Ontbinding door de verhuurder is in de volgende gevallen niet mogelijk

Als de verhuurder zijn ontbinding baseert op de artikelen 7:210 BW jo 7:206 BW, dan kan dit alleen tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden als de verhuurder het gebrek niet bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen (zie artikel 7:209 BW).Artikel 7:210 BW is de opvolger van artikel 7a:1589 BW (oud). Laatstgenoemd artikel was alleen van toepassing op gevallen waarin het gehuurde door ‘toeval vergaan was’. In dit laatstgenoemde artikel was dus niet een toerekenbaar vergaan van het gehuurde geregeld. Artikel 7:210 BW regelt echter wel een situatie waarin de tekortkoming aan één van de partijen toe valt te rekenen. De toerekenbaarheid speelt ook een rol in de mogelijkheid tot vergoeding van schade. Als een partij niets te verwijten valt, dan is deze ook niet schadeplichtig.

In de MvT, Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 20 wordt opgemerkt dat de bescherming van de huurder in het kader van een dwingendrechtelijke bepaling wordt opgerekt als de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst had behoren te kennen. Volgens dit kamerstuk is de verhuurder beter dan de huurder instaat zich inzicht in de werkelijke toestand van de zaak te verschaffen. Het is redelijk te veronderstellen dat de verhuurder, alvorens te verhuren, een onderzoek heeft gedaan naar de geschiktheid van het gehuurde voor het doel waarvoor het gehuurde is verhuurd. Als de verhuurder het gebrek bij aangaan van de overeenkomst had behoren te kennen, dan is deze wel schadeplichtig. Dit sluit ook aan op het gestelde in artikel 7:209 BW.

Woonruimte
In de MvT, Kamerstukken II, 1997/98, 26 089, nr. 3 p. 14 wordt voorts opgemerkt dat alle omstandigheden die het huurgenot beperken en niet aan de verhuurder vallen toe te rekenen een gebrek vormen. De huurder mag een goed onderhouden zaak verwachten.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte mag hiervan worden afgeweken. De verhuurder van bedrijfsruimte kan de huurder te kennen geven niet van de technische staat van het gehuurde op de hoogte te zijn en het onderzoek naar de technische staat van het gehuurde bij de huurder neerleggen (bijvoorbeeld in de ROZ-voorwaarden, versie 2008). Als de huurder geen onderzoek naar de technische staat van het gehuurde doet, kan hij de verhuurder (afhankelijk van het gebrek) niet geheel verantwoordelijk stellen voor een later ontdekt gebrek aan het gehuurde. Een en ander is afhankelijk van de vraag het gebrek bij normaal onderzoek tot uitdrukking was gekomen en wat partijen bij aanvang van de overeenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen hebben gestaan.
Het is van belang dat de huurder zo uitgebreid mogelijk het voorgenomen gebruik van het gehuurde uit de doeken doet. De verhuurder kan daar dan op reageren of het gehuurde al dan niet aan de condities voldoet om dit gebruik te bewerkstelligen en voor wiens rekening aanpassing van gehuurde komt. De verhuurder die weet van het voorgenomen gebruik en de “haken en ogen” aan dit gebruik in het gehuurde mag over problemen ten aanzien van dit voorgenomen gebruik niet zwijgen. Doet de verhuurder dat wel, dan kan een uitsluiting van aansprakelijkheid met verwijzing naar de onderzoeksplicht van de huurder terzijde worden gezet (zie artikel 7:209 BW).

Een afwijking van deze regel kan plaatsvinden als de huurder van bedrijfsruimte voorafgaande aan de huurovereenkomst door de verhuurder op de gebreken is gewezen. Een afstemming van de huurprijs op gebrekkige bedrijfsruimte is ook mogelijk. Voor alle duidelijkheid: voor woonruimte is een dergelijke afwijking niet mogelijk!

Artikel 7:209 BW heeft aldus de strekking dat de verhuurder geen beroep op ontbinding van de huurovereenkomst kan doen als hij bekend was met het gebrek aan het gehuurde, of als hij het gebrek had behoren te kennen. Artikel 7:209 BW beschermt de huurder tegen een aanmerkelijke schuld van de verhuurder. Dit geldt eens te meer als de verhuurder een professionele verhuurder is en de huurder een leek op het gebied van verhuur van onroerend goed is.