruit de door de huurder in zijn bezwaarschrift gemelde wijziging van omstandigheden, blijkt. Als dat het geval is, is het aan de verhuurder om zijn in eerste instantie gedane voorstel tot huurprijsverhoging in te trekken of aan te passen. Ook kan de huurder zijn bezwaar intrekken als uit de tweede verklaring dezelfde overschrijding van een van de inkomensgrenzen blijkt. Als het voorstel tot huurprijsverhoging wordt ingetrokken, zal het niet tot een geschil bij de Huurcommissie komen. Als de verhuurder zijn voorstel aanpast, is het verder aan de huurder of het al dan niet tot een geschil leidt. De huurder hoeft zijn bezwaar dus niet te onderbouwen met zijn inkomensgegevens. De verhuurder dient na een bezwaar van de huurder opnieuw de inkomensgegevens op te vragen. Van de regel “wie stelt bewijst (artikel 152 lid 2 RV) wordt hier dus af geweken.

Als de huurder na deze tweede opgevraagde verklaring die door de verhuurder is opgevraagd, of na het door de verhuurder aangepaste voorstel zijn bezwaar handhaaft, dan zal de verhuurder de Huurcommissie van het bezwaar op de hoogte moeten brengen. Het is niet de bedoeling dat de huurder door de verhuurder “de bal terug krijgt gespeeld”. De verhuurder zal het bezwaar bij de Huurcommissie in moeten dienen als de huurder zijn bezwaar handhaaft. Volgens artikel 7:253 lid 1 BW dient de verhuurder immers het bezwaar van de huurder bij de Huurcommissie aanhangig te maken als dit bezwaar door de huurder kenbaar is gemaakt vóór de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging en het bezwaar door de huurder wordt gehandhaafd.

Als de huurder zijn bezwaar niet correct heeft onderbouwd, dan kan de verhuurder het bezwaar niet afwijzen en het daarbij laten. Ook als de verhuurder van mening is dat het bezwaar voor de huurder geen kans van slagen heeft en de verhuurder slaagt er niet in de huurder zijn bezwaar in te laten trekken, dan moet de verhuurder het bezwaar doorspelen naar de Huurcommissie. Doet de verhuurder dat niet, dan zal de huurverhoging geen doorgang kunnen vinden, ook als het bezwaar op zichzelf geen schijn van kans bij de Huurcommissie maakt. De verhuurder dient het bezwaar immers aan de verhuurder ter beoordeling voor te leggen. Het is immers uiteindelijk aan de Huurcommissie om te bepalen of bezwaren wel of niet terecht zijn. De corporatie kan een bezwaar wel erkennen en de eerder voorgestelde huurverhoging aanpassen.

Betaling van de huurverhoging op verschillende momenten
In het kader van de bezwaren tegen de huurverhoging die artikel 7:253 lid 1 BW biedt, is goed hierbij te beseffen dat de huurder die zijn bezwaar tegen de huurverhoging schriftelijk aan de verhuurder te kennen geeft vóór het tijdstip waarop de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel had moeten ingaan (meestal 1 juli van elk jaar) niet tegen een verval van zijn recht op het maken van bezwaar tegen de huurverhoging aanloopt, als hij de huurverhoging ondanks zijn bezwaar toch voldoet. Artikel 7:253 lid 1 BW brengt uitdrukkelijk geen verval van het recht op het maken van dit bezwaar tegen de huurverhoging in stelling, als de huurder ondanks zijn bezwaar deze huurverhoging toch voldoet. Dat ligt anders als de huurder na het tijdstip waarop de verhoging van de huurprijs blijkens het voorstel had moeten ingaan alsnog bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie maakt. De huurder moet dit bezwaar dan volgens de regels van artikel 7:253 lid 2 BW doen en wordt niet geacht hangende zijn bezwaar de huurverhoging te betalen. Ik ga hier in één van de volgende onderdelen uitgebreid op in.

