Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand?

Laatst bijgewerkt op 2024-03-19 om 22:50:21

In de wet bestaat op grond van artikel 6:262 BW de mogelijkheid dat de schuldeiser zijn verplichtingen opschort als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. In het vorige onderdeel is besproken dat de huurder onder omstandigheden gerechtigd is de huur op te schorten als de verhuurder zijn verplichtingen tot herstel van het gehuurde niet nakomt. Mag de verhuurder zijn verplichtingen tot herstel van gebreken aan het gehuurde opschorten als de huurder een betalingsachterstand heeft opgebouwd? Volgens een uitspraak van de rechtbank Arnhem, sector kanton, van 9 november 2005 Noot 15 is de verhuurder daartoe niet zonder meer gerechtigd.
Het kenmerk van een opschortingsrecht is immers dat de schuldenaar alsnog aan zijn verplichtingen dient te voldoen als de ander alsnog zijn verplichtingen nakomt. Volgens de kantonrechter staat het karakter van de duurovereenkomst opschorting van de herstelverplichting in de weg. Volgens de redenering van de rechter kan de verhuurder zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot voor het verleden niet meer nakomen als de huurder alsnog de huur betaalt. Door dit gevolg schiet het middel van opschorting van de herstelverplichting door de verhuurder zijn doel voorbij. De huurder kan door betaling van huur en wettelijke rente na opschorting de verhuurder in de toestand brengen zoals die zou zijn als de opschorting niet zou hebben plaatsgevonden, terwijl dit voor de verhuurder die zijn verplichtingen heeft opgeschort niet mogelijk is.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1940) beslist dat een verhuurder het huurgenot niet op mocht schorten wegens onbetaald blijven van de huur door de huurder.  De verhuurder had sloten laten vervangen met de bedoeling het huurgenot op te schorten tot het moment dat de huur betaald zou worden. In een algemene bepaling van een dergelijk beding opgenomen, die een dergelijke handelwijze rechtvaardigde. De rechter was ook in dit vonnis van oordeel dat de mogelijkheid van opschorting is bedoeld om de andere partij te dwingen zijn verplichtingen na te komen. Maar als die andere partij dat vervolgens doet, dan moet ook de opschortende partij (alsnog) nakomen. Dat is in een huurrelatie bij het opschorten van het huurgenot niet mogelijk, omdat over het verleden niet alsnog huurgenot kan worden verschaft. Het afsluiten van het gehuurde is dus geen geschikte manier om gebruik te maken van het opschortingsrecht. Over de periode dat het gehuurde door de verhuurder was afgesloten heeft de huurder dan ook ten onrechte niet het huurgenot gehad, zodat hij ook geen huur verschuldigd was. De bewuste bepaling in de algemene bepalingen werd beschouwd als een onredelijk beding.

Een variant op het opschorten van het huurgenot wordt gegeven door een arrest van hof te ’s-Hertogenbosch. Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 31 januari 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:375) bepaald dat de verhuurder van verhuurde bedrijfsruimte bevoegd was om de sloten te vervangen en de huurder toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de huur over de periode vanaf 1 januari 2019 tot het moment waarop de verhuurder de units aan een derde heeft verhuurd.

Het standpunt van de huurder

De huurder had op 17 juli 2019 een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond van tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder vorderde te verklaren voor recht dat de verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, met veroordeling van verhuurder  tot vergoeding van de schade die de huurder daardoor heeft geleden.

De huurder was naar het oordeel van het hof reeds in verzuim komen te verkeren door vanaf 1 januari 2019 de huur niet te betalen. Van de verhuurder kon daarom niet worden verwacht het gehuurde vanaf juli 2019 aan de huurder ter beschikking te stellen.

Het verweer van de huurder dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk was ontbonden op 17 juli 2019, trof geen doel.  Naar de mening van het hof was de huurder eerder in verzuim gekomen door de huur vanaf 1 januari 2019 niet te betalen dan de verhuurder door het huurgenot niet te verschaffen. Vanwege het verzuim van de huurder zou naar het oordeel van het hof geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder zijn op grond waarvan de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden.

De middelen die in cassatie zijn aangevoerd

In cassatie klaagde de huurder dat het hof een onjuist oordeel had gegeven voor zover een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot aan de huurder op de grond dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald. De huurder stelde  voorts in verband met dit bezwaar dat de het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van de verhuurder vormt, welke verplichting – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort, in ieder geval niet op grond van het enkele feit dat de huurder de huur niet heeft betaald of niet zal betalen.

