Introductie huurincasso – Verjaring van vorderingen

Het belang van de regels over verjaring van vorderingen
Er zijn twee soorten verjaring: acquisitieve (verkrijgende) verjaring (artikel 3:99 BW) en extinctieve (bevrijdende) verjaring (artikel 3:306 BW). Voor de incasso van een vordering is het van belang na te gaan of de vordering al dan niet is verjaard. Is immers een vordering verjaard, dan is het starten van een incassoprocedure zinloos, omdat betaling van de vordering, na een beroep op verjaring door de schuldenaar, dan niet meer kan worden afgedwongen (extinctieve verjaring). De schuldenaar moet wel een beroep op verjaring doen. De rechter mag op grond van artikel 3:322 BW niet ambtshalve het middel van verjaring toepassen. De huurder die in een procedure wordt betrokken waarin verjaarde huurbedragen zitten verwerkt, doet er dus verstandig aan beroep op verjaring van deze vorderingen te doen. Het beroep op verjaring kan zowel in eerste aanleg van de procedure als voor het eerst in hoger beroep worden gedaan. Als de schuldenaar vrijwillig een verjaarde vordering voldoet, dan is er niet onverschuldigd betaald. De schuldenaar heeft dan voldaan aan een natuurlijke verbintenis. Volgens artikel 6:131 lid 1 BW eindigt de bevoegdheid tot verrekening niet door verjaring van de rechtsvordering. De bevoegdheid tot verrekenen moet dan wel op het moment van de verjaring al hebben bestaan. De verjaring van een vordering kan dus niet worden teniet gedaan door na de verjaring een nieuwe vordering te laten ontstaan, waarmee de schuld verrekend wordt. Een grond voor verlenging van de verjaring bestaat onder meer als de schuldeiser opzettelijk het bestaan van de schuld of de opeisbaarheid daarvan voor zijn schuldenaar verborgen houdt (artikel 3:321 lid 1 sub f BW).

De bevoegdheid tot tenuitvoerlegging van een rechterlijke of arbitrale uitspraak verjaart door verloop van twintig jaren na de aanvang van de dag, volgende op die van de uitspraak, of, indien voor tenuitvoerlegging daarvan vereisten zijn gesteld waarvan de vervulling niet afhankelijk is van de wil van degene die de uitspraak heeft verkregen, na de aanvang van de dag, volgende op die waarop deze vereisten zijn vervuld (artikel 3:324 BW). Een in executoriale vorm uit te geven proces-verbaal (bijvoorbeeld na een comparitie van partijen), is iets anders dan een toewijzing in een rechterlijke uitspraak, zelfs als deze voor de eisende partij in zoverre positieve gevolgen heeft dat een deel van diens eis materieel wordt ingewilligd. Een dergelijke afspraak tussen partijen valt onder het regime van artikel 3:307 lid 1 BW, aldus een arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3423 ). Een dergelijke vordering verjaart dus na vijf jaar en niet na twintig jaar.

verjaringstermijnen
De verjaringstermijn van huurvorderingen is geregeld in artikel 3:308 BW. In dit artikel staat vermeld dat verschuldigde huur verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. Als in het huurcontract is vermeld dat de huur de eerste van elke maand betaald moet worden, dan start de termijn van verjaring op de tweede van deze maand waarin de huur van die betreffende maand verschuldigd is geworden. Ik concentreer mij hier voornamelijk op huurbetalingen. Voor de verjaring van indexering van huur verwijs ik naar het onderdeel: “Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen”.

Bedacht moet worden dat voor verschillende rechtsvorderingen verschillende verjaringstermijnen kunnen bestaan. Zo geldt voor een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling eveneens een verjaringstermijn van vijf jaar na aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser zowel met het bestaan van zijn vordering als met de persoon van de ontvanger is bekend geworden en in ieder geval twintig jaren nadat de vordering is ontstaan artikel 3:309 BW. Een soortgelijke regel geldt voor rechtsvorderingen tot ontbinding van een overeenkomst op grond van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (artikel 3:311 BW). Ik kom hier in dit onderdeel nog op terug.

