2.2.1.Blootstelling aan onredelijke gevaren voor omwonenden door huurder

De risico’s van de hennepteelt en de mogelijke nadelige effecten voor de woning luiden:

  • Bij het kweken van hennepplanten komt er een sterke geur van de planten af. Deze geur kan overlast aan de omwonenden opleveren. Als deze geurvorming wordt ondervangen door een afzuiginstallatie, dan moeten voor de afzuiging gaten in muren en daken worden gemaakt, wat schade aan het gehuurde kan veroorzaken;
  • Er wordt veel water bij het kweken van de planten gebruikt. Er moet dus ernstig rekening worden gehouden met waterschade;
  • De planten moeten bij de groei sterk worden verlicht met assimilatielampen. Deze lampen gebruiken veel stroom. Voor 20 lampen moet worden gedacht aan een stroomverbruik van ongeveer 10.000 watt. Een dergelijke voorziening wordt vaak illegaal afgetapt van het elektriciteitsnet en op amateuristische wijze intern verbonden, waardoor een verhoogde kans van brand ontstaat.

Als de huurder in het gehuurde een hennepkwekerij exploiteert, handelt hij niet conform de bestemming van het gehuurde (zie artikel artikel 7:214 BW) en is het gebruik tevens in strijd met de algemene zorgplicht die een huurder ten aanzien van het gehuurde dient te hebben (zie artikel 7:213 BW). Op grond van deze verplichtingen kan de rechter bij beoordeling van de vraag of de huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst zich beperken tot de vraag of de huurder door zijn gedrag zijn omwonenden of de medehuurders onnodig aan onredelijke gevaren heeft bloot gesteld. Of er in een concreet geval een aanzienlijke gevaarzetting heeft voorgedaan dient op grond van de feitelijke omstandigheden worden beoordeeld. Gezien het brandgevaar dat bij de exploitatie van de hennepkwekerij is verbonden en de ernstige gevolgen aan de onroerende zaak als die gevolgen zich daadwerkelijk manifesteren mag worden geconcludeerd dat de huurder zijn omwonenden en medehuurders aan onredelijke en onnodige gevaren bloot stelt bij de exploitatie van een hennepkwekerij.

In strijd met de overeengekomen bestemming
De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, oordeelde in rechtsoverweging 3.5 en 3.6 van zijn vonnis dat door de hennepkwekerij in de woning sprake is geweest van gevaar voor de omwonenden en een risico voor de woning. Dit is volgens de rechter reden om de gevorderde ontruiming toe te wijzen (zie: LJN: AR7864, Rechtbank Breda, 317543 CV 04-4199 ). Tot eenzelfde oordeel kwam de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht op 26 juli 2002, die in kortgeding ontruiming van de woning toestond vanwege de ernst van het toerekenbaar tekortschieten vanwege de teelt van hennepplanten in de woning LJN: AE6648, Sector kanton Rechtbank Maastricht, 114006 .

In het arrest van de het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 06/1456 is in rechtsoverweging 3.2 van dit arrest bevestigd dat hennepteelt in een woning strijdig is met de bestemming waarvan de woning. De kern van deze rechtsoverweging luidt: “Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt. Ook indien juist is de stelling van huurster, dat zij van de activiteiten van de gebruiker van het gehuurde met betrekking tot de hennepkweek niet op de hoogte is geweest – hetgeen het hof met de rechtbank niet waarschijnlijk voorkomt – doet dit niet ter zake, nu zij als mede huurster hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst”.

Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, in zijn vonnis van 20 april 2011 LJN: BQ3187,Sector kanton Rechtbank Roermond, 290244 \CV EXPL 10-4130 . In deze zaak had de zoon van de huurder hennep geteeld in het tot het gehuurde behorende schuurtje. In de huurovereenkomst is in de algemene voorwaarden gesteld het gehuurde conform de overeengekomen bestemming te gebruiken. Verder is (ten overvloede) in de algemene voorwaarden gesteld dat het verboden is in het gehuurde producten die onder de Opiumwet vallen, te hebben en te bereiden.
Tevens zijn ook met regelmaat publicaties via huis-aan-huiskranten in de gemeente Venlo (de omgeving van het gehuurde) verschenen en is aandacht gegeven via de lokale omroep met betrekking tot het zero-tolerancebeleid betreffende de activiteiten die in strijd zijn met het bepaalde in de Opiumwet.
De rechter is van mening dat het gehuurde in strijd met artikel 7:213 BW is gebruikt. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder ook aansprakelijk voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met diens goedvinden daarop bevinden. Het verweer dat de huurder niet bekend was met de aanwezigheid van de aangetroffen zaken en het handelen van de zoon van gedaagde acht de kantonrechter ongeloofwaardig. De huurder is verantwoordelijk voor hetgeen er in het door haar gehuurde gebeurt en met het afgeven van een sleutel loopt de huurder het risico dat er praktijken plaatsvinden die niet door de beugel kunnen en zeer zeker het daglicht niet kunnen en mogen verdragen.
Een en ander rechtvaardigde dus ontbinding van de overeenkomst.

Algemene zorgplicht
In het vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr: 320445 CV EXPL 06-5214 wordt de huurovereenkomst ook ontbonden vanwege een aanwezige professionele hennepplantage in de woning. Volgens de rechter was het gebruik van het gehuurde wegens het houden van een hennepplantage in de woning in strijd met de algemene zorgplicht die een huurder ten aanzien van het gehuurde dient te hebben (zie artikel artikel 7:213 BW) en leverde dit een tekortkoming op die ontbinding op grond van artikel 6:265 BW rechtvaardigde.
De huurder stelde ter afwering van de vordering nog dat zij van de plantage (die zich op zolder bevond en te bereiken was met een vlizotrap) niets had geweten (zij had een ander gebruik van de zolder laten maken). De rechter deed dit argument af als ongeloofwaardig. De kantonrechter onderbouwde dit als volgt: “het is een feit van algemene bekendheid dat de teelt van hennep naar zijn aard gepaard gaat met stankoverlast. Weliswaar kan men door middel van technische voorzieningen wel proberen om die stankoverlast te beperken, maar dat huurder in haar huis niets heeft geroken kan en wil ik gewoon niet geloven. Tenslotte moet het huurder zijn opgevallen dat haar energiekosten buitengewoon stegen. Ik heb haar gevraagd hoe zij dit met haar uitkering kon betalen, althans voorschieten, waarop ik geen bevredigend antwoord heb gekregen”.
Op het verweer dat de huurder geestelijk onder het gemiddelde zou functioneren en/of minder dan de gemiddelde mens in staat moet worden geacht om weerstand te bieden aan lieden zoals de persoon die de hennepkwekerij heeft geëxploiteerd, was de rechter ook kort in zijn oordeel: de geestelijke gesteldheid mag geen vrijbrief zijn het gehuurde voor deze doeleinden te gebruiken.
De rechter kon zich ook duidelijk op het standpunt stellen dat voor ontbinding toerekenbaarheid niet is vereist. Eigenlijk komt zijn standpunt daar ook op neer. Zie ook de uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2005: LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR In deze uitspraak komt heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is.

In het vonnis van 20 maart 2008 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: BC7543, Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.:365767 CV EXPL 07-7242 wordt de huurovereenkomst ontbonden vanwege de aanwezigheid van twintig hennepplanten in een slaapkamer van een appartement. De huurder had ten behoeve van de hennepteelt een tent aangeschaft, lampen, afzuiging, filter pomp, transformatoren. In het appartement was brand uitgebroken, waarschijnlijk door oververhitting van één van de transformatoren. De huurder had de brand zelf geblust en de schade hersteld. De rechter overwoog:

  • Uit winstbejag telen van een twintigtal hennepplanten in het gehuurde, waarbij brand is ontstaan, is als zeer ernstig aan te merken en rechtvaardigt op zichzelf reeds de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde;
  • Daaraan kan niet afdoen dat de huurder zich in het verleden altijd een goed huurder heeft getoond;
  • Er was een duidelijk risico van uitslaande brand, met alle gevaren van dien voor het pand en voor de omwonenden;
  • De persoonlijke belangen van huurder bij het behoud van deze woonruimte, hoe gewichtig ook, zijn niet van dien aard en omvang, dat dit zou moeten leiden tot afwijzing van de vordering.

