Toezicht op de kosten van het kwaliteitsniveau van die serviceverlening

De verhuurder moet toezien op de kosten van het kwaliteitsniveau van die serviceverlening als hij bij serviceverlening derden inschakelt. De verhuurder heeft een verplichting tot beperking van de gemaakte kosten in verband met de verleende diensten. De verhuurder kan niet onverschillig staan ten aanzien van de te maken kosten, omdat de kosten “toch aan de huurders worden belast”. Dat geldt met name als de verhuurder administratiekosten voor doorbelasting van servicekosten in rekening brengt. Dit gedrag valt onder de noemer van het zich goed gedragen als verhuurder. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 2 december 2011 (1084520 CV EXPL 09-31995, WR 2012/85) dat van de verhuurder als tegenprestatie voor de berekende administratiekosten mag worden verlangd dat deze niet alleen kopieën van facturen aan de huurder verstrekt, maar dat de verhuurder ook toeziet op het kostenniveau van de ingeschakelde derden. Dit vereiste toezicht houdt in dat de verhuurder op bepaalde momenten onderzoek doet naar het geleverde kwaliteitsniveau en kostenniveau van de geleverde diensten.

In deze kwestie ging het om een afgesloten energiecontract door de verhuurder, waarbij een contractueel af te nemen vermogen met de energieleverancier was overeengekomen waar de huurders geen behoefte aan hadden. Deze kosten werden echter wel aan de huurders doorberekend. De rechter was mede gezien het vorenstaande van mening dat de verhuurder het contract met de energieleverancier had moeten aanpassen. Door dit niet te doen was de verhuurder toerekenbaar tekortgeschoten jegens huurders. De onnodig gemaakte kosten bij de energieleverancier kwamen voor rekening van de verhuurder.
Volgens de noot bij deze uitspraak kan deze verplichting worden gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW. Dit verklaart waarom de verhuurder die heeft nagelaten tijdig de voorzieningen te treffen die van hem kunnen worden verlangd, niet de werkelijke kosten in rekening mag brengen maar slechts de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk worden beschouwd.

De basis voor de berekening van de servicekosten

Tot de huurprijs behoren niet de overeengekomen servicekosten. Servicekosten betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht die betrekking hebben op de leveringen en diensten vanwege de huurder. Voor met name niet-geliberaliseerde woonruimte bestaat een uitgebreide wettelijke regeling voor wat betreft de afrekening servicekosten. Voor bedrijfsruimte is er geen wettelijke regeling die van toepassing is op de afrekening van servicekosten. De mogelijkheid om servicekosten door te berekenen wordt voor bedrijfsruimte slechts bepaald door hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen (zie de uitspraak van 13 april 2011 van de rechtbank, sector kanton, locatie Groningen LJN: BQ2464, sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678). De verhuurder kan geen servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Er kan een nuance worden gemaakt voor redelijke kosten die rechtstreeks ten goede komen van de huurder en de kosten die vallen binnen de marges van wat een huurder op een bepaalde locatie mag verwachten aangeleverde diensten ten laste van de huurder. Zeker is het echter niet dat deze kosten bij de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Een en ander is sterk afhankelijk van het geval (wat heeft de huurder begrepen en mogen begrijpen).

 

Overeengekomen verdeelsleutel

Voor de over en weer aangegane verplichtingen dient (evenals bij niet-geliberaliseerde woonruimte) de huurovereenkomst als uitgangspunt genomen te worden. Voor de geliberaliseerde woonruimte geldt dus slechts het gestelde in artikel 7:259 lid 1 BW. Daarin staat dat het overeengekomen bedrag, dan wel een redelijke vergoeding ter zake de overeengekomen verdeelsleutel is verschuldigd voor de kosten voor nutsvoorzieningen (gas, water en licht op een individuele meter). Met een redelijke vergoeding wordt de kostprijs bedoeld. Ook kan het zijn dat er jaren achtereen een verdeelsleutel wordt gehanteerd bij de toerekening van de servicekosten, waartegen de huurder nooit bezwaar heeft gemaakt. Zo’n verdeelsleutel mag dan worden geacht te zijn overeengekomen door partijen. Als er overeenstemming over deze betalingsverplichtingen is bereikt, dan gelden de overeengekomen bedragen als uitgangspunt. Dat is alleen anders als de overeengekomen bedragen in strijd zijn met de wettelijke voorschriften, voor zover deze dwingendrechtelijk zijn voorgeschreven. Dit geldt bijvoorbeeld voor de maximum bedragen die voor leveringen van warmte op grond van de Warmtewet berekend mogen worden. Verder geldt dat de Huurcommissie ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte bevoegd is de door haar ingevolge het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016 opgestelde redelijke vergoedingen in de plaats te stellen van de overeengekomen vergoedingen.

De Huurcommissie kan oordelen dat de overeengekomen of overeengekomen geachte verdeelsleutel niet redelijk is, dan wel niet voldoende aansluit bij de werkelijke kosten die de huurder wordt geacht verschuldigd te zijn geworden. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de exploitatieperiode (periode waarover het energiebedrijf afrekent) afwijkt van de huurperiode. In dat geval kan gebruik worden gemaakt van de graaddagenmethode. Het aantal gewogen graaddagen van een periode geeft aan hoeveel graden de gemiddelde etmaaltemperatuur van die periode beneden de stookgrens van 18° Celsius ligt. Dat is logisch, want de huurder die woonruimte huurt vanaf mei tot en met september zal vrijwel niet stoken. Deze huurder kan dus ook niet worden belast met een evenredig deel van de stookkosten op jaarbasis. Het uitgangspunt is dat de huurder in een etmaal waarin de gemiddelde buitentemperatuur hoger is dan de gemiddelde binnentemperatuur geen gas verbruikt. Ligt de buitentemperatuur echter lager, dan zal de huurder gaan stoken en moeten er graaddagen geteld worden. Meestal wordt in de graaddagenberekening 18 °C genomen als waarde voor de gemiddelde binnentemperatuur. De etmaalgemiddelde buitentemperatuur van een koudere dag wordt afgetrokken van de etmaalgemiddelde binnentemperatuur van 18 graden. Als het op een dag buiten gemiddeld 10 graden was, reken je als volgt: 18 – 10 = 8 graaddagen. Was de gemiddelde buitentemperatuur over 24 uur hoger dan 18 graden, dan kom je altijd uit op 0 graaddagen.

Voorbeeld
Het energiebedrijf brengt 2.000 m³ gas in rekening over het jaar 2013 (waarin 3.773,8 graaddagen zijn geregistreerd). De huurder heeft alleen de maand januari 2013 de woning gehuurd. In deze maand zijn 614,7 graaddagen geregistreerd (zie pagina 10 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie 2016).
Het gasverbruik van de huurder kan worden herleid door het aantal graaddagen van beide perioden met elkaar te vergelijken. Het aantal graaddagen over de maand januari wordt afgezet tegen het aantal graaddagen over het gehele jaar. In dit geval komt deze berekening uit op een gasverbruik van 614,7 / 3.773,8e deel van 2.000 m³ = 326 m³.

