Splitsing van de huurprijs kan via verschillende wegen

Een voorstel tot splitsing van de huurprijs
Met artikel 7:258 BW juncto artikel 17 UVWH heeft de wetgever beoogd een eenvoudige mogelijkheid voor de huurder te creëren ter aanpassing van de huurprijs na een redelijk voorstel tot splitsing van de huurprijs op grond van artikel 7:258 BW. Pas als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder de Huurcommissie om een oordeel vragen. De nieuwe norm die de Huurcommissie daarbij gaat hanteren is dat de kale huur minimaal 55% van de te splitsen all-inhuurprijs moet zijn, en de servicekosten minimaal 25 % van de te splitsen all-inhuurprijs. De Huurcommissie zal dan niet op basis van het woningwaarderingsstelsel beoordelen of de 55% van de overeengekomen huurprijs een redelijke huurprijs is. Volgens de ( Memorie van antwoord van 16 mei 2014, pagina 2 ) sluit het wetsvoorstel beter aan op de contractsvrijheid die de basis is van het sluiten van huurovereenkomsten. In het hoofdstuk over de servicekosten heb ik aangegeven dat de andere definitie van de servicekosten tot een probleem kan leiden. Bij totstandkoming van de gewijzigd regeling van de Warmtewet stond door de gewijzigde definiëring van de servicekosten niet vast dat de Huurcommissie nog was bevoegd een oordeel te geven over geleverde warmte. Inmiddels is duidelijk dat dit wel het geval is. De Huurcommissie zal zich dus ook uit kunnen laten over de levering van warmte als onderdeel van de all-inhuurprijs. De Huurcommissie is met betrekking tot levering van nutsvoorzieningen zonder individuele meter normaliter niet bevoegd zich uit te spreken over het voorschotbedrag. In het kader van deze procedure ligt dat natuurlijk anders. Als er al een voorschotbedrag aan servicekosten is afgesproken (er is dan niet sprake van een all-inhuurprijs), dan kan de Huurcommissie geen oordeel geven over het voorschotbedrag.

Veel verhuurders zullen dit als een sanctie zien. Als er immers een woning is verhuurd voor € 800 all-in dan brengt de Huurcommissie een huurprijs van € 440 (55% van € 800) en € 200 aan servicekosten (25% van € 800), in rekening, zodat de totale maandelijkse last wordt gesteld op € 640. Dit is dus een flinke aderlating! Deze regeling kan voor de verhuurder nadelig uitpakken.

Deze aanpassing van de huurprijs kan als een boete worden gezien. Deze boete is mogelijk in strijd met de richtlijn van de Europese Economische Gemeenschap (Richtlijn 93/13/EEG) en kan onder omstandigheden voor matiging in aanmerking komen als er sprake is van disproportionaliteit van het beding. Een beroep op de Europese Richtlijn is niet nodig als de nationale wet het recht op matiging voldoende regelt. Het lijkt hier echter dat de “straf” voor het sluiten van een all-inhuur overeenkomst door de wet wordt gefaciliteerd Noot 5a.

Als er door de Huurcommissie een huurprijs wordt berekend die ligt op het niveau van 55% van de overeengekomen huurprijs, dan zal de vastgestelde huurprijs immers doorgaans veel lager zijn dan de maximale huurprijs die voor de woning geldt. De verhuurder kan de huurprijs dan slechts laten stijgen door de jaarlijkse gereguleerde verhogingen toe te passen. Feit blijft dat de huurprijs van deze woning op een extra laag niveau is gesteld dat jaren door zal werken. Het duurt immers jaren om met de reguliere verhogingen de huurprijs naar een redelijk niveau op te krikken. Dat eens te meer als het inkomen van de huurder zo laag is dat een inkomensafhankelijke verhoging niet kan worden toegepast en er geen versnelde verhoging kan worden toegepast.

De huurder zal deze situatie bovendien wel aantrekkelijk vinden, want deze huurder betaalt eigenlijk een te lage huur voor deze woning. Als de huurder een normale huur zou betalen, dan zou deze wellicht gestimuleerd worden om een andere woning te zoeken. Deze stimulans ontbreekt volledig als de huurprijs door deze regeling op het lage niveau is gezet. De boete heeft dan het effect dat de huurovereenkomst met deze huurder langer zal kunnen duren, dan zonder toepassing van deze sanctie. Hiermee zijn mr. H.M. Hielkema en mr. P.G.A. van der Sanden in hun noot onder deze uitspraak de mening toegedaan dat de sanctie in strijd kan zijn met het internationale recht. De enige manier om van die huurder af te komen is door opzegging door de huurder. Als de huurder te kort schiet kan de overeenkomst wellicht ook worden beëindigd. Dat zal zich doorgaans echter niet zo snel voordoen.

