Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten bij woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2024-03-24 om 12:50:02

De wettelijke grondslag is vastgelegd in artikel 7:220 leden 2, 5 en 6 BW. Voorheen was er voor woonruimte alleen een forfaitaire vergoeding vastgesteld in artikel 11g van het Besluit beheer sociale huursector en waren alleen de woningbouwcorporaties gebonden aan deze forfaitaire vergoeding. De integrale tekst van het besluit beheer Sociale Huursector vindt u hier. Het Bbsh is ingetrokken bij