2E.4 (marginale) toetsing/ wil van de verhuurder

De rechtspraak is niet eenduidig of de wil van de verhuurder voor toetsing vatbaar is. De ene rechter waagt zich er wel aan, de andere niet. Het is wel duidelijk dat de opzegging wordt afgewezen als de wil tot persoonlijke ingebruikneming feitelijk onmogelijk is. De huurder die zich tegen de opzegging teweerstelt dient zich er dus allereerst van te vergewissen of de ingebruikneming wel mogelijk is. Als het onzeker mocht zijn of het gehuurde voor het “eigen gebruik” beschikbaar zou worden, hoeft dit (aan) het goedkeuren van de opzegging door de rechter niet in de weg te staan. Dit kwam onder meer tot uitdrukking in de zaak waarin de rechtbank Amsterdam op 11 mei 2017 (Ktr. Amsterdam 11-05-2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) een beslissing heeft moeten nemen. De rechtbank oordeelde dat het op zijn minst in redelijke mate aannemelijk is dat de eventueel benodigde vergunningen voor de door verhuurster te realiseren foodcourt binnen afzienbare termijn zullen worden verstrekt. Het is niet vereist dat de vergunningen reeds (onherroepelijk) zijn verleend. Het is niet onwaarschijnlijk dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. De rechtbank oordeelde dat in redelijke mate aannemelijk was gemaakt dat de eventueel benodigde vergunningen voor de door verhuurster te realiseren foodcourt binnen afzienbare termijn verstrekt zouden worden. Het was volgens de rechtbank niet vereist dat de vergunningen reeds (onherroepelijk) zouden zijn verleend. Het zou niet waarschijnlijk zijn dat de benodigde vergunningen verkregen zullen worden. Het ging hier om de vraag of de gemeente Amsterdam de plannen van de verhuurder goed zou keuren. De verhuurder wenst horeca en retail te mengen. Dit is echter volgens het Besluit Drank en Horecawet niet mogelijk. De verhuurder had vervolgens aangegeven: “Bijgaand nog twee schetsen indien een scheiding tussen retail en horeca een eis mocht worden voor de vergunning. Onze voorkeur heeft om het te mengen maar dit is een eventueel alternatief. (…)”. De verhuurder heeft verder nog alternatieve varianten op het oorspronkelijk plan gedurende de procedure laten zien, waarvan een variant wel zou passen in het Besluit Drank en Horecawet.