De verjaring staat een processueel verweer niet in de weg

Dat een processueel verweer niet door verjaring kan worden getroffen blijkt onder meer uit artikel 3:51 lid 3 BW. In dit artikel staat immers: ” Een beroep in rechte op een vernietigingsgrond kan te allen tijde worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel”. Zo kan een partij op grond van artikel 6:268 BW een overeenkomst gerechtelijk of buitengerechtelijk ontbinden ter afwering van een op een overeenkomst steunende rechtsvordering of andere rechtsmaatregel. Hierbij moet wel bedacht worden dat als een partij beroep op ontbinding doet, hieraan geen terugwerkende kracht kan worden gegeven, zodat de verplichtingen uit de overeenkomst tot ontbinding van de overeenkomst blijven bestaan. De schilder die het schilderwerk nog niet heeft verricht en een terecht beroep op ontbinding van de overeenkomst doet hoeft het schilderwerk dan niet uit te voeren.

In het arrest van de Hoge raad van 8 februari 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY2640) is een voorbeeld van de mogelijkheid om als verweerder een vernietiging van een bepaling wegens misbruik van omstandigheden toe te passen ook als de verjaringstermijn van drie jaren is verstreken. Het ging om een ontbindende voorwaarde die volgens een partij onder misbruik van omstandigheden was aangegaan. Volgens de Hoge Raad kon een partij beroep doen op vernietiging van dit beding als verweermiddel tegen de op een rechtshandeling steunende rechtsmaatregel (het beroep op de ontbindende voorwaarde). de Hoge raad overwoog in rechtsoverweging 3.4.3 dat het beroep van [verweerders] op de ontbindende voorwaarde erop is gericht de rechtsgevolgen van de intentieovereenkomst (in het bijzonder de vrijwaringsverplichting) teniet te doen. Dit beroep moet dan ook worden aangemerkt als een op de rechtshandeling (de ontbindende voorwaarde) steunende “rechtsmaatregel” als bedoeld in art. 3:51 lid 3 BW. [Eiser] heeft zich op misbruik van omstandigheden bij de totstandkoming van de ontbindende voorwaarde beroepen ter afwering van deze rechtsmaatregel. Een zodanig beroep kan volgens artikel 3: 51 lid 3 “te allen tijde worden gedaan”, dat wil zeggen zonder dat daaraan verjaring kan worden tegengeworpen. Dat strookt met de ratio van deze bepaling dat, zolang de wederpartij stilzit en geen beroep doet op de (gebrekkige) rechtshandeling, de andere partij niet het initiatief tot vernietiging hoeft te nemen (Parl. Gesch. Boek 3, p. 232 en 238). Het moet dus wel duidelijk zijn dat er niet sprake is van een verwerend beroep en niet van een aanvallend beroep.

Stuiting van verjaring
De termijn van verjaring kan worden gestuit (=verlengd) door het versturen van een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling aan de schuldenaar waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt  (artikel 3:317 BW). Dit geldt alleen voor de vorderingen tot nakoming van een overeenkomst en de vordering tot schadevergoeding. Voor andere vorderingen geldt dat binnen zes maanden na de schriftelijke aanmaning een eis bij de rechter ingesteld moet worden als genoemd in artikel 3:316 BW. Een stuiting volgt ook door een mededeling of gedraging door de schuldenaar waaruit volgt dat de schuld wordt erkend (artikel 3:318).

Daarnaast kan de verjaring worden gestuit door het instellen van een eis bij de rechter (artikel 3:316 BW). Er is in de wet geen beperking opgenomen aan het aantal keren dat er kan worden gestuit. Er kan daarom herhaaldelijk worden gestuit. De redelijkheid een billijkheid vormen een rem op het aantal stuitingshandeling. De rechtbank ‘s-Hertogenbosch achtte in haar vonnis van 16 augustus 2012 (ECLI:NL:RBSHE:2012:BX5038) achttien keer stuiting van een vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Hier had de wet een verjaringstermijn van 6 maanden gesteld. Het ging hier om een vordering in verband met het eindigen van een arbeidsovereenkomst. De rechtbank overwoog als volgt: De wetgever heeft zich echter kennelijk voorgesteld, dat een vordering als deze slechts kan worden ingesteld als nog niet veel tijd verstreken is nadat aan de arbeidsovereenkomst een eind gekomen is.  Het zou dan naar regels van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als die mogelijkheid meer dan negen jaar zou kunnen worden opengehouden door de verjaringstermijn alsmaar te stuiten.