Artikel 7:259 lid 1 BW bepaalt dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten gelijk is aan het bedrag dat als redelijke vergoeding kan worden beschouwd. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 februari 2015 ECLI:NL:RBROT:2015:740 bepaald dat niet de werkelijke kosten in rekening gebracht konden worden. De verhuurder had in deze zaak gesteld dat het gehuurde pand, waarvan de aan de huurder verhuurde woonruimte onderdeel uitmaakt, een oud PWS-pand is dat de verhuurder had overgenomen. In de jaren voorafgaand aan 2011 waren de meterstanden geschat en op basis daarvan werd het voorschot servicekosten bepaald naar de huurder. De verhuurder heeft erkend dat het pand te weinig aandacht van haar heeft gehad en dat ze er te laat achter is gekomen dat het voorschot servicekosten te laag is ingeschat, waardoor er jaarlijks telkens te weinig gas- en warmteverbruik in rekening is gebracht bij de bewoners. De verhuurder is een grote professionele partij. De huurder is een student. De huurder stelde dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij van de werkelijke verbruikskosten op de hoogte zou zijn geweest. De rechter was daarom van mening dat dit kan betekenen dat niet de werkelijke kosten aan de huurder doorberekend mogen worden, maar alleen de kosten die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, als redelijk moeten worden beschouwd. De rechter sloot hier aan op de door het NIBUD geschatte redelijke kosten.

De term “wettelijke voorschriften” duidt op bepalingen ingevolge de Prijzenwet. Indien krachtens die wet maximumprijzen worden gehanteerd, kan de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen niet hoger stellen dan de prijzen die voortvloeien uit die voorschriften. De Huurcommissie toetst deze kosten op grond van artikel 18 UHW aan de redelijkheid. De servicekosten worden bij gebreke van overeenstemming vastgesteld aan de hand van de bedragen die bij ministeriële regeling zijn vastgesteld. Alleen voor niet-geliberaliseerde woonruimte is deze ministeriële regeling van toepassing. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt geen wettelijke regeling voor de afrekening van deze servicekosten (ik bedoel hier niet de levering van warmte mee, want de levering daarvan is door de Warmtewet geregeld).
De huurder van geliberaliseerde woonruimte kan dan in het kader van de eindafrekening van geleverde diensten die buiten de Warmtewet vallen slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) van deze doorbelaste kosten doen, zoals vermeld in artikel 7:259 lid 1 BW. Dit is bijvoorbeeld aan de orde als aangetoond kan worden dat er een wanverhouding bestaat tussen de betaalde vergoeding en de werkelijke kosten.
Als de werkelijke kosten voor de eindafrekening als basis worden genomen, is dat een duidelijker criterium dan wanneer de redelijke kosten als uitgangspunt worden genomen. Het is dus van belang dat de huurder nagaat of in het huurcontract staat vermeld dat de servicekosten op basis van de werkelijke kosten worden naberekend.

Bagatelzaken
Mag de verhuurder, als deze bij het opmaken van de jaarlijkse afrekening merkt dat een klein overschot van €5 bestaat tussen de betaalde voorschotten en de werkelijke kosten, besluiten niets met dit bedrag te doen? Deze vraag werd behandeld in de Nieuwsbrief Huurrecht @ctueel van SDU (Huurrecht @ctueel 2015-05, Een klein servicekostenoverschot. Is dat verwaarloosbaar? Door mr P.G.A. van der Sanden).
Boven is weergeven dat de afrekening op basis van redelijkheid plaats vindt. Er wordt een oplossing gezocht op basis van de redelijkheid. Tevens wordt opgemerkt dat de hier bedoelde afwikkeling van geringe bedragen door hier niets mee te doen past bij de huidige wettelijke regeling. Conform de huidige regeling kan een betwiste kostenpost van minder dan € 36 per jaar niet langer bij de Huurcommissie aanhangig worden gemaakt. De administratieve afwikkeling van een bedrag van minder dan € 5 kost meer dan dit bedrag. Er wordt in dit artikel vermeld dat de meeste huurders wel begrijpen dat een dergelijk bedrag op grond van de kosten niet wordt uitgekeerd, dan wel wordt gevorderd. Als een enkele huurder erop staat dat dit bedrag wordt uitgekeerd, dan wordt geadviseerd dit bedrag uit te keren. Als er immers met een huurder een discussie ontstaat, dan kost deze discussie meer dan het uitkeren van dit bedrag. Bedacht dient wel te worden dat een huurder voor een bedrag van circa € 5 niet een uitspraak bij de Huurcommissie kan forceren, omdat deze instantie zich niet ontvankelijk zal verklaren. Het is daarnaast gezien het kostenaspect niet zinnig voor een bedrag van € 5 een procedure voor de rechter aanhangig te maken.
Verder wordt de suggestie gewekt om de huurder een bezwaartermijn van 8 weken te geven voor de afhandeling van dit geringe bedrag op bovengenoemde wijze. Een dergelijke regel is niet houdbaar gezien de dwingend rechtelijke regel van artikel 7:265 BW jo artikel 7:260 lid 2 BW.

Andere suggesties om een zekere vorm van legitimatie te geven door niets met deze bedragen te doen, lopen naar mijn mening doorgaans tegen het dwingendrechtelijke karakter van de wettelijke regeling aan. Er wordt gedacht aan een regeling, waarbij een huurdersorganisatie instemt met deze regeling. Het lijkt mij niet verdedigbaar een regeling te formuleren die in strijd is met de dwingendrechtelijke regeling die van toepassing is op de individuele huurder. Hetzelfde geldt voor een afwijkende regeling in de algemene voorwaarden.
De verhuurder kan er zelf voor kiezen kleine bedragen niet te vorderen en eventueel door te schuiven naar een volgende jaar als het dan wel de moeite is achter deze bedragen aan te gaan. De verhuurder heeft geen wettelijke basis in dit verband de betaling van kleine schulden aan de huurder achterwege te laten. Volgens de Brochure van de Woonbond over de servicekosten Noot 2aa moet het bedrag dat is blijven staan naar het volgende jaar worden doorgeschoven.

Verdeelsleutels als de huurder geen aparte meter heeft

De verdeling van de kosten van warmte zal vanaf 1 januari 2014 plaatsvinden via de berekening die in de warmtewet is vermeld. Voor de zelfstandige woonruimten, waarbij warmte wordt geleverd zal onderstaande verdeelmethode niet meer van toepassing zijn. Deze methode is nog wel van toepassing bij geleverd gas of elektriciteit. Wanneer het verbruik, of het aandeel in de servicekosten niet per woonruimte te meten is, dan mag de verhuurder de naar redelijkheid geschatte kosten via een verdeelsleutel in rekening brengen.

Een voorbeeld van een berekening van de kosten van nutsvoorzieningen in het geval dat er geen aparte meters tussen de verschillende gehuurde ruimten zijn, geeft het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 3 juli 2012 LJN: BX0425, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.091.929 . In deze zaak werd door een huurder van bedrijfsruimte energie geleverd aan een huurder van een boven deze bedrijfsruimte gelegen woning. Deze woning werd verhuurd door de dezelfde verhuurder als de verhuurder van de bedrijfsruimte. Tussen de verhuurder en de huurder van de bedrijfsruimte was overeengekomen dat er € 110 per maand aan energiekosten van de bovenwoning verrekend mocht worden met de verschuldigde huur van de bedrijfsruimte. Aan het einde van de huurperiode van de bedrijfsruimte meende de verhuurder nog van de huurder te goed te hebben. De huurder meende daarentegen nog een bedrag aan energiekosten van de verhuurder te goed te hebben.
Het hof vond dat er geen bewijs was aangedragen door de verhuurder van de stelling dat hier sprake was van een vaste vergoeding. Het hof ging er daarom van uit dat het maandelijkse bedrag van € 110 een voorschot bedrag betrof.
Voorts diende naar de mening van het hof een situatie als de onderhavige, waarbij een pand is gesplitst en door de verhuurder separaat aan twee verschillende huurders wordt verhuurd terwijl er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn, uitgangspunt te zijn voor het maken van een verdeling van de energie- en waterkosten op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid. Indien het werkelijke verbruik niet exact kan worden vastgesteld, dan dient dit te worden geschat.

