All-inhuurprijzen, inleiding

Er is sprake van een all-inhuurprijs als partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden. Het duidelijk onderscheid tussen de huurprijs (gebruikskosten voor het gebruik van de gehuurde ruimte) en de servicekosten (verbruikskosten ten aanzien van de verleende diensten) dat de wetgever in artikel 7:237 lid 3 BW maakt, ontbreekt dus bij een all-inhuurprijs.
In de huurprijsregelgeving is contractsvrijheid het uitgangspunt. Met artikel 7:258 BW wordt door de wetgever beoogd verder aan te sluiten bij dit algemene beginsel van contractsvrijheid. Dit betekent dat partijen zelf in eerste instantie op basis van door hen te bepalen criteria tot een huurprijsvaststelling of huurprijswijziging kunnen komen. De huurder of verhuurder kan hiertoe een voorstel doen. Een huurder en een verhuurder beoordelen een door één van hen gedaan voorstel tot splitsing van de all-inprijs dan ook in beginsel zelf. Dus de huurprijs kan op initiatief van beide partijen en in onderlinge overeenstemming worden aangepast.
Indien partijen geen overstemming bereiken, kan slechts de huurder een geschil over de all-inhuurprijs aan de Huurcommissie voorleggen. Een door de verhuurder gedaan voorstel tot splitsing van de huurprijs past dus wel in het systeem van de wet. Als partijen in onderling overleg niet tot overeenstemming komen, kan slechts de huurder de Huurcommissie een verzoek tot splitsing doen. Een door de verhuurder gedaan voorstel tot splitsing van de huurprijs zal geen effect hebben als de huurder niet instemt met dit voorstel.
In dit hoofdstuk wordt verder uitgewerkt op welke wijze er verder gehandeld dient te worden als partijen niet tot overeenstemming komen over een gewijzigde huurprijs. Verder worden de verschillende manieren van aanpassing van de huurprijs besproken. De huurprijs kan worden gesplitst op verzoek van de huurder op grond van de artikelen 7:258 BW en artikel 17 UVWH. De huurprijs kan ook ambtshalve door de Huurcommissie worden aangepast op grond van bijvoorbeeld artikel 7:257 BW (huurverlaging als gevolg van gebreken) en artikel 17a UVWH (ambtshalve beoordeling door de rechter naast andere procedures). Een verzoek tot splitsing van de huurprijs voorafgaande aan een verzoek tot huurverlaging is door deze regeling niet meer nodig. Dit voorkomt het voeren van twee procedures over dezelfde kwestie.

Er dient bij het spitsen van huurprijzen bedacht te worden dat het spitsen van de huurprijs iets anders is dan het toetsen van de aanvangshuurprijs. Als de aanvangshuurprijs wordt getoetst, dan zal de huurprijs niet worden aangepast als deze huurprijs weliswaar verlaagd kan worden, maar nog steeds boven de liberalisatiegrens ligt. Artikel 7:247 BW bepaalt dat slechts een beperkt aantal artikelen van Boek 7, titel 4 BW, Onderafdeling 2 toepasselijk is op zogenaamde geliberaliseerde huurprijzen. Daarvan is sprake indien de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Als dus na toetsing van de huurprijs blijkt dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, dan kan de huurprijs niet worden aangepast.  Bij een all-in huurprijs zal dan eerst een splitsing in kale huurprijs en servicekosten, etc. moeten volgen en daarop is – zoals boven reeds uitgebreid vermeld – artikel 7:258 BW van toepassing. Bij een all-inhuurprijs is geen aanvangshuurprijs overeengekomen. Er is daarom geen geliberaliseerde huurprijs overeengekomen, ook als de all-inhuurprijs ruim boven de liberalisatiegrens ligt. Als er aldus een all-inhuurprijs is overeengekomen van circa € 2200 en de huurder vraagt de huurprijs te splitsen, dan is de  Huurcommissie bevoegd een huurprijs vast te stellen, ook als de huurprijs wordt berekend op een bedrag boven de liberalisatiegrens. Ook de toetsing van artikel 7:258 BW leidt niet tot een vaststelling van de aanvangshuurprijs, omdat de uitsplitsing van de all-in prijs ingaat op de eerste van de maand, volgend op die waarin het verzoek bij de huurcommissie is ontvangen (artikel 17 lid 2 UHW). De wetgever heeft het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-in prijs. Een dergelijke situatie deed zich ook voor in een zaak waarover de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 30 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9147)  een oordeel heeft moeten geven. Ook hier kwam de rechter tot oordeel dat de wetgever het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk heeft gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-in prijs, zodat de rechter de huurprijs vast kon stellen op een bedrag van € 1.248,50 per maand . Deze huurprijs betreft dan een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het lijkt mij dat een dergelijke splitsing ook mogelijk zal kunnen zijn als er sprake is van een huurprijswijziging winkelbedrijfsruimte ex artikel 7:303 BW als er bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs voor de bedrijfsruimte inclusief de daarbij behorende zelfstandige woonruimte is overeengekomen.  Als de huurprijs van de winkelruimte aangepast kan worden op basis van de regels van artikel 7:303 BW, dan zal de zelfstandige woonruimte afzonderlijk beoordeeld dienen te worden. Alleen als er sprake is van afhankelijke woonruimte, zal de woonruimte onder de criteria van artikel 7:303 BW beoordeeld dienen te worden. Het bepalen van de huurprijs van deze zelfstandige woonruimte valt strikt genomen niet onder de regeling van artikel 7:258 BW, omdat er niet sprake is van een prijs waarin een huurprijs en servicekosten zitten begrepen. Deze laatstgenoemde huurprijs is immers samengesteld uit een huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte en een huurprijs van de zelfstandige woonruimte. Aangezien het ook hier van belang is om de huurprijs van de zelfstandige woonruimte uit een totaal bedrag te filteren, zou ik het wel te rechtvaardigen vinden als de Huurcommissie een huurprijs uit dit totaal bedrag zou kunnen filteren. Als de Huurcommissie zich niet bevoegd zou verklaren, dan zou een deskundige op basis het woningwaarderingsstelsel een huurprijs kunnen destilleren.

