Laatst bijgewerkt op 2024-03-17 om 12:05:58

De rechtbank Midden-Nederland heeft op 2 maart 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:786) een vonnis gewezen, waarin het ontbreken van de vereiste vergunningen van het gehuurde onderwerp van geschil was. Het gehuurde was onderdeel van een woning die de verhuurder heeft verbouwd tot twee afzonderlijke woonruimtes, waaronder het gehuurde.

De huurder betaalde met ingang van de overeenkomst vanaf 6 september 2018 een bedrag van € 1250 per maand. De kale huur beliep een bedrag van € 949 per maand. De servicekosten beliepen een bedrag van € 241 per maand.

Voor de gehele (onverbouwde) woning is een WOZ-beschikking afgegeven naar peildatum 1 januari 2018.

De huur heeft op 3 december 2018 de Huurcommissie gevraagd de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. De huurcommissie heeft het puntenaantal van het gehuurde vastgesteld op 83 punten en een huurprijs van € 398,97 per maand vastgesteld met ingang van 6 september 2018. Omdat voor het gehuurde geen afzonderlijke WOZ-beschikking is afgegeven, heeft de Huurcommissie voor de puntenwaardering de minimum WOZ-waarde (van het peiljaar 2018) van € 44.284 aangehouden.

Bij besluit van 3 december 2018 heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente […] Verhuurder een bestuurlijke boete en last onder dwangsom opgelegd. In de beschikking staat onder meer het volgende:

“Tijdens de controle is geconstateerd dat de woning zodanig is verbouwd dat twee verschillende woonruimten zijn ontstaan. Er is sprake van woonvorming. U beschikt niet over de benodigde vergunning tot woningvorming en omgevingsvergunning.”

Op 27 december 2018 heeft de verhuurder de huur opgezegd op grond van artikel 7:274 lid 1 sub f BW (hospitaregeling). Op 5 april 2019 heeft de gemachtigde van de verhuurder de overeenkomst ontbonden op basis van artikel 6:267 BW. De huurder werd in kort geding gedagvaard. Deze dagvaarding werd ingetrokken, omdat de huurder het gehuurde al zelf had aangeboden het gehuurde te ontruimen. De verhuurder had eerder gesteld de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Voor een buitengerechtelijke ontbinding was geen plaats gezien het gestelde in artikel 7:231 BW. Zie hierover het hoofdstuk: “De ontbinding van de overeenkomst” onderdeel “ Buitengerechtelijke ontbinding en de wettelijke basis” als genoemd in dit boek. Die opzegging zou al geen effect hebben gehad, omdat er bij deze opzeggingsgrond sprake moet zijn van onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

Op 1 september 2019 had de huurder de woning ontruimd en de overeenkomst vernietigd op basis van de oneerlijke handelspraktijken.

De verhuurder heeft na de uitspraak van de Huurcommissie beroep ingesteld bij de kantonrechter en gevorderd dat de huurprijs vastgesteld zou worden op een bedrag van € 949 per maand.

De huurder vorderde in reconventie te verklaren voor recht dat de verhuurder zich schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk en dat de huurder de overeenkomst terecht heeft vernietigd. Er werd ook gevorderd de betaalde huurpenningen terug te laten betalen. Subsidiair werd gevorderd de punten vast te stellen op de maximum redelijke huurprijs, zijnde € 335,30 per maand.

Huurder stelde ter onderbouwing hiervan dat Verhuurder een oneerlijke handelspraktijk heeft bedreven door voor het aangaan van de huurovereenkomst Huurder niet te informeren over de gebreken die figuurlijk aan het gehuurde kleven en het gehuurde bij aanvang van de huur in gebrekkige staat aan haar ter beschikking te stellen. Huurder is van oordeel dat een gemiddelde consument bij een juiste voorstelling van zaken deze huurovereenkomst niet zou hebben gesloten. Zij meent daarom dat op grond van artikel 6:193j lid 3 BW aan haar het recht toekomt om de huurovereenkomst te vernietigen. Verhuurder zou de schade die huurder ten gevolge van de oneerlijke handelspraktijk heeft geleden, moeten dragen.