Dit uitgangspunt is ook in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid: het gaat niet aan dat de ene huurder moet opdraaien voor het energie- en waterverbruik van de andere huurder. Het hof berekent vervolgens welk bedrag door de huurder van de bedrijfsruimte mag worden berekend.
Het is jammer dat in deze kwestie het hof niet is gevraagd een oordeel te geven over de vraag of van een huurder kan worden gevergd als energieleverancier ten behoeve van een andere huurder van de verhuurder op te treden. Het lijkt mij dat de verhuurder bij uitstek zorg dient te dragen voor levering van energie aan de verschillende huurders als er geen afzonderlijke meters voor energie- en waterverbruik zijn in een gebouwencomplex waarin verschillende huurders zitten gevestigd en dat van een huurder niet kan worden gevergd als leverancier van energie ten behoeve van een andere huurder op te moeten treden.

Tuinonderhoud en servicekostenberekening

Uitgangspunt dient te zijn dat in de huurovereenkomst iets is afgesproken over genot, gebruik en/of onderhoudskosten van de tuinen.
Als uit de feitelijke situatie niet kan worden afgeleid dat huurder enig genot aan de tuinen kan ontlenen is dit een aanwijzing dat de kosten voor het onderhoud (grasmaaien, onkruid wieden, beplanting en kapotte tegels vervangen, snoeien, sproeien en repareren (verven en beitsen) van schuttingen) van de groenvoorziening niet kunnen worden doorberekend. Het grotere onderhoud komt voor rekening van de verhuurder (het rooien van bomen die door de verhuurder zijn geplant, het ophogen van verzakte tuinen en het aanbrengen van drainage in de tuin wegens wateroverlast). De kosten van het onderhoud van de groenvoorziening kunnen ook niet worden doorberekend als de groenvoorziening een openbare bestemming heeft en voor iedereen vrij toegankelijk is. Dan is het ook immers geen onroerende aanhorigheid als bedoeld in artikel 7:233 BW. De groenvoorziening maakt dan geen deel uit van de gehuurde (woon) ruimte. De huurder ontleent het genot van de tuin dan niet aan de huurovereenkomst, maar aan het openbare karakter daarvan. De kosten van het onderhoud van de groenvoorzieningen kunnen om die reden dan niet in rekening worden gebracht.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is dan kan hij deze kosten aanvechten bij de huurcommissie met behulp van dit formulier

De Hoge Raad heeft het criterium “openbare bestemming” als leidraad genomen voor een antwoord op de vraag of de kosten van onderhoud van openbare bestemming al dan niet mogen worden doorberekend aan de huurder. De Hoge Raad heeft alleen niet uitgewerkt wat onder een openbare bestemming moet worden verstaan. Of er sprake van een openbare bestemming is kan worden beoordeeld aan de hand van de volgende vragen. De vragenlijst is een indicatie en is niet uitputtend. Als één der vragen (dus niet cumulatief) met “ja” beantwoord kunnen worden, dan is er geen sprake van een openbare bestemming en dan kunnen kosten van groenvoorziening in de servicekosten worden doorberekend:

  • Heeft de groenvoorziening een besloten karakter? Is er bijvoorbeeld sprake van een voorziening die ’s avonds met een hek gesloten wordt? In een uitspraak van de Hoge Raad van 7 oktober 2005 LJN: AT6832, Hoge Raad , C04/205HR is beslist dat er sprake is van groenvoorziening met een openbaar karakter, omdat deze voorziening vrij voor iedereen toegankelijk is. De groenvoorziening wordt daarom niet als onroerende aanhorigheid beschouwd. Deze kosten mogen niet worden doorberekend in de kale huurprijs, omdat onder titel van de huurprijs alleen voorzieningen in rekening gebracht mogen worden die als enkel gebruik van woonruimte zijn aan te merken en omgekeerd (de verhuurder mag dus ook geen kosten als servicekosten doorberekenen die vallen onder de huurprijs). Te denken valt bijvoorbeeld aan herstel van gebreken, zie punt 5 en 6 van de conclusie van de advocaat-generaal.
  • Is er geen vrije doorgang voor derden naar andere openbare plaatsen?
  • Is het voor derden duidelijk dat er geen sprake is van openbaar terrein (bijvoorbeeld door bordjes verboden toegang)? Dit speelde in de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 11 april 2006, WR 2006/90. Hier werd beslist dat de gehuurde groenvoorziening deel uit maakte van de gehuurde woning, omdat er sprake was van aangebrachte bordjes “eigen terrein”, terwijl de helft van het terrein geen openbaar karakter had. De andere helft had wel een openbaar karakter, maar geen openbare bestemming. De kosten van onderhoud van de groenvoorziening konden daarom worden doorbelast aan de huurders.
  • Is er sprake van groenvoorziening behorend bij een complex van bebouwing, waarvan duidelijk is dat de groenvoorziening is bedoeld voor de bewoners van die bebouwing? Dit speelde in de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton locatie ‘s-Gravenhage van 3 november 2004, WR 2006/2. Er was sprake van groenvoorziening zonder openbaar karakter omdat op meerdere plaatsen op het terrein was aangegeven dat er sprake was van eigen terrein. Bovendien was de groenvoorziening ingericht met het oog op de doelgroep (mensen op leeftijd, die minder goed ter been waren). Deze voorziening behoorde door aard of bestemming bij de betreffende woning.
  • Is de verhuurder ook eigenaar (beperkt gerechtigde, bijvoorbeeld door erfpacht) van de groenvoorziening rond de bebouwing?