Onder bijzondere omstandigheden is het aannemelijk dat er in het kader van verhuring van woonruimte meubilair beschikbaar is gesteld, waarbij voor het gebruik hiervan geen kosten in rekening worden gebracht. Door toepassing van deze constructie is er niet sprake van een all-inhuurprijs. Hoewel het doorgaans niet zonder meer geloofwaardig is dat een verhuurder om niet meubilair ter beschikking stelt, kan hier onder bijzondere omstandigheden toch van uit worden gegaan. In het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, van 23 december 2011 ( LJN: BW2445, sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1229748) werd beslist dat er in het kader van een huurovereenkomst, waarbij meubilair ter beschikking werd gesteld, sprake was van een overeengekomen kale huurprijs in plaats van een all-inhuurprijs. De rechtbank beschreef in haar vonnis onder rechtsoverweging 4.7 de omstandigheden waardoor aannemelijk was dat de verhuurder een kale huurprijs had berekend, ondanks het feit dat er meubilair ter beschikking was gesteld. De verhuurder kreeg namelijk zijn woning niet verkocht. Hij wenste zijn woning te verhuren om zijn doorlopende betalingsverplichtingen met betrekking tot de woning na te komen. De rechtbank vond het niet onaannemelijk dat de verhuurder onder deze omstandigheden het meubilair in de woning gratis ter beschikking had gesteld aan de huurder. Het doel van verhuring van de woning vanuit de verhuurder gezien was immers inkomen uit het huis halen. Dit doel bereikte de verhuurder niet (in ieder geval minder snel) als hij te hoge (financiële) eisen aan een potentiële huurder zou stellen. De aanwezigheid van inboedel kan voor een huurder die op korte termijn en voor korte duur een huis nodig heeft, in combinatie met het feit dat hij niet ‘het volle pond’ betaalt, een extra reden zijn om het huis te willen huren. Door deze argumentatie was de rechter van mening dat er niet sprake was van een all-inhuurprijs.

Splitsing huurprijs niet mogelijk bij collectieve overeenkomsten
Een verzoek om de huurprijs te splitsen is alleen mogelijk als er een individueel huurcontract tussen de huurder en de verhuurder is gesloten. Als er geen individueel huurcontract is gesloten, dan is splitsing van de huurprijs niet mogelijk. Deze laatste situatie doet zich voor als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend (zie het hoofdstuk De afrekening servicekosten). De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Deze zorg wordt vanuit een bepaalde visie door de zorginstelling aangeboden. Als de gebruiker van deze diensten geen gebruik wenst te maken, dan moet men voor dit wooncomplex niet kiezen. Dit brengt met zich mee dat er voor de gebruiker wel een keuze moet zijn. Als er in een bepaalde omgeving maar één aanbieder is, dan moet er meer ruimte voor andere aanbieders komen. De motivatie voor dit standpunt is onder meer dat het bouwen van een woonzorgcomplex hoge investeringen met zich meebrengt en dat het gebruik van het wooncomplex hogere exploitatiekosten met zich meebrengt (recreatiezalen, brede gangen, altijd aanwezige zorg).

De woning zou te duur worden als de kosten terugverdiend zouden moeten worden via de huurprijs of servicekosten. De zorgaanbieder (het wooncomplex) financiert deze kosten onder voorwaarde dat zij wel de zorgverlening kan verlenen die zij in het zorgpakket heeft aangeboden. De zorgaanbieder moet immers haar kosten terug kunnen verdienen. De conclusie is dus dat dit soort all-incontracten door de huurcommissie niet kan worden gesplitst in een kale huurprijs en een onderdeel servicekosten.

Servicekosten of all-incontracten zorgverlening?

Als er vanuit bijvoorbeeld de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) ten behoeve van de verzorging van ouderen een all-incontract wordt gesloten, dan is een woningwaardering op grond van het woningwaardering voor zelfstandige woningen door de Huurcommissie niet mogelijk. Niet het woonelement, maar het verzorgingselement overheerst dan. De jurisprudentie heeft deze mogelijkheid ook erkend. De rechter acht het niet onredelijk dat een verzorgingscomplex een pakket diensten in het kader van de verzorging aanbiedt waarvoor de gebruiker moet betalen, ook als de individuele gebruiker van een gedeelte van deze diensten geen gebruik maakt. Zie ook het onderdeel: All-inhuurprijzen.