Allereerst zag de rechter geen redenen af te wijken van de door de Huurcommissie vastgelegde beoordeling. De rechter verwees naar de conclusie van de van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad van 2 februari 2022, ECLI:NL:PHR:2022:127. Aanknopen bij de WOZ-waarde voor de gehele woning, zoals verhuurder tijdens de mondelinge behandeling nog heeft geopperd, kan in het licht hiervan ook niet aan de orde zijn. De kantonrechter komt, gelet op het voorgaande, tot de conclusie dat de Huurcommissie terecht van de minimum WOZ-waarde is uitgegaan. Tegen de overige onderdelen van het oordeel van de huurcommissie heeft verhuurder geen bezwaren aangevoerd. De kantonrechter stelt daarom vast dat die niet ter discussie staan. Zodoende oordeelt de kantonrechter dat het bedrag van € 398,97 een redelijke huurprijs is voor het gehuurde.

De Hoge Raad heeft over deze kwestie in een prejudiciële uitspraak van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633) zijn standpunt gegeven. De Hoge raad wijkt af van het advies van mr. Van Peursem en acht een soepelere waardering van de punten die aan een woning kunnen worden toegekend mogelijk. De uitspraak zou voor dit onderdeel dus anders hebben kunnen luiden dan nu het geval is geweest. Ik verwijs voor meer informatie over dit arrest van de Hoge Raad naar het onderdeel: “WOZ-waarde heeft effect op de hoogte van de huurprijs”.  Ik concentreer mij nu voornamelijk op het gestelde over de oneerlijke handelspraktijken en de gevolgen daarvan voor deze huurovereenkomst.

De kantonrechter oordeelde over de gevorderde oneerlijke handelspraktijken als volgt: tussen consumenten en handelaren zijn opgenomen in afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW. Deze afdeling strekt tot implementatie van de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (nr. 2005/29/EG).

Artikel 6:193a lid 1 onder c BW omschrijft een product als een goed, elektriciteit daaronder begrepen, of dienst. Volgens artikel 2 onder c, van voornoemde Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken is een product een goed of dienst, met inbegrip van onroerend goed, rechten en verplichtingen. De verhuur van de woning door verhuurder aan huurder kan, gelet op deze definitie(s), worden aangemerkt als een dienst (en daarmee als een product). Verhuurder kan als handelaar als bedoeld in artikel 6:193a, sub b, BW worden aangemerkt, nu (niet in geschil is dat) hij zich bezig houdt met de commerciële verhuur van woonruimten en daarmee handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Huurder valt onder het begrip consument in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder a BW, omdat zij niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Tot slot kan ook het handelen van verhuurder worden aangemerkt als een handelspraktijk in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder d BW, omdat dit rechtstreeks verband houdt met de verhuur van het gehuurde aan Huurder. Geconcludeerd wordt dan ook dat de handelswijze van Verhuurder onder het toepassingsbereik van afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW valt. In het kader van de toepasselijkheid van een boetebeding is al opgemerkt dat de huurder als consument valt te beschouwen. Ik verwijs voor meer informatie over deze kwalificatie naar het onderdeel: “Boetebeding en algemene voorwaarden”.

De rechter moet ambtshalve toetsen of de Europese richtlijn wordt overschreden. Ik heb daarvan ook het nodige opgemerkt in het onderdeel “Boetebeding en algemene voorwaarden”. De huurder zal in dit verband echter wel het causaal verband tussen de oneerlijke handelspraktijk en het sluiten van de overeenkomst en de schade als gevolg van de oneerlijke handelspraktijk aan moeten tonen.

Artikel 6:193b lid 2 BW bepaalt dat een handelspraktijk oneerlijk is als een handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Lid 3 bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is wanneer een handelaar (a) een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 193c tot en met 193g, of (b) een agressieve handelspraktijk verricht als bedoeld in de artikelen 193h en 193i. Uit artikel 6:193g onder i volgt vervolgens dat de handelspraktijk waarbij beweerd wordt of anderszins de indruk wordt gewekt dat een product legaal kan worden verkocht terwijl dit niet het geval is onder alle omstandigheden misleidend is.

De kantonrechter is van oordeel dat het niet informeren van huurder over het ontbreken van de benodigde vergunningen door verhuurder kwalificeert als een oneerlijke handelspraktijk. Door niet voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst aan huurder mee te delen dat hij niet over de door de gemeente vereiste vergunning(en) beschikte, heeft verhuurder de indruk gewekt dat de verhuur van het gehuurde aan huurder legaal was. Dat het op dat moment niet zeker was dat de gemeente handhavend zou optreden doet niets af aan het feit dat de verhuur van het gehuurde niet legaal was, terwijl verhuurder de indruk heeft gewekt dat dit wel het geval was.