Door stuiting van de verjaring van een rechtsvordering begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen met de aanvang van de volgende dag, waarop de mededeling de schuldenaar heeft bereikt. De nieuwe verjaringstermijn is gelijk aan de oorspronkelijke, doch niet langer dan vijf jaren (artikel 3:319 BW). De verjaring kan ook worden gestuit door erkenning van de vordering door de schuldenaar (artikel 3:318 BW). Het wordt niet vereist dat deze erkenning uitdrukkelijk schriftelijk of mondeling gebeurt. De erkenning kan bijvoorbeeld ook blijken uit een handeling of gedraging van de schuldenaar. Stuiting wordt niet ambtshalve getoetst. De schuldeiser dient te stellen en te bewijzen dat er rechtsgeldig is gestuit.

Volgens artikel 3:316 lid 2 BW is een verjaring niet gestuit als een ingestelde eis niet tot toewijzing leidt. De verjaring kan dan nog worden geacht te zijn gestuit, indien binnen zes maanden, nadat het geding door het in kracht van gewijsde gaan van een uitspraak of op andere wijze is geëindigd, een nieuwe eis wordt ingesteld en deze alsnog tot toewijzing leidt, dan vindt alsnog stuiting plaats. Met het op andere wijze eindigen wordt bedoeld dat schikking door partijen plaats heeft gevonden gevolg door royement. Partijen moeten de rechtsgevolgen van royement door een overeenkomst bepalen. Alleen een royement regelt niet het rechtsgevolg dat tot stuiting kan leiden. Daarvoor is een overeenkomst nodig.  Wordt een daad van rechtsvervolging ingetrokken, dan stuit zij de verjaring niet. de partij die zich op stuiting beroept zal zich dit dienen te realiseren als om welke reden dan ook een procedure wordt ingetrokken (bijvoorbeeld als men de kosten van de advocaat niet meer kan betalen). Het is dan alsnog aan te bevelen alsnog een stuitingshandeling ex artikel 3:317 BW te doen.

Als een vennootschap onder firma partij is bij een huurovereenkomst, dan dienen zowel de vennootschap onder firma als de vennoten worden aangeschreven tot nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst ter vermijding van de verjaringen van de vordering jegens de vennoten. De rechtbank Midden-Nederland oordeelde hierover in een zaak die niet betrekking had op een huurzaak in haar vonnis van 14 september 2016 (ECLI:NL:RBMNE:2016:4895 ) het hiernavolgende. De crediteur van een vennootschap onder firma heeft verschillende samenlopende vorderingsrechten: een vorderingsrecht tegen de gezamenlijke vennoten dat verhaalbaar is op het vennootschapsvermogen, en een vorderingsrecht tegen de vennoten persoonlijk. Een vennootschapscrediteur die veroordeling vordert van de vennootschap of van een vennoot, doet slechts één van die rechten gelden. Een vordering tegen de vennootschap én de vennoot vormt in materiële zin twee vorderingen. Of die toewijsbaar zijn, moet voor elk van beide apart beoordeeld worden, afhankelijk van de verweren die zij voeren (HR 18 december 1959, ECLI:NL:HR:1959:BG9455; HR 9 mei 1969, ECLI:NL:HR:1969:AC0846).

Op de hoofdelijke aansprakelijkheid zijn de bepalingen van afdeling 6.1.2 BW van toepassing. Blijkens de totstandkomingsgeschiedenis van deze afdeling zijn de vorderingsrechten van de schuldeiser jegens de hoofdelijke schuldenaren zelfstandig, tenzij uit de wet het tegendeel voortvloeit (Parl. Gesch. Boek 6, p. 95). De zelfstandigheid van de vorderingsrechten leidt onder meer ertoe dat verjaring van het vorderingsrecht jegens de ene hoofdelijke schuldenaar niet verjaring van het vorderingsrecht jegens de andere hoofdelijke schuldenaar meebrengt (vgl. HR 28 mei 1999, nr. C97/318, LJN ZC2911, NJ 2000, 290). De tekst in de Parlementaire Geschiedenis (uit de Toelichting van Meijer) luidt echter als volgt:
De crediteur heeft tegen ieder der schuldenaren een in vele opzichten zelfstandig vorderingsrecht, maar deze vorderingsrechten vormen tezamen slechts één post in het vermogen van de schuldeiser. (…). Het uitgangspunt van het ontwerp is dan ook dat de lotgevallen van het vorderingsrecht tegen de één de vorderingsrechten tegen de anderen niet beïnvloeden, tenzij uit de wet het tegendeel voortvloeit (artikel 6:6 BW en artikel 6:9 BW). Volgens de rechtbank moet het ‘tenzij’ van de Hoge Raad dus gelezen worden als: ‘behalve voor zover’. Er is geen onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige vorderingsrechten; het gaat om vorderingsrechten die in veel opzichten zelfstandig zijn maar in sommige niet, waarbij de lotgevallen van het ene vorderingsrecht die van het andere alleen in uitzonderingsgevallen beïnvloeden.
In dit geval valt niet in te zien dat uit de wet voortvloeit dat door stuiting van de verjaring van het ene vorderingsrecht ook die van het andere gestuit wordt. Niet valt in te zien waarom niet de vordering tegen een vennoot toewijsbaar zou kunnen zijn terwijl die tegen de vennootschap verjaard is, of andersom. De conclusie in deze zaak was aldus dat de vordering tegen één van de vennoten verjaard was, zodat de rechtbank aan andere verweren niet toekwam. Let er daarom op dat bij meerdere partijen bij een huurovereenkomst alle partijen bij bijvoorbeeld de incasso van de vordering worden betrokken. Bij een gevorderde ontruiming dienen alle huurders in ieder geval betrokken te zijn.