Verder is het altijd van belang om de voorgenomen wil van de verhuurder met een kritisch oog te bekijken. Als kort voorafgaande aan de opzegging de verhuurder een huurverhoging heeft aangezegd, of de verhuurder had kort voor de huuropzegging een nieuwe huurovereenkomst voor vijf jaren met vijf optie jaren aangeboden, dan kan worden getwijfeld aan de wil van de verhuurder. Sommige rechters zijn gevoelig voor dit soort argumenten en beschouwen de voorgenomen wil bij de verhuurder dan ook niet aanwezig als deze gebeurtenissen zich hebben voorgedaan. Noot 80
Zo vond de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 10 januari 2007 LJN: AZ7769, Sector kanton Rechtbank Groningen, 281902 CV EXPL 06-257 dat de verhuurder een onwaarachtige opzeggingsgrond had gebruikt. In het opzeggingsexploot stond dat de verhuurder NS Stations de in gebruik gegeven ruimtes persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en deze daartoe dringend nodig heeft in verband met de vestiging van een verkooppunt (Kiosk) door Servex B.V.
In de dagvaarding had NS Stations gesteld dat zij binnen een tijdsbestek van enkele jaren zoveel mogelijk nieuwe vestigingen van de nieuwe diner kebab formule op de stations wenste te openen, waarvoor NS Stations de locatie van huurder dringend nodig had. Het verschil in de opzeggingsgrond is duidelijk: de ene spreekt over duurzaam gebruik door Servex BV (100% dochter van NS Stations), terwijl in de dagvaarding wordt gesproken van dringend eigen gebruik wegens het openen van nieuwe vestigingen.
Voorts was de kantonrechter van mening dat in de dagvaarding een bedrijfseconomische onderbouwing van de dringende noodzaak van die kiosk op die plek ontbreekt. Waar NS Stations wel had kunnen volstaan met het aangeven van feiten en omstandigheden in het opzeggingsexploot zonder met zoveel woorden de juridische kwalificatie te geven, is onvoldoende (zoals in de onderhavige zaak) dat wordt volstaan met nagenoeg alleen het noemen van die juridische grond. NS Stations had dus de dringende reden niet voldoende onderbouwd. In de praktijk betekent dit dat de verhuurder in de opzeggingbrief kan volstaan met het vermelden van de opzeggingsgrond en dat deze opzeggingsgrond vervolgens wel in de dagvaarding moet worden uitgewerkt. De rechter was voorts van mening dat de vestigingen volgens de “diner kebab formule” niet elders konden worden gevestigd. Er bleek ook niet dat er een verplichting bestond om minimaal drie van dit soort zaken binnen vier jaar te openen. Tot slot gaf de rechter nog een afweging van belangen die in het voordeel van de huurder uitpakte: onweersproken was immers gesteld dat de vennoten van de huurder voor hun inkomen en oudedagvoorziening afhankelijk waren van de bloemenwinkel. Dat belang van de huurder afgewogen tegen dat van NS Stations, deed de weegschaal in het voordeel van huurder doorslaan. De vordering werd dus afgewezen. Deze afweging van belangen mocht de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW maken nu de huurovereenkomst al was verlengd.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch had in haar arrest van 27 februari 2007 ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0044 in hoger beroep bepaald dat opzegging van de huurovereenkomst van bedrijfsruimte op grond van een dringende reden (sloop in het kader van renovatie voor nieuwbouw) ook voldoende dringendheid opleverde als de verhuurder nog niet aan alle vereisten voor aanvang van de bouw had voldaan. Gezien de lange voorbereiding die de realisering van een nieuwbouwproject met zich meebrengt, kan van de verhuurder niet worden verlangd dat zij eerst met de procedures tot ontruiming en opzegging van de huurovereenkomst begint als aan alle voorwaarden voor realiseren van nieuwbouw is voldaan (zie rechtsoverweging 11.5.1. t/m 11.5.3.). Dit betekent dat volgens het hof het verkrijgen van deze vergunningen niet moet worden gezien als het vervullen van een toekomstige omstandigheid waarop een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd.
In dezelfde zin oordeelde het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 mei 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900 ). In deze kwestie was een gemeente door aankoop eigenaar geworden van de horecabedrijfsruimte met onzelfstandige woning. De gemeente had de bedrijfsruimte gekocht omdat deze is gelegen in een ontwikkelingsgebied van de gemeente. Voor dit gebied was door de gemeenteraad van de gemeente het bestemmingsplan vastgesteld. Dat bestemmingsplan (en de eerste herziening ervan) was opgenomen in een nieuw bestemmingsplan “Binnenstad” dat op 8 november 2012 door de gemeenteraad van de gemeente was vastgesteld en onherroepelijk was geworden.
De gemeente zegde de huurovereenkomst primair op op grond van dringend eigen gebruik. De kantonrechter had de vorderingen in eerste aanleg afgewezen.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch was echter een ander oordeel toegedaan. Het hof achtte het, net als de kantonrechter, door de gemeente voldoende aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling van het plangebied waarin de verhuurde bedrijfsruimte was gelegen, noodzakelijk is om de economische teruggang een halt toe te roepen. Met het gedeeltelijk aangehaalde rapport van een ingeschakeld architectenbureau dat, zoals onweersproken gesteld, voor de gemeente de basis vormde voor de ontwikkeling van het betreffende gebied, achtte het hof tevens voldoende aannemelijk gemaakt dat bij die ontwikkeling de realisering van het Havengebouw van wezenlijk belang was. Dat een concrete invulling van de functies van het Havengebouw nog ontbrak, evenals een keuze voor de in te schakelen aannemer en de exploitant(en) achtte het hof niet van doorslaggevend belang. Om van “dringend nodig hebben” te kunnen spreken is niet noodzakelijk dat is voldaan aan alle vereisten om daadwerkelijk met de bouw een aanvang te kunnen maken. Daarbij werd in aanmerking genomen dat nieuwbouw als hier aan de orde, langdurige voorbereiding vraagt die niet nauwkeurig valt te plannen en waarbij, in de loop der tijd, tal van wijzigingen kunnen optreden (vergelijk Hof ’s-Hertogenbosch 27 februari 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0044 ). In dit verband was mede van belang dat met de procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de huurder en onderhuurder vele jaren gemoeid zijn. Zo ook hier: de inleidende dagvaarding dateert van 31 maart 2014 (drie jaar geleden), terwijl het geding in hoger beroep nog niet is afgerond en beroep in cassatie kan volgen. Onder deze omstandigheden was het redelijk dat de gemeente tijdig de procedure inzette. Het hof achtte aannemelijk dat de stelling van de gemeente juist is dat de huidige situatie waarbij onduidelijkheid bestaat of de huurovereenkomst met de huidige exploitant van de verhuurde bedrijfsruimte kan worden beëindigd, een aanzienlijke belemmering vormt voor het vinden van private marktpartijen die het Havengebouw moeten realiseren en gaan exploiteren.
De conclusie was dat het hof, anders dan de kantonrechter, van oordeel was dat de gemeente de verhuurde bedrijfsruimte in duurzaam eigen gebruik wilde nemen en daartoe de bedrijfsruimte dringend nodig had.