Op grond van artikel 6:193j lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat huurder de huurovereenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd met de e-mail van haar gemachtigde van 1 september 2019.

Omdat is geconcludeerd dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd, heeft de huurovereenkomst tussen partijen achteraf bezien nooit bestaan. Dit volgt uit artikel 3:53 BW. Op grond van artikel 6:203 lid 1 BW is degene die een ander zonder rechtsgrond een goed heeft gegeven, gerechtigd dit van de ontvanger als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Wanneer het gaat om een geldsom dan strekt de vordering tot teruggave van een gelijk bedrag (lid 2). Gaat het om een prestatie van andere aard, dan heeft degene jegens de ontvanger recht op ongedaanmaking daarvan (lid 3). Verhuurder moet dus de door huurder betaalde huurtermijnen teruggeven en huurder moet het ontvangen woongenot aan verhuurder teruggeven.

Dit betekent volgens de kantonrechter dat verhuurder aan huurder € 14.280 aan betaalde huurtermijnen moet teruggeven. Voor wat betreft het door huurder ontvangen woongenot geldt het volgende. Artikel 6:210 lid 2 BW bepaalt dat wanneer de aard van de prestatie uitsluit dat zij ongedaan wordt gemaakt, hetgeen het geval is bij het door huurder ontvangen woongenot, vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst daarvoor in de plaats treedt, voor zover dit redelijk is en indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt.

Om te bepalen wat in dit geval redelijk is, moet hetgeen in de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken is opgenomen in aanmerking worden genomen. Artikel 13 van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken bepaalt dat de lidstaten de sancties vaststellen die van toepassing zijn op schendingen van de ter uitvoering van de richtlijn vastgestelde nationale bepalingen en alle maatregelen treffen die nodig zijn voor de toepassing van deze sancties. Deze sancties moeten doeltreffend, evenredig en afschrikwekkend zijn.

Naar het oordeel van de kantonrechter is het, gelet op het voorgaande, redelijk als huurder 50% van de in conventie vastgestelde redelijke (kale) huurprijs voor het gehuurde als vergoeding aan Verhuurder moet betalen voor het woongenot dat zij heeft gehad. Dit betreft een vergoeding ter hoogte van € 199,49 per maand. De kantonrechter vindt het daarnaast redelijk als Huurder de reeds betaalde servicekosten (€ 241 per maand) betaalt als vergoeding voor de in de huurovereenkomst opgenomen hiertegenover staande kosten.

De kantonrechter wees de verhuis- en inrichtingskosten af, omdat deze post niet voldoende was onderbouwd.

De kantonrechter wees een vordering tot huurgewenning af, omdat dit meerdere aan huur niet  onder meer als schade aangemerkt kan worden. Kennelijk had de huurder deze stelling niet voldoende onderbouwd. De rechter stelde voorts dat: “zo is niet gesteld en ook niet gebleken dat huurder geen goedkopere huurwoning kon/kan vinden. Dat het meerdere dat huurder nu aan huur betaalt als schade is aan te merken kan daarom niet worden vastgesteld”. Er is dus wel ruimte voor een dergelijke claim, mist goed onderbouwd.

De overeenkomst had wellicht ook vernietigd kunnen worden op basis van artikel 6:228 BW (dwaling). De dwalende partij moet aantonen dat de overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten als de juiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de overeenkomst kenbaar zou zijn geweest. Het voordeel van een beroep op vernietiging op basis van oneerlijke handelspraktijken is dat die misleiding onder de zwarte lijst van artikel 6:193g onder i BW valt en dat betekent volgens mr. C.W. Inden in de noot bij deze uitspraak (WR 220/110) ook dat – anders dan bij dwaling het geval zou zijn geweest – causaal verband tussen de verzwijging van verhuurder en het aangaan van de huurovereenkomst niet afzonderlijk hoeft te worden aangetoond. Uit artikel 6:193b lid 3 onder a BW in combinatie met artikel 6:193 c BW volgt dat het verstrekken van onjuiste informatie een oneerlijke handelspraktijk oplevert. Als de verhuurder beweert dat deze informatie wel juist is zal deze het bewijs daarvan dienen te leveren.

In het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 september 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:5278) worden een aantal geschillen behandeld. Ik behandel voor dit onderdeel de vraag of een beëindigingsovereenkomst als oneerlijke handelspraktijk kon worden aangemerkt.