De Huurcommissie past het beleid over de doorberekening van het groenonderhoud toe zoals verwoord op bladzijde 20 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie, februari 2016
In het algemeen wordt aangenomen dat het voor de bepaling, of de kosten van onderhoud van de groenvoorziening bij de servicekosten betrokken kunnen worden, niet van belang of er sprake is van “kijk”groen of “recreatief”groen. De rechtbank Amsterdam, sector kanton Amsterdam, dacht hier in haar vonnis van 30 november 2011 (zaaknr. 1180412 CV EXPL 10-30246, WR 2012/29) anders over. De kantonrechter ging ervan uit dat een “kijktuin” niet als onroerende aanhorigheid is te beschouwen, omdat er geen sprake is van een mogelijkheid van gebruik van deze zaak door de huurders. Volgens de rechter dient uit het begrip ‘genot van een gehuurde zaak’ te volgen dat de huurder het feitelijk gebruik van de zaak heeft. Bij een “kijktuin” is hiervan geen sprake, zodat deze kosten niet als servicekosten doorberekend kunnen worden. De kantonrechter week met dit oordeel af van het arrest van het hof van Amsterdam 2009, WR 2009/73 waarin werd geconcludeerd dat een “kijktuin” wel als onroerende aanhorigheid aangemerkt mocht worden en het “kijkgroen” wel als kosten aan de huurder doorberekend mochten worden. De Huurster stelde dat door het geheel ontbreken van de toegang tot de tuin van een gebruiksrecht geen sprake is. Volgens de huurder is het kijkgenot niet voorbehouden aan huurder maar ook aan niet-huurders, zoals passanten, en in zekere mate ook de bewoners van op enige afstand gelegen flatgebouwen. Het hof stelde echter in haar arrest dat deze kijktuin naar aard en bestemming zodanig met de woningen in deze flats is verbonden dat zij beschouwd dient te worden als een bij die woningen behorende onroerende aanhorigheid. Daaraan doet niet af, aldus het hof: “dat ook de bewoners van de flats aan de A.J. Ernststraat – van welke flats AWV niet de verhuurder is – mogelijk enig kijkgenot aan de kijktuin ontlenen (…). Evenmin doet daaraan af dat (ook) de bewoners van genoemde flatgebouwen geen toegang tot de kijktuin hebben.” Beslotenheid vergt niet per se een hek. Beslotenheid kan ook blijken uit meer subtiele aanwijzingen, zoals een bordje ‘verboden toegang’, of andere blijken van ‘afstemming’ of ‘uitstraling , die onderstrepen dat een tuin bij een of meer woningen behoort. Een doorsnee niet-huurder zal daardoor inzien dat hij of zij op zo’n terrein niets heeft te zoeken. Het hof was daarmee van mening dat groen en onderhoudskosten servicekosten zijn en doorbelast kunnen worden aan de huurder.

De Huurcommissie heeft echter het standpunt van de kantonrechter Amsterdam van 2011 in haar beleid opgenomen. Op bladzijde 20 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie, februari 2016 is de Huurcommissie van mening dat de onderhoudskosten van “kijkgroen” niet naar de huurder doorberekend kunnen worden. Dit geldt onder meer omdat de huurder bij een “kijktuin” de tuin slechts ziet, zonder dat het mogelijk is deze te betreden. Vanwege deze onbereikbaarheid is het voor de huurder niet mogelijk onderhoud uit te voeren. Een verhuurder die het tuinonderhoud laat uitvoeren, neemt dit in dat geval niet over van een huurder, die immers deze mogelijkheid niet heeft. Om deze reden kunnen de onderhoudskosten van een kijktuin niet aan de huurder doorberekend worden. De Woonbond gaat er in haar Brochure Servicekosten, pagina 16, Noot 2aa vanuit dat de kosten van en “kijk”tuin niet doorbelast mogen worden. Op pagina 27 van het Beleidsboek servicekosten en nutsvoorzieningen van de Huurcommissie, versie 2018 herhaalt de Huurcommissie dit standpunt. Een tuin die door de huurder niet betreden kan worden, kan door de huurder ook niet onderhouden worden. De onderhoudskosten kunnen dan ook niet doorbelast worden. Een zelfde argument wordt gebruikt met betrekking tot de glasbewassing van onbereikbare ramen door de huurder. Het bewassen van deze ramen mogen ook niet aan huurder worden doorbelast. Zie hierover het onderdeel van dit hoofdstuk: “Meest voorkomende posten die al dan niet als servicekosten mogen worden doorbelast“.

De Woonbond gaat ervan uit dat de huurder in deze tuin geen klein onderhoud uit kan voeren ook al zou de huurder het onderhoud uit willen voeren.
Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 9 juli 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 aan op dit beleid van de Huurcommissie. In dit arrest kwam het hof tot de conclusie dat kijkgenot van een niet toegankelijke tuin onderdeel was van het gehuurde. De vergoeding daarvoor moest geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen. Voor het onderhoud van de tuin kunnen daarom geen servicekosten in rekening worden gebracht.

Feitelijk gebruik door derden van een besloten groenvoorziening maakt deze niet openbaar. Deze derden plegen dan feitelijk inbreuk op het woongenot van de huurders. Op grond van artikel 7:204 lid 3 BW is de verhuurder niet gehouden haar huurders te beschermen tegen stoornissen in het huurgenot door derden, tenzij dit in de huurovereenkomst is overeengekomen. Zie het hoofdstuk: Overlast

Het door de huurder verschuldigde voorschotbedrag aan geleverde zaken en diensten

In het huurcontract kan worden bepaald dat de huurder aan de verhuurder maandelijks een bedrag voorschiet ter dekking van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dit voorschotbedrag dient in verhouding te staan tot het verwachte bedrag dat de huurder aan het eind van het boekjaar aan de verhuurder moet betalen.
Bij verzoeken ter beoordeling van het maandelijkse voorschotbedrag ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte die de Huurcommissie op grond van artikel 7:261 lid 3 BW ontvangt op of na 1 juli 2014, kunnen niet meer alle kostenposten behandeld worden. Vanaf deze datum kunnen uitsluitend verzoeken over de “nutsvoorzieningen” in behandeling genomen worden. Het totaalbedrag van de betwiste kostenposten moet bovendien minimaal € 3 per maand bedragen (artikel 9 lid 4 UHW). Vanaf 1 juli 2014 kan de Huurcommissie geen uitspraak meer doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder de “servicekosten”. De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dat is dus een verslechtering van de positie van de huurders die onbemeterde nutsvoorzieningen (gas, water, licht) ten aanzien van hun woonruimte betrekken. Deze huurder moet zich goed realiseren dat het overeengekomen voorschotbedrag ten aanzien van de geleverde servicekosten tussentijds niet meer aangepast kan worden.

Volgens artikel 7:261 lid 3 BW kan de huurder bij de Huurcommissie verlaging van dit voorschotbedrag vragen door middel van dit formulier (artikel 18 lid 3 UHW), indien het verschuldigde voorschotbedrag naar verwachting van de huurder aanzienlijk hoger is dan de te verwachten kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Dit verzoek kan alleen door de huurder worden gedaan. Dit verzoek kan niet beoordeeld worden als er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst. De Huurcommissie stelt de te verwachten servicekosten op het bedrag van de servicekosten, opgenomen in het laatstelijk in de drie voorafgaande kalenderjaren door de verhuurder verstrekte verrekenoverzicht inzake de desbetreffende of soortgelijke serviceposten, verhoogd met het percentage waarmee het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie voor werknemersgezinnen sedertdien is verhoogd (artikel 19 lid 3 UHW).
Het verzoek is niet-ontvankelijk indien het voorwerp van geschil een bedrag van minder dan € 3 per maand beloopt (artikel 9 lid 4 UHW). Indien er duidelijk sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst, dan volgt een voorzittersuitspraak waarin de verzoeker niet-ontvankelijk wordt verklaard. De Huurcommissie heeft de volgende gegevens nodig om de zaak te kunnen beoordelen:

  • de (schriftelijke) huurovereenkomst (hiermee kan de Huurcommissie beoordelen of er sprake is van al dan niet geliberaliseerde huur);
  • de samenstelling van de overeengekomen servicekosten en de daarvoor overeengekomen voorschotbedragen (artikel 19 lid 3 UHW);
  • de afrekening van de verhuurder over de laatste drie kalenderjaren (artikel 19 lid 3 UHW);
  • afschriften van rekeningen van de verhuurder over de betreffende servicekostenposten (artikel 19 lid 3 UHW).

