Laatst bijgewerkt op 2024-03-11 om 22:47:22

Na de constatering dat er door de verhuurder terecht een beroep op deze opzeggingsgrond wordt gedaan is er voor een afweging van belangen geen plaats. Als er is aangetoond dat er sprake is van een dringende reden, en de opzegging voldoet aan de formele – en door de wet gestelde – eisen, dan dient de huurder het gehuurde te ontruimen, tenzij sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid of van misbruik van bevoegdheden. Dit blijkt ook uit een passage uit de parlementaire geschiedenis (Tweede Kamer, 1969-1970, 8875, nr 6, p. 8). Hierin staat: “De strekking van de bepaling (art. 7A: 1628 lid 1, ASH) is niet dat er een belangenafweging tussen verhuurder en huurder plaatsvindt, doch dat het eigen gebruik van de verhuurder prevaleert boven voortzetting van het gebruik door de huurder.” Hieruit vloeit voort dat indien een van de beëindigingsgronden zich voordoet, de rechter de vordering moet toewijzen.

Geleerd wordt dat de werking van het algemene vermogensrecht en in het bijzonder de art. 6:2, 6:248 en 6:258 alsmede art. 3:13 BW ertoe leidt dat hierop een uitzondering kan worden gemaakt, zij het dat hieraan wordt toegevoegd dat aan de in deze artikelen neergelegde beginselen slechts marginaal getoetst kan worden, zodat een beroep daarop zal niet snel slagen (vgl. HR 14 november 1997, NJ 1998, 148, Fuld/Madurodam). Zie P.A. Stein in zijn noot onder HR 25 oktober 1991, NJ 1992, 148). Dat bijvoorbeeld een verhuurder (een supermarktketen) een pand opkoopt, waarin een andere supermarkt wordt gedreven, met het doel om deze later zelf te kunnen gebruiken als zijn eigen supermarkt, maakt niet dat de verhuurder misbruik van zijn recht maakt.  De wetgever heeft hier juist in voorzien door in artikel 7:296 lid 2 BW een wachttijd van 3 jaar op te nemen. Deze wachttijd is niet meer van toepassing bij een huurperiode die al ten minste tien jaar heeft geduurd. De wetgever heeft hiermee beoogd dat de investeringen in het gehuurde in ten minste tien jaar terugverdiend dienen te worden.

Verder hoeft er geen sprake te zijn van onhaalbare alternatieven. Als er door de huurder wordt gesteld dat er redelijke alternatieven zijn, dan zullen die alternatieven geconcretiseerd moeten worden. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde. Dat is de taak van de huurder.  Het hof te ‘s-Gravenhage oordeelt in zijn arrest van 12 april 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:873) daarover het volgende: “Het bestaan van alternatieven staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt”.

Een dringende reden kan voor een supermarktketen erin zijn gelegen om de winkel van een huurder te kunnen gebruiken om zijn keten uit te breiden, waarmee de concurrentiepositie wordt verstevigd. Er hoeft niet sprake te zijn van een noodzaak in deze opzegging om zelfstandig te kunnen overleven (zie de conclusie van mr. A.S. Hartkamp van 12 juli 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AE5130) en het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AE5130).

Er dient in het kader van deze opzeggingsgrond sprake te zijn van een gebruiksvoornemen van de verhuurder dat een zekere mate van klemmendheid bezit. Deze klemmendheid houdt bijvoorbeeld in dat het gaat om renovatie die niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is. Het gaat echter niet zo ver dat het door de verhuurder beoogde gebruik door onontkoombare eisen geboden moet zijn. De term dringendheid drukt geen mate van haast of onmiddellijke noodzaak uit.

De verhuurder hoeft bijvoorbeeld niet aan te tonen dat alle benodigde vergunningen voor een voorgenomen verbouwing inderdaad zullen worden verleend. Tevens wordt niet vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd, en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan die bedreiging het hoofd te kunnen bieden. Zelfs als de verhuurder het ontstaan van een dergelijk “dringend eigen gebruik” zelf heeft veroorzaakt, staat dit niet in de weg aan de toekenning van de beëindigingsvordering door de rechter. De rechten van de huurder zijn daarom in verband met deze opzeggingsgrond niet zo sterk. Deze zwakke positie van de huurder heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).. De strekking van het wetsontwerp is om huurders van de hier bedoelde bedrijfsruimte een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde.

Voor woonruimte is er wél sprake van een afweging van belangen in verband met de opzegging wegens dringende redenen.  Dit geldt ook als er sprake is van de opzegging in het kader van renovatie. Noot 54 Dit heeft tot gevolg dat volgens de Hoge Raad in het midden kan blijven wie de huurder precies is als de lagere feitelijke rechter heeft geconstateerd dat er van dringend eigen gebruik sprake is. Voor bedrijfsruimte geldt de belangenafweging na een huurperiode van tien jaar wel als een afzonderlijke opzeggingsgrond.