Het bovengenoemde effect wordt niet bereikt als het niveau van 55% van de overeengekomen all-inprijs uitkomt boven de maximale huurprijsgrens van deze woning en splitsing van de huurprijs wordt gevraagd zes maanden na het sluiten van de overeenkomst. De Huurcommissie zal de prijs dan immers vaststellen op 55% van de overeengekomen all-inprijs. De prijs kan hoger liggen dan de maximum huurprijs van de woning gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Deze berekende prijs wordt dan dus als redelijk aangemerkt, ook als deze uitkomt boven de maximale huurprijs van deze woning. Deze uitkomst is het gevolg van het uitschakelen van het woningwaarderingsstelsel als ijkpunt ter vaststelling van de redelijke huurprijs. Nu de Huurcommissie niet langer meer de maximale huurprijs van de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel vaststelt, maar op basis van de overeengekomen huurprijs van de woning, zal deze gewijzigde vaststelling van de redelijke huurprijs in het kader van splitsing van de all-inhuurprijs tot gevolg kunnen hebben dat de door de Huurcommissie vastgestelde redelijke huurprijs uitkomt boven de maximale redelijke huurprijs van deze woning.
Een voorbeeld: stel dat de all-inhuurprijs is vastgesteld op een bedrag van € 1000. Als de maximaal redelijke huurprijs van deze woning een bedrag van € 450 per maand beloopt, zal de procedure ex artikel 7:258 BW tot gevolg hebben dat de kale huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 550 per maand. Dat is dus hoger dan de maximaal redelijke huurprijs van deze woonruimte.

Het bovenstaande gevolg dat de redelijk vastgestelde huurprijs bij splitsing van een all-inhuurprijs bij hoge overeengekomen all-inhuurprijzen uitkomt boven de maximaal redelijke huurprijs is alleen te ondervangen als de huurder binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst een verzoek ex artikel 7:249 BW indient (voor de toekomstige overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW geldt een afwijkende termijn van 6 maanden na het einde van de overeengekomen huurperiode van maximaal 2 jaren), dan wel binnen deze termijn een verzoek tot uitsplitsing van de all-inhuurprijs indient. In tegenstelling tot de regeling die gold vóór juli 2014 zal de Huurcommissie de huurder niet meer niet-ontvankelijk verklaren. De Huurcommissie zal dan ambtshalve een huurprijs vaststellen op 55% van de overeengekomen all-inhuurprijs en zal vervolgens bepalen of die huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs van de woning. Is deze wel hoger, dan zal de Huurcommissie de huurprijs vaststellen op de maximale huurprijsgrens van deze woning ( Memorie van antwoord van 16 mei 2014, pagina 2 ). Dus alleen via de weg van toetsing van de aanvangshuurprijs.

Splitsing door aanhangig maken andere procedure
In het geval er een all-inhuurprijs blijkt te zijn overeengekomen gedurende een bij de Huurcommissie aanhangige, andere procedure (bijvoorbeeld inzake een huurprijswijziging servicekosten, gebreken, of bovengenoemde toetsing van de aanvangshuurprijs) zal de Huurcommissie volgens artikel 17a UVWH in die procedure de huurprijs ambtshalve vaststellen op 55% van de all-inhuurprijs, en het voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten op 25% van de all-inprijs. Een dergelijke procedure kan ook dienen bij een verschil van mening over het al dan niet overeengekomen zijn van een all-inprijs. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als niet duidelijk is of in de woning aanwezige stoffering en inboedel onderdeel uitmaken van de leveringen en diensten vanwege de verhuurder of omdat onduidelijk is of de verhuurder deze stoffering en inboedel om niet ter beschikking heeft gesteld.

Zo is het mogelijk dat de Huurcommissie ambtshalve tot splitsing van de huurprijs besluit als er een vordering tot verlaging van de huurprijs op grond van artikel 7:257 BW jo artikel 7:207 BW wordt ingesteld en er een all-in huurprijs blijkt te zijn overeengekomen.  De Huurcommissie kan dan besluiten een kale huurprijs vast te stellen en een korting toe te passen op deze kale huurprijs als zich gebreken voordoen. In een vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 7 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7443) was beslist dat de gesplitste huurprijs vaststond nu de verhuurder niet binnen de artikel 7:262 BW gestelde termijn beroep tegen deze uitspraak had vastgesteld. De door de verhuurder geuite stelling dat de gebreken waren verholpen, waardoor de huurprijs korting wegens gebreken was komen te vervallen, werd door de rechter gehonoreerd nu door de huurder hiertegen geen verweer was gevoerd.  De rechter kon deze vordering wél beoordelen, omdat een vordering tot herstel van de huurprijs na herstel van gebreken niet viel onder termijn van artikel 7:262 BW. Er wordt immers niet verlangd de uitspraak van de Huurcommissie aan te tasten, maar er wordt gevraagd de huurprijs na herstel van gebreken te herstellen op het oude niveau zonder verlaagde huurprijs.