Voor indiening van een dergelijk verzoek bij de Huurcommissie geldt geen termijn van indiening van dit verzoek. De huurder dient de verhuurder wél eerst zelf een verzoek tot aanpassing van de servicekosten hebben voorgesteld. Er is immers pas sprake van een geschil als partijen het met elkaar over bepaalde zaken niet eens zijn.

Wat als het verzoek niet compleet is?
De ontbrekende stukken worden opgevraagd bij de meest gerede partij.
De Huurcommissie maakt onderscheid in het opvragen van ontbrekende gegevens tussen huurder en verhuurder:
de huurder krijgt twee weken om ontbrekende gegevens aan te vullen (doorgaans gegevens die de huurder al in zijn administratie beschikbaar heeft). Indien geen verrekenoverzicht in de in de eerste volzin bedoelde periode is verstrekt, worden bedoelde kosten gesteld op de daarvoor als gebruikelijk aan te merken kosten (artikel 19 lid 3 laatste zin UHW). De bevoegdheid ten aanzien van het opvragen van gegevens bij de verhuurder is geregeld in artikel 39 UHW. De verhuurder kan ook inzage in de stukken op haar kantoor verstrekken (artikel 7:259 lid 4 BW). Dit recht geldt alleen voor de individuele huurder en niet voor een huurdersvereniging of een bewonerscommissie. De individuele huurders die lid van de huurdersvereniging of een bewonerscommissie zijn kunnen natuurlijk wel op persoonlijke titel inzage in de bescheiden afdwingen.

Als de huurder al is verhuisd, kan hij uiteraard geen wijziging van het voorschotbedrag verlangen.

De rol van de Huurcommissie bij de berekening van de levering van zaken en diensten

De wettelijke bescherming voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte is voornamelijk gelegen in de mogelijkheid van de huurder om de Huurcommissie in te schakelen. De Huurcommissie kan slechts, daar waar sprake is van een geschil over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten en de nutsvoorzieningen, een uitspraak doen over de hoogte van de betalingsverplichting. De Huurcommissie kan de berekening van de servicekosten en nutsvoorzieningen toetsen. De Huurcommissie is niet in staat om de kwaliteit van de geleverde diensten te beoordelen. De Huurcommissie zal zich daarom over de geleverde kwaliteit terughoudend opstellen.

Huurcommissie geen exclusieve ingang voor geschilbeslechting?
Volgens Hielkema (mr. H.M. Hielkema Groene serie Huurrecht artikel 7:260 lid 1 BW aantekening 23) is de Huurcommissie niet exclusief bevoegd zich over de afrekening van de servicekosten uit te laten. De tekst in de Groene Serie Huurrecht van Kluwer komt vrijwel letterlijk overeen met de tekst over dit onderwerp dat door Zuidema in Tekst en Commentaar (Tekst en Commentaar Huurrecht, 6e druk bijgewerkt tot juli 2014, onder redactie van Mr. R.A. Dozy en jhr. mr. J.L.R.A. Huydecoper, Kluwer 2014) is verwoord. Ik vraag mij af wie de tekst oorspronkelijk heeft geschreven. Beide auteurs zijn van mening dat net als onder het oude recht (van voor 2003) de procedure over de afrekening van de servicekosten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woonruimte niet exclusief bij de Huurcommissie gevoerd hoeft te worden, maar dat de kantonrechter ook bevoegd is hierover een oordeel te geven. Beide auteurs merken op dat “Als tussen huurder en verhuurder een geschil bestaat over de (hoogte van de) servicekosten de huurder ook in een dagvaardingsprocedure een verklaring voor recht kan vorderen van hetgeen hij verschuldigd is en terugbetaling vorderen van hetgeen hem meer in rekening is gebracht dan hij verschuldigd is”. Beide auteurs merken op dat “deze weg is te verkiezen wanneer de servicekosten zonder nader onderzoek op eenvoudige wijze kunnen worden vastgesteld, bijvoorbeeld in het geval dat bepaalde kostenposten de huurder niet als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht omdat deze kosten geacht moeten worden in de huurprijs te zijn begrepen” . Beide auteurs verwezen ter onderbouwing van dit standpunt naar dezelfde oude uitspraken die vóór 2003 zijn gewezen.

Ik vraag mij af of dit vóór invoering van de Warmtewet en na 2003 wel zo duidelijk was als beide heren doen voorkomen. Onder de noemer servicekosten vielen destijds zowel zowel de verstrekte bemeterde nutsvoorzieningen als de onbemeterde servicekosten. Deze regeling was immers geschreven om de huurder te beschermen. Als de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte bij complexe vraagstukken over de afrekening servicekosten altijd de huisadvocaat in zou schakelen, die zaken voor de kantonrechter zou beslechten, dan zou de huurder ook een gemachtigde in moeten schakelen om een procedure voor de kantonrechter te voeren. Een huurder zou wel kunnen beslissen om die procedure zelf te voeren, doch dat is niet aan te raden, want een procedure bij de kantonrechter zit vol valkuilen als men niet bekend is met het Nederlandse procesrecht. Daarnaast zou de huurder belast kunnen worden met dure onderzoekskosten van ingeschakelde deskundigen als de kantonrechter in het kader van de berekening van de servicekosten deskundigen zou aanwijzen om de servicekosten te berekenen. Doorgaans komen deze kosten voor rekening van de in het ongelijk gestelde partij. Dit lijkt mij toch een zeer nadelige positie voor de huurder, gezien het feit dat er geen onderzoekskosten aan de huurder worden doorberekend als deze in het ongelijk wordt gesteld bij de Huurcommissie. De huurder is dan wel zijn legeskosten van € 25 kwijt, doch dit valt wel te overzien. Het leek mij niet de bedoeling van de wetgever dat de verhuurder door een bepaalde rechtsingang te kiezen louter door deze keuze de huurder financieel kon benadelen. Dit geldt eens te meer nu de verhuurder de huurder “kapot zou kunnen procederen” door hoger beroep in te stellen tegen een uitspraak die in eerste instantie door de kantonrechter zou zijn gewezen met een minimum belang van € 1750. Het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW is immers niet van toepassing als de Huurcommissie overgeslagen wordt als eerste instantie om een geschil te beslechten. Er komt hier dan toch een stukje klassenjustitie om de hoek kijken. De verhuurder zal immers door de kantonrechter allereerst het probleem voor te leggen de minder draagkrachtige huurder kapot kunnen procederen. Ten behoeve van de positie van de huurder zou in deze kwesties enerzijds een verplichte gang naar de Huurcommissie aan te bevelen zijn. Anderzijds is het niet redelijk een partij vanwege een financieel betere positie een rechtsgang te ontzeggen. Hierover zal de politiek een knoop moeten doorhakken.

Artikel 1a Warmtewet is een nieuwe regeling (Kamerstukken II 2016/2017, Wijziging Warmtewet (Wijziging n.a.v. de evaluatie van de Warmtewet), Wetsvoorstel 34 723, nr. 2, 22 mei 2017) stelt een wijziging voor. Door deze wijziging wordt het grootste gedeelte van de Warmtewet voor verhuurder en VvE’s buiten toepassing verklaard, behoudens de artikelen 8 en 8a Warmtewet. Deze gewijzigde regeling wordt vermoedelijk in 2019 ingevoerd. Door deze wijziging wordt geleverde warmte als bijkomende levering binnen het kader van de huurovereenkomst beschouwd. De bevoegdheid van de Huurcommissie over de berekening van warmte en andere geleverde diensten bij sociale woonruimte is weer boven alle twijfel verheven.

