FAQ Bedrijfsruimte – Gemengde overeenkomsten

Wat wordt bedoeld met gemengde overeenkomsten bij bedrijfsruimten ?

Bij het verhuren van bedrijfsruimte kunnen diverse overeenkomsten separaat worden gesloten en verband houden met de gesloten huurovereenkomst (bijvoorbeeld: huurovereenkomst met Heineken met betrekking tot een café, tevens sluit men een overeenkomst voor afname van bier en sluit men een huurkoopovereenkomst ten aanzien van inventaris). In zo’n geval wordt dan gesproken van een gemengde overeenkomst.
Bij gemengde overeenkomsten zijn de bepalingen van het huurrecht voor bedrijfruimten van toepassing als het element van huurrecht het meest overheersende element is. Hierbij is van belang welke gebruik partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst met het gehuurde voor ogen hebben gehad.

Wat is het gevolg van het tekortschieten door een partij van een overeenkomst die als gemengde overeenkomst wordt beschouwd?

Bij gemengde overeenkomsten is het van belang te beseffen dat een toerekenbaar tekortschieten van een verplichting van een huurder met betrekking tot de tezamen met de huurovereenkomst gesloten overeenkomst evengoed ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt als niet nakoming van een verplichting die op de huurovereenkomst betrekking heeft.

Wanneer weet je of bij gemengde overeenkomsten de regels van huurrecht van toepassing zijn?

Het moet gaan om een overheersend element Voor bepaling welk element overheersend is, kan het gebruik van het gehuurde oppervlakte betekenis hebben. Er kan ook op een andere manier worden bepaald welke elementen overheersen, bijvoorbeeld de verhoudingen tussen omzetten. Als bijvoorbeeld 70 % van de omzet afkomstig is van bemiddelingen en 30 % van verkopen en reparaties dan is het huurecht van artikel 7:290 BW e.v. niet van toepassing.

Valt de gehuurde woning bij bedrijfsruimte onder het regime van de bedrijfsruimte ?

Ja, als er sprake is van een afhankelijke woning, of als dit uit het huurcontract blijkt.

Wanneer is er sprake van een afhankelijke woning ?

De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte maken in de woning komen. Het gebruik van de afhankelijke woning door een ander dan de bedrijfsmatige huurder stuit vaak op praktische bezwaren (bijvoorbeeld indien de gebruiker van deze woning slechts via een met alarm beveiligde ruimte kan worden betreden.

Welke huurprijs geldt voor de afhankelijke woning ?

De huurprijs van de afhankelijke woning volgt de huurprijs van de bedrijfsruimte. Er is dus geen plaats voor jaarlijkse huurverhogingen, die voor woningen wel kunnen worden gevraagd.

Welke omstandigheden maken de woning afhankelijk als de woning in technisch opzicht niet afhankelijk is ?

Het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) en de volgende omstandigheden kunnen zorgen dat de woning als afhankelijk wordt gekwalificeerd:
• Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?

• Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?

• Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energie meters aangesloten?

• Is de woning intern met de winkel verbonden?

Er is sprake van een zelfstandige woning als de woning zelfstandig kan worden verhuurd en als uit de feiten kan worden herleid dat de aanwezigheid van de woning niet bijdraagt aan de exploitatie van de bedrijfsruimte. Als verder er sprake is van een aparte opgang naar de woning dan valt de woning onder een eigen huurregime. De partij bedoeling niet van belang.

Valt een bedrijfsruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld bij woning praktijkruimte arts), dan is het de vraag of het geheel als woonruimte aangemerkt kan worden. Volgens de Hoge Raad moet een dergelijke ruimte niet als woonruimte worden aangemerkt als partijen het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning hebben gebruikt.

Welk regime moet worden gehanteerd bij het sluiten van twee aparte huurovereenkomsten ?

Ook als er sprake is van twee aparte overeenkomsten (een voor de bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van het ambachtsbedrijf en een voor de producten ten behoeve van dat ambachtsbedrijf) kan het zo zijn dat de tweede overeenkomst vanwege het verband met de eerste overeenkomst onder artikel 7:290 BW valt. Wel moeten er dan sprake zijn van dezelfde verhuurder die beide ruimten verhuurt. De twee overeenkomsten moet dan niet met elkaar in conflict komen (artikel 6:215 BW).

