Gebreken gemeenschappelijke delen en gevolgschade

Laatst bijgewerkt op 2022-06-04 om 21:53:11

Huurder lijdt schade aan zijn schilderij door een lekkage aan het leidingwerk in het pand waarin het gehuurde appartement is gelegen. De rechtbank Noord-Holland wees in haar vonnis van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:8326) de claim van de huurder af. De kern van de overweging van de kantonrechter was dat de verhuurder niet de eigenaar van het leidingennetwerk en de opstal is.

De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Vanaf 1 januari 1993  werd door huurder een tweekamerflat op de zevende verdieping in een complex gehuurd, waarin de appartementen aan verschillende eigenaren behoren. Er is hier sprake van verhuurde ruimte door een appartementseigenaar. De VvE is in ieder geval eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het opstal waarin het gehuurde is gelegen. De verhuurder is in 2017 eigenaar geworden van het appartement. De verhuurder is lid van de VvE die eigenaar is van het gehele flatgebouw. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ versie april 1989).

Op 7 mei 2018 is er een lekkage ontstaan in de waterleiding in de verticale kloof achter de WC ruimte tussen de 11e en 12e verdieping. Het water is in deze koof diverse etages omlaag gestroomd en heeft een weg gezocht via het plafond van de badkamer van het gehuurde. Als gevolg van de lekkage is een schilderij van de huurder beschadigd geraakt. De kosten van herstel hiervan bedroegen € 1.245,80. De kosten van tien handdoeken die de huurder wegens waterschade heeft vervangen, bedroegen € 29,70.

De circulatieleidingen waren kennelijk versleten. De VvE heeft zorggedragen voor herstel van de leidingen. Voor de verhuurder was het ook een verrassing dat de leidingen vervangen moesten worden. Dit was hem niet verteld bij de aankoop en leverde dus een extra investering op die niet was gepland. De huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder aansprakelijk was wegens achterstallig onderhoud. De verhuurder was naar de mening van de huurder toerekenbaar tekort geschoten wegens dit achterstallige onderhoud. Verder werd de verhuurder aansprakelijk gesteld op grond van artikel 6:174  BW.

De kantonrechter oordeelde dat als uitgangspunt heeft te gelden dat de waterschade bij de huurder het gevolg was van een breuk in de leiding tussen de elfde en de twaalfde etage. De oorzaak lag dus buiten het gehuurde zelf. Waardoor de breuk is ontstaan, blijkt niet uit de overgelegde stukken. Nu de verhuurder niet heeft betwist dat, zoals door de huurder is gesteld, de oorzaak van de breuk lag in achterstallig onderhoud, gaat ook de kantonrechter daarvan uit. Daarmee is de aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade van de huurder volgens de kantonrechter nog niet gegeven. De breuk deed zich immers voor buiten het gehuurde en in het leidingennetwerk dat niet het eigendom is van de verhuurder maar van de VvE. Het is dan ook niet de verhuurder die gehouden was tot het plegen van onderhoud, maar de VvE. De VvE is uiteindelijk tot vervanging van het leidingennetwerk overgegaan.

Volgens de kantonrechter is de verhuurder weliswaar lid van de VvE (en dat gold ook voor zijn rechtsvoorgangers), maar hij kon en kan niet zonder instemming en/of medewerking van de VvE tot vervanging van of tot groot onderhoud aan het leidingennetwerk overgaan. Onder deze omstandigheden kon  naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat de lekkage aan de verhuurder was toe te rekenen. De verhuurder is dus niet aansprakelijk voor de door de huurder geleden gevolgschade.

Het beroep op artikel 6:174 BW faalt ook volgens de kantonrechter. Uit het voorgaande volgt immers dat de verhuurder niet de eigenaar is van de leiding waarin de breuk die tot de schade bij de huurder heeft geleid. De eigenaar van de opstal in kwestie is de VvE zodat de huurder niet aansprakelijk is voor de schade van de huurder.

Wanneer alle gezamenlijke appartementseigenaars (waaronder ook verhuurder als mede-eigenaar) van het appartementencomplex (waaronder ook het leidingennetwerk) in de procedure waren betrokken, had de rechtbank tot oordeel kunnen komen dat de verhuurder als één van de eigenaren wel aansprakelijk voor de schade van de huurder had kunnen zijn.

