1. Overdracht – Afstand van huurrechten?

Volgens de Hoge Raad in haar arrest van 14 april 2000 ( ECLI:NL:HR:2000:AA5507 ) wordt door de rechtbank terecht geoordeeld dat in de periode dat de huurder nog bij de BV was betrokken er geen sprake was van afstand van huur of van ingebruikgeving van het gehuurde aan derden. De inbreng van een eenmanszaak in een besloten vennootschap brengt niet noodzakelijkerwijs steeds een afstand van het huurrecht met zich mee: de oorspronkelijke huurder kan bijvoorbeeld het huurrecht buiten de inbreng houden en zelf het pand aan de vennootschap onderverhuren.

In deze situatie was in ieder geval tot het moment dat de huurder nog bij de BV was berokken nog geen sprake van afstand van huur. Dat de BV de huur gedurende een bepaalde periode heeft overgemaakt maakt volgens de rechter nog niet dat de BV door de verhuurder als huurder is geaccepteerd. Daarvan is namelijk sprake als de oorspronkelijke huurder zijn rechten uit de huurovereenkomst geheel aan de nieuwe huurder overdraagt. In de zaak die heeft geleid tot het arrest van 14 april 2000 vond de Hoge Raad dat de rechtbank terecht had beslist dat de oorspronkelijke huurder nog steeds daadwerkelijk het huurrecht uitoefende. De achterliggende gedachte bij dit oordeel is door de procureur-generaal mr. Langemeijer in zijn conclusie onder meer als volgt samengevat.

De rechtbank had kennelijk een parallel getrokken met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte. De huurde die zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft is niet alleen juridisch maar ook feitelijk in staat jegens de verhuurder verantwoordelijkheid te dragen voor de wijze waarop de gehuurde woning wordt gebruikt. De huurder kan dan toezicht houden op het gebruik. Langemeijer acht in het licht van deze norm de overweging van de rechtbank niet onbegrijpelijk dat er voor de verhuurder in feite niets verandert zolang de oorspronkelijke huurder de bestemming van het gehuurde niet verandert, het huurrecht niet overdraagt en zelf zeggenschap behoudt over de wijze waarop de BV waarin de eenmanszaak is ingebracht het bedrijf exploiteert.

Een soortgelijke redenering was van toepassing in het arrest van het hof Amsterdam van 22 september 2005 (Hof Amsterdam 22 september 2005, WR 2006,57). In deze zaak hadden de huurders het door hen gedreven restaurant dat in het gehuurde werd gedreven ingebracht in een BV. De huurders waren enig aandeelhouder en bestuurders van deze BV. Ongeveer 4 jaar na deze rechtshandeling werden de aandelen van deze vennootschap aan derden overgedragen. De huurders vroegen voor deze handeling de nieuwe huurders in de plaats te stellen.
De verhuurder was allereerst van mening dat de indeplaatsstelling te laat was voorgesteld en was voorts van mening dat de indeplaatsstelling na de inbreng van de onderneming in de BV gevorderd had dienen te worden. Het hof wees deze redenering van de hand. Het hof hanteerde hierbij dezelfde redenering als de Hoge Raad in haar arrest van 14 april 2000. De kern van deze redenering in rechtsoverweging 4.7 luidt: “vaststaat immers dat zij de zeggenschap over het restaurant hebben behouden, zodat de feitelijke exploitatie door de inbreng in de vennootschap niet is veranderd. (…) Ede c.s. (de huurders, toevoeging mr. Teeuw) moeten geacht worden steeds huurders te zijn gebleven van het gehuurde. Er is geen sprake van een situatie van onderhuur van het gehuurde door Ede c.s. aan de vennootschap”.

Het hof was van mening dat er geen sprake was van een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7A:1635 (oud) BW ( het huidige artikel 7:307 BW). Voor de oorspronkelijke huurders was er geen noodzaak om indeplaatsstelling te vorderen. Deze noodzaak tot het verzoek tot indeplaatsstelling was wél noodzakelijk na de aandelen overdracht. De overdracht van aandelen was volgens het hof als een bedrijfsoverdracht volgens het huidige artikel 7:307 BW te kwalificeren waarvoor indeplaatsstelling is vereist. Door de overdracht van aandelen zou de zeggenschap in de vennootschap immers overgedragen worden, waardoor de huursituatie een verandering onderging.

In het arrest van de Hoge Raad van 14 april 1967 (HR 14 april 1967, NJ 1967, 265) wordt een zaak behandeld van een huurder die alle rechten, waaronder de huurrechten had overgedragen, aan een NV, waarvan hij enig aandeelhouder en directeur was. De voormalige huurder had zich jegens de NV verbonden bij het uitoefenen van zijn rechten en het voldoen aan zijn verplichtingen als zodanig alle aanwijzingen en opdrachten van de NV stipt na te komen steeds te dier zaken overleg met de NV te plegen en haar goedkeuring te vragen. Dat de huurder ten aanzien van de verhuurder de rechten uit de huurovereenkomst niet over kon dragen neemt niet weg dat de huurder deze huurrechten naar een derde wel rechtsgeldig over kan dragen. Deze situatie lijkt dan te vergelijken met onderhuur. De oorspronkelijke huurder stelde zich op het standpunt dat er ten aanzien van de oorspronkelijke situatie niets zou zijn veranderd omdat hij als enig aandeelhouder en directeur van de NV te beschouwen zou moeten zijn als degene die in werkelijkheid het bedrijf in het perceel uitoefent en het gehuurde gebruikt. De rechtbank te Assen was het met dit standpunt niet eens. De rechtbank was van mening dat de oorspronkelijke huurder een werkelijke verandering in de bestaande toestand had gebracht door zich te verbinden de opdrachten van de naamloze vennootschap dienaangaande stipt na te komen. Door deze handelwijze was de rechtbank van mening dat de bestaande zekerheid de verhuurders was ontnomen omtrent de wijze waarop hun eigendom in de toekomst gebruikt zou worden. De NV kon immers een andere directeur benoemen of aandelen vervreemden waardoor de zeggenschap binnen de NV gewijzigd zou worden. De Hoge Raad was van mening dat het standpunt van de rechtbank het juiste standpunt was.