Afhankelijke woning/zelfstandige woonruimte en wijziging van de huurprijs

Als bij de bedrijfsruimte een afhankelijke woning behoort, dan dient de huurprijs op basis van de regeling bedrijfsruimte (artikel 7:303 BW) voor zowel de woonruimte als de bedrijfsruimte te worden berekend. Te denken valt aan caféruimte waarboven zich de woning van de uitbater zich bevindt en die slechts kan worden gebruikt in combinatie met de winkelruimte (artikel 7:290 lid 3 BW).
Voor een antwoord op de vraag of er van een afhankelijke woning sprake is, moet niet alleen worden gekeken naar het economisch verband tussen het gebruik van de woning en de bedrijfsruimte, maar moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een afhankelijke woning moet volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5) worden gekeken of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijvoorbeeld op praktische bezwaren stuiten indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW kunnen doen. Dit werd bepaald door de voorzieningenrechter van rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 14 juni 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:5136 ). Als feiten werden hierbij genoemd: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de (horeca)bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de omstandigheid dat het geheel één gas-, één electriciteitsvoorziening en één cv-ketel heeft. De woonruimte is altijd als afhankelijke woonruimte behorend bij de bedrijfsruimte verhuurd en dat heeft de (onder) huurder ook altijd voor ogen gestaan. Het was nooit de bedoeling om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren en om partij te worden bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de hoofdhuurovereenkomst.

De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in.  Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijk woonruimte een juiste waardering. De rechter had de woonruimte echter moeten waarderen conform de regeling van artikel 7:303 BW als een afgeleide van de berekende huurprijs ten behoeve van de winkelbedrijfsruimte. Mr. F. van der Hoek stelt daarom terecht in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2019/102) dat de rechter geen juist criterium toe heeft gepast om de huurprijs van deze woonruime vast te stellen. Dat zou alleen anders zijn als er sprake zou zijn van een zelfstandige woning waarvan er onzelfstandige delen zouden zijn verhuurd. Dan zou er wél reden zijn het Woningwaarderingsstelsel als maatstaf voor de berekening van de huurprijs toe te passen. Uit het vonnis kan ik niet opmaken dat deze situatie zich heeft voorgedaan.

Als er geen sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 BW, dan zal de rechter de huurovereenkomst moeten splitsen in een huurovereenkomst voor de woonruimte en een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Er zijn dan verschillende huurregimes van toepassing. De regeling van artikel 17 UVWH en artikel 17a UVWH is hierbij niet van toepassing. Er is immers geen sprake van een all-inhuurprijs in de zin van artikel 7:258 BW. Bovendien zal niet de Huurcommissie de huurprijs van de woning vaststellen, maar zal de huurprijs van de woning door de kantonrechter worden vastgesteld. Het in de UHW genoemde percentage van de overeengekomen huurprijs waarop de huurprijs wordt vastgesteld (55% van de overeengekomen prijs en het voorschotbedrag op 25% van de overeengekomen prijs) is niet op deze situatie van toepassing.
Als er voldoende connexiteit bestaat staat tussen de woonruimte en de bedrijfsruimte en de verhuurder heeft ingestemd om deze ruimte te bestemmen om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als, of in dienst van deze, bedrijfsruimte te gebruiken, dan kan de woonruimte als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte worden gezien. Als er feitelijk sprake is van de verhuring van een zelfstandige woonruimte, dan kan de rechter dus tot splitsing van de woonruimte overgaan.