Als zich gebreken aan de gemeenschappelijke voorzieningen voordoen en een berging onder water komt te staan, dan is er sprake van een gebrek aan het gehuurde. Dit is ook bepaald door het hof te ‘s-Hertogenbosch van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2955). De huurder had aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij vanaf januari tot mei 2016 lekkages heeft gehad in de berging, dat deze lekkages het gevolg zijn van de ondeugdelijke bouwkundige constructie van het gebouw waarvoor de verhuurder  verantwoordelijk was en dat de verhuurder de schade die de huurder als gevolg hiervan heeft geleden, dient te vergoeden. In deze procedure stond onbetwist vast dat als gevolg van de lekkage in de berging het water tot wel tien centimeter hoog is komen te staan en dat de huurder daardoor de berging niet meer kon gebruiken voor het doel waarvoor de berging bestemd was, namelijk de opslag van spullen, en dus werd gestoord in zijn  huurgenot. Uit een rapport van een deskundige, opgesteld in opdracht van de Vereniging van Eigenaren, kon worden opgemaakt dat (onder meer) de lekkage in de berging was veroorzaakt door een constructiefout in het gebouw, te weten gebreken aanwezig bij de aansluiting van het dek boven de parkeergarage met het opgaand werk. Tussen partijen was ook niet in geschil dat de constructie van het gebouw de oorzaak van de lekkage in de berging was en dus een aanpassing van de constructie nodig was.

Het hof overwoog ten aanzien hiervan het volgende. Een huurder kan een feitelijke stoornis in zijn huurgenot ondervinden door toedoen van anderen dan zijn verhuurder. In zulke gevallen is uitgangspunt dat de huurder zelf tegen die anderen zal moeten optreden, omdat een feitelijke stoornis door een derde, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW, niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. In dit geval is volgens de verhuurder de ‘derde’ de VvE, omdat de VvE op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement het beheer voert over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en de zorg voor het onderhoud daarvan draagt en de constructie van het gebouw op grond van artikel 17 lid 1 aanhef en onder a van het reglement heeft te gelden als een gemeenschappelijk gedeelte. Echter, indien de verhuurder in andere hoedanigheid dan als verhuurder invloed kan uitoefenen op de veroorzaker van de stoornis – hier de VvE die kennelijk niet of niet adequaat actie onderneemt om de oorzaak van de lekkage te laten verhelpen -, kan onder omstandigheden eveneens van hem worden gevergd dat hij zich inspant om aan de stoornis een einde te maken.

Naar het oordeel van het hof is die situatie hier aan de orde. Als eigenares van meerdere appartementen in het complex, waaronder het door huurder gehuurde appartement, is verhuurder lid van de VvE en heeft zij in de vergadering van eigenaars stemrecht. Aan verhuurder kan worden toegegeven dat zij voor het (doen) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden om de lekkage te verhelpen afhankelijk is van de medewerking van de vergadering (de andere appartementseigenaren) en/of het bestuur van de VvE. Op grond van artikel 23 van de reglementen mogen de eigenaars en gebruikers van de appartementen zonder toestemming van de vergadering van eigenaren geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de constructie ervan gewijzigd zou worden. Maar daar staat tegenover dat, bij weigering van medewerking van de vergadering, verhuurder op grond van artikel 5:121 BW de kantonrechter een vervangende machtiging kan vragen voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

Gesteld noch gebleken is echter dat de verhuurder als lid van de VvE überhaupt toestemming heeft gevraagd aan de VvE voor het verrichten van de herstelwerkzaamheden en/of het bestuur heeft gevraagd deze werkzaamheden te laten verrichten. Zij stelt slechts dat zij de lekkage in de bergingen en parkeergarage in 2013 kenbaar heeft gemaakt aan de VvE. De VvE heeft daarop onderzoek laten verrichten naar de oorzaak van de lekkages, maar daarbij is het kennelijk gebleven. Gelet op haar verplichting als verhuurder om aan huurder het ongestoord huurgenot van de berging te verschaffen, had het op de weg van verhuurder gelegen om vervolgens op bovengenoemde wijze verdere actie te ondernemen, maar dat zij dat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken.

Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de verhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen om een einde te maken aan de stoornis in het huurgenot, terwijl dit gezien het voorgaande wel van haar mocht worden verwacht. Zij heeft hierdoor dan ook mede bijgedragen tot de stoornis in het huurgenot.

Onder deze omstandigheden was het hof van oordeel dat de stoornis in het huurgenot van de berging als gevolg van de lekkage, anders dan de verhuurder meende, als een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is aan te merken dat op grond van artikel 7:206 BW voor rekening van verhuurder komt. Op grond van artikel 7:208 BW was verhuurder volgens het hof dan ook aansprakelijk voor de door huurder als gevolg daarvan geleden schade. De stelling van de verhuurder dat het gebrek bij de aanvang van de overeenkomst nog niet aanwezig was en/of zij het gebrek dus toen nog niet kende of behoorde te kennen, maakt dit niet anders. De verplichting tot schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW bestaat immers ook, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen. Uit hetgeen hiervoor is overwogen, volgt dat in dit geval van het laatste in ieder geval sprake is. Die toerekenbaarheid is kennelijk aanwezig vanwege het feit dat de verhuurder in 2013 het gebrek heeft gemeld bij de VvE, maar verder tot de lekkage in 2016 geen actie lijkt te hebben ondernomen.