Deze combinatie van procedures leidt tot vermindering van het aantal procedures. In de regeling die gold voordat deze wet was ingevoerd (tot en met juni 2014), diende de huurder eerst een procedure tot splitsing van de huurprijs aanhangig te maken, waarna de huurder in een andere procedure huurverlaging kon vragen wegens gebreken aan de woonruimte. De huurprijs werd, in de procedure waarin werd verzocht de huurprijs te splitsen, gebaseerd op de maximum huurprijs van de gehuurde woonruimte gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. Door de huidige regeling wordt volstaan met één procedure (bijvoorbeeld splitsing huur en huurverlaging wegens gebreken). Dit houdt verband met kostenbesparing (de kosten van het voeren van 300 all-in procedures beliepen ongeveer € 450.000) van de kosten voor het voeren van een procedure, terwijl deze gang van zaken ook iets efficiënter lijkt.

Deze regeling kan in een specifiek geval, afgezet tegen de oude regeling, in het voordeel of in het nadeel van de huurder uitpakken. Als de huurder een all-inhuurprijs betaalt die ver boven de maximum huurprijs op basis van het woningwaarderingsstel ligt, dan gaat deze huurder in vergelijking tot de oude regeling er op achteruit, omdat erop grond van de oude regeling een percentage werd genomen van de maximum huurprijs op basis van het puntenstelsel. Betaalt de huurder een huurprijs die onder de maximum huurprijs ligt, dan kan de huurder er in vergelijking tot het oude systeem op vooruitgaan.

Verzoek van een partij om all-inhuurprijs te splitsen

Verzoek huurder
Een voorstel tot splitsing van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten, moet volgens artikel 7:258 BW schriftelijk worden gedaan.
Pas als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om de huurprijs, servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen te splitsen. Het voorstel moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten schriftelijk worden gedaan.
Het door de huurder gedane voorstel dient de volgende gegevens vermelden (zie Modelbrief splitsing all-inhuur:

  1. de geldende prijs;
  2. de voorgestelde huurprijs;
  3. het voorgestelde voorschot van kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten;
  4. de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs.

Indien de verhuurder niet instemt met het door de huurder gedane voorstel, dan kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop dit voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (zie Verzoek splitsing all-inhuur) .
Een redelijk voorstel lijkt in ieder geval de overeengekomen all-inhuurprijs te splitsen in een kale huurprijs belopende 55% van de overeengekomen all-inhuurprijs en een deel servicekosten belopende 25% van de all-inhuurprijs. De Huurcommissie gaat hier immers ook van uit, gezien het gestelde in artikel 17 UVWH.
De Huurcommissie stelt de huurprijs vast en, voor zover nodig, het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Uit de letter van de wet lijkt het alsof alleen de huurder dit voorstel kan doen. Uit de kamerstukken die naar aanleiding van deze wettelijke regeling zijn geproduceerd blijkt echter dat de verhuurder dit voorstel ook kan doen, doch dat de huurder slechts de Huurcommissie in kan schakelen als partijen niet tot overeenstemming komen . Voor de huurder is het dus van belang het voorstel in te kleden conform de door de wet gestelde eisen, omdat de Huurcommissie zich onbevoegd kan verklaren als het voorstel niet aan deze eisen voldoet. Aangezien de verhuurder toch niet op basis van deze regeling de Huurcommissie in kan schakelen, lijkt het voor de verhuurder niet zonder meer van belang het voorstel in te kleden als voorgeschreven in artikel 7:258 BW.
Als de huurder binnen de genoemde termijn van zes weken de Huurcommissie niet inschakelt, dan zal de huurder opnieuw een voorstel moeten doen alvorens de Huurcommissie in te kunnen schakelen.

Verzoek verhuurder
De verhuurder kan dit verzoek alleen doen als de overeengekomen prijs lager is dan 55 % van de door de wet vastgestelde maximale huurprijs. In de huidige regeling (november 2014) zie ik deze mogelijkheid niet terug. Echter gezien het feit dat de wetgever de regeling tot de all-inprijs niet inhoudelijk wenst te herzien, ga ik er vooralsnog van uit dat deze mogelijkheid blijft bestaan.Als de Huurcommissie bij vaststelling van de kale huurprijs tot oordeel komt dat de huurprijs ook op het 55 % niveau boven de liberalisatiegrens ligt, dan is er sprake van een geliberaliseerde huurprijs. In dat geval zal de Huurcommissie zich alsnog onbevoegd moeten verklaren. De Huurcommissie is immers niet bevoegd uitspraak te doen als er sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. Dit geldt ook als dit duidelijk wordt tijdens de splitsing van de all-inhuurprijs.

FAQ – All-inhuurprijzen

Wat zijn All-in huurprijzen?

Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs

Kunnen all-in huurprijzen worden verhoogd ?

Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de “kale huurprijs” en de servicekosten. Bij een all in-huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.

Kan de huurder/verhuurder verzoeken om de all-in huurprijs te splitsen?

Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.

Waarom kan het handig zijn om de all-in huurprijs te laten splitsen?

In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.

Is splitsing noodzakelijk om de servicekosten te berekenen?

Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.