Een procespartij moet vanaf de procedure in eerste aanleg goed voor ogen houden welk standpunt er ten aanzien van een gemengde overeenkomst wordt ingenomen. Als een partij in eerste aanleg erkent dat er sprake is van een gemengde overeenkomst waarbij de woonruimte ondergeschikt is aan de verhuurde bedrijfsruimte en het huurrecht bedrijfsruimte op de verschillende elementen van toepassing is, dan kan in hoger beroep niet een ander standpunt worden ingenomen. In hoger beroep kan deze partij zich dan niet meer op het standpunt stellen dat er sprake is van een huurprijs, waarbij het huurregime van bedrijfsruimte naast die van woonruimte van toepassing is. Er is dan sprake van een gedekt verweer. In hoger beroep mag een nieuw verweer ten principale gevoerd worden, tenzij dit in eerste aanleg werd gedekt. Een voorbeeld van een gedekt verweer wordt in het arrest van het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ) gegeven. De huurder had in eerste aanleg gesteld dat er sprake was van een gemengde overeenkomst die gedeeltelijk de elementen van woonruimte betreffen en gedeeltelijk de argumenten van de bedrijfsruimte betreffen. Het contract werd volgens de huurder niettemin beheerst door de bepalingen van het huurcontract voor bedrijfsruimten. Deze huurder kon zich in hoger beroep dus niet meer op het standpunt stellen dat er sprake zou zijn van een gescheiden regime bedrijfsruimte en woonruimte.

De Hoge Raad kwam in haar arrest van 15 juni 2001 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) tot oordeel dat er geen sprake was van een onzelfstandige woning nu de woning zich uitstekend leent voor niet aan bedrijfsruimte gerelateerde huur, terwijl voor uitoefening van de onderneming in de bedrijfsruimte niet is vereist dat de huurder van de bedrijfsruimte in de daarboven gelegen woning aanwezig was. Voorts bevinden zich in de voorgevel van het gehuurde twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje, waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Dat partijen bij het aanvang van de overeenkomst zijn uitgegaan van onzelfstandige woonruimte maakt voor dit oordeel geen verschil.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Deze uitspraak werd gedaan in het kader van een opzegging door de verhuurder van deze overeenkomst. Ik vond deze uitspraak in dit onderdeel ook op zijn plaats, omdat een partij die tegen zijn zin met een huurprijswijziging wordt geconfronteerd ook het argument te berde kan brengen dat ter bepaling van de huurprijs de gehuurde ruimte moet worden gesplitst als er sprake is van zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte. Zoals boven al gesteld moet de partij die het initiatief neemt tot wijziging van de huurprijs er rekening mee houden dat het gehuurde kan worden gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. Als men het initiatief tot wijziging van de huurprijs heeft genomen en men is uitgegaan van één huurregime, dan kan men een verkeerd beeld krijgen van de huurprijs die ten aanzien van het gehuurde geldt. De huurprijs kan immers behoorlijk anders zijn als er met twee verschillende huurregimes rekening gehouden moet worden ter bepaling van de huurprijs. In deze zaak had de verhuurder zich op onbegrijpelijke wijze op het standpunt gesteld dat er sprake was van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het ging hier om de verkoop van levensmiddelen in de bedrijfsruimte. Een schoolvoorbeeld van 7:290 BW-bedrijfsruimte lijkt mij. Dat de bestemming gedurende de looptijd van de overeenkomst zou zijn gewijzigd, doet daar niets aan af. Voor het huurregime moet immers worden gekeken naar het huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was. Verder is het onduidelijk waarom in deze procedure en verklaring voor recht is gevraagd dat er sprake zou zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte, terwijl er voorts ontruiming is gevorderd van het gehuurde voor zover er sprake zou zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Deze verhuurder was zich kennelijk in het geheel niet bewust van de regeling van 7:230a BW bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming die de huurder zou kunnen genieten in het kader van deze regeling. Hoe het ook zij: zowel de kantonrechter als het hof kwamen uit op een regeling die is gebaseerd op 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarvan de woonruimte ook nog eens kon worden gesplitst.

