De procedure bij ingebruikneming van het gehuurde

Bij de aanvang van de huurovereenkomst vindt er vaak één gezamenlijke inspectie plaats, waarbij de verhuurder, de nieuwe (aspirant) huurder en vaak de vorige huurder zijn betrokken (als er zich zaken voor overname lenen). Bij het einde vinden er vaak twee inspecties plaats: een voorinspectie te houden een redelijke tijd voor het einde van de huur (meestal naar aanleiding van de huuropzegging) en een eindinspectie bij het einde van de huur en het inleveren van de sleutels c.q. het tijdstip van de feitelijke levering/terbeschikkingstelling.

In de praktijk heeft zich een procedure ontwikkeld over de wijze waarop het gehuurde bij aanvang en bij het einde van de ene partij aan de andere partij ter beschikking wordt gesteld. Bij huur van woonruimte zijn in de loop der jaren enige regels in de rechtspraak ontwikkeld inzake de opleveringsprocedure. Voor bedrijfsruimte staan er in de ROZ-voorwaarden aanvullende regels die de wettelijke regels ter zake oplevering van gehuurde ruimte aanvullen.

De in de wet neergelegde vermoedens van de staat van het gehuurde

In artikel 7:218 lid 3 BW is vastgelegd dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. In artikel 7:224 lid 2 BW staat beschreven dat de huurder wordt vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze wordt aangetroffen bij het einde van de huurovereenkomst als er geen beschrijving van het gehuurde is gemaakt. In deze twee artikelen heeft de wet twee vermoedens neergelegd voor eenzelfde situatie die elkaar tegen kunnen tegenspreken als er sprake is van verhuurde woonruimte. Deze twee artikelen hebben echter betrekking op verschillende momenten: artikel 7:218 lid 3 BW legt immers een vermoeden neer zoals het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst ter beschikking werd gesteld (in goede staat) en artikel 7:224 lid 2 BW legt een vermoeden neer dat het gehuurde ter beschikking is gesteld zoals het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst werd aangetroffen. Deze twee artikelen komen voor de regeling voor woonruimte echter wel met elkaar in conflict.

Hoe moet met deze twee bepalingen worden omgegaan als deze bij verhuurde woonruimte allebei van toepassing zijn? Het valt te verdedigen dat het vermoeden in artikel 7:224 lid 2 BW voorrang geniet boven het vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 BW spreekt. Artikel 7:218 lid 3 BW geeft door haar formulering in het eerste gedeelte van haar tekst: “onverminderd artikel 224 lid 2” zelf aanleiding tot deze veronderstelling en maakt het wettelijke vermoeden dat uit artikel 7:218 lid 3 spreekt ondergeschikt aan de bewijsregel als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW. Een andere interpretatie maakt de door de wet gewenste bewijslastverdeling als genoemd in artikel 7:224 lid 2 BW tot een weinig werkzame regel. Aangezien het uitdrukkelijk de bedoeling van de wetgever is geweest om de bewijslast van de goede staat van het gehuurde bij gebreke van aanwezigheid van een beschrijving bij de verhuurder neer te leggen, kan voor woonruimte de conclusie worden getrokken dat artikel 7:218 lid 3 BW in het kader van het vermoeden van de toestand van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst weinig betekenis toekomt als het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst wordt opgeleverd.

Door de werking van artikel 7:224 BW wordt immers gestimuleerd dat er bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving wordt opgemaakt. Als er geen beschrijving wordt opgemaakt, dan moet de verhuurder maar bewijzen dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat was opgeleverd. Dit betekent dus dat de schade aan het gehuurde niet voor rekening van de huurder komt, als de verhuurder – bij gebreke van een beschrijving – niet kan bewijzen dat de beschadiging gedurende de huurperiode is ontstaan. Hierbij kan worden gedacht aan een bij aanvang van de huurovereenkomst niet kenbare bodemverontreiniging. Het zou niet redelijk zijn de saneringsplicht ten laste van de huurder te brengen. Nogmaals: van deze regeling wordt voor bedrijfsruimte meestal in de algemene voorwaarden (bijvoorbeeld: ROZ-voorwaarden, versie 2008) afgeweken, zodat het bewijs van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst bij afwezigheid van een beschrijving bij de huurder neer wordt gelegd.