Vorderingen uit onverschuldigde betaling/vordering op grond van een schadeclaim
Een onverschuldigde betaling is zonder rechtsgrond voldaan.
Een rechtsvordering uit onverschuldigde betaling (artikel 3:309 BW) start als aan twee voorwaarden is voldaan:

  1. Bekendheid met het bestaan van de vordering door de schuldeiser;
  2. Bekendheid van de schuldeiser met de schuldenaar.

Het is mogelijk dat de schuldeiser pas jaren later tot de ontdekking komt dat er van onverschuldigde betaling sprake is. De bekendheid van de vordering van de schuldeiser met zijn vordering is een subjectief criterium. Volgens de Hoge Raad in haar arrest van 28 november 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AK3696 – zie rechtsoverweging 3.8) is voor het aanvangen van de verjaringstermijn vereist, dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met het bestaan van zijn vordering en de persoon van de ontvanger. Het criterium “bekend is geworden” in artikel 3:309 BW moet subjectief worden opgevat. Voor het aanvangen van de verjaringstermijn is vereist dat de schuldeiser daadwerkelijk bekend was met het bestaan van zijn vordering en de persoon van de ontvanger. Het gaat er dus niet om wat de schuldeiser bekend had moeten zijn. Dat van een en ander naar het oordeel van de rechtbank voor eind 1998 in deze door de Hoge Raad behandelde zaak geen sprake was, berust op een aan haar voorbehouden uitleg van de stukken van het geding, die niet onbegrijpelijk was en waarvoor geen verdere motivering nodig was. Zij behoefde dan ook niet te onderzoeken of de gemeente op grond van de in het onderdeel genoemde omstandigheden eerder ervan op de hoogte moest zijn dat de betalingen onverschuldigd waren.

Volgens een arrest van de Hoge Raad van 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AN8903) begint de verjaringstermijn tot vergoeding van schade te lopen na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Dit betekent dus niet dat de benadeelde steeds ook met de oorzaak van de schade bekend dient te zijn, wil de verjaringstermijn een aanvang nemen. De verjaringstermijn begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de schade in te stellen. Hier waren in 1989 herstelwerkzaamheden aan een dak uitgevoerd. de opdrachtgever gaf al op 24 december 1990 aan de dakbedekker te kennen dat een en ander niet goed was hersteld, waarbij de dakbedekker tevens aansprakelijk was gesteld. Dat op dat moment de herstelkosten niet volledig bekend waren, doet er niets aan af dat de verjaringstermijn vanaf dat moment wel is gestart wegens het opeisbaar stellen van de herstelwerkzaamheden. De eigenaar van de woning had hierover al eerder een procedure gevoerd. Pas nadat de eigenaar in 1995 op de hoogte was gebracht dat de schade ongeveer fl. 40.000 bedroeg was de dakbedekker in augustus 1998 gedagvaard tot vergoeding van deze schade.  Ik laat de vraag of hier sprake is van gezag van gewijsde in verband met die andere gevoerde procedure buiten beschouwing. In deze kwestie kwam pas in 1995 tot uitdrukking dat de schade door condensvorming is ontstaan. Mr Keus geeft in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:PHR:2004:AN8903)  voorbeelden weer waaruit blijkt dat het starten van de verjaringstermijn soms op een later tijdstip begint te lopen. Dat is bijvoorbeeld het geval als een kind bij de geboorte niet geheel gezond bleek, maar dat pas later bleek dat de gezondheidsproblemen op een medische fout terug waren te voeren. Over onderhavige kwestie merkt mr. Keus op dat “men behoeft geen expert te zijn om dergelijke vochtproblemen en de uitgevoerde werkzaamheden aan het dak met elkaar in verband te brengen. [Eiseres] kwam in elk geval op de gedachte van een dergelijk verband en hield [verweerster] aansprakelijk, aanvankelijk echter zonder een juist inzicht in de wijze waarop de door [verweerster] uitgevoerde werkzaamheden tot de ondervonden vochtproblemen hadden geleid. Artikel 3:310 BW verlangt een dergelijk inzicht niet. (…) Het ontbreken daarvan staat er niet aan in de weg dat(…) benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot schadevergoeding in te stellen. De benadeelde is daartoe naar mijn mening reeds daadwerkelijk in staat, zodra er voor hem voldoende aanleiding is nadere maatregelen tot vaststelling van schade en aansprakelijkheid te treffen”.