De persoonlijke belangen spelen sowieso niet mee (zie de inleiding). In dit verband had de rechter beter kunnen stellen dat de persoonlijke belangen van de huurder geen afbreuk kunnen doen aan de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. Als de vraag of de tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, dan dient de rechter de vordering toe te wijzen. Deze rechter was overigens dezelfde rechter die in het vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 320445 CV EXPL 06-5214 ontbinding van de huurovereenkomst ook toe had gewezen. In het vonnis van 31 maart 2009 van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN: BI3753, sector kanton Rechtbank Assen, 236815 werd de huurovereenkomst niet ontbonden ondanks de aanwezigheid van 18 hennepplanten in de slaapkamer. De beperkte omvang van 18 plantjes en de onvoldoende aangetoonde gevaarzetting, overlast of schade aan het gehuurde (de huurder gebruikte een tafelventilator en een plantenspuit voor verzorging van de planten) was voor de rechter reden om aan te nemen dat de tekortkoming niet ernstig genoeg was om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij waren de bijzondere persoonlijke omstandigheden van huurster (psychische problemen en het feit dat zij na ontbinding van de overeenkomst met haar twee kinderen op straat komt te staan; het in onderdeel 2.2.3 besproken woonbelang) ook van belang. Ook hierbij speelde het belang van de kinderen van de huurder een grote rol. Dit is toch bedenkelijk gezien het feit dat een afweging van belangen bij een ontbinding geen rol dient te spelen.Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage volgt in haar arrest van 13 april 2007 LJN: BA6381, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/60 de lijn in bovengenoemde uitspraken en vernietigt de uitspraak van de rechtbank in eerste aanleg gewezen en wijst alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst toe.
De kern van de uitspraak luidt als volgt:

  • Door de aanwezigheid van lampen, transformatoren, filters, 106 hennepplanten, 539 hennepstekken is er sprake van een kwekerij met bedrijfsmatig karakter (dat er geen stroom illegaal is afgetapt en de installatie door een erkende installateur is aangelegd maakt geen verschil), zodat de huurder heeft gehandeld in strijd met de overeengekomen bestemming (woonruimte) van de woning;
  • Bovendien is van belang dat er sprake is geweest van gevaarzetting. Dat het gehuurde door dit specifieke gevaar geen schade heeft opgelopen doet hier niets aan af;
  • Dit gebruikt is een zodanig ernstige schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Zie in dezelfde lijn (met name de rechtsoverweging 3.15 t/m 3.17) het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2008 LJN: BC5722, Hoge Raad, C06/338HRDe rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, roeit kennelijk in haar eentje tegen de vloed van rechtspraak op. Waar andere rechtbanken de aanwezigheid van tientallen hennepplanten als gevaarlijk voor de woning en de woonomgeving kwalificeren en op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken, besloot de rechtbank in haar vonnis van 26 februari 2004 LJN: AQ9905, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 307591 dat: “Het hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde is op zich onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat gedaagde geen goede huurder zou zijn. Het gedrag van een huurder gaat de verhuurder pas aan als het gedrag overlast, schade of gevaar veroorzaakt of een aanzienlijke kans op een en ander in het leven roept of in strijd is met het huurcontract op een manier die ertoe doet. Van wanprestatie die een ontbinding rechtvaardigt kan dus pas gesproken worden als vast komt te staan dat de omstandigheden rondom de hennepkwekerij een gewichtige schending van het goed huurderschap opleveren”. De verhuurder werd vervolgens bewijs opgedragen dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontbinding rechtvaardigt.
Deze kantonrechter gaat kennelijk volkomen voorbij aan hetgeen boven is gesteld – en is bevestigd door andere rechtsprekende instanties – over de bestemming van het gehuurde en de gevaarzetting door de huurder wegens aanwezigheid van de hennepkwekerij. Huurgeschil.nl gaat ervan uit dat dit vonnis op een vergissing berust.