Artikel 7:253 lid 2 sub a BW stelt drie voorwaarden aan de mogelijkheid van het maken van bezwaar tegen de huurverhoging:

  • De huurder heeft niet in een eerder stadium (dus voor de oorspronkelijke ingangsdatum van de huurverhoging) bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. (Het bezwaar wordt gedaan met een modelbrief ).
    Toelichting: de huurder moet niet al voor de voorgestelde datum van huurverhoging bezwaar tegen de huurprijswijziging hebben gemaakt. Lijkt logisch want dan kan er van uit worden gegaan dat de verhuurder tot vier maanden na het tijdstip waarop de verhoging in had moeten gaan de Huurcommissie verzoekt zich uit te laten over de redelijkheid van het voorstel. Doet de verhuurder hier niets mee dan lijkt deze de mogelijkheid tot huurverhoging te hebben verspeeld. Het initiatief ligt in dit geval bij de verhuurder.
  • De huurder heeft de huurverhoging niet betaald. Toelichting: de huurder moet de aangezegde huurverhoging niet hebben betaald; door de huurverhoging te betalen heeft de huurder de rechten verspeeld om alsnog bezwaar te maken. Als de verhuurder gebruik maakt van een automatische incasso, dan doet de huurder er verstandig aan deze automatische incasso te storneren en het oorspronkelijke huurbedrag over te maken, dan wel de automatische incasso ongedaan te maken.
  • De huurder heeft een (aangetekende) rappelbrief ontvangen. Toelichting: als de verhuurder de eerste mededeling over de huurverhoging niet per aangetekende post heeft verstuurd, dan dient er een aangetekende rappelbrief door de verhuurder te worden verstuurd en door de huurder te zijn ontvangen. De huurder maakt bezwaar tegen de verhoging na de rappelbrief met door een verzoek dit formulier. Zonder aangetekende rappelbrief gaat de huurverhoging niet door en heeft het voor de huurder geen zin om tegen het voorstel van de huurverhoging bezwaar te maken. De mogelijkheid dat de verhuurder de zaak na het versturen van het aangetekende voorstel tot verhoging van de huur bij de Huurcommissie ter beoordeling voor kan leggen, speelt hier niet, omdat de Huurcommissie dan al is ingeschakeld om de redelijkheid van het voorstel te beoordelen.

Als aan de drie voorwaarden is voldaan en er door de huurder binnen vier maanden na ingangdatum van de voorgestelde huurverhoging geen bezwaar tegen de huurverhoging bij de Huurcommissie is ingediend, dan wordt de huurder geacht met het voorstel in te stemmen. De verhuurder hoeft dan niet een procedure bij de Huurcommissie te starten om de huurverhoging effect te laten hebben. De huurder zit vast aan de voorgestelde huurprijs.

De huurder die alsnog bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging wenst te maken doet er dus goed aan de huurverhoging niet te betalen en binnen de daarvoor gestelde termijn van vier maanden na de voorgestelde datum van de huurverhoging bezwaar te maken bij de huurcommissie. Uit artikel 7:253 lid 2 sub a BW volgt immers uitdrukkelijk dat de huurder als deze al niet eerder schriftelijk bezwaar tegen de verhoging heeft gemaakt vóór het tijdstip waarop de verhoging in had moeten gaan (meestal 1 juli), alsnog na dit tijdstip bij de Huurcommissie bezwaar tegen de verhoging kan maken, tenzij de huurder de verhoging al wel heeft betaald. In dit stadium wordt de betaling van de huur de huurder fataal, want dit zorgt dan van een verval van zijn mogelijkheid om bezwaar te kunnen maken. Dit is dus uitdrukkelijk anders als de huurder ex artikel 7:253 lid 1 BW (dus vóór het moment waarop de huurverhoging in had moeten gaan) schriftelijk bezwaar tegen de verhoging heeft gemaakt. Een betaling van de huurverhoging zorgt dan niet voor verval van de mogelijkheid tot het maken van bezwaar. In de praktijk komt het niet vaak voor dat de huurder die in een vroeg stadium bezwaar tegen de verhoging maakt, deze verhoging wel voldoet. Desondanks zal dat soms gebeuren als er bijvoorbeeld sprake is van een automatische incasso.
De huurder die bezwaar maakt, hoeft de voorgestelde huurverhoging niet te betalen zolang niet onherroepelijk is beslist over het door huurder betwiste huurverhogingsvoorstel. De huurprijs die gold vóór het huurverhogingsvoorstel is de geldende huurprijs die blijft verschuldigd tot het moment dat door de Huurcommissie en/of de rechter is beslist in deze procedure. Als de verhuurder in dit stadium van de zaak een incassobureau inschakelt, dan kan dit incassobureau met lege handen terug worden gestuurd. Er is immers nog geen betalingsachterstand opgebouwd.