De niet-geliberaliseerde huurder kiest doorgaans voor een procedure voor de Huurcommissie. Ik ga hier verder in dit hoofdstuk en in het hoofdstuk over de levering van warmte uitgebreid op in.

Van de huurder wordt verlangd dat deze aantoont dat de in rekening gebrachte servicekosten niet in redelijke verhouding staan tot de werkelijke dienstverlening. Indien de huurder stelt dat de dienstverlening van één of meer servicekostenposten kwalitatief niet in juiste verhouding staat tot de in rekening gebrachte kosten, dan zal van de huurder worden verlangd zijn stelling over de kwaliteit van de geleverde diensten te onderbouwen. Dit ligt ook in de lijn van de algemene stelling van het bewijsrecht dat degene die iets stelt zijn stelling ook zal moeten bewijzen (artikel 150 RV). In het voorbereidend onderzoek is geen plaats voor het vergaren van dit bewijs.

In dit gedeelte van de site wordt duidelijk gemaakt wat de Huurcommissie in verband met bovengenoemde vraagstelling concreet voor de huurder kan betekenen. De Huurcommissie is bevoegd een oordeel te geven over de geleverde zaken en diensten ten aanzien van de niet-geliberaliseerde woonruimte.
Als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte het met de berekende kosten in de eindafrekening van de servicekosten van de verhuurder niet eens is, dan kan hij deze kosten aanvechten bij de Huurcommissie met behulp van dit formulier

Bevoegdheid Huurcommissie
Inzake de hoogte van de kosten van levering van zaken en diensten in dit verband is de Huurcommissie zoals gezegd bevoegd een oordeel te geven. Voor de regeling van de nutsvoorzieningen en de servicekosten dienen de artikelen 7:237 lid 3 BW, 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW als basis. Daarnaast het Besluit Servicekosten van belang. De in deze artikelen en in dit besluit neergelegde regels moeten in combinatie met elkaar worden beoordeeld.

Nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter vallen niet onder het Besluit Servicekosten, doch ingevolge artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW blijkt dat ook dat de Huurcommissie voor deze nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter, bevoegd is uitspraak te doen. Of hieronder de levering van warmte in de individuele ruimte valt, kon worden getwijfeld bij louter lezing van de tekst van deze artikelen.

Nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter vallen niet onder het Besluit Servicekosten, doch ingevolge artikel 7:260 lid 1 BW en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW blijkt ook dat de Huurcommissie voor deze nutskosten voor het woongedeelte met een eigen meter, bevoegd is uitspraak te doen. Of hieronder de levering van warmte in de individuele ruimte valt, kan worden getwijfeld bij louter lezing van de tekst van deze artikelen. Op pagina 28 van het Servicekostenbeleid van de Huurcommissie staat enerzijds de volgende alinea opgenomen, waardoor de Huurcommissie beperkt bevoegd lijkt een oordeel te geven over leveringen die onder de Warmtewet vallen. Er staat namelijk: “Vanaf 1 januari 2014 is de Warmtewet in werking getreden. Deze wet gaat over kosten die in rekening gebracht worden voor de levering van warmte via stadsverwarming, blokverwarming of warmte-koudeopslag. Uit de uitspraken over de levering van warmte door de Huurcommissie blijkt echter dat de Huurcommissie zich gewoon bevoegd verklaarde discussies over de levering van warmte te beoordelen. Een groot aantal uitspraken door de Huurcommissie over de levering van warmte is te vinden in het hoofdstuk waarin de Warmtewet wordt behandeld, onderdeel “Uitspraken over geleverde warmte”.

Nogmaals: artikel 1a Warmtewet is een nieuwe regeling die door de wijziging van de wet is ingevoerd en de mogelijkheid schept dat warmte wordt geleverd als bijkomende levering binnen het kader van de huurovereenkomst. De bevoegdheid van de Huurcommissie over de berekening van warmte en andere geleverde diensten bij sociale woonruimte is weer boven alle twijfel verheven.

De Huurcommissie beoordeelt de afrekening voor deze warmtevoorzieningen mede op basis van de bepalingen in de Warmtewet en de maximale prijs die de Autoriteit Consument & Markt jaarlijks vaststelt”. Onder de definitie van nutsvoorzieningen met een meter van artikel 7:237 lid 3 BW valt niet de levering van warmte ten behoeve van individuele woonruimte. Artikel 7:237 lid 3 BW spreekt immers slechts over nutsvoorzieningen met een individuele meter waaronder valt: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water. Het viel daarom op basis van de letterlijke tekst van de wet te verdedigen dat de Huurcommissie niet bevoegd is een oordeel te geven over geleverde warmte in individuele ruimten met een individuele meter. Boven heb ik aangegeven dat de Huurcommissie nog steeds bevoegd is geschillen omtrent de levering van warmte te beoordelen en dat de bevoegdheid van de Huurcommissie na invoering van artikel 1a Warmtewet weer boven alle twijfel is verheven.

De huurders kunnen nog niet de Huurcommissie terecht met geschillen over bemetering of storingscompensatie. De Woonbond ( Meldpunt Warmtewet van de Woonbond op 3 juli 2015 (http://meldpuntwarmtewet.nl/geschillen/) vindt dat de bevoegdheden van de Huurcommissie hiervoor moeten worden uitgebreid. Mr. Rube is in zijn stukje op zijn website op 20 november 2015 (Mr. J. Rube, artikel Huurcommissie toetst warmtegeschillen aan zowel Warmtewet als huurrecht, 20 november 2015, website Rube & Wijnveld Advocaten (http://www.rubewijnveld.nl/2015/11/)  van mening dat de Huurcommissie onder de thans geldende regeling (november 2018) bevoegd is een oordeel te geven over de door de verhuurder in rekening gebrachte warmteprijs, de kosten voor het gebruik van de geïnstalleerde warmtewisselaar, de kosten van de meting van het warmteverbruik, of de huur van een warmtemeter. Dit is een logisch gevolg van de redenering dat de levering van warmte in individuele ruimte ook valt onder artikel 7:237 BW.

Los van de beperkte redactie van artikel 7:237 lid 3 BW moet ten aanzien van levering van warmte met betrekking tot de omschrijving van servicekosten in het Besluit Servicekosten het volgende worden opgemerkt. De levering van niet-bemeterde warmte kan onder de huidige regeling (november 2018) onder het begrip servicekosten vallen.. Artikel 7:237 lid 3 BW geeft immers niet een nadere invulling van wat onder servicekosten verstaan wordt en het Besluit Servicekosten geeft geen limitatieve uitleg over zaken en diensten die als servicekosten beschouwd dienen te worden, zodat de levering van onbemeterde warmte in individuele vertrekken toch onder “servicekosten” kan vallen. Volgens artikel 7:237 lid 3 kunnen partijen immers zelf bepalen welke geleverde zaken en diensten als servicekosten worden aangemerkt. Volgens artikel 1 van het Besluit Servicekosten kunnen overeengekomen zaken en diensten als servicekosten worden aangeduid. Daarnaast geeft het Besluit Servicekosten een niet limitatieve lijst van zaken en diensten die als servicekosten aangemerkt kunnen worden. Niet valt in te zien dat hieronder ook in verband met de huidige regeling (november 2018) niet-geleverde warmte voor de individuele ruimte begrepen zou kunnen worden. Nogmaals merk ik op dat door invoering van artikel 1a Warmtewet de levering van warmte door een verhuurder weer onder de geleverde diensten van de huurovereenkomst kunnen vallen.

