Gebreken aan de gehuurde (woon- en bedrijfs) ruimte – Huurder heeft wel recht op onderhoud, niet op verbetering

De onderhoudsverplichting geeft de huurder aanspraak op onderhoud. De huurder in beginsel verbetering van het gehuurde niet afdwingen van de verhuurder. Een uitzondering op deze regel staat vermeld in artikel 7:243 BW. De huurder kan op grond van artikel 7:243 BW verlangen dat er door de verhuurder een bepaalde woonverbetering wordt aangebracht onder voorwaarde van een redelijke huurverhoging.

De huurder heeft op grond van het laatstgenoemde artikel het recht om van de verhuurder te verlangen dat deze energiebesparende maatregelen neemt (Hr-CV-ketel, isolatie van muren en ramen), mits deze huurder bereid is een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten daarvan. Als de huurder niet bereid is een huurverhoging te betalen die in redelijke verhouding staat tot de kosten die de verhuurder moet maken om de voorziening te treffen, dan zal de rechter het verzoek niet toewijzen.

De wet geeft geen nadere aanduiding voor het in rekening mogen brengen van deze kosten. Het ligt voor de hand om voor begroting van deze kosten aansluiting te zoeken bij de regeling van artikel 7:255 BW. Laatstgenoemd artikel is in deze situatie niet van toepassing. Het gaat immers bij artikel 7:255 BW om een renovatie die door de verhuurder is gestart. Huurder en verhuurder zullen daarom voorafgaande aan de werkzaamheden overeenstemming over de werkzaamheden en de verhoging van de huur dienen te bereiken. Partijen zullen dus over en weer elkaars belangen dienen te respecteren. Het door de huurder gevraagde moet door de verhuurder op redelijke wijze uitgevoerd kunnen worden en de huurder zal tegenover deze werkzaamheden een redelijke vergoeding dienen te betalen. De rechter mag bij de beoordeling van het verzoek rekening houden met alle relevante omstandigheden van het geval. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam benoemde daarom in haar beschikking van 4 september 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:7923ECLI:NL:RBAMS:2014:7923 ) een deskundige, die een aantal vragen diende te beantwoorden. De deskundige moest onder meer beoordelen of het zonder bouwkundige maatregelen mogelijk was het glas te vervangen, welke kosten en afschrijvingstermijn hieraan waren verbonden, etc.

In een beschikking van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 17 februari 2015 (2430931 EA VERZ 13-1166) werd het standpunt erkend dat de huurder een oude cv-ketel van meer dan tien jaar door de verhuurder kon laten verlangen door een nieuwe HR-combiketel met een opwekkingsrendement van meer dan 80%. De kantonrechter is van mening dat de verhuurder alleen de kosten in rekening mag brengen die in redelijke verhouding staan tot de kosten voor verbetering. De kantonrechter was verder van mening dat er een afschrijvingstermijn van 10 jaar toegepast moest worden nu de huurder 10 jaar na plaatsing van een vorige ketel om plaatsing van een nieuwe ketel kon verzoeken. Ik vraag mij af of de rechter hier een juiste maatstaf toe heeft gepast. Uit de casus blijkt namelijk niet dat de oude ketel aan vervanging toe was. Nu de ketel technisch gezien niet aan vervanging toe was, lijkt het mij niet juist slechts de kosten van verbetering in rekening te brengen.
Ik vind het ook niet juist dat er een afschrijvingsperiode van 10 jaar wordt toegepast. In het Beleid Huurcommissie huurverhoging na woningverbetering, versie januari 2011, wordt een afschrijvingsperiode van 15 jaar toegepast. Dit lijkt mij een periode van afschrijving die beter aansluit bij de praktijk. Dat de huurder na tien jaar kan vorderen dat een slechte rendementsketel vervangen kan worden staat los van de periode van afschrijving die gerelateerd dient te worden aan de investering die gedaan wordt. De afschrijvingsperiode hoort niet gerelateerd te worden aan de afschrijving van het component dat vervangen wordt.