Als de schuldeiser heeft gesteld dat hij pas vanaf een zeker moment bekend was met het feit dat hij in het verleden de onverschuldigde betaling heeft gedaan, zal de subjectieve bekendheid met deze betaling door de rechter beoordeeld moeten worden. Als het aannemelijk is dat de schuldeiser pas vanaf dat moment bekend is geworden met deze vordering, dan gaat de verjaringstermijn lopen vanaf dat moment. Hierbij moet bedacht worden dat voor aanvang van de verjaringstermijn weliswaar de subjectieve bekendheid is vereist, maar die bekendheid betreft slechts de feiten. Voor de aanvang van de verjaringstermijn is niet vereist dat de benadeelde ook bekend is met de juridische beoordeling van de feiten (Arresten van de Hoge Raad van 26 november 2004 ( ECLI:NL:HR:2004:AR1739 en HR 5 januari 2007 NJ 2007/320 ECLI:NL:HR:2007:AY8771 ). In het laatstgenoemde arrest werd een geschil behandeld tussen een winkelketen met een pensioenfonds en hulpkrachten/parttimers over de vraag of de winkelketen gehouden is hen alsnog met terugwerkende kracht op te nemen in de pensioenregeling over de periode dat zij daar in dienst zijn geweest, maar niet aan de regeling hebben deelgenomen, dan wel ter compensatie schadevergoeding te betalen.

Het hof te Amsterdam had volgens de Hoge Raad de volgende onjuiste beslissing over de aanvang van de verjaringstermijn genomen. Het hof was van mening dat de verjaring niet eerder aanvangt dan nadat verweerster daadwerkelijk in staat waren een rechtsvordering tot vergoeding van hun schade in te stellen. Het hof vond daartoe niet voldoende dat verweerster bekend was met de (on)mogelijkheid van deelname aan de pensioenregeling. Het hof was van mening dat de verjaring pas startte vanaf het moment dat het verweersters na het bekend was geworden met de strijdigheid van deze regeling met een regel uit het EG-verdrag. De bekendheid zou niet eerder dan 1994 aanwezig zijn geweest. Het hof was daarom van mening dat de verjaring pas aanving vanaf 1994, dus het moment waarop verweersters daadwerkelijk in staat waren een rechtsvordering tot vergoeding van haar onderhavige schade in te stellen.

De Hoge Raad was daarentegen van mening dat het hof een onjuist criterium had gehanteerd door te miskennen dat de subjectieve bekendheid in artikel 3:310 lid 1 BW niet de bekendheid vereiste met de juridische merites van de zaak. Dit hield in dat voor het starten van de verjaringstermijn niet vereist was dat de benadeelde moest weten dat hij rechtens een vordering had.

Het hof heeft juist beoordeeld dat het tijdstip waarop de korte verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW is gaan lopen de dag na die waarop verweersters daadwerkelijk in staat waren een rechtsvordering tot vergoeding van hun schade tegen hun voormalige werkgever in te stellen. Het hof had echter een verkeerde beslissing genomen door dit tijdstip te stellen vanaf het moment waarop zij ervan op de hoogte waren dat de pensioenregeling in strijd was met een regeling in het EG-Verdrag. Voor het gaan lopen van deze verjaringstermijn is immers niet vereist dat de benadeelde bekend was met de juridische beoordeling van die feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Slechts de daadwerkelijke bekendheid met de feiten en omstandigheden die betrekking hebben op de schade en de daarvoor aansprakelijke persoon doen de verjaring starten.

