FAQ Bedrijfsruimte – De huurperiode – Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder

Is afwijking van de wettelijke regels ook een regel ten nadele van de huurder mogelijk ?
De wetgever heeft de mogelijkheid echter open gelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af kunnen wijken. Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken.

Wat is de rechtspositie van de huurder als de huurovereenkomst twee jaar of korter luidt?
De wettelijke bescherming geldt niet als de duur van de overeenkomst twee jaar of korter luidt.

Wat is de strekking van deze regeling ?

Deze regeling is van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.
Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo’n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige tijd als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode korter dan twee jaar duren.

Wat geldt als de overeenkomst voor twee jaar na die periode wordt verlengd?

Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld vanaf artikel 7:290 BW onverkort.

Is opzegging noodzakelijk voor een huurovereenkomst van maximaal twee jaren ?

Een huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is aangegaan eindigt met het verstrijken van de overeengekomen duur. Het is dus niet nodig om deze overeenkomst op te zeggen.

Is opzegging wel noodzakelijk als de overeengekomen periode van minder dan twee jaar wordt verlengd tot twee jaar?

Opzegging is wel noodzakelijk als er een huurtermijn van minder dan twee jaren is afgesproken en de termijn wordt binnen deze twee jaar verlengd.

Welke regeling is van toepassing bij een overeenkomst met een duur langer dan twee jaar?

Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens voortzetten voor ander maal een periode van twee jaar.

Van welke bepalingen kan niet worden afgeweken ?

Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW). Onder de regeling van 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

Van welke regels kan bijvoorbeeld wel worden afgeweken ?

Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst. Ook kan ten aanzien van de huurprijsherziening een afwijkend beding worden geformuleerd.

Onder welke voorwaarden kan dit verzoek bij de rechter worden ingediend?

Goedkeuring kan alleen worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding is geen toestemming door de rechter mogelijk.

Op welke wijze moet goedkeuring worden gevraagd van afwijking van de regels omtrent de huurperiode ?

De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door een van de partijen is ook mogelijk. De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen.

Welke rechter is bevoegd de zaak te behandelen ?

Relatief bevoegd is zowel de rechter van de woonplaats van gedaagde (artikel 264 RV) als de rechter waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 103RV).

Is afwijking ten gunste van de huurder zonder rechterlijke interventie mogelijk?

Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter is altijd mogelijk.