Introductie huurincasso – De aanmaning

Als in het huurcontract een uiterste betaaldatum voor betaling van de huur is afgesproken dan verkeert de huurder door het onbetaald laten van de huur in toestand van verzuim. Betaling van huur is dan een fatale termijn. Als in het huurcontract is overeengekomen dat de huur telkens de eerste van de maand betaald moet worden, dan verkeert de huurder van rechtswege in verzuim als de huur niet op het overeengekomen tijdstip wordt betaald. Er hoeft dan geen ingebrekestelling te worden verstuurd.

In de uitspraak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 10 juni 2011 ( LJN: BQ1825, Hoge Raad, 09/03782 ), dat werd afgedaan opgrond van artikel 81 RO (de in het middel aangevoerde klachten konden niet tot cassatie leiden) had het hof beslist dat het de huurder, die geruime tijd de huur had opgeschort, duidelijk moest zijn dat verdere vertragingen in de huurbetaling niet (meer) werden geaccepteerd. Onder deze omstandigheden kon van de verhuurder niet worden verwacht dat er nog een waarschuwing (aanmaning) bij het onbetaald laten van de huur naar de huurder gestuurd zou moeten worden, waarin de huurder op de consequenties van het onbetaald laten van de huur zou worden gewezen.

Mr. Huydecoper omarmt deze handelwijze van het hof in zijn conclusie bij dit arrest en voegt er aan toe dat de door het hof weergegeven gedachte in het verlengde van artikel 6:83 aanhef onder a BW besloten ligt. Volgens dit laatste artikel verkeert de partij die moet presteren in verzuim zonder ingebrekestelling als een bepaalde vastgestelde overeengekomen betalingstermijn is verstreken zonder dat betaling is verricht. De huur die de eerste van de maand betaald dient te worden, geeft hiervan een voorbeeld.

Een aanmaning is dan eigenlijk niet nodig om de huurder op zijn betalingsverplichtingen te wijzen. In sommige huurcontracten staat dat de verhuurder de huurder van het gebrek door aangetekende post op de hoogte moet brengen. Ook als de huurder door overschrijding van de contractueel overeengekomen betalingstermijn in verzuim is komen te verkeren is voor alle duidelijkheid naar de huurder toe altijd aan te bevelen om de huurder een aanmaning te sturen alvorens verdere actie te ondernemen. Het niet versturen van een aanmaning kan consequenties hebben voor toewijzen van de incassokosten.
In sommige huurcontracten staat dat de verhuurder de huurder van het gebrek door aangetekende post op de hoogte moet brengen. Het is voor alle duidelijkheid naar de huurder toe altijd aan te bevelen om de huurder een aanmaning te sturen alvorens verdere actie te ondernemen.

Het is niet verstandig om de huur in het kader van de huurachterstand op te zeggen, omdat de huur dan slechts kan worden beëindigd met inachtneming van de voorgeschreven opzeggingstermijn. (zie voor de opzeggingstermijnen van de woningen en bedrijfsruimte respectievelijke de hoofdstukken: De opzegging van woningen en De Huuropzegging van bedrijfsruimte).

Gezien het vorenstaande kan het geen kwaad de huurder in de tweede maand van de huurachterstand een herinnering te sturen als betaling achterwege is gebleven.

Aangezien in de meeste huurcontracten de eerste van de maand als peildatum voor de huurbetaling staat vermeld kan de verhuurder de tweede week van de derde maand waarop betaling van de huur achterwege is gebleven de ontruimingsprocedure starten. Het is verstandig de tiende dag van de derde maand af te wachten. Mocht de huurder toch nog betaling van een achterstallige huurtermijn voldoen, dan bestaat er een huurachterstand van twee maanden. Twee maanden huurachterstand is niet voldoende om een ontbindingsprocedure met succes af te ronden, tenzij er sprake is van herhaaldelijk tekort schieten door de huurder.

Verjaring
Huurvorderingen verjaren naar ommekomst van vijf jaar na aanvang van de dag volgend op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Een huurder kan een beroep op verjaring van de vordering doen als de verhuurder gedurende een termijn van vijf jaar na het opeisbaar worden van de vordering geen stuitingshandeling heeft verricht en/of een procedure aanhangig heeft gemaakt. Dit is ook bevestigd in een vonnis van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht van 7 april 2010 (LJN: BM2323, sector kanton Rechtbank Maastricht, 347166 CV EXPL 09-3610 ).