De rechtbank te Groningen heeft in haar uitspraak van 18 november 2009 ( LJN: BK5682, sector kanton rechtbank Groningen, 376857 /08-12495) over teruggave van een waarborgsom in het kader van verhuurde woonruimte kennelijk ten onrechte geen rekening gehouden met de regel van artikel 7:224 lid 2 BW. Onderwerp van geschil was onder meer de vraag of het terugbrengen van muren in een witte kleur, die bij aanvang van de huurovereenkomst (niet door de huurder die onderhavig geschil is gestart) rood waren geschilderd, bij het einde van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder in de witte kleur terug gebracht konden worden. Kennelijk stond niet ter discussie dat er twee wanden in de kamer bij aanvang van de huurovereenkomst rood waren geschilderd. Indien deze opmerking als een beschrijving van het gehuurde gezien dient te worden, dan kon de huurder het gehuurde inclusief rode wanden bij het einde van de overeenkomst opleveren. Mocht er géén beschrijving van het gehuurde zijn opgemaakt, dan dient de verhuurder te bewijzen dat de huurder deze wanden rood heeft geschilderd. De rechter lijkt een voorschrift in de huurovereenkomst dat de wanden bij het einde van de overeenkomst wit dienen te zijn daarentegen ten onrechte als uitgangspunt voor de betalingsverplichting voor de huurder te nemen.

Het in artikel 7:218 lid 3 BW neergelegde vermoeden komt dus niet in conflict met de oplevering van bedrijfsruimte als in het huurcontract voor bedrijfsruimte van artikel 7:224 lid 2 BW is afgeweken (dit artikel is voor bedrijfsruimte van regelend recht). De verhuurder van bedrijfsruimte kan immers afwijken van het in artikel 7:224 lid 2 BW neergelegde vermoeden. Als de verhuurder van bedrijfsruimte is afgeweken van artikel 7:224 lid 2 BW, dan kan deze verhuurder immers bij het einde van de huurovereenkomst stellen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst in goede staat ter beschikking is gesteld. In het geval van schade aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst zal de huurder dienen te bewijzen dat de schade bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was. Een conflict tussen deze wettelijke vermoedens is wél het geval voor woonruimte (semi-dwingendrecht) en voor bedrijfsruimte als niet van artikel 7:224 lid 2 BW is afgeweken.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan de verhuurder of de huurder te hulp komen als door toepassing van deze regel, die hem in een onmogelijke bewijspositie kan drukken, een onredelijk resultaat wordt bereikt.
Zo besliste de kantonrechter te Rotterdam in zijn uitspraak 15 december 2005, nr 646082 (PRG 2006/32 dat de huurder zich niet altijd met succes beroepen op het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 BW, als het gehuurde door toedoen van de huurder zwaar is beschadigd (het ging in deze zaak om een penthouse dat als hennepkwekerij was gebruikt en door dit gebruik zwaar was beschadigd en onbewoonbaar was geworden). De huurder wordt immers vermoed het gehuurde onbeschadigd te hebben ontvangen. De zinsnede als genoemd in artikel 7:218 lid 3 BW (“onverminderd artikel 7:224 lid 2 “) heeft volgens de rechter slechts beoogd de huurder tegen onzichtbare schade te beschermen.