De huurder maakt geen bezwaar en betaalt ook de voorgestelde huurverhoging niet

De verhuurder moet dan binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs de huurder een aangetekende brief sturen om te reageren op het eerder gedane voorstel. De verhuurder kan deze actie overslaan als hij het huurverhogingsvoorstel al per aangetekende brief heeft verstuurd. De verhuurder moet dan binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs de Huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs (artikel 7:253 lid 5 BW) De huurder dient na de aangetekende brief de Huurcommissie in te schakelen. Deze termijn bij de laatste wijziging van de wet veranderd van zes weken naar drie maanden. De verhuurder krijgt hierdoor de mogelijkheid de huurder eerst niet-aangetekend enkele malen te herinneren aan het huurverhogingsvoorstel en te wijzen op de bezwaarmogelijkheid. Als de huurder dan nog niet betaalt, heeft de verhuurder drie maanden de tijd om de huurder bij aangetekend schrijven opnieuw van het voorstel in kennis te stellen. Daarna heeft de huurder, overeenkomstig met de huidige rappelprocedure, de mogelijkheid om alsnog een bezwaar in te dienen bij de huurcommissie. Gelet op de langere termijn voor de verhuurder wordt ook de termijn voor de huurder verlengd en wel van drie naar vier maanden ná de voorgestelde datum van huurprijswijziging (dus tot en met 31 oktober). De huurder kan het bezwaar tegen huurverhoging na de rappelbrief bij de Huurcommissie indienen volgens het volgende verzoekschrift .

Geen rappel, wel aangetekende brief huurverhoging; noodzaak inschakeling Huurcommissie

Als de verhuurder het huurverhogingsvoorstel al bij aangetekende brief heeft verstuurd, dan hoeft de verhuurder geen aangetekende rappelbrief te sturen om de redelijkheid van zijn voorstel aan de Huurcommissie voor te kunnen leggen. Om de huurprijsverhoging effect te laten sorteren moet door de verhuurder echter wel bij de Huurcommissie een verzoek worden ingediend om de huurprijs te toetsen. Dit is geen aantrekkelijke optie gezien de per 1 april 2010 vastgestelde hoogte van de legesvergoeding voor een vereniging een coöperatie, een onderlinge waarborgmaatschappij, een NV of een BV, van € 450. De Huurcommissie moet de formulieren van de verhuurder binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen. De verhuurder kan de zaak aan de Huurcommissie voorleggen door middel van dit verzoekschrift. Bij een huurverhoging per 1 juli betekent dit, dat de formulieren uiterlijk 30 september bij de Huurcommissie binnen moeten zijn (zie artikel 7:253 lid 2 sub b sub a BW). Als de verhuurder niet of niet op tijd het verzoekschrift bij de Huurcommissie indient, dan gaat de huurverhoging niet door. De verhuurder kan desgewenst een nieuw huurverhogingsvoorstel doen, waarbij opnieuw rekening moet worden gehouden met alle wettelijke termijnen. Artikel 7:253 lid 5 BW schept hier verwarring. Dit artikel wekt de suggestie dat er altijd een aangetekende rappelbrief moet worden gestuurd alvorens de zaak aan de Huurcommissie ter beoordeling te geven. Dat is dus niet nodig als het huurverhogingsvoorstel al middels aangetekende brief naar de huurder is verstuurd. Nogmaals: de verhuurder bereikt ook dit effect zonder inschakeling van de Huurcommissie als hij de huurder een aangetekende herinnering van het voorstel stuurt en de huurder zowel op het voorstel als op de herinnering niet reageert.

Wel aangetekende rappelbrief; geen noodzaak inschakeling Huurcommissie

Als de huurder na ontvangst van de per aangetekende post verzonden rappelbrief niet binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging hiertegen bezwaar bij de Huurcommissie maakt, dan wordt de huurder geacht in te hebben gestemd met dit voorstel. de huurder dient in dit bezwaar de Huurcommissie te verzoeken het voorstel tot verhoging van de huurprijs te toetsen op grond van de redelijkheid. Als de huurder heeft verzuimd dit bezwaar in te dienen, dan is de huurder door de wettelijke fictie gebonden aan de voorgestelde huurverhoging.