Dat van een verhuurder mag worden verwacht dat deze zich na melding van een gebrek aan gemeenschappelijke delen door een huurder inspant om binnen korte termijn gebreken te verhelpen, blijkt eveneens uit een kortgedingvonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 augustus 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:6099). Hier speelde bovendien nog mee dat de verhuurder het grootste aandeel in de VvE heeft.

In deze zaak hadden de huurders een zaak tegen de verhuurder aangespannen om op korte termijn erkende gebreken aan de liften te verhelpen. De verhuurder zou zich moeten inspannen om dit resultaat te bereiken. De liften haperen vaak, een liftkooi met een kind erin was een paar verdiepingen naar beneden gestort en zeker tweemaal moesten bewoners door de brandweer uit een lift worden bevrijd. De woningstichting stelde dat zij als lid van de VvE van het gebouw niet bevoegd was om werkzaamheden aan de liften te laten uitvoeren. De kantonrechter was van oordeel dat de woningstichting blijk gaf van onvoldoende begrip voor de ernst van de situatie en zich ten onrechte achter de VvE verschool, waarin zijn het grootste aandeel had.

De kantonrechter overwoog in dit vonnis dat de verhuurder als lid van de VvE niet op eigen gezag herstelwerkzaamheden kan laten uitvoeren en de kosten daarvan ten laste van de VvE kan brengen. Eisers en de andere huurders mogen daarvan volgens de rechter echter niet de dupe zijn. Zij maken terecht aanspraak op een goed werkend liftsysteem in het gebouw waarin zij een woning huren.

De verhuurder heeft de meerderheid van de stemmen binnen de VvE en had volgens de rechter die positie kunnen en, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook moeten, gebruiken om uiterlijk in maart 2021 een ALV bijeen te roepen om de gerezen situatie en de te nemen maatregelen te bespreken. Op grond van het bepaalde in artikel 2:41 lid 2 BW heeft zij daartoe, als houdster van meer dan 10% van de stemmen, het recht. In het geval de VvE negatief op haar voorstellen tot herstel zou beslissen, had de verhuurder op grond van artikel 5:130 lid 1 BW het oordeel van de kantonrechter over dat besluit hebben kunnen vragen. Dat zou het geheel hebben kunnen bespoedigen en de huurder ervan hebben kunnen overtuigen dat de verhuurder oog voor hun klachten heeft en daar ook werkelijk iets aan doet.

De verhuurder wordt veroordeeld om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis al het nodige te doen om de beide liften deugdelijk en veilig te laten functioneren. Ik begrijp alleen niet hoe dat mogelijk is als de verhuurder ex artikel 2:41 lid 2 BW de VvE binnen vier weken na indiening van het verzoek bijeen moet roepen, teneinde een rechtsgeldig besluit van de algemene vergadering van de VvE te realiseren. Dat de liften binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis door een onafhankelijk liftexpert  moeten worden gekeurd, geeft de verhuurder kennelijk nog enige speling om alsnog via de VvE die liften te laten herstellen. De gevorderde dwangsom werd afgewezen, omdat die niet past bij de gevorderde inspanningsverplichting.

 

Waterzijdig inregeling van de cv-installatie

Laatst bijgewerkt op 2021-09-18 om 20:36:16

Inleiding
Waterzijdig inregelen is het in balans brengen van een cv-installatie. Het waterzijdig inregelen zorgt ervoor dat het warme water op een goede manier over de radiatoren wordt verdeeld. Door een cv waterzijdig in te regelen ontstaat een betere doorstroming van het water in de radiatoren en verbetert de warmteafgifte. Ook de warmteverdeling tussen de radiatoren wordt beter. Met waterzijdig inregelen wordt een woning dus meer gelijkmatig warm, en dit leidt tot een lager energieverbruik: een goed ingeregelde cv-installatie bespaart 10 tot 15% op het gasverbruik. Bij een slechte verdeling zijn bepaalde kamers te warm of te koud ten opzichte van de rest van het huis en ontstaat er een hoge retourtemperatuur.