Deze uitspraak is verwarrend gezien het feit dat de rechter toch van beide vermoedens lijkt uit te gaan. De nuance zit echter in de aanwezigheid van zware schade in het gehuurde, waarover in deze procedure werd gesproken. Het is aannemelijk dat deze uitspraak ten aanzien van de bewijslastverdeling van de schade wel kan worden gebruikt voor ernstige gebreken, maar niet voor zichtbare ondergeschikte gebreken. Een andere uitleg zou te zeer in het nadeel van de huurder zijn. Uit artikel 7:203 BW volgt immers ook dat het gehuurde gedurende de huurperiode in goede staat van onderhoud dient te worden gehouden. Voorts heeft de huurder de plicht gebreken aan het gehuurde te melden die de waarde van het gehuurde beïnvloeden of die de verhuurbaarheid aantasten. Het is aannemelijk dat deze uitspraak ten aanzien van de bewijslastverdeling van de schade wel kan worden gebruikt voor ernstige gebreken, maar niet voor zichtbare ondergeschikte gebreken. Een andere uitleg zou te zeer in het nadeel van de huurder zijn. Uit artikel 7:203 BW volgt immers ook dat het gehuurde gedurende de huurperiode in goede staat van onderhoud dient te worden gehouden. Voorts heeft de huurder de plicht gebreken aan het gehuurde te melden die de waarde van het gehuurde beïnvloeden of die de verhuurbaarheid aantasten. Gezien deze uitgangspunten lijkt het aannemelijk dat de huurder, die een zwaar beschadigd pand bij het einde van de huurovereenkomst oplevert, toch op grond van de redelijkheid en billijkheid dient aan te tonen dat hij die schade niet heeft veroorzaakt.

De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid speelde als rem op de wettelijke regel in de volgende zaak ook een rol. In een zaak ten aanzien van woonruimte die heeft geleid tot een vonnis op 20 juli 2011 van de rechtbank, sector kanton Utrecht ( LJN: BR5298, sector kanton Rechtbank Utrecht, 710773 UC EXPL 10-13872 DJ/4066 ) heeft de rechter in rechtsoverweging 3.3 van dit vonnis beslist dat een huurder die zijn ouders als huurder in 1991 had opgevolgd niet zonder meer aansprakelijk kon worden gehouden voor de door de verhuurder gestelde mutatieschade. De ouders hadden de woning vanaf de jaren 60 bewoond. Gezien de lange periode van bewoning zonder dat er onderhoud plaats had gevonden was niet duidelijk welke gebreken niet als slijtage waren te beschouwen. Het feit dat in het gehuurde hennep was geteeld deed niet ter zake, omdat gedurende de procedure niet was gesteld dat er schade door deze wijze van gebruik van de woning was ontstaan. Bovendien had de huurder bij aangaan van de overeenkomst niet uitdrukkelijk aansprakelijkheid aanvaard voor de wijzigingen die zijn rechtsvoorgangers hadden aangebracht. Onder deze omstandigheden is het bewijsvermoeden van artikel 7A:1599 BW niet van toepassing en diende de verhuurder aan te tonen welke schade niet als slijtage is te beschouwen.
Deze uitspraak lijkt mij juist. Als een verhuring al ruim 50 jaar plaats heeft gevonden zonder dat er onderhoud aan de woning is uitgevoerd is het immers de vraag of de woning in ieder geval niet aan groot onderhoud toe is, waardoor de concrete schade feitelijk nihil is. Uit het opnameformulier bleek dat onder meer werkzaamheden hebben plaatsgevonden aan de muren, plafonds, vloeren, keuken en badkamer. Mede gezien de aard van deze werkzaamheden had het naar de mening van de rechter op de weg van de verhuurder gelegen om nader aan te geven waarom zij van oordeel was dat deze een gevolg waren van door huurder toegebrachte schade. Deze werkzaamheden lijken immers in de lijn der verwachting te liggen als een woning vijftig jaar is gebruikt, zonder dat er noemenswaardig groot onderhoud is uitgevoerd.

Als de huurder het gehuurde dus gedurende de huurperiode heeft beschadigd en er is geen beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurperiode opgemaakt, dan is de huurder volgens het huidige recht niet gehouden om de schade te herstellen als de verhuurder niet slaagt in het bewijs dat de schade tijdens deze huurperiode is ontstaan (tenzij er sprake is van ernstige schade). Dit geldt zelfs als in het huurcontract staat vermeld dat de huurder aansprakelijkheid heeft aanvaard voor beschadigingen of verontreinigen van het gehuurde die voor aanvang van de huurperiode zijn ontstaan. Noot 96 Voor alle duidelijkheid: de huurder kan aansprakelijkheid voor de schade die hij heeft veroorzaakt gedurende de huurperiode dus ontlopen als de verhuurder niet kan bewijzen dat hij deze schade heeft veroorzaakt. Dit kan anders zijn als het gehuurde met zware schade weer aan de verhuurder ter beschikking wordt gesteld. Als de verhuurder wel kan bewijzen dat de huurder gedurende de huurperiode de schade heeft veroorzaakt, dan is de huurder uiteraard gehouden de schade te herstellen of de schade te vergoeden.