De Hoge Raad stelt in haar arrest van 26 november 2004 ( ECLI:NL:HR:2004:AR1739 ) dat het in strijd met de rechtszekerheid zou zijn wanneer de aanvang van de verjaring afhankelijk zou zijn van het tijdstip waarop de benadeelde juridisch advies inwint. Dit zou het onwenselijke effect met zich meebrengen dat de benadeelde dan zonder hinder van deze verjaringstermijn kan profiteren van een eerst veel later bekend geworden inzicht met betrekking tot de juridische situatie ten tijde van het ontstaan van de schade, terwijl de aansprakelijke persoon zijn gedrag heeft gericht naar de toen geldende inzichten. Deze redenering kan tot gevolg hebben dat de vordering niet afhankelijk gesteld dient te worden van de juridische inzichten op dat moment, maar dat de vordering los van deze juridische inzichten ingesteld dient te worden als men een vordering ten laste van een ander meent te hebben.
Als iemand een bepaald bedrag heeft betaald, waarvan hij later stelt dat deze betaling onverschuldigd is geweest, dan begint de verjaringstermijn aldus te lopen vanaf het moment dat de eisende partij bekend was met de gedane betaling, dus het moment waarop de betaling (bijvoorbeeld een huurverhoging) is gedaan. Als op deze wijze een betaling wordt gedaan, dan is degene die de betaling heeft gedaan immers bekend met het feit van die betaling. Zie ook het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 28 mei 2014 (ECLI:NL:RBZWB:2014:6270 ). De kantonrechter verwijst in haar vonnis naar bovengenoemde arresten.
De huurder van sociale woonruimte vorderde te veel betaalde huur terug. Het verweer werd toegespitst op de verjaring van deze vordering. In mijn beleving had de verhuurder ook kunnen stellen dat er van terugvordering van huurverhogingen die uitstegen boven het door de Minister weergeven percentage geen sprake kon zijn omdat volgens het huidige systeem de huurprijs wordt geacht te zijn overeengekomen als er geen bezwaar wordt gemaakt tegen de aangezegde huurverhoging, dan wordt deze geacht te zijn overeengekomen. In het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging ga ik hier nader op in.

Het moment van het beginnen van de verjaringstermijn vangt onder meer aan vanaf het moment dat er een arrest of een vonnis is gewezen, waarin een eerder gewezen vonnis wordt vernietigd. Als uit een later vonnis blijkt dat eerder gedane betalingen op basis van een eerder gewezen vonnis onverschuldigd zijn betaald, omdat door vernietiging van het eerder gewezen vonnis de rechtsgrond van de eerder gedane betalingen komt te ontvallen, dan start de verjaringstermijn vanaf het moment dat het eerder gewezen vonnis is vernietigd. Dit geldt ook als er betalingen over een langere periode dan vijf jaar zijn verricht.
Een dergelijke situatie werd in het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 16 december 2014 behandeld (ECLI:NL:GHSHE:2014:5348 ). In deze zaak lag er een rechtsgrond ten grondslag aan de betaling van de hogere huurprijs door de huurder over de periode vanaf 1 februari 2006 tot 18 februari 2014, te weten het tussen partijen gewezen vonnis van 28 december 2006.

De huurder was op grond van dit vonnis verplicht om met ingang van 19 juli 2004 de bij dat vonnis nader vastgestelde, hogere huurprijs aan de verhuurder te voldoen. Zolang het vonnis van 28 december 2006 in stand bleef, werd er niet onverschuldigd betaald en kon er dus ook geen sprake zijn van een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling. Pas op het moment dat bij het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 18 februari 2014 het vonnis van 28 december 2006 werd vernietigd en de vordering van de verhuurder tot nadere huurprijsvaststelling alsnog werd afgewezen, ontviel de rechtsgrond aan de betalingen die de huurder ter uitvoering van het vonnis van 28 december 2006 had verricht en ontstond er op grond van artikel 6:203 BW een opeisbare vordering tot ongedaanmaking van de door de huurder verrichte prestatie (vgl. HR 30 januari 2004, NJ 2005/246, ECLI:NL:HR:2004:AN7327). In deze laatste zaak werd door de Hoge Raad overwogen dat door de rechtbank werd miskend dat in geval van vernietiging in hoger beroep van een vonnis de rechtsgrond ontvalt aan hetgeen reeds ter uitvoering van dit vonnis is verricht en dat dan op de voet van artikel 6:203 BW een vordering tot ongedaanmaking van deze prestatie ontstaat (vgl. HR 19 februari 1999, nr. 16664, NJ 1999, 367). In deze laatste zaak was een vordering tot ongedaanmaking van de prestatie niet meer mogelijk. In eerste aanleg was een huurovereenkomst ontbonden wegens een huurachterstand. Deze huurachterstand bleek later ten onrechte te zijn vastgesteld, waardoor de ontbinding van de overeenkomst destijds niet terecht was (na achteraf bleek). Deze vermeende huurachterstand was langer geleden ontstaan dan vijf jaar voor wijziging van onderhavig arrest. De vordering tot vervangende schadevergoeding kon echter niet in hoger beroep worden beoordeeld. Voor deze vordering moet een nieuwe procedure worden gestart.