Naar het oordeel van het hof moet voor de vraag of het gehuurde in verschillende huurregimes kan worden gespitst onder meer, dus niet alleen, worden gekeken of onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan, worden genoemd het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

In deze concrete situatie betrekt het hof de volgende feiten bij haar oordeel: de bovenwoning en de bedrijfsruimte beneden hebben ieder een eigen ingang, de woning en de bedrijfsruimte zijn niet met elkaar verbonden en zij hebben hun eigen voorzieningen (behoudens de aansluiting van gas, water en elektriciteit, welk punt zonder al te veel kosten kan worden opgelost). Beide ruimten hebben eigen sanitaire voorzieningen. De bedrijfsruimte is weliswaar niet voorzien van een Cv-installatie, maar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat dit nooit anders is geweest en dat dit aan het gebruik van de bedrijfsruimte niet in de weg staat. Voorts is van belang dat de bovenwoning in de periode van 1979 tot 1982 door de huurders afzonderlijk van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder was gehuurd. Daarnaast is niet gebleken dat er speciale voorzieningen getroffen dienen te worden om stank- of geluidsoverlast te voorkomen. De verhuurders stellen wel dat in die periode de bedrijfsruimte leeg is blijven staan in afwachting van de huur door deze huurders, maar de huurders hebben die stelling gemotiveerd weersproken. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan huurders is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn. Voor de manier waarop de huurprijs kan worden gesplitst in een huurprijs van zelfstandige woonruimte en een huurprijs voor de winkelbedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “De splitsing van de all-inhuurprijs“.

Als er sprake is van een afhankelijke woning, dan moet de huurprijs dus worden bepaald aan de hand van het criterium van artikel 7:303 BW. Er dient dus geen waardering van de woonruimte plaats te vinden conform het woningwaarderingsstelsel. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 (ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld. Het percentage winkelruimte dat eenvoudig door het publiek bereikt kan worden wordt – zoals boven al vermeld – gebaseerd op 100%. De andere ruimten van het gehuurde, zoals opslagplaatsen, bergingen en woonruimte krijgen een huurprijs gebaseerd op een gedeelte van de huurprijs dat op een percentage van 100% is gesteld. In deze zaak werd de woonruimte meegewogen voor een percentage van 12,5% ten opzichte van het maximale percentage van 100%.

In beginsel zal er één huurregime op de gecombineerde verhuring woon- en bedrijfsruimte van toepassing zijn als twee verschillende huurregimes elkaar niet verdragen (zie de hoofdregel van artikel 6:215 BW).
Als er een afzonderlijke overeenkomst woonruimte en bedrijfsruimte wordt gesloten dan kunnen deze overeenkomsten naast elkaar bestaan zolang de verschillende huurregimes niet met elkaar in strijd komen. Mochten de afzonderlijke overeenkomsten wel met elkaar in strijd komen, dan zal één regeling van toepassing verklaard moeten worden. Dit geldt met name als de verschillende wettelijke regelingen zozeer uiteenlopen dat deze onmogelijk op één huurobject naast elkaar kunnen gelden. Er moet dan dus een keuze worden gemaakt. Meestal zal de regeling van bedrijfsruimte dan van toepassing zijn, omdat de regeling bedrijfsruimte het meest bepalende element van de overeenkomst zal zijn.

Is er echter naast de verhuurde bedrijfsruimte zelfstandige woonruimte verhuurd, dan is de wettelijke regeling over de wijziging van huurprijzen bedrijfsruimte niet van toepassing, maar zijn de regels ten aanzien van wijziging van de huurprijs woonruimte van toepassing als beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar kunnen bestaan. Als de beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar bestaan, dan dient de huurprijs van de woonruimte van de overeengekomen huurprijs af worden getrokken als er geen onderscheid is gemaakt tussen woon- en bedrijfsruimte. Als de woonruimte als afhankelijke woonruimte aangemerkt wordt, dan geldt er één huurprijs voor zowel de bedrijfs- en woonruimte.

De kantonrechter te Utrecht heeft in zijn vonnis van 22 juli 2009 ( LJN: BP2586, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW ) in alinea 3.2 bevestigd dat de huurprijs van een zelfstandige woning valt onder het huurprijzenregime woonruimte en niet onder het huurprijzenregime bedrijfsruimte. Uit deze uitspraak maak ik niet op dat de verschillende huurregimes met elkaar in strijd komen en dat de rechter een afweging heeft moeten maken welk huurregime hierbij van toepassing is.