De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam is in haar vonnis van 5 februari 2014 (ECLI:NL:RBAMS:2014:5353 ) van mening dat het verzoek tot vervanging van een meer dan tien jaar oude cv-ketel voor een HR-combiketel slechts toewijsbaar is, indien de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de voorziening. Indien een dergelijke redelijke huurverhoging wordt toegepast zal het aanbrengen van de voorziening geen wijziging brengen in de huidige verhouding tussen exploitatielasten en opbrengsten van het gehuurde. Een argument van de verhuurder dat de exploitatie scheef is getrokken is daarom niet valide, omdat de verhouding tussen kosten en baten van het gehuurde hetzelfde blijft.
Vervolgens is het verzoek volgens de rechter slechts toewijsbaar indien plaatsing van de gevraagde cv-ketel door de verhuurder mogelijk is. Dit moet ook mogelijk zijn zonder dat daardoor inbreuk wordt gemaakt op de rechten die derden kunnen ontlenen aan een overeenkomst die de verhuurder met die derden heeft en zonder dat de verhuurder jegens die derden onrechtmatig handelt. Dat zou het geval kunnen zijn als de wijziging een inbreuk zou maken in bijvoorbeeld de rechten van de VvE. In deze kwestie was dit niet het geval.

Als er geen oude cv-installatie in het gehuurde aanwezig is, maar er is een gaskachel aanwezig, dan kan niet op basis van artikel 7:243 BW een vordering tot plaatsing van een HR-ketel worden geplaatst. De kantonrechter was van oordeel dat een gaskachel niet kan worden gelijkgesteld aan een verwarmingsketel als bedoeld in artikel 7:243 BW. Dit betekent dat vervanging van de gaskachels door individuele cv-installaties geen onderwerp kan zijn in de onderhavige verzoekschriftprocedure (Rechtbank Amsterdam 14 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:3237, WR 2019/69, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl).

In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 juni 2017 ECLI:NL:RBROT:2017:4559 kwam de vraag aan de orde of van een verhuurder verlangd kon worden dat er dubbel glas aangebracht kon worden, waarbij voor de woning reeds een maximale huurprijs conform het woningwaarderingsstelsel werd berekend. De verhuurder was van oordeel nu het systeem van huurverhoging dat in het kader van renovatie van toepassing is hier niet toegepast kon worden, zodat van haar in redelijkheid niet kon worden verlangd deze voorziening aan te brengen. Daarnaast is het volgens de verhuurder van belang dat de VvE van het appartementencomplex voor deze wijziging toestemming geeft. De rechter heeft bij de beoordeling van deze kwestie discretionaire bevoegdheid. De rechter is dus wel bevoegd en niet verplicht het verzoek toe te wijzen. De wetgever heeft zoals hierboven al opgemerkt geen beoordelingskader aangegeven. De huurverhoging moet in redelijke verhouding staan.
De huurder was wel bereid een huurverhoging te betalen, waardoor de huurprijs boven de maximum huurprijs uit zou kunnen komen. Dit lijkt voor deze huurder niet bezwaarlijk als de besparing aan energiekosten hoger is dan de huurverhoging. De verhuurder vond dit geen oplossing, omdat de huurprijs door de opvolgende huurder weer teruggebracht kon worden naar de maximum huurprijs.

Als tussenoplossing werd de volgende oplossing bereikt. De huurder zou aanvankelijk de onderzoekskosten voor zijn rekening nemen, van een onderzoek waarmee zou worden berekend of door de aangebrachte voorziening een hogere waarde ten aanzien van de Energie Index berekend zou worden, waardoor de maximum huurprijs toch zou stijgen. Uit dit onderzoek bleek dat de maximale huurprijs van de woning met 4 punten zou kunnen stijgen, wat een verhoging van € 20,74 met zich mee zou kunnen brengen.
Uit de gemaakte berekeningen bleek tegenover de investeringen een verhoging te staan die door de kantonrechter op een bedrag van € 8,05 uit kwam. In deze verhoging zat ook een verhoging begrepen van het onderzoek naar een Energie Index.
Deze investering blijkt dus voor de verhuurder gunstig te zijn, omdat de huurprijs direct mag stijgen met een bedrag van € 8,05 wegens deze investering, maar daarnaast door een reguliere verhoging nog kan stijgen tot het bedrag van € 20,74 totdat het maximum bedrag is benut waarmee de huur nog kan stijgen tot de maximum huurprijs. Verder is de verhuurder bevoegd bij een mutatie onmiddellijk het maximum bedrag aan huur bij de opvolgende huurder in rekening te brengen.

Bij verbetering van het gehuurde kan de verhuurder bij gebreke van een toetsingskader aansluiting zoeken bij het beleid van de Huurcommissie ten aanzien van haar wettelijke bevoegdheid tot toetsing van huurverhoging vanwege het treffen van geriefverhogende wijzigingen in of aan de woning ingevolge artikel 7:255 lid 2 BW. Dit beleid (“Beleid huurverhoging na woningverbetering versie juni 2017”) gaat ten aanzien van het vervangen van enkel glas door isolerende beglazing uit van een afschrijftermijn van 25 jaar en voorts van een gemiddeld rentepercentage over het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin de werkzaamheden voor woningverbetering zijn gestart, waarbij de Huurcommissie doorgaans het percentage van de Obvion basishypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een rentevaste periode van 10 jaar hanteert. Over vaststelling van de huurverhoging in het kader van geriefsverbetering zie het hoofdstuk Huurprijsverhoging en renovatie.

