Formele eisen met betrekking tot de opzegging van bedrijfsruimte

De opzegging moet worden gedaan door aangetekende brief of deurwaardersexploot. Deze eis is gesteld als waarborg dat de opzegging de geadresseerde (tijdig) bereikt. De opzegging behoudt zijn rechtskracht als deze de geadresseerde persoon niet tijdig bereikt door een handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt Noot 31a. De bewijslast rust op degene die heeft opgezegd. Gezien het feit dat een discussie over het al dan niet ontvangen van een opzegging slechts kan ontaarden in een welles-nietes discussie, doet degene die opzegt er verstandig aan bewijs van tijdige opzegging voorhanden te hebben (dus deurwaardersexploot met juiste datum of aangetekende brief met bewijs van verzending met juiste datum). Uiteraard moet de opzegging naar het juiste adres worden verstuurd. Tevens moet de verzender bewijzen dat de aangetekende brief is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van de bestemming is voorgeschreven. Noot 31b

Ook als aan het wettelijk vereiste van opzegging per aangetekende post niet is voldaan hoeft dit niet altijd te betekenen dat de verhuurder de huurder aan de wettelijke verlenging dient te houden. Dit wordt in onderstaande uitspraak uitgelegd. De kern van de onderstaande uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage komt neer op het hiernavolgende: als tussen partijen niet wordt betwist dat de huurder de verhuurder met inachtneming van de termijn van opzegging mondeling te kennen heeft gegeven niet langer te willen huren, dan is een schriftelijke opzegging niet zonder meer nodig, omdat dat niets toevoegt aan de bekendheid met de opzegging.
Deze uitspraak had betrekking op een contractueel beding over de wijze van opzegging bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte (kantoren, garages, opslagruimte), doch dit doet niets af aan het feit dat de rechter in sommige gevallen een schriftelijke bevestiging van de opzegging zinloos acht. Zie de uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 11 april 2003 11 april 2003, rolnr 02/787 KA, waarin het Hof haar conclusie in de volgende zinsnede kernachtig weergeeft:” Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans (huurder, toevoeging Huurgeschil.nl) op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager (verhuurder, toevoeging Huurgeschil) kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken. De grieven slagen dan ook niet”. De situatie had uiteraard anders gelegen als de verhuurder had betwist dat zij gesprekken heeft gevoerd met de huurder, waaruit zij dit standpunt van de huurder had kunnen afleiden.
Zie voor een uitspraak van soortgelijke strekking het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. In deze zaak hadden partijen het gehuurde abusievelijk aangemerkt als 7:230a BW-bedrijfsruimte, terwijl het partijen duidelijk was dat er een 7:290 BW activiteit (winkel voor de verkoop van houten vloeren) zou worden ontplooid. Er zou in deze zaak een opzegging plaats moeten vinden vóór 1 april 2012. Er was hier eerst een proefperiode van twee jaar afgesproken. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Dat alles paste ook in het kader van de aan de verhuurder bekende achtergrond waartegen de huurovereenkomst tot stand was gekomen, te weten dat de eerste twee jaren van de huurovereenkomst hadden te gelden als een proefperiode, waarbij de ontwikkeling van de onderneming van huurder leidend was. Ook had de verhuurder niet voldoende weersproken dat de huurder de beheerder meermalen mondeling had meegedeeld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2012 niet verlengd zou worden, onder meer in een gesprek medio december 2011.

Het vormvoorschrift (aangetekende brief of deurwaardersexploot) werkt dus wel degelijk in het nadeel van de partij die dit een opzegging heeft gedaan zonder aan dit vormvoorschrift te voldoen als de opzegging door de andere partij wordt betwist en de partij die de opzegging zou hebben gedaan daarvan geen bewijs kan leveren. Dit werd ook zo beoordeeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).

Ik adviseer met klem om de wettelijke- en/of contractueel overeengekomen voorschriften omtrent opzegging stipt te volgen. De contractuele en/of wettelijke regeling beoogen immers dat de opzegging de opgezegde partij moet hebben bereikt. Het bewijs(risico) daarvan rust op de verzender. Het hof te Leeuwarden geeft echter een opening voor een eenvoudiger wijze van levering van bewijs als er sprake is van een opzegging per e-mail. Het bewijs van verzending per mail is immers makkelijker te leveren dan het bewijs van verzending van een gewone brief. Als eenmaal de e-mail is verstuurd, dan kan er dus ruimte voor de conclusie zijn dat de e-mail de geadresseerde heeft bereikt. Zekerheid heeft de opzeggende partij niet. Deze zekerheid is er wel als de opzegging met deurwaardersexploot of per aangetekende brief is verstuurd. In de situatie als genoemd in de uitspraak met betrekking tot artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte was er sprake van niet-nakoming van contractuele bedingen en niet van het niet opvolgen van wettelijke verplichtingen zoals bij artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Toch lijkt er niets tegen een analoge redenering voor artikel 7:290 BW bedrijfsruimte. Mochten de wettelijke voorschriften voor wat betreft het aangetekend – of door deurwaardersexploot opzeggen van de huurovereenkomst niet zijn gevolgd, dan kan bovengenoemde redenering een ontsnappingsweg zijn om alsnog een beroep te doen op een rechtsgeldige opzegging. Er bestaat immers niet zonder meer een regel dat een dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift slechts bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:812) of een opzegging werd geacht de huurder te hebben bereikt. In deze kwestie hadden partijen het gehuurde als correspondentieadres aangewezen. Het hof is van  oordeel dat als adres waarvan redelijkerwijs aangenomen kan worden dat de afzender de geadresseerde kan bereiken, in beginsel – behoudens andersluidend beding – kan worden aangemerkt de woonplaats van de geadresseerde in de zin van artikel 1:10 BW, dan wel, indien de mededeling een zakelijke kwestie betreft, het zakelijke adres van de geadresseerde, en voorts het adres waarvan de afzender op grond van verklaringen of gedragingen van de geadresseerde mocht aannemen dat deze aldaar door hem kon worden bereikt, bijvoorbeeld diens postbus, e-mailadres of ander adres dat bij recente contacten tussen partijen door de geadresseerde is gebruikt (HR 14 juni 2013, NJ 2013/391).