Dat de huurder van bedrijfsruimte minder huurbescherming ondervindt dan de huurder van woonruimte wordt bevestigd door een arrest van de Hoge Raad van 14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:338. De huurder van bedrijfsruimte had cassatie ingesteld tegen de beslissing van het hof, die huurbeëindiging wegens renovatie mogelijk achtte. De huurder probeerde de Hoge Raad ervan te overtuigen dat de verhuurder ter onderbouwing van de huurbeëindiging een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de exploitatiekosten aan zou moeten tonen, zoals bij woonruimte al eerder als eis voor huurbeëindiging was uitgesproken. De Hoge Raad was echter van mening dat bij beëindiging van de huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder kon worden gehonoreerd als er sprake was van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. De Hoge Raad legt bij bedrijfsruimte dus niet de eis voor huurbeëindiging dat er van een structurele wanprestatie sprake moet zijn.

Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422) heeft in haar arrest huurbeëindiging toegestaan onder meer aan de hand van bedrijfseconomische gegevens. De verhuurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door de daling van haar huurinkomsten als gevolg van de huurprijsaanpassing (in deze procedure was huurverlaging toegekend) niet langer aan haar financiële verplichtingen zou kunnen voldoen (waaronder begrepen het reserveren voor het onderhoud van haar panden en het financieren van een redelijk inkomen voor de verhuurder in privé), dat het in die situatie niet onlogisch is dat de verhuurder de exploitatie van het restaurant weer zelf ter hand wil gaan nemen (in de redelijke verwachting daarmee een betere opbrengst dan de – verlaagde – huurprijs te zullen kunnen genereren) en dat zij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij daar (zowel organisatorisch als financieel) ook toe in staat is.
Deze uitspraak is wel bijzonder. In het hoofdstuk Dringend eigen gebruik ben ik in het onderdeel “Financieel belang als reden voor huuropzegging” uitgebreid ingegaan op de huuropzegging wegens financiële redenen. Uit de eerdere uitspraken bleek het uiterst lastig te zijn om de huurovereenkomst om deze reden te beëindigen. Ik vond deze overweging niet zo goed onderbouwd om de eerder uitgezette lijn in de eerdere arresten in dit verband te doorbreken.

Het gerechtshof Amsterdam was in haar arrest van 30 juli 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:2810) van oordeel dat een lage huurprijs niet kon leiden tot huurbeëindiging. Het was in dit geval mogelijk de huurprijs te wijzigen op basis van artikel 7:303 BW. De financiële noodzaak voor de huuropzegging viel volgens het hof daarom al weg. Het feit dat de fundering hersteld diende te worden, was volgens het hof geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen, omdat herstelwerkzaamheden op grond van artikel 7:220 lid 1 BW afgedwongen kunnen worden. Volgens het hof waren de herstelwerkzaamheden niet zo ingrijpend dat deze niet plaats kunnen vinden met instandhouding van de huurovereenkomst. De belangenafweging viel ook in het nadeel van de verhuurder uit. Het hof was van oordeel dat onvoldoende vast was komen te staan dat de omstandigheid dat in het gehuurde een coffeeshop is gevestigd, de verhuurder daadwerkelijk belemmert in haar relatie(s) met haar financier(s). Uit hetgeen de verhuurder in haar stukken en ter zitting had gesteld, volgde weliswaar dat door (één van) haar financier(s) de onderhavige procedure werd gevolgd, en dat het gehuurde niet gefinancierd kon worden met vreemd vermogen maar met eigen vermogen was gefinancierd. Dat de aanwezigheid van de coffeeshop in de portefeuille van de verhuurder heeft geleid tot opzegging(en) door de financier(s) van de relatie(s) met de verhuurder was echter niet gesteld.

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de “verplichte” beëindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt. De afwezigheid van de belangenafweging kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) dient te aanvaarden.
Het kan een legitiem belang van de verhuurder zijn door de huurder niet in een nieuw project op te willen nemen wegens de bijzondere aard van de nering (coffeeshop) van de huurder. Dit geldt ook als in het verleden geen klachten over overlast zijn gebleken.
De opzeggingsgrond “eigen gebruik” mag ook worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat. Hieronder valt bijvoorbeeld het gebruik van het gehuurde als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte. Verder is het voor het slagen van deze opzeggingsgrond niet van belang dat er vervangende bedrijfsruimte aanwezig is (dit is anders bij woningen: zie het hoofdstuk