Zie in dezelfde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ). De rechter vermeldt in deze uitspraak dat er juridische of praktische belemmeringen in de weg kunnen staan om aan de opzegging de kwalificatie “dringend” te geven als van de uitvoering van de renovatie geen sprake is vanwege een serieus of uitvoerbaar bouwplan als vooraf onaannemelijk is dat de benodigde vergunningen zullen worden verleend (HR 27 april 1979, NJ 1979/493).

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Het niet aanvaarden van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst was evenmin aan de orde evenals het beëindigen van een huurovereenkomst wegens een belangenafweging. In deze zaak werd geoordeeld dat voor het uitvoeren van de gewenste renovatie beëindiging van de huur niet noodzakelijk was. Renovatie zou voornamelijk tot een hogere huur leiden omdat dan zou worden gerekend met een markthuur in plaats van de huur die tot stand zou komen op grond van artikel 7:303 BW. Het gedane aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst was niet redelijk. Ook de algemene belangenafweging viel in het nadeel van verhuurder uit.
De verhuurder had de huurovereenkomst met de huurder opgezegd. In de opzegging had de verhuurder als grondslag aangevoerd het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik in verband met haar voornemen het gehuurde te renoveren/verbouwen, dat de huurder een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst had geweigerd en dat de algemene bedrijfseconomische belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst in het kader van een renovatie/optimalisatie van het pand groter waren dan de belangen van de huurder bij een voortzetting van de huurovereenkomst. De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder afgewezen.

Blijkens een opgesteld rapport was het gehuurde in de huidige staat 1.189 m² groot. De verhuurder had de huur opgezegd wegens een noodzakelijke wijziging aan het gehuurde, waardoor volgens de verhuurder het gehuurde niet in deze toestand in stand kon blijven, het ging om een toevoeging van 114 m². Een toevoeging van 114 m² aan een dergelijk groot aantal gehuurde vierkante meters was volgens het hof niet een zodanige wijziging (van “plaats en functie”) van het gehuurde, dat op die grond moet worden geconcludeerd dat voortzetting van de huurovereenkomst na realisatie van het vergunde plan niet mogelijk zou zijn. Dit wordt niet anders als de gewogen oppervlakte in aanmerking wordt genomen: in de laatstelijk door Jong overgelegde rendementsberekening is de entresol gewaardeerd op 45%, hetgeen betekent dat de toename slechts 51,3 m² bedraagt ten opzichte van de huidige gewogen oppervlakte van 384,25 m².

Deze door de verhuurder beoogde veranderingen zijn echter geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. De functie van de eerste en tweede verdieping bleef “verhuurde winkelruimte”. Het was een eigen keuze van de huurder de gewijzigde ruimten niet langer als verkoopvloer te gebruiken.

De verhuurder had verder niet voldoende onderbouwd dat de renovatie zo veelomvattend, ingrijpend of langdurig was dat voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet mogelijk was.
Het hof was van oordeel dat het gehele gebouw gedurende een geheel jaar voor de huurder niet onbruikbaar zou zijn. Als de totale verbouwing, zoals de verhuurder stelde, ongeveer een jaar zou duren, leek het onwaarschijnlijk dat gedurende die gehele periode het gehele gehuurde voor de huurder onbruikbaar zou zijn. Het gehuurde bestreek immers meerdere panden en beschikte reeds over de door de verhuurder in haar plannen genoemde twee ingangen, waardoor een gefaseerde uitvoering van de verbouwing met gefaseerde afsluiting van delen van het gehuurde mogelijk leek. Het hof achtte wel aannemelijk dat (de kledingwinkel van) de huurder in ieder geval gedurende enige tijd zou moeten worden uitgeplaatst, maar die constatering op zichzelf was niet voldoende voor de conclusie dat de huurovereenkomst niet kon worden voortgezet. Zelfs afbraak van een bestaand pand met vervangende nieuwbouw is immers een vorm van renovatie die in beginsel met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk moet worden geacht. Het betrekken van een noodwinkel zou onderdeel kunnen zijn van een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 BW van de zijde van de verhuurder.