Hieruit volgt dat de verjaringstermijn van artikel 3:309 BW voor de vordering van de huurder op de verhuurder in de zaak zoals behandeld in het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 16 december 2014 uit hoofde van onverschuldigde betaling niet eerder is gaan lopen dan 19 februari 2014.
De kwestie is voorts in cassatie beoordeeld door de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1052 ) dat het hof Arnhem-Leeuwarden het recht in haar arrest van 18 februari 2014 correct had toegepast.
De Hoge Raad stelt vast dat in het kader van de korte verjaringstermijn van artikel 3:309 BW moet worden aangenomen dat deze niet alleen in het teken staat van de rechtszekerheid, maar ook van de billijkheid en dat ook voor deze termijn de eis geldt dat deze, gelet op de strekking van de bepaling, pas begint te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen. Dit is van belang voor onderhavige kwestie, omdat hier niet eerder een vordering kon worden ingesteld, dan nadat de vordering definitief was toegewezen.

De overwegingen die tot dit oordeel hebben geleid, luidden als volgt: “In een geval als het onderhavige, waarin een partij bij vonnis is veroordeeld tot betaling, tegen welk vonnis hij hoger beroep heeft ingesteld, is, hangende het appel, de vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis in eerste aanleg is voldaan, niet toewijsbaar, aangezien toewijzing onverenigbaar zou zijn met de rechtskracht van dat vonnis, terwijl het hoger beroep juist de strekking heeft dat dit vonnis wordt vernietigd en daardoor de vordering tot terugbetaling ontstaat.
Die partij is derhalve niet daadwerkelijk in staat haar (op dat moment nog toekomstige) aanspraak geldend te maken. De terugwerkende kracht die toekomt aan de uitspraak waarbij de veroordeling wordt vernietigd, gaat niet zo ver dat die partij, achteraf bezien, wel geacht moet worden daartoe in staat te zijn geweest. De andersluidende opvatting zou niet in overeenstemming zijn met de hiervoor vermelde strekking van de regels met betrekking tot de korte verjaringstermijnen. Dat de vordering tot terugbetaling hangende het hoger beroep voorwaardelijk ingesteld kan worden bij de rechtbank en dat de veroordeelde partij in hoger beroep terugbetaling kan vorderen van hetgeen zij ingevolge het vonnis in eerste aanleg mocht hebben voldaan, maakt dat niet anders (vgl. HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU3784, NJ 2016/196.
Dit oordeel is, zeker in het licht van de rechtszekerheid, rechtvaardig. De partij die conform vonnis heeft betaald kan immers gedurende het appel geen vordering tot terugbetaling instellen, zolang het vonnis op grond waarvan is betaald niet is vernietigd. Het zou uiterst onrechtvaardig zijn als de verjaringstermijn al zou zijn gaan lopen gedurende de hoger beroep procedure vanwege het feit dat de huurder niet naast het hoger beroep een voorwaardelijke vordering in heeft gesteld tot terugbetaling van de te veel betaalde huur. Gezien bovenstaande overweging vindt de Hoge Raad het dus voldoende dat er een vordering is ingesteld tegen de uitspraak betreffende, naar achteraf bezien, onterecht toegekende huurverhoging.

Verjaring van herstelverplichting?