Hier was sprake van een commerciële verhuurder en een huurder die uit Spanje afkomstig was en die de Nederlandse taal niet goed beheerste. Er liepen procedures bij de Huurcommissie. De huurder had met de verhuurder een beëindigingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst waren onder meer de volgende bepalingen opgenomen:  “The tenant shall withdraw all procedures, by means of sending an email to the Huurteam and the Rent Commission, stating that she no longer wishes to participate in the process against the landlord. In artikel 1.4 van de beëindigingsovereenkomst staat het volgende opgenomen: “Parties will explicitly waive any right to legal adjustment to the rent and service costs, now and in the future, in case it may apply.”

Tijdens de mondelinge behandeling had de verhuurder ook in reconventie een beroep gedaan op de met huurder gesloten beëindigingsovereenkomst. De huurder stelde dat deze beëindigingsovereenkomst vernietigbaar was  omdat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, althans omdat zij deze overeenkomst heeft ondertekend op basis van een onjuiste voorstelling van zaken. De huurder voerde hierbij aan dat de verhuurder haar in reactie op haar verzoek om de huurovereenkomst op te zeggen heeft voorgehouden dat het niet mogelijk was om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen. De verhuurder zou hierbij tegen de huurder hebben gezegd dat zij haar opzegging enkel wilden accepteren als huurder de beëindigingsovereenkomst zou tekenen. Omdat huurder  de gehuurde woonruimte wilde verlaten om te gaan samenwonen heeft zij dit gedaan. Dat het, anders dan de verhuurder de huurder heeft voorgehouden, wel degelijk mogelijk was om de huurovereenkomst voortijdig op te zeggen volgde volgens huurder uit het feit dat het hier gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW).

Naar het oordeel van de kantonrechter was de beëindigingsovereenkomst tot stand gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk. De beëindigingsovereenkomst was daarom vernietigbaar.

Uit artikel 6:193b BW volgt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is als sprake is van een misleidende handelspraktijk als bedoeld in de artikel 6:193c BW tot en met 6:193g BW. Volgens artikel 6:193c is een handelspraktijk misleidend als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Als voorbeeld wordt in dit artikel informatie over de rechten van de consument genoemd (artikel 6:193c lid 1 onder g BW).

De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder zich schuldig had gemaakt aan een oneerlijke (misleidende) handelspraktijk door feitelijk onjuiste informatie aan de huurder te verstrekken over haar recht om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit bleek uit de tekst van de beëindigingsovereenkomst die luidde: “The tenant wishes to withdraw from the tenancy agreement prematurely. (…) The landlord agrees with the tenant’s wish to prematurely withdraw from the tenancy agreement per 01/03/2021 (…)”. Vervolgens kwamen partijen onder meer finale kwijting overeen. Uit de huurovereenkomst volgde echter dat het wel degelijk mogelijk was om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.

Anders dan de verhuurder aanvoerde was het dus mogelijk om de gehuurde woonruimte voor afloop van de overeengekomen huurperiode te verlaten zolang de verhuurder en de andere huurders hier maar over werden geïnformeerd. Instemming van de verhuurder of de andere huurders was niet vereist. Door in reactie op het verzoek van de huurder om gebruik te maken van haar recht om de huurovereenkomst op te zeggen tegen de huurder te zeggen dat het niet mogelijk was om het gehuurde voortijdig (prematurely) te verlaten, hebben verhuurder de huurder dus onjuiste informatie gegeven over de rechten die zij als huurder (consument) had. Als onvoldoende weersproken nam de kantonrechter aan dat de huurder de beëindigingsovereenkomst op basis van deze informatie had getekend. Deze handelspraktijk is misleidend op grond van artikel 6:193c lid 1 onder g BW (zie ook Hof van Justitie, 16 april 2015, ECLI:EU:C:2015:225 rechtsoverweging 40). De beëindigingsovereenkomst die als gevolg hiervan tot stand is gekomen is daarom vernietigbaar op grond van artikel 6:193j lid 3 BW.

In deze procedure ging het ook om de vraag of er sprake was van gehuurde zelfstandige woonruimte of onzelfstandige woonruimte en of er sprake van contractueel medehuurderschap. Ik laat die vragen voor de behandeling van dit onderdeel in het midden. Ik acht het voor dit onderdeel van belang op te merken dat door een beroep op de oneerlijke handelspraktijk de overeenkomst waarop doe handelspraktijk betrekking heeft kan worden vernietigd. Dit betekende dat de verhuurder zich niet op hetgeen in deze overeenkomst met de huurder was  afgesproken kon beroepen.