De huurovereenkomst is bij franchiseconstructies het meest overwegende element

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch besliste in hoger beroep in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:2509) dat de verhuurder een gemengde overeenkomst niet kon beëindigen zonder te voldoen aan de wettelijke opzeggingsgronden die gelden voor de opzegging van een huurovereenkomst.

In deze zaak kreeg de huurder van de franchisegever het recht om een wasstraat te exploiteren volgens de franchiseformule van de franchisegever. De franchisegever nam in de overeenkomst een bepaling op dat de huurovereenkomst zou eindigen zodra de franchiseovereenkomst eindigt. Deze afwijkende bepaling was niet door de kantonrechter goedgekeurd. De franchisegever zegde de franchiseovereenkomst op en stelde zich op het standpunt dat daarmee ook de huurovereenkomst tot een einde kwam. De franchisenemer had zich verweerd en de afwijkende bepalingen vernietigd en zich, kort gezegd, op het standpunt gesteld dat hij recht had op huurbescherming omdat de bewuste bepaling in de overeenkomst in strijd was met dwingend recht.

De kortgedingrechter verplichte de franchisenemer om het gehuurde te ontruimen. De franchisenemer ging in hoger beroep bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Daar stond de vraag centraal of de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst door opzegging waren beëindigd en zo niet, of de franchisenemer een schadeclaim had met betrekking tot de gedwongen ontruiming.

Allereerst werd vastgesteld dat er sprake is van 7:290 BW-bedrijfsruimte. In dezelfde zin had het gerechtshof te Amsterdam in haar beschikking van 24 april 2008 ( LJN: BD7064, Gerechtshof Amsterdam , 200.000.811/01) al eerder beslist. Dit is van belang in deze discussie, omdat het voor bedrijfsruimte die onder het regime van artikel 7:290 BW is gesloten, mogelijk is bepaalde regels in het kader van dit huurregime door de rechter buiten toepassing te verklaren.

Volgens het hof was rechtelijke instemming met afwijking van de wettelijke regels noodzakelijk, ook nu de huurder zich met het afwijkend beding akkoord had verklaard. Overigens kan een huurder als verwerende partij bepalingen die in strijd zijn met het semi-dwingende recht nog vernietigen op het moment dat vernietiging van een dergelijke bepaling hem uitkomt. De huurder kan immers als verwerende partij altijd nog een beroep doen op vernietiging van het afwijkende beding ex artikel 3:51 BW.
Het hof was vervolgens van mening dat de overeenkomst elementen heeft van franchise en van huur. Het hof was voorshands van oordeel dat hier artikel 6:215 BW analoog toegepast diende te worden. Een analoge redenering is hierbij noodzakelijk, omdat een franchiseovereenkomst geen door de wet geregelde bijzondere overeenkomst betreft. Door de werking van dit laatstgenoemde artikel moeten verschillende bepalingen naast elkaar worden toegepast, tenzij er tussen de verschillende bepalingen strijd ontstaat. Dan moet worden gekeken welk element overheerst. De wettelijke regeling van het overheersende element is dan van toepassing. Het huurrecht en de franchiseovereenkomst konden volgens het hof niet los van elkaar worden gezien. Beide overeenkomsten waren volgens het hof zo nauw met elkaar verbonden dat de ene overeenkomst niet zonder de andere kon bestaan. Het hof was daarom van oordeel dat de door de semi-dwingende regels van artikel 7:290 BW e.v. de overeenkomst niet kon eindigen op 31 januari 2015. De door de verhuurder gewenste beëindigingsdatum was slechts gebaseerd op de regels van het algemeen verbintenissenrecht, zonder daarbij rekening te houden met de specifieke regels van het huurrecht. Dat was hier wel nodig, omdat het huurrecht de meest overwegende factor is. De opzegmogelijkheden van de franchiseovereenkomst werd beheerst door het huurrecht. Het hof paste aldus de absorptieregel toe.

Volgens het hof was van belang dat de huurder niet zo maar op een willekeurige locatie de wasstraat exploiteerde, maar juist op de onderhavige locatie, zodat het perceel van niet ondergeschikte betekenis moet worden geacht, én dat het kennelijk niet mogelijk was de machine zonder een daartoe bestemd gebouw te exploiteren. Het hof was daarom van oordeel dat het huurelement de meest overwegende prestatie betrof en dat de aard van de overeenkomst zich verzette tegen het daarnaast toepassen van de regels van het algemeen verbintenissenrecht. Hier werd dus aan de locatie en aan het gehuurde gebouw zo veel belang gehecht, zodat dit in het kader van de gesloten verbintenissen het meest overwegende element betrof. Dat de huurvergoeding in schril contrast stond met de franchisevergoeding, achtte het hof onvoldoende relevant, omdat een ander oordeel ertoe zou leiden dat partijen zouden kunnen bepalen dat de semi-dwingendrechtelijke bepalingen van het huurrecht niet van toepassing zijn door eenvoudigweg de vergoeding toe te rekenen aan het element franchise in plaats van aan huur. Volgens het hof gold voor de huurovereenkomst huurbescherming waar partijen niet van konden afwijken. Dit leidde er volgens het hof toe dat de franchiseovereenkomst niet is geëindigd omdat de huurovereenkomst niet was geëindigd.

De rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, behandelde in haar vonnis van 7 mei 2007 ( ECLI:NL:RBUTR:2007:BA5375 ) de vraag of een afnameverplichting van benzine in het kader van de exploitatie van een tankstation nietig was.
Partijen waren de volgende bepaling overeengekomen in de exploitatieovereenkomst: “Wij zullen u in exploitatie geven, gelijk u in exploitatie zult aanvaarden, ons verkooppunt voor motorbrandstoffen aan de (…) U zult daartoe met ons de bij ons gebruikelijke exploitatie-overeenkomst sluiten, waarin u zich bereid verklaart uw algehele behoefte aan motorbrandstoffen en – voor zover de wet zulks toelaat- smeermiddelen, antivries en koelvloeistoffen t.b.v. voornoemd verkooppunt uitsluitend van onze maatschappij te betrekken”.

Hierbij is nog van belang dat de locatie waarop het tankstation staat deels eigendom is van de benzinemaatschappij, deels door deze maatschappij wordt gehuurd van een derde en vervolgens weer is onderverhuurd aan de exploitant. Het gedeelte van het terrein dat in eigendom is overgedragen aan exploitant betreft het woonhuis, van waaruit geen verkoop van brandstoffen plaatsvindt. De daar aanwezige shop wordt wel gebruikt voor het afrekenen van de transacties, maar niet voor de levering van brandstof.

Op een zeker moment betrok de exploitant haar brandstoffen niet meer bij de contractspartij. De benzinemaatschappij vorderde daarop onder meer dat dat de overeenkomst van partijen betreffende het gebruik en de exploitatie van een tankstation/installatie (…) zou worden ontbonden, dat het tijdstip van ontruiming vastgesteld zou worden en dat de benzinemaatschappij zou worden gemachtigd om de ontruiming zelf te bewerken met behulp van politie en justitie. De exploitant was van mening dat de exclusieve afnameverplichting nietig was wegens strijd met de Mededingingswetgeving en de verordeningen EG 4 1984/83 en/jo 2790/1999 en de daarmee samenhangende Richtsnoer (2000/C291/01), thans de Verordening (EU), zoals boven al besproken.

De rechter oordeelde hierop als volgt. In artikel 85 ( thans artikel 101 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie) is, kort gezegd, een verbod opgenomen op concurrentiebeperkende afspraken. Het huidige artikel 6 Mededingingswet (Mw) is een codificatie van het Europees recht op dit punt. Overeenkomst en besluiten die hier mee strijden zijn van rechtswege nietig. Hieronder vallen in beginsel ook de exclusieve leverings/afnamecontracten. Het bepaalde in artikel 1 van de overeenkomst van partijen valt daar, naar niet ter discussie is, ook onder.

Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst was Verordening nr. 1984/83 van de Europese Commissie (Vo. 1984/83) geldend, waarbij artikel 85 lid 1 EG-Verdrag buiten toepassing is verklaard voor exclusieve afnameovereenkomsten betreffende tankstationcontracten. Artikel 12 lid 1 sub c van deze Verordening beperkt deze zogenaamde groepsvrijstelling in die zin, dat overeenkomsten met een exclusieve afnameverplichting voor een periode van meer dan tien jaar (dat is nu conform de huidige verordening vijf jaar) niet onder de vrijstelling vallen. Hierop is weer een uitzondering gemaakt in lid 2 van artikel 12, voor de gevallen waarin de overeenkomst betrekking heeft op een tankstation dat de leverancier aan de wederverkoper heeft overgedragen op grond van een huur- of pachtovereenkomst of in het kader van een andere juridische of feitelijke gebruiksrelatie. In dat geval mag de exclusieve afnameverplichting de gehele periode betreffen waarin de wederverkoper het tankstation feitelijk exploiteert.

In het onderhavige geval is benzinemaatschappij onderverhuurder van de strook grond waarop de eigenlijke pompinstallatie staat, welke strook -naar onbetwist is gesteld- 5,42 are groot is, en is de exploitant eigenaar van het 7,35 are grote deel van het terrein, waarop de woning annex shop staat waar de leveranties worden afgerekend. De benzinemaatschappij is eigenaar gebleven van het (kleine) gedeelte van het terrein waarop de LPG-installatie staat.

In punt 59 van de Richtsnoer wordt aangegeven dat in het geval de leverancier eigenaar/huurder is van de locatie niet van hem verwacht kan worden dat hij instemt met de verkoop van concurrerende producten. Anders dan in de situatie waarop in punt 59 van de Richtsnoer wordt gedoeld is het hier niet alleen de leverancier die zeggenschap heeft en wil houden over wat er vanaf zijn eigendom c.q. het door hem gehuurde wordt verkocht, maar ook de ondernemer/eigenaar die zeggenschap wil hebben over zijn eigendom en er belang bij heeft te kunnen bepalen wat daarop gedaan en verkocht wordt. Dit brengt mee, dat de uitzondering van artikel 12 lid 2 Vo 1984/83 en artikel 5 Vo 2790/1999 niet aan de orde is. De rechtbank vond gezien het bovenstaande dat niet de hele overeenkomst nietig is, maar alleen de bepalingen voor wat betreft de exclusieve afname verplichting. Ook hier zou dus een overschrijding van de gemaakte afspraken niet kunnen leiden tot huurbeëindiging. Het is overigens de vraag of in deze zaak niet dezelfde overwegingen kunnen gelden als boven al zijn genoemd met betrekking tot de opzegging van de wasstraat. Ook hier zou de rechter van oordeel kunnen zijn dat het huurelement de meest overwegende prestatie betrof en dat de aard van de overeenkomst zich verzette tegen het daarnaast toepassen van de regels van het algemeen verbintenissenrecht. Voor benzinestations lijkt mij ook te gelden dat aan de locatie en aan het gehuurde gebouw zo veel belang gehecht kan worden, zodat dit in het kader van de gesloten verbintenissen het meest overwegende element betreft. Een beëindiging van de leveringsovereenkomst zou dan niet kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.