De verhuurder dient het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden. Aangezien dit een voortdurende verplichting betreft om het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden, betekent dit dat de op deze verplichting rustende vorderingen elk jaar afzonderlijk verjaren. De herstelverplichting blijft dus bestaan vanaf het moment dat zich een gebrek aan het gehuurde voortduurt zonder dat de verhuurder tot herstel overgaat.  De rechtsvordering tot herstel is een vordering als genoemd in artikel 3:311 BW (een vordering tot herstel van een tekortkoming). Artikel 3:307 BW is niet van toepassing. Dit artikel heeft betrekking op het geheel niet nakomen van een verbintenis. In beginsel zou een verjaringstermijn in het kader van een herstelverplichting aan kunnen vangen vanaf het moment dat de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld. Het starten van een verjaringstermijn heeft feitelijk geen praktische betekenis, omdat er bij de verhuurder een voortdurende verplichting rust om het gehuurde in goede staat van onderhoud te houden. De verhuurder schiet al tekort als deze voortdurende herstelverplichting niet wordt nagekomen. Als de verhuurder vervolgens niet reageert op een verzoek om herstel, dan schiet de verhuurder tekort in zijn verplichtingen die voorvloeien op basis van artikel 7:206 BW. Dat neemt niet weg dat de verhuurder nog steeds gehouden is om de herstelverplichting uit te voeren op basis de verplichting om het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden. Aangezien er elke dag zolang het gebrek niet wordt hersteld een nieuwe vordering tot herstel ontstaat, is de vraag wanneer de verjaringstermijn in dit verband aanvangt, meer een academische vraag zonder praktische betekenis. Kortom, de huurder kan altijd de verhuurder houden om het gebrek aan het gehuurde te verhelpen zolang het gebrek niet is verholpen.

Praktijkvoorbeelden
Een onverschuldigde betaling is bijvoorbeeld een door de huurder van geliberaliseerde woonruimte door de verhuurder doorberekende huurverhoging die noch op de wet noch op basis van de huurovereenkomst wordt doorberekend.
Het komt nogal eens voor dat de verhuurder van geliberaliseerde woonruimte abusievelijk de verhoging die voor niet-geliberaliseerde woonruimte geldt (bijvoorbeeld inkomensafhankelijke huurverhoging) in rekening brengt. De inkomensafhankelijke huurverhoging is niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte. Heeft de verhuurder abusievelijk de wettelijke regeling van huurverhoging toegepast op geliberaliseerde woonruimte, dan kan de huurder deze onterecht betaalde bedragen terugvorderen op grond van onverschuldigde betaling. Er wordt nogal eens door de verhuurder gesteld dat de huurder door betaling van de verhoging akkoord is gegaan met de verhoging, zodat er geen sprake is van onverschuldigde betaling. Uit een vonnis van de rechtbank te ‘s-Hertogenbosch van 24 oktober 1997 (ECLI:NL:RBSHE:1997:AK3846, uitspraak, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 24 10 1997) werd beslist dat de huurder van bedrijfsruimte die – naar achteraf bezien – ongeveer 24 jaar ten onrechte onjuist berekende indexering heeft betaald, een vordering uit onverschuldigde betaling toekwam, vanaf het moment dat de huurder met de vordering bekend is geworden. Het standpunt van de verhuurder dat de verjaring gestart zou zijn op het moment dat de huurder met zijn vordering bekend had kunnen worden is door de rechtbank gepasseerd.

De rechtbank beslist voorts dat op de huurder geen zelfstandige onderzoeksplicht rustte om te controleren of de door verhuurder (een professionele partij) berekende verhoging wel juist was. Daarbij ging het telkens om kleine verschillen die een niet ingewijde zeker niet meteen opvallen. Dat de verhuurder harerzijds te goeder trouw handelde, hetgeen mag worden aangenomen, is daaruit verklaarbaar maar op zich niet van belang. Dit sluit ook aan bij het subjectieve begrip dat geldt als een partij beroep doet op een claim wegens onverschuldigde betaling: de termijn van verjaring start vanaf het moment dat de benadeelde bekend is geworden met de onterecht betaalde bedragen.

De vordering verjaart in ieder geval 20 jaar na het ontstaan van de vordering (artikel 3:311 lid 1 BW). Dit betekent dat als er op 1 januari 2010 een bedrag van € 1000 onverschuldigd is betaald, de verjaringstermijn van 20 jaren op 2 januari 2010 begint te lopen. Als de partij de vordering tot terugbetaling op 2 januari 2030 instelt is men te laat. De verjaringstermijn loopt af op deze datum.