Gebreken bij sluiten van de huurovereenkomst

De verhuurder is aansprakelijk voor de schadelijke gevolgen van gebreken bij het aangaan van de huur die de verhuurder kende of behoorde te kennen.
De verhuurder kan worden verweten dat hij zich niet beter op de hoogte heeft gesteld van de onderhoudssituatie van het gehuurde en waar nodig maatregelen heeft getroffen.Bij gebreken die de verhuurder aan het begin van de huur al kende of behoorde te kennen geldt onder alle omstandigheden dat de verhuurder voldoende ruimte heeft om te zorgen dat het gebrek verholpen is voordat de huurder risico gaat lopen. Dan speelt de vraag of de verhuurder daarvoor een redelijke termijn heeft gehad dus niet.
De verhuurder wordt niet geacht een gebrekkige cv-installatie te hebben geleverd als die bij aanvang van de huurovereenkomst weliswaar 18 jaar oud was, doch nog wel goed functioneerde en aldus geschikt was om het gehuurde pand te verwarmen. Als deze installatie gedurende de huurperiode stuk gaat en schade aan eigendommen van de huurder veroorzaakt, dan is de verhuurder niet aansprakelijk voor de gevolgschade van de huurder, aldus het Hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 1 juli 2008 ( LJN: BF0349, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.005.194). Dit gerechtshof was echter in haar arrest van 21 september 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BO0177) van oordeel dat een CV-ketel van 31 jaar bij aanvang van de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW oplevert. Als deze CV-ketel technisch in orde zou zijn conform de normen voor een laagrendementsketel uit 1974, dan wordt dit niet anders. Volgens het hof zijn feiten van algemene bekendheid dat de levensduur van een cv-ketel circa vijftien jaar is en dat moderne ketels, met name hoogrendementsketels, aanzienlijk goedkoper in het gebruik zijn. In geval van een meer dan dertig jaar oude ketel zijn de stookkosten veel hoger dan een huurder mag verwachten, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Aangezien de CV-ketel bij aanvang van de overeenkomst 31 jaar oud was, wordt het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst geacht aanwezig te zijn geweest omdat de verhuurster het gebrek toen kende of had behoren te kennen. Om deze redenen was verhuurster op grond van artikel 7:208 BW verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade over te gaan. Deze schade werd geacht het hogere energieverbruik te zijn geweest. Ik vind dit arrest enerzijds voor discussie vatbaar. Allereerst is de technische levensduur van een cv-ketel, mist goed onderhouden, langer dan vijftien jaar. Verder weet de huurder van woonruimte waarin zich een oude ketel bevindt waar hij aan toe is. Dit geldt ook voor een woning waarin enkel glas in de venters zit, of een woning waarin zich geen isolatie bevindt. Een woning zonder isolatie wordt ook niet geacht gebrekkig te zijn. De wet biedt de huurder dan ook op grond van artikel 7:243 BW de mogelijkheid deze cv-ketel in het kader van een renovatievoorstel te vervangen. Anderzijds stelde de huurder over een periode van circa twee jaren een bedrag van € 2.350 te veel aan energiekosten te hebben betaald. Mocht dit bewezen worden, dan is dit wel een fors verschil met het verbruik dat een huurder conform de gegevens van het NIBUD mag verwachten kwijt te zijn aan verwarming van een woning. In dit verband valt het wel te rechtvaardigen dat het hof een dergelijke zeer onzuinige ketel als een gebrek heeft gekwalificeerd.