Onder de huidige regeling (november 2018) blijkt uit de Memorie van Toelichting warmtewet. Kamerstukken II, 2012-13, 33698, nr. 3, p. 12 bij deze wijziging van de wet, dat de minister de bedoeling heeft gehad de Huurcommissie bevoegd te laten om zowel bemeterde als niet bemeterde geleverde zaken te blijven beoordelen. De minister wenst deze regeling materieel ongewijzigd te laten. Dit blijkt uit de volgende zinsnede: “Onder servicekosten in het huidige stelsel wordt verstaan de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Deze definitie blijft materieel ongewijzigd. Het begrip “servicekosten” wordt in artikel 7:237 lid 3 BW alleen in de volgende categorieën verdeeld:
– kosten voor nutsvoorzieningen, de vergoeding voor de in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimtegedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat gedeelte bevindende individuele meter;
– servicekosten, de vergoeding voor de overige in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten.”

Artikel 7:260 lid 1 BW grijpt terug naar de definitie van nutsvoorzieningen en servicekosten als genoemd in artikel 7:237 lid 3 BW, en artikel 4 lid 2 sub g en h UHW geeft zelf geen definitie van nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, zodat de definitie van artikel 7:237 lid 3 BW hier ook leidend lijkt. Daarnaast staat deze opmerking onder het onderdeel warmtevoorzieningen, waaronder verwezen wordt naar het Besluit Servicekosten.

In het Besluit servicekosten wordt onder de huidige regeling (november 2018) weliswaar alleen gesproken van de verwarming van gemeenschappelijke delen, doch dit betreffen zaken en diensten die in ieder geval als servicekosten aangemerkt dienen te worden. Partijen kunnen ook nog andere zaken als servicekosten leveren die buiten deze lijst vallen. De lijst is immers niet-limitatief. De levering van niet-bemeterde warmte kan onder “servicekosten” vallen. Artikel 7:237 lid 3 BW geeft niet een nadere invulling van wat onder servicekosten verstaan wordt en het Besluit Servicekosten geeft geen limitatieve uitleg van het begrip servicekosten, zodat de levering van onbemeterde warmte in individuele vertrekken toch onder “servicekosten” kan vallen. Los van de wijziging in artikel 1a Warmtewet, lijkt het ook conform de huidige regeling (november 2018) dat de Huurcommissie op grond van artikel 7:260 BW wel bevoegd om te oordelen over de kosten van de verleende servicekosten (waaronder de geleverde onbemeterde warmte ten behoeve van de verwarming van de individuele ruimte kan vallen). Dit sluit dan aan bij het servicekostenbeleid van de Huurcommissie. Als de Huurcommissie over deze servicekosten een oordeel kan geven, dan is het toch onlogisch als de Huurcommissie geen oordeel kan geven over de geleverde warmte die middels een individuele meter kan worden berekend en als nutsvoorziening aangemerkt dient te worden.

Daarnaast stelt de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid in het onderdeel “nutsvoorzieningen met een individuele meter” dat zij ook bevoegd is te oordelen over het functioneren van een collectieve installatie. Verder stelt de Huurcommissie in haar Servicekostenbeleid (bladzijde 25) dat zij de kosten die in rekening gebracht worden voor de levering van warmte via stadsverwarming, blokverwarming of warmte-koudeopslag berekent met inachtneming van de bepalingen in de Warmtewet. Uit niets blijkt dat dit slechts betrekking heeft op de berekening van kosten van gemeenschappelijke delen. De kantonrechter van de rechtbank te Noord-Holland, kantonzaken, locatie Zaanstad, nam in haar vonnis van 11 januari 2017 ( ECLI:NL:RBNHO:2017:202) een soortgelijk standpunt in over de bevoegdheid van de Huurcommissie over zaken, waarbij de Warmtewet was betrokken. De kantonrechter overweegt als volgt: “In de wet van 17 juni 2013, houdende regels omtrent de levering van warmte aan verbruikers (Warmtewet) zijn geen bepalingen opgenomen, waaruit volgt dat de huurcommissie niet langer bevoegd is om te oordelen over een verzoek, zoals dat door [gedaagde] is gedaan. Ook de Memorie van Toelichting (MvT) bij de Warmtewet bevat geen aanwijzingen in die richting. Nu uit de MvT tevens blijkt dat het doel van de Warmtewet is om te beschermen tegen te hoge tarieven, valt niet in te zien waarom deze wet, zonder expliciete bepalingen in die richting tot onbevoegdheid van de huurcommissies zou hebben geleid”.

De Huurcommissie is dus in wat betreft de huidige regeling (november 2018) in ieder geval bevoegd een oordeel te geven over nutsvoorzieningen met een individuele meter (gas, water, licht). Daarnaast is de Huurcommissie ook nog steeds bevoegd voor situaties waarin een individuele meter ontbreekt in het kader van geleverd gas, water en licht (zie artikel 4 lid 2 sub g, laatste twee woorden . Op grond van artikel 18 lid 2 UHW toetst de Huurcommissie de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid. Dit laatste wordt ook bevestigd door de site van de Rijksoverheid, waarin in het op deze pagina weergegeven tabelletje staat vermeld dat de Huurcommissie ook is bevoegd een oordeel te geven bij niet-bemeterde levering van energie ( Servicekosten en kosten voor nutsvoorzieningen en Servicekostenbeleid van de Huurcommissie, pagina 25).

De wetgever heeft met invoering van de Warmtewet in januari 2014 kennelijk de bedoeling gehad een onderscheid in definiëring van nutsvoorzieningen en servicekosten te maken om de regeldruk van de Huurcommissie te verminderen met betrekking tot de procedures over voorschotbedragen. Uit niets blijkt echter dat de wetgever voor de eindafrekening van de geleverde zaken die als nutsvoorzieningen en/of servicekosten zijn aan te duiden de rechtsingang naar de Huurcommissie heeft willen verminderen/verslechteren. Anders is dit voor de geleverde zaken en diensten die als servicekosten zijn gedefinieerd voor wat betreft de procedure over voorschotbedragen. Vanaf 1 juli 2014 kan de Huurcommissie immers geen uitspraak meer doen over de voorschotbedragen van kostenposten die vallen onder de “servicekosten”. De Huurcommissie beoordeelt dus nog slechts het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.

De huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte kan dus voor geschilbeslechting over de afrekening van kosten en de berekening van het voorschotbedrag kiezen om de Huurcommissie het geschil te beslechten. Met invoering van artikel 1a Warmtewet in 2019 staat de Huurcommissie als beroepsinstantie voor niet-geliberaliseerde huurders weer boven alle twijfel verheven. Onder de huidige regeling (november 2018) kan de huurder zich bij geschillen over geleverde warmte zich ook wenden tot de Geschillencommissie Energie om het geschil te beslechten. Deze laatste geschillencommissie is bevoegd zich over een groter bereik van geschillen te buigen dan de Huurcommissie. Ik verwijs hiervoor naar het hoofdstuk  “De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte“.

Voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte lijkt een voordeel te zijn gelegen in het feit dat er voor zaken die via de Warmtewet lopen, een verjaringstermijn geldt van vijf jaar in plaats van de genoemde termijn van 24 maanden nadat de eindafrekening moet worden verstrekt. Deze huurder kan zich ten aanzien van de levering van warmte ook wenden tot de Geschillencommissie Energie, mits de leverancier van warmte lid is van de Vereniging Energie Nederland, dan wel lid is bij de SGC. Het lijkt echter het beste dat deze huurder alle kwesties bij de Huurcommissie neerlegt. Anders moet hij twee instanties inschakelen voor zowel de nutsvoorzieningen als de servicekosten. Ik werk dit in het hoofdstuk: De Warmtewet en de afrekening van de levering van warmte nader uit.

Verzoeken over de afrekening van zowel de “nutsvoorzieningen” als de “servicekosten” in de zin van artikel 7:237 lid 3 BW kunnen ten behoeve van niet-geliberaliseerde woonruimte  door de Huurcommissie in behandeling genomen worden. Voorwaarde is wel dat het totaalbedrag van de betwiste kostenposten minimaal € 36 bedraagt (artikel 9 lid 3 UHW). De achtergrond van deze verandering is deze: in veel van deze zaken doet de Huurcommissie een uitspraak die uiteindelijk de betalingsverplichting van de huurder met maar een paar euro’s per jaar laat wijzigen. Volgens de wetgever staat het financieel belang van het geschil dan niet meer in redelijke verhouding tot de kosten van de procedure bij de Huurcommissie. Bij de keuze van het drempelbedrag is dan ook niet alleen het financieel belang van de huurder afgewogen, maar ook het belang van redelijke uitvoeringskosten bij de Huurcommissie.

Tijdstip waarop de geleverde zaken en diensten overeengekomen moeten worden

Geleverde zaken en diensten moeten vooraf in het huurcontract zijn afgesproken. Ik laat hier warmtelevering buiten beschouwing. (De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract afgesproken pakket aan geleverde zaken en diensten uitbreiden).
In principe is de huurder zelf verantwoordelijk voor kleine en dagelijkse reparaties. De grote reparaties moeten in principe worden uitgevoerd en betaald door de verhuurder. In het Besluit Kleine Herstellingen staan deze werkzaamheden vermeld. Bovendien geeft dit besluit een antwoord op de vraag of onder bijzondere omstandigheden bepaalde werkzaamheden, die onder de beschrijving van kleine herstellingen vallen als servicekosten doorberekend mogen worden. De huurder kan immers met de verhuurder afspreken dat bepaalde onderhoudstaken die eigenlijk voor zijn rekening zijn, toch worden uitgevoerd door de verhuurder. Deze kan de kosten daarvan als geleverde zaken en diensten in rekening brengen bij de huurder.

De verhuurder kan het pakket aan geleverde zaken en diensten tussentijds (ook tegen de wil van de huurder) wijzigen als er voldoende medestanders zijn (zie artikel 7:261 lid 2 BW). Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte is artikel 7:261 lid 2 BW op grond van artikel 7:247 BW niet van toepassing verklaard, zodat van dit artikel in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. In het huurcontract kan dus een andere verhouding dan de in de wet genoemde 70% als redelijk worden aangemerkt. Als het percentage zo laag ligt dat de verhuurder altijd haar zin door kan drukken, dan lijkt het mij wel mogelijk deze wettelijke regel op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) buiten spel te zetten.

Een huurder die niet met de wijziging heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat overeenstemming is bereikt met tenminste 70% van de huurders, een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (zie artikel 7:261 lid 2 BW).

Een bepaling in de algemene voorwaarden, waarin deze regel was uitgesloten, was volgens het gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar uitspraak van 21 maart 2008 ( LJN: BC7666, gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/1546) in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van de artikel 7:261 BW en artikel 7:265 BW De gewraakte bepaling in de algemene voorwaarden luidden als volgt: “5.4  Het vorige lid (inhoudende dat 70 % van de huurders met de wijziging akkoord moest gaan, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw) is niet van toepassing als uw huurwoning gelegen is in een gebouw dat in appartementsrechten is gesplitst. En als de gezamenlijke eigenaren besluiten tot een wijziging van het aantal leveringen en diensten dat alleen maar aan een aantal bewoners en ondernemers kan worden geleverd. Dan bent u aan dat besluit gebonden, tenzij dat onredelijk tegenover u is.” Een huurder kan dus niet zonder meer deze wijzigingen opgedrongen krijgen. Om deze algemene bepalingen buiten spel te zetten moeten deze voorwaarden worden vernietigd.
Bij gemengde panden (koop- en huurwoningen) geldt de 70%-regel alleen voor de huurwoningen. Koopappartementen tellen daarin dus niet mee Noot 2aa.

De huurder moet dus wel tijdig bij de rechter aan de bel trekken om zijn rechten te waarborgen als hij zich in het voorstel niet kan vinden.

Alleen overeengekomen zaken en diensten kunnen in rekening worden gebracht

Het enkele feit dat de levering van een zaak of een dienst in het Besluit Servicekosten staat vermeld brengt niet automatisch met zich mee dat de kosten hiervan in rekening kunnen worden gebracht. Daartoe is nodig dat de huurder met de verhuurder de levering of verlening is overeengekomen. Dit volgt voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte ook uit het gestelde in artikel 7:259 lid 1 BW en uit artikel 7:260 BW. Als de verhuurder zomaar een dienst als overeengekomen dienst aan zou kunnen merken onder argumentatie dat deze dienst onder het Besluit Servicekosten valt, dan zou deze bepaling volkomen zinledig zijn.

Het is ook mogelijk dat de verhuurder door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid de nutsvoorzieningen en/of servicekosten niet met terugwerkende kracht bij de huurder in rekening mag brengen, ook als levering van deze zaken en diensten is overeengekomen. De rechtbank, Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn besloot in haar vonnis van 5 oktober 2009 ( LJN: BK1165, sector kanton rechtbank Alkmaar, 301916 CV EXPL 09-2443 ) dat een verhuurder de servicekosten niet met terugwerkende kracht in rekening mocht brengen. De omstandigheden die tot deze uitspraak aanleiding gaven luidden als volgt: een toenmalige beheerder had aangegeven “tot nader order” geen servicekosten door te berekenen. In de brief, waarin deze mededeling is gedaan wordt de huurder er uitdrukkelijk op gewezen dat de servicekosten niet zouden worden afgeschaft en dat de eigenaar zich het recht voorbehield deze kosten op een nader te bepalen tijdstip weer bij de huurders in rekening te brengen.
Onder deze omstandigheden was de kantonrechter van mening dat, gegeven deze gang van zaken, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat aan het opnieuw in rekening brengen van servicekosten, zonder enige vooraankondiging, een terugwerkend karakter wordt toegekend. Let er wel op dat in de voorheen gewezen jurisprudentie de servicekosten nog als overkoepelende term gebezigd werd en nog geen onderscheid gemaakt werd tussen “nutsvoorzieningenen” en “servicekosten”. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid werd door de rechter als volgt beargumenteerd: het gaat hier om primaire kosten van bestaan, waar een huurder in verband met de budgettering van zijn inkomen rekening mee moet kunnen houden, en waarbij een huurder zeker ingeval geen voorschotten in rekening worden gebracht voor enige reservering moet kunnen zorg dragen. Nu de huurder niet voor deze reservering zorg had kunnen dragen was doorbelasting van de servicekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.