De VvE en de verhuring van appartementen – Inleiding

De Vereniging van Eigenaren (VVE) voert het beheer van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex en ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar hebben. Het doel van de VVE is dus het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van de appartementsrechten. Hieronder valt met name het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken. Welke zaken gemeenschappelijk zijn, staat beschreven in de splitsingsakte. Een eigenaar van een appartement is op basis van de wet automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren. De vereniging van eigenaren is dus een vereniging en heeft zoals iedere vereniging een bestuur. De leden (de eigenaren van de woningen) vormen samen de vereniging van eigenaren. De leden nemen tezamen onder meer alle besluiten over het beheer van de gemeenschappelijke delen. Als er appartementen zijn verhuurd, dan zijn niet de huurders, maar de eigenaar van het verhuurde appartement aanspreekpunt voor zaken over het appartement.

De huurder heeft in beginsel geen invloed binnen de vereniging van eigenaren, omdat een huurder geen deel van de vereniging van eigenaren uitmaakt. Soms is het voor de huurders toch mogelijk om indirect invloed uit te oefenen in de vergadering van de vereniging van eigenaren. Hiervan kan sprake zijn als er in een appartementencomplex door een woningcorporatie een meerderheidsbelang bestaat in de vereniging van eigenaren, waardoor deze verhuurder door het meerderheidsbelang in staat is om rekening te houden met de wens van haar huurders door deze positie te gebruiken om besluiten ten behoeve van de belangen van de huurders aan te laten nemen door de vereniging van eigenaren.
Huurders die bijvoorbeeld van een gemeenschappelijke ruimte een gedeelte willen gebruiken als fietsenstalling kunnen met het oog op deze wens de verhuurder verzoeken in de vergadering van eigenaren een besluit te nemen een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte in te richten als fietsenstalling. In een zaak die voor de kantonrechter speelde was er sprake van totaal zeventien appartementsrechten. Van dit totaal waren twaalf appartementen in eigendom van de woningcorporatie en vijf in eigendom van particuliere eigenaren. Het voorstel voor de fietsenstalling werd in de vergadering met dertien van de zeventien stemmen aanvaard, waarbij de woningcorporatie haar twaalf stemmen in stelling bracht. De woningcorporatie kreeg steun van één particuliere eigenaar.

De overige particuliere eigenaren waren het met dit besluit niet eens en verzochten de kantonrechter dit besluit te vernietigen (Beschikking rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, niet gepubliceerd). De basis van deze actie was de vernietiging van het besluit op basis van misbruik van de meerderheidspositie van de woningcorporatie.
De kantonrechter was van mening dat hier geen sprake was van misbruik van het meerderheidsbelang van de woningcorporatie. De kantonrechter was van mening dat de verhuurder voor de belangen van haar huurders op diende te komen. Met het belang van de huurders diende volgens de kantonrechter ook rekening te worden gehouden in de besluitvorming van de vergadering van eigenaars. De kantonrechter bracht naar voren dat hoewel de huurders geen lid waren van de VVE, het belang van de woningcorporatie natuurlijk mede gelegen was in het behartigen van de wensen van haar huurder en niet slechts in het behartigen van de belangen van de eigenaren van de appartementen. Zolang de woningcorporatie geen misbruik maakt van haar meerderheidspositie in de VVE is een dergelijke opstelling niet onzorgvuldig te noemen. Het rekening houden met de belangen van haar huurders brengt, voor de woningcorporatie die een meerderheidsbelang in de VVE heeft, niet zonder meer misbruik van recht met zich mee. Evenmin is er sprake van onzorgvuldig handelen door de woningcorporatie. Noot 151