Dat de wijze waarop een zaak door partijen wordt gepresenteerd een belangrijke bijdrage kan geven aan de beslissing die door de rechter genomen wordt, blijkt wel uit de volgende beslissing die door het hof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039).  in deze kwestie diende herstel van een fundering op last van de gemeente Amsterdam plaats te vinden. Daarnaast  had de gemeente Amsterdam een voorzieningenlijst opgesteld van herstelwerkzaamheden die aan het pand zouden moeten plaatsvinden, zoals onder meer vervangen/herstellen van de fundering, de vloerbalken en het dak, en metselwerkzaamheden.  De verhuurder wenste deze werkzaamheden te combineren met verbouwingswerkzaamheden die het gehuurde aanzienlijk zou laten wijzigen. Onderdeel van dit bouwplan was dat de kelder zou worden verbouwd tot volwaardige bedrijfsruimte (keuken, opslag, toiletruimte), een tussenverdieping zou worden gecreëerd in het achterhuis met een hoogte van meer dan drie meter en gebruik kan worden gemaakt van de tuin achter het pand. De vloeroppervlakte van de begane grond zou door deze verbouwing met circa 50% toenemen. De kantonrechter had deze vorderingen afgewezen, kort gezegd op de grond dat niet kon worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst diende te worden beëindigd om de voorgenomen renovatie mogelijk te maken, zodat volgens de kantonrechter geen sprake was van dringend eigen gebruik.

Het hof oordeelde in haar arrest anders. De vraag die door het hof werd beantwoord is die of de stichting aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens het hof was dit het geval. Onbetwist is dat het gehuurde thans kan worden omschreven als een 30 meter lange “pijpenla”, met een oppervlakte van ongeveer 120 m² , waarbij het voorhuis  met het achterhuis is verbonden. Het gehuurde had geen toegang van licht, behalve door de entreedeur. Het bevindt zich op de begane grond van het voorhuis, het tussenlid, het achterhuis en de uitbouw en eronder bevindt zich een (niet meeverhuurde) ondiepe kelder.

Naast vernieuwing van de fundering, vloerbalken en reparatie van dak en gevel zou de indeling van de begane grondverdieping van het pand en de kelder ingrijpend gewijzigd worden. Zo zou onder het achterhuis met een verlaagde grondvloer een tussenverdieping van 28 m² worden gecreëerd, ter plaatse van de aanbouw een buitenterras van 37 m² aangelegd en in de kelder een verhuurbaar oppervlakte van 36 m² gerealiseerd worden. Al met al zou de nieuw te realiseren bedrijfsruimte circa 50% groter dan het gehuurde. Het bestek met de bouwtekeningen en de maquette maakten inzichtelijk dat de indeling van de begane grondvloer en kelder daarmee volledig zou veranderen. De achteraanbouw zou daarbij worden gesloopt, de vroegere “opkamer” zou  met een aangepast vloerniveau in de bedrijfsruimte worden teruggebracht, de kelder zou worden verbouwd tot een volwaardige bedrijfsruimte (met keuken, opslagmogelijkheden en toiletgroep voor gasten) de trappen en vloeren worden herpositioneerd en de leidingen vervangen. De kelder wordt bruikbaar en er ontstaan door de tussenverdieping twee lagen boven elkaar met een hoogte van meer dan drie meter. Aan de achterzijde van het pand kan een terras en kruidentuin worden gerealiseerd. Ook zal volop lichtinval worden gecreëerd. Door een groter oppervlakte zal een beter rendement worden behaald.

Gezien dit alles is het hof met de stichting van oordeel dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijk grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Een en ander is van een dusdanig wezenlijk karakter dat niet kan worden gezegd dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom volgens het hof niet mogelijk.