Redelijkheid en billijkheid kunnen de duur van de overeenkomst verlengen of beperken

Een voorbeeld van de beperkte werking van de redelijkheid en billijkheid blijkt uit de volgende uitspraak van de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch van 9 augustus 1994. Partijen hadden een nieuwe exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij de oorspronkelijke huurovereenkomst was voortgezet. Een opzegging op grond van dringend eigen gebruik wees de rechter af, ondanks het feit dat formeel de opzegging in verband met dringend eigen gebruik mogelijk was. De rechter was van mening dat de opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid was. Noot 27

Door de redelijkheid en billijkheid kan de duur van de overeenkomst worden beperkt. Door onvoorziene omstandigheden kan een huurovereenkomst eveneens worden ontbonden.

Als de huurder zijn betalingsverplichtingen gedurende de looptijd van de overeenkomst niet kan nakomen is dit niet een reden om de duur van de huurovereenkomst op initiatief van de huurder te beperken. Onvoorziene omstandigheden zijn veelal omstandigheden die bij het sluiten van de overeenkomst niet waren te voorzien. Het niet kunnen betalen van huur wordt niet als een onvoorziene omstandigheid beschouwd. De huurder kan zich niet zonder meer van zijn verplichtingen ontdoen door de verhuurder een redelijke schadevergoeding te betalen. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 19 november 1999, NJ 2000, 117, WR 2000, 9 heeft de verhuurder recht op nakoming door de huurder van zijn betalingsverplichtingen. De verhuurder wordt daarbij wel geacht de schade voor de huurder zo veel mogelijk te beperken. Dit betekent dat de huurder in het algemeen zijn verplichtingen conform de huurovereenkomst moet nakomen, ook als de schade zou kunnen worden gecompenseerd als de huurder de huurovereenkomst eerder zou beëindigen. Hierbij valt te denken aan het geval dat de huurder nog twee van de vijf jaar “vol dient te maken” en slechts 6 maanden van die periode kan betalen. De verhuurder hoeft dan geen genoegen te nemen met betaling van de huur van die aangeboden periode.

Het is niet zonder meer mogelijk om zonder inschakeling van de rechter een bepaalde afgelopen huurperiode van bijvoorbeeld 10 jaar te verlengen met een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:301 lid 1 BW. Dit is ook wel logisch, omdat artikel 7:301 lid 1 BW is bedoeld voor het sluiten van overeenkomsten voor een korte periode waarbij de beschermende bepalingen (de artikelen 7:291 BW tot en met 7:300 BW ten behoeve van de huurder zijn uitgesloten. Het zou toch alleszins merkwaardig zijn als de huurder deze bescherming, die hij wel genoot gedurende de huurperiode die is verstreken, door een afspraak om de regeling van artikel 7:301 BW van toepassing te verklaren, zo maar op zou kunnen geven. Dat is dan ook niet mogelijk. Artikel 7:301 lid 2 BW bepaalt immers dat als er sprake is van een huurovereenkomst voor een eerste overeengekomen periode van 2 jaren, de wettelijke regeling (gedeeltelijk) kan worden uitgesloten als partijen daarover goedkeuring aan de rechter vragen voordat de termijn van twee jaar is verstreken. Dit is toch en “addertje onder het gras”. De Hoge Raad heeft immers in haar arrest van 3 april 2015 ( ECLI:NL:PHR:2015:2) bepaald dat bij overeenkomsten die buiten de regeling van artikel 7:301 lid 1 BW vallen geen tijdstip door de wet wordt genoemd waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Een partij, dat zal doorgaans de verhuurder zijn, zal daarom volgens de Hoge Raad, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek kunnen doen. De wet vermeldt daarentegen wél een termijn waarbinnen dit verzoek gedaan moet worden als er sprake is van een huurovereenkomst die valt onder de regeling van artikel 7:301 BW, zodat daarbij dan wel via een a contrario redenering ten aanzien van de redenering uit dit arrest kan worden afgeleid dat hierbij dus wel het verzoek tot het maken van afwijkende bedingen moet worden gedaan voordat de nieuwe huurperiode is begonnen. Als hier niet aan wordt voldaan, dan treedt het gevolg als genoemd in artikel 7:301 lid 2 BW, laatste zinsdeel in werking.