Wat houdt het waterzijdig regelen? 
De waterstroom door de radiator wordt geregeld. Dit wordt gedaan door de instelbare radiatorkraan te verstellen. Dit gebeurt via de stelschroef in het binnenwerk van de radiator en niet door aan de knop zelf te draaien. Waterzijdig afstellen kan ook via de voetventielen onderaan de radiator. Dat kan wel tot verstopping leiden als het cv-water vuil is.

Het doel van waterzijdig inregelen is het optimaliseren van temperatuurverschil van de aanvoerleiding naar de radiator en de leiding die het water retourneert naar de cv-ketel. Idealiter is de verhouding tussen retourleiding- en aanvoerleidingtemperatuur 0,8. Bijvoorbeeld 60 graden aanvoer en 48 graden retour (48/60 = 0,8).

Wettelijke regeling
De herziene Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD III) ziet erop toe dat verwarmingsinstallaties van woningen goed waterzijdig ingeregeld worden bij de vervanging van de cv-ketel (of een andere warmteopwekker) of vernieuwing van de radiatoren. Deze regeling is geïmplementeerd in het Bouwbesluit 2012 en het Besluit energieprestatie gebouwen. Sinds 10 maart 2020 is het verplicht dat verwarmingssystemen waterzijdig worden ingeregeld. Dit geldt alleen bij woningen waar de warmtebron, cv-ketel of (hybride) warmtepomp, wordt vervangen of vernieuwd. Voorts geldt het eenzijdig inregelen ook wanneer meer dan 30% van de afgifteapparaten (zoals radiatoren) zijn vervangen. Bij het vervangen van de warmtebron is het ook verplicht om per verdieping of per ruimte de temperatuur te kunnen regelen.

Uitzonderingen
Bij oudere woningen is de temperatuurregeling per radiator niet altijd mogelijk. Voor deze woningen geldt de verplichting tot waterzijdig inregelen niet. Die verplichting geldt ook niet als kosten voor de apparatuur meer dan 20% is van de kosten van de verwarmingsinstallatie belopen. Als een verwarmingssysteem niet beschikt over een flowregeling is waterzijdig inregelen niet mogelijk en hoeft dit dus ook niet te worden uitgevoerd. Het is aan de installateur om ter plaatse te bepalen of radiatoren/afgiftelichamen beschikken over een bruikbare flowregeling.

Handhaving
Gemeenten handhaven wanneer zij klachten ontvangen over niet goed werkende verwarmingssystemen. Dit handhavingssysteem is voornamelijk opgesteld om huurders of bewoners in een VvE de mogelijkheid te bieden het waterzijdig inregelen af te dwingen.

Relatie met de gebrekenregeling
Als er sprake is van een uitzondering, dan heeft een huurder geen vorderingsrecht. Als de installatie wél afgeregeld moet worden en dit niet het geval is, dan kan er dus sprake zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. De installatie voldoet dan immers niet aan de wettelijke regels. Dit had de huurder dan wel mogen verwachten. In dit hoofdstuk is reeds beschreven dat als gebrek beschouwd dient te worden een tekortkoming aan de kant van de verhuurder, waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde verkrijgt dat hij op grond van de overeenkomst mag verwachten. De verhuurder zal na melding door de huurder alsnog zorg dienen te dragen voor het waterzijdig inregelen van de installatie. Als de verhuurder dat niet binnen redelijke termijn realiseert, dan adviseer ik de huurder gebruik van het zelfklusrecht te maken. De kosten van waterzijdig inregelen bedragen ongeveer € 280 als er minder dan tien radiatoren aanwezig zijn. Bij meer dan tien radiatoren zijn de extra kosten ongeveer € 25 extra per radiator (indicatie januari 2021). Deze kosten kunnen dan verrekend worden met de huur. Extra verbruikskosten kunnen ex artikel 7:208 BW ook aan de verhuurder worden doorbelast als deze met waterzijdig inregelen van de installatie in gebreke blijft. Ik adviseer het echter niet zo ver te laten komen en van het zelfklusrecht gebruik te maken als de verhuurder met herstel in gebreke blijft. Dit zijn toch relatief lage kosten en het voeren van een procedure kost vaak al meer dan het belang dat de huurder bij deze kwestie heeft. Dit geldt ook voor de gevolgschade. De besparing zou voor een appartement van 950 m³ ongeveer € 80 per jaar zijn en voor een vrijstaande woning van 2.250 m³ ongeveer € 200 per jaar zijn. In een procedure zal die gevolgschade doorgaans ook vastgesteld moeten worden. De kosten van het opmaken en een deskundigenrapport beloopt doorgaans al meer. Ik ga er niet vanuit dat een dergelijk gebrek tot huurkorting kan leiden. Dit gebrek leidt niet of nauwelijks tot derving van het huurgenot.