Geoorloofde wijzigingen dienen soms ongedaan te worden gemaakt

De tekst van artikel 7:224 lid 2 BW lijkt in overeenstemming te zijn met het systeem van artikel 7:216 lid 1 en 2 BW inhoudende dat de huurder de keuze heeft met betrekking tot verwijdering of instandhouding van de geoorloofde veranderingen. Met moet er op bedacht zijn dat de regels van artikel 7:216 BW van aanvullend recht zijn. Zo kunnen – zeker bij verhuur van bedrijfsruimte – veranderingen weliswaar geoorloofd zijn aangebracht, maar met de verplichting dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van artikel 7:216 lid 2 BW niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij – wederom – partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen. Men moet er echter op bedacht zijn dat de regels in artikel 7:216 BW van aanvullend recht zijn. Zo kunnen – zeker bij verhuur van bedrijfsruimte – veranderingen weliswaar geoorloofd zijn aangebracht, maar met de verplichting dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van artikel 7:216 lid 2 BW niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij – wederom – partijen het ongedaan maken van de veranderingen zijn overeengekomen. Voor woonruimte gelden afwijkende regels. Hier wordt onderstaand op in gegaan.
Als de huurder door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan maakt, moet hij het gehuurde redelijkerwijs in de oorspronkelijke staat brengen.

Woonruimte
Wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden
In het hoofdstuk Wijzigingen aan het gehuurde in het onderdeel: “Ongedaan maken geoorloofde veranderen” is al opgemerkt dat de huurder wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden mag laten zitten, tenzij in het contract is bedongen dat deze wijzigingen verwijderd dienen te worden.

Als een huurder bij aanvang van de overeenkomst op tijdens de huurperiode bomen aanbrengt in de tuin, dan dient de huurder in ieder geval te zorgen voor het snoeien van deze bomen. Soms heeft de verhuurder in het huurcontract een bepaling opgenomen om te hoog opschietende bomen te voorkomen. De huurder dient er dan voor te zorgen dat de bomen conform de contractuele bepaling niet hoger worden dan tussen elkaar afgesproken. Er bestaat nogal eens een misverstand over natrekking. Als de huurder een boom in het gehuurde aanbrengt, dan dient hij deze boom bij het einde van de huurovereenkomst te beëindigen als de verhuurder dit verlangt bij toestemming van het mogen planten van de boom. Als de huurder een boom plant zonde daarover toestemming aan de verhuurder te vragen, dan schiet de huurder te kort.

Ik zie het planten van een boom niet vallen onder de regeling van artikel 7:215 lid 1 BW.  Een boom wordt immers groot als er sprake is van een normale reguliere boom in Nederland. De huurder zal de boom dus tijdig moeten snoeien conform het Besluit Kleine herstellingen. Tevens zal de huurder zich dienen te realiseren dat het onderhoud van de boom ook voor zijn rekening komt als het onderhoud niet meer als klein onderhoud is te beschouwen. Er is immers sprake van een zelf aangebrachte voorziening voor het onderhoud waarvan de huurder zelf verantwoordelijk is. Daarnaast zal de huurder bij het verlaten van de woning de boom dienen te verwijderen als er geen toestemming aan de verhuurder is gevraagd om de boom te planten. Ik zie een boom niet vallen onder de aanleg van een tuin, waarvoor voor de meeste zaken geen toestemming nodig is zoals het aanbrengen van beplanting en het aanbrengen van struiken.  Ik vind een boom in de tuin een andere verhaal, omdat een boom wordt geacht te groeien waardoor een boom na verloop van tijd niet meer goed hanteerbaar is. Wanneer de huurder een boom zelf  heeft geplant, of zo groot heeft laten worden dat alleen een specialist het snoeiwerk uit kan voeren, dan komen die snoeikosten voor rekening van de huurder wegens het feit dat er sprake is van een zelf aangebrachte voorziening. Het recht van natrekking werk nog niet tijdens de huurperiode tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder is immers bevoegd om een boom die hij zelf geplant heeft ingevolge artikel 7:216 lid 2 BW mee te nemen bij het einde van de overeenkomst. Dat zou niet mogelijk zijn als de verhuurder al door natrekking eigenaar zijn geworden van de boom. De natrekkingsregel krijgt pas effect bij het einde van de huurovereenkomst als de huurder de boom niet heeft verwijderd en de verhuurder geen beroep doet op verwijdering van de boom. Verder mag de huurder door de omvang van de boom geen overlast en/of hinder veroorzaken. Als door de grootte van de bomen de lichtinval bij de buren ernstig wordt gehinderd, dan lijkt het mij voor de hand te liggen dat de verhuurder daartegen op zal kunnen treden.

Veranderingen die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.
Ten aanzien van de wijzigingen als vermeld in artikel 7:215 lid 2 BW geldt dat aan deze wijzigingen geen voorwaarde of last verbonden mag worden ten aanzien van verwijdering van deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast. Deze wijzigingen worden geacht objectieve verbeteringen aan het gehuurde te zijn. De regeling van artikel 7:215 lid 2 BW staat dus afwijking van artikel 7:216 lid 2 BW in de weg waarvan de regeling in beginsel regelend recht is. Dit karakter van artikel 7:216 lid 2 BW heeft wel effect waar het gaat om wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden.

Veranderingen die met machtiging door de rechter zijn aangebracht
De rechter heeft voor deze wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming moeten verlenen. Toestemming voor deze wijzigingen mag ook onthouden worden als het belang van de verhuurder zwaarder weegt. Aan de toestemming kan een voorwaarde of een last worden verbonden. De rechter kan de huurder dus de last opleggen om de wijziging bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. Hier sorteert het regelende karakter van artikel 7:216 lid 2 BW wel effect als in de huurovereenkomst is voorzien in een verplichting tot verwijdering van deze wijzigingen.

Bedrijfsruimte
Voor bedrijfsruimte geldt de regel van artikel 7:215 lid 2 BW niet. Ten aanzien van de regel van artikel 7:215 lid 4 BW geldt dat de huurder een last of een voorwaarde kan worden opgelegd. Voor bedrijfsruimte zal zich dus veel minder de situatie voordoen dat de verhuurder geoorloofde wijzigingen moet gedogen. Dit is anders als de verhuurder voor wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW geen last heeft verbonden.