Ook als er sprake is van verhuurde zelfstandige woonruimte naast bedrijfsruimte kan er sprake zijn van een conflict tussen de verschillende huurregimes. Slechts als deze zelfstandige woonruimte zonder praktische bezwaren kan worden (onder)verhuurd en de huur van de woonruimte zonder praktische economische bezwaren voor wat betreft de mogelijkheid om de verhuurde bedrijfsruimte te exploiteren kan worden voortgezet en er dus geen economische gebondenheid met de detailhandelsruimte bestaat, kunnen er twee verschillen huurregimes naast elkaar bestaan en valt de woning onder de wettelijke bepalingen van woonruimte en valt de bedrijfsruimte onder de wettelijke bepalingen van detailhandelsbedrijfsruimte. Het lijkt mij dat bijvoorbeeld caféruimte, waarboven zich woonruimte bevindt met eigen voorzieningen en een eigen opgang toch onder het regime van 7:290-bedrijfsruimte valt als het gebruikelijk is dat de exploitant boven de bedrijfsruimte woont. Bewoning door een ander die niet bij de exploitatie van de bedrijfsruimte is betrokken kan tot praktische bezwaren leiden als normale exploitatie van de bedrijfsruimte altijd tot (geluids) overlast in de woonruimte leidt. In een dergelijk geval zal het overheersende element van de huurovereenkomst het bedrijfsmatige element zijn en valt het geheel onder de regeling bedrijfsruimte.
Uit laatstgenoemde uitspraak maak ik niet op dat de rechter zich heeft gebogen over de vraag welk element het meest overheersende element in de overeenkomst was. Zoals boven al weergegeven zegt de kwalificatie zelfstandige woonruimte niet dat het huurregime woonruimte zonder meer van toepassing is. Er zijn te weinig gegevens voorhanden om te kunnen beoordelen of de rechter al dan niet een (on)juiste beslissing heeft genomen. Uit deze uitspraak is in ieder geval wél te herleiden dat beide huurregimes naast elkaar kunnen bestaan.

Onderverhuring van de afhankelijke woning

Bij onderverhuring van de afhankelijke woning door de huurder aan een derde kan er bij opzegging van de huurovereenkomst door de hoofdhuurder een enorm probleem ontstaan. Als de woning als afhankelijke woning is aangemerkt, dan kan de huurder deze woning niet onttrekken uit dit regime door deze als zelfstandige woning op grond van artikel 7:233 BW onder te verhuren. Bij opzegging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte volgt de woonruimte het lot van de bedrijfsruimte, zelfs als deze woning afzonderlijk als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW moet worden aangemerkt. De onderverhuurder zal niet meer in staat zijn de afhankelijke woning aan de onderhuurder ter beschikking te stellen en daardoor toerekenbaar tekortschieten, zodat hij schadevergoeding verschuldigd is (artikel 7:203 BW in verband met artikel 6:74 BW). De onderhuurder kan geen beroep op de huurbescherming van artikel 7:269 BW doen.

Afhankelijke woning en het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte

Het kan hier gaan om woonruimte die op zichzelf voldoet aan de definitie van artikel 7:233 BW.
De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte te maken in de woning komen. Het gebruik van de afhankelijke woning door een ander dan de bedrijfsmatige huurder stuit vaak op praktische bezwaren (bijvoorbeeld indien de gebruiker van deze woning de woning slechts via een met alarm beveiligde ruimte betreden. Voor deze woning is de regeling van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing. Dit betekent dat de gebruiker van deze ruimte geen beroep op de artikelen 7:233 BW e.v. kan doen. Het gebruik van deze ruimte eindigt dan ook met het gebruik van de bedrijfsruimte.

Verder worden voor het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) de volgende omstandigheden genoemd die het noodzakelijk maken om de woning te bewonen:

  • Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?
  • Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?
  • Zijn er feitelijke bezwaren om het gehuurde los van de bedrijfsruimte te verhuren?( bijvoorbeeld over en weer geluidsoverlast)
  • Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energiemeters aangesloten?
  • Is de woning intern met de winkel verbonden?