Als de huurder wist of moest weten dat een bepaalde voorziening ontbreekt, dan kan hij niet van de verhuurder verlangen dat die voorziening op kosten van de verhuurder alsnog wordt aangebracht (behoudens bovengenoemde uitzondering voor wat energiebesparende zaken betreft). Het is natuurlijk anders als de huurder niet wist dat het gehuurde die voorziening niet had en men ook niet had moeten weten dat deze voorziening ontbrak.

De huurder mag op zijn minst verlangen dat de staat van oplevering voldoet aan wat hij redelijkerwijs mocht verwachten. (Ook) de inhoud van de huurovereenkomst wordt in zoverre bepaald door wat partijen in de gegeven context over en weer redelijkerwijs mochten begrijpen en verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, m.nt. C.J.H. Brunner Ermes/Haviltex).
Wanneer de huurder mocht aannemen dat het gehuurde wél aan bepaalde eisen voldeed (met inachtneming van de onderzoeksplicht) terwijl dat niet zo blijkt te zijn, levert dat een tekortkoming aan de zijde van de verhuurder op. In het algemeen hoeft een huurder er geen rekening mee te houden dat voorzieningen die aan een bepaald huurobject inherent plegen te zijn – in een woning bijvoorbeeld een functionerende badgelegenheid en sanitair – in het hem aangeboden huurobject ontbreken, of minder goed bruikbaar zijn. Wil de huurder daar wél rekening mee moeten houden, dan zal de verhuurder daar duidelijk op gewezen moeten hebben. Wanneer de verhuurder in dit opzicht tekort is geschoten kan er dus wél een verplichting tot het aanbrengen van verbeteringen (maar in de gegeven context dus: het opheffen van gebreken) bestaan. Noot 4

De gebreken die op de nulpuntenlijsten voorkomen, waarvan herstel tot verbetering van het gehuurde leidt worden geacht door de verhuurder onder de noemer van gebrek te worden verholpen zonder dat daarvoor een tegenprestatie in de vorm van een hogere huurprijs mag worden gesteld. Als er sprake is van woningverbetering ten aanzien van een aantal appartementen in een complex, dan mag de verhuurder de huurders niet ongelijk behandelen. Dit kwam tot uitdrukking in de uitspraak van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo van 19 augustus 2008 LJN: BE8653, sector kanton Rechtbank Almelo, 266286 . De kwestie die tot deze zaak had geleid draaide om ongelijke behandeling van de bewoners. Een groot aantal huurders behoorde tot de zogenaamde leden van Gold Service. De huurders die tenminste vier maanden op rij via automatische incasso op tijd de huur hadden betaald en die geen overlast veroorzaakten mochten zich voegen in dit speciale ledenbestand. De verhuurder gaf voor deze leden voordelen zoals extra keuzemogelijkheden bij renovatie. Toen de verhuurder alleen voor deze “speciale” huurders een gewilde renovatie uitvoerde schoot dit andere huurders in het “verkeerde keelgat” die wel op tijd betaalden doch niet met automatische incasso.
De rechter vond deze ongelijke behandeling niet door de beugel kunnen. De rechter vond dat de verhuurder op basis van Het Besluit Beheer Sociale Huursector was gehouden zorg te dragen voor het leefbaar houden van de buurt. De rechter vond dat een bepaalde wijze van betaling niet een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid in een bepaalde buurt. De rechter gaf toe dat een geriefsverbetering door een huurder in beginsel niet afgedwongen kan worden, omdat er geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:206 BW. De rechter was van mening (zie rechtsoverweging 5.2) dat de verhuurder op grond van artikel 6:248 BW de huurders gelijk dient te behandelen.
De rechter verwoordde dat als volgt: Een verhuurder (een sociale verhuurder) dient bij het treffen van voorzieningen die van doen hebben met het huurgenot haar huurders, die gelijksoortige huurovereenkomsten met haar hebben gesloten, gelijk te behandelen. Dat gevolg vloeit naar eisen van redelijkheid en billijkheid voort uit de aard van de huurovereenkomst. Het voorgaande kan misschien anders zijn bij huurders die op enigerlei wijze hun verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst niet of niet behoorlijk nakomen, maar daarvan is in het geval van eisers niet, althans onvoldoende, gebleken.