De verhuurder hoeft dus na versturen van de aangetekende herinnering geen maatregelen te nemen om de huurverhoging effect te laten sorteren als de huurder niet laat merken dat deze niet instemt met de voorgestelde huurverhoging; de huurverhoging moet dan wel aan de bovengenoemde door de wet gestelde eisen voldoen (onder meer een aangetekende brief van het voorstel van de huurverhoging en een rappelbrief van de huurverhoging; de verhuurder moet dus minimaal twee brieven hebben verstuurd). De huurder wordt geacht met het voorstel in te hebben gestemd als deze na ontvangst van beide brieven binnen de door de wet gestelde termijn geen bezwaar tegen het voorstel maakt. Zie artikel 7:253 lid 3 BW.

Gezien het bovenstaande lijkt de verhuurder, die een aangetekende rappelbrief verstuurt, op de meest informele wijze een huurverhoging door te kunnen drukken als de huurder een lakse houding ten aanzien van de plannen van de verhuurder inneemt. Onderstaand wordt uitgebreider ingegaan op de positie van de huurder.

De huurder heeft het voorstel niet bij aangetekende brief ontvangen.

Als de verhuurder het voorstel niet per aangetekende brief naar de huurder stuurt en de verhuurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid het voorstel alsnog binnen drie maanden na de beoogde ingangsdatum van de huurverhoging per aangetekende brief naar de huurder te sturen (de rappelprocedure), dan blijft de oude huurprijs in stand als de huurder de huurverhoging niet heeft betaald. De huurder hoeft dan geen bezwaar tegen de huurverhoging gemaakt te hebben. De verhuurder kan door de langere rappeltermijn van drie maanden er ook nog voor kiezen eerst nog een gewone brief te sturen om de huurder te attenderen op de huurverhoging. Binnen deze termijn van drie maanden dient er toch een aangetekende rappelbrief gestuurd te worden als de huurder nog steeds niet reageert op de aangezegde huurverhoging.
Als de huurder na de datum waarop de voorgestelde huurverhoging in had moeten gaan bezwaar tegen deze verhoging maakt, dan doet de verhuurder er toch verstandig aan om een aangetekende rappelbrief te versturen. Hoewel de aangetekende brief is bedoeld om zekerheid te hebben of het verhogingsvoorstel de huurder heeft bereikt en de huurder door zijn bezwaar kenbaar maakt deze verhoging te hebben ontvangen, doet de verhuurder er toch verstandig aan de rappelbrief te sturen als het bezwaar van de huurder na de ingangsdatum van de huurwijziging de verhuurder heeft bereikt. Volgens artikel 7:253 lid 2 BW lijkt een huurverhogingsvoorstel onder meer alleen rechtsgeldig gedaan te kunnen worden als het oorspronkelijke voorstel (dat niet aangetekend was verstuurd) wordt gevolgd door een aangetekende rappelbrief als er vóór de voorgestelde ingangsdatum van de nieuwe huurprijs geen bezwaar van de huurder de verhuurder heeft bereikt, doch dit bezwaar pas na de voorgestelde ingangsdatum bij de verhuurder binnen is gekomen. Dit lijkt een overbodige handeling, omdat het bezwaar van de huurder- zij het na de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijs – kenbaar is gemaakt. Artikel 7:253 lid 2 BW lijkt hiermee geen rekening te houden. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid door de verhuurder is natuurlijk altijd mogelijk, maar geeft toch niet de zekerheid die het versturen van een rappelbrief wel kan geven.

De huurder heeft de voorgestelde verhoging wel bij aangetekende brief ontvangen

Als de huurder de verhoging van de huurprijs wel per aangetekende brief heeft ontvangen, hetzij als eerste aanzegging door de verhuurder, hetzij met een aangetekende herinnering binnen een termijn van drie maanden na de beoogde ingangsdatum van de huurverhoging, dan moet de huurder binnen vier maanden na de beoogde ingangsdatum van de huurwijziging bezwaar bij de Huurcommissie maken (dus uiterlijk 31 oktober). Voor dit bezwaar kan de huurder van gebruik maken van een verzoekschrift bezwaar tegen jaarlijkse huurverhoging voor huurders .