Verder betoogde de huurder dat uit het vereiste van artikel 6:262 lid 1 BW dat sprake is van tegenover elkaar staande verplichtingen volgt dat niet-betaling van de huur over een bepaalde periode de verhuurder niet het recht geeft de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot over een andere (latere) periode op te schorten.

De overwegingen van de Hoge Raad

De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 14 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389) dat  de huurder die is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde bovendien heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten een andere situatie is dan de situatie dat de huurder nog wel gebruik van deze gehuurde ruimte maakt en in dit gebruik wordt gehinderd door de verhuurder. Naar het oordeel van de Hoge Raad kan de verhuurder in een dergelijke situatie dat de huurder het gehuurde met een huurachterstand reeds heeft zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) opschorten.

De Hoge Raad vermeldt voorts dat Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in artikel 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (artikel 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van artikel 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat naar het oordeel van de Hoge Raad geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

In deze situatie had de huurder het gehuurde al verlaten. Als de huurder het gehuurde nog niet had verlaten, dan had het oordeel anders  geluid. De huurder zou dan immers ontruimd dienen te worden. Voor een ontruiming is in ieder geval een geldige titel nodig. Eigenrichting aan de zijde van de verhuurder was in deze zaak niet aan de orde. De huurder had zich immers alleen op het standpunt gesteld dat was overeengekomen dat de kantoorruimte in gerenoveerde staat ter beschikking zou worden gesteld en had geweigerd om aan oplevering van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst mee te werken. Door die weigering was de huurder in schuldeisersverzuim geraakt.

De huurder was dus gewoon huur verschuldigd tijdens de periode dat de verhuurder andere sloten op het gehuurde had gezet en tot het moment dat de verhuurder een andere  geschikte huurder had gevonden.

De conclusie van de advocaat-Generaal

Advocaat-generaal W.L. Valk betoogt in zijn conclusie van 22 december 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:1204) onder rechtsoverweging 3.4 dat het waar is dat na aanzuivering van de betalingsachterstand nakoming van de opgeschorte duurverplichting voor het verleden niet meer mogelijk is, maar uit art. 6:59 BW volgt dat dit voor rekening komt van de partij die tot de opschorting aanleiding heeft gegeven. Een bevoegde opschorting door de wederpartij leidt volgens dat artikel immers tot schuldeisersverzuim. Gedurende zijn verzuim blijft de schuldeiser gewoon verplicht om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen.

Valk geeft ook weer dat opschorting kan worden ingezet als pressiemiddel, dus om de wederpartij tot nakoming aan te zetten. Opschorting is ook toegelaten als inleiding op ontbinding. Zo vervalt dit opschortingsrecht naar de mening van Valk niet als de schuldenaar zekerheid stelt en bestaat het ook in het geval van blijvende onmogelijkheid van nakoming (art. 6:264 jo. 6:54-55 BW). Volgens de wetsgeschiedenis is de verklaring hiervoor dat opschorting in een dergelijk geval het voorportaal is van een ontbinding. De rechtspraak die het tijdelijke karakter van opschorting benadrukt, vergt van de opschortende partij ook niet dat deze in een eventuele procedure duidelijk maakt dat hij na voldoening van de tegenvordering zijnerzijds zal nakomen, maar ‘wat zij verder met betrekking tot de wanprestatie en de overeenkomst wenst’.  Behalve nakoming kan dat ook ontbinding of schadevergoeding zijn.

Tot slot

Uit deze zaak blijkt dus niet dat de verhuurder “zomaar”  de sloten van het gehuurde kan vervangen als de huurder de huur niet voldoet. Als de huurder vrijwillig is  vertrokken, dan behoort het vervangen van de sloten in deze situatie wel tot de mogelijkheid. Vanwege het bestaan van de huurachterstand, was de verhuurder niet langer bereid om de huurder opnieuw het huurgenot te verschaffen. De verhuurder  beriep zich op het opschortingsrecht. Eigenrichting was in deze zaak dus niet aan de orde. Voor woonruimte kan dit niet zo worden toegepast, omdat bij huurachterstanden de gemeentelijke hulpverlening ingeschakeld moet worden.