Conclusie
De huurder die niet reageert (geen bezwaar maakt) op het correct gedane voorstel bouwt een huurachterstand op als de huurverhoging niet wordt betaald en de huurder voor de ingangsdatum waarop de gewijzigde huurprijs in had moeten gaan geen bezwaar tegen de verhoging heeft ingediend.

Als de huurder geen bezwaar maakt tegen het huurverhogingsvoorstel en de huurder betaalt de huur conform het huurverhogingsvoorstel, dan geldt de huurprijs als te zijn overeengekomen. De huurder kan dan in een later stadium geen bezwaar meer maken tegen deze bij wettelijke fictie overeengekomen huurprijs. Een bezwaar tegen de huurverhoging is dan ook niet mogelijk als deze verhoging achteraf gezien op onjuiste gronden is gebaseerd. Een voorbeeld. De verhuurder verhoogt de huur tot een maximum huurprijsgrens behorende bij energielabel C conform het woningwaarderingsstelsel. Mocht gedurende het jaar waarop de verhoging betrekking heeft, het label door de deskundige worden gekwalificeerd op niveau D, dan kan de huurder niet de verhoging in een later stadium ongedaan maken wegens een algemeen beroep op dwaling ex artikel 6:228 BW. De huurder heeft dan weliswaar gedurende een bepaalde periode ten onrechte een te hoge huurprijs betaald als duidelijk is dat de deskundige zich heeft vergist bij toekenning van het energielabel op niveau C, doch deze “overeengekomen huurprijs” kan wegens het systeem van de wet niet met terugwerkende kracht terug worden gedraaid.

Dit algemeen beroep op dwaling is naar mijn mening uitgesloten door de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:265 BW en het systeem van de wet, dat niet is gebaseerd op vernietiging van een huurverhoging als daartegen geen bezwaar is gemaakt. Dit geeft bovendien te veel onzekerheid voor partijen. De huurder kan immers op eenvoudige wijze bezwaar maken tegen de verhoging. Het wettelijke systeem zou haar kracht verliezen als partijen door een algemene dwalingsactie een verhoging alsnog met terugwerkende kracht terug zouden kunnen draaien.

De regeling omtrent huurverhoging is een specifieke regeling en door het accepteren van de huurverhoging wordt de huurprijs geacht tussen partijen overeen te zijn gekomen. In dit systeem is het niet van belang of de huurprijs door een verkeerde voorstelling van zaken door een partij of door beide partijen tot stand is gekomen. Mocht de huurder door deze verkeerde voorstelling van zaken worden benadeeld, dan kan deze op grond van 7:254 BW een verlagingsvoorstel doen om de huurprijs alsnog in overeenstemming te brengen met de punten die de woning conform het woningwaarderingsstelsel krijgt toebedeeld. Deze actie heeft dan geen terugwerkende kracht tot het moment dat de huurverhoging tot stand kwam, maar werkt vanaf het moment dat het verzoek tot huurverlaging is gedaan. Indien de verhuurder met een voorstel van de huurder tot verlaging van de huurprijs niet instemt, kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. Laat de huurder deze termijn voorbij gaan, dan zal de huurder opnieuw een verlagingsvoorstel moeten doen.

Naar mijn mening is een mogelijkheid van huurverlaging op grond van artikel 7:254 BW in de plaats gekomen van de algemene vernietigingsgrond ex artikel 6:228 BW als mogelijkheid van correctie op de huurprijs als deze door een vergissing door de maximumhuurprijs heen is geschoten. Als de huurprijs door een verkeerde voorstelling van zaken niet door de maximumhuurprijs heen is geschoten, dan zal de huurder toch deze hogere huurprijs niet terug kunnen draaien als hij met deze huurprijs in bovengenoemde zin akkoord is gegaan.
Dit bleek ook uit de zaak die speelde voor de kantonrechter van de rechtbank te Utrecht. De kantonrechter te Utrecht heeft op 6 oktober 1993 een vonnis (ECLI:NL:KTGUTR:1993:AK0544) gewezen in een zaak waarbij de verhuurder zich had vergist in het verhogingspercentage dat was doorgegeven aan de huurder. De rechter was desondanks van mening dat de verhuurder de huurverhoging niet terug kon draaien om alsnog het juiste percentage door te berekenen. Verder was het volgens de rechter door de dwingende regeling van de wet niet mogelijk tussentijds een aanvullende huurverhoging aan te zeggen. Deze uitspraak speelde zich af in een heel ander tijdperk, namelijk vóór 2003, dus vóór invoering van het huidige huurrecht, maar de kern van de uitspraak is nog steeds van toepassing.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten?

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten? Volgens de wet zijn er twee mogelijkheden om de opzegging onder de aandacht van de geadresseerde te brengen: opzegging door middel van een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Noot 32
De (schriftelijke) opzegging kan pas effect hebben als deze de geadresseerde heeft bereikt. Als de opzegging juist is geadresseerd, doch de geadresseerde niet heeft bereikt, dan kan dit voor rekening en risico van de geadresseerde komen. Dit is met name het geval als de geadresseerde zijn postadres niet goed heeft georganiseerd. Zie wat hierover is gesteld in artikel 3:37 lid 3 BW.

Bewijspositie van de verhuurder in het kader van de opzegging

In het kader van de bewijspositie van de verhuurder is het dus verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming in ieder geval per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze brief per aangetekende post naar het juiste adres heeft gestuurd. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. Een strookje van de postbode behorend bij het aanbieden van een aangetekende brief zal in de regel voldoende bewijs zijn. Noot 4

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft zich in haar arrest van 2 januari 2018 ( ECLI:NL:GHSHE:2018:41 ) moeten buigen over de vraag of een opzegging tijdig plaats had gevonden. Volgens het huurcontract zou de opzegging ten minste 6 maanden voor het einde van de overeenkomst plaats dienen te vinden. Het einde van de overeengekomen periode was gesteld op 31 december van het lopende jaar. De opzegging had dus uiterlijk vóór 1 juli van dat jaar bij de  verhuurder binnen dienen te zijn. De huurder beweerde dat hij de opzeggingsbrief op vrijdag 28 juni 2013 rond 16.00 uur aan een medewerkster van de verhuurder had afgegeven, terwijl door de getuigen van de kant van de verhuurder even uitdrukkelijk is verklaard dat dit niet het geval is geweest. Het hof deelde het oordeel van de kantonrechter dat er geen aanleiding is om de geloofwaardigheid en betrouwbaarheid van de ene getuige hoger aan te slaan dan die van een andere getuige, zodat het bewijsrisico dat met de bewijslast gepaard gaat meebrengt dat de huurder niet in het bewijs was geslaagd.

Hieronder wordt uitgelegd dat een contractueel beding inhoudende dat een opzegging middels deurwaardersexploot of aangetekende brief gedaan moet worden er niet aan in de weg staat dat een opzegging ook op andere wijze gedaan kan worden, doch als de ontvangst van de brief wordt betwist de partij die zich op de opzegging beroept dan in een onmogelijke bewijspositie plaatst. In deze laatste zaak werd niet ontkend dat de opzegging was ontvangen; er bestond echter discussie over het moment waarop de opzegging was ontvangen. Het hof legde  daarom de bewijslast terecht bij de huurder.

(Geen) eisen aan de opzegging en/of de ontruimingsaanzegging

De bewijspositie
Aan de opzegging van de huurovereenkomst en/of de ontruimingsaanzegging van de hier bedoelde ruimten wordt niet de eis gesteld dat deze met aangetekend bericht van ontvangst of deurwaardersexploot gedaan dient te worden. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan. Noot 1.

Er is geen wettelijke verplichting om de opzegging middels aangetekende brief of deurwaardersexploot te verrichten. In het huurcontract kan wel worden verlangd dat partijen de opzegging middels aangetekende brief laten plaatsvinden. Op grond van deze contractuele verplichting dient de opzegging plaats te vinden middels aangetekende brief of deurwaardersexploot. Als contractueel niet is vastgelegd dat de opzegging op deze specifieke wijze plaats dient te vinden, dan volstaat een brief per gewone post. Het is voor de bewijspositie van de verhuurder overigens wel verstandig om de huur op te zeggen en/of de ontruiming aan te zeggen bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief (al dan niet met bericht van ontvangst). Bij een mededeling op deze wijze heeft de verhuurder immers bewijs dat hij deze handelingen daadwerkelijk heeft verricht.

Niet voldoen aan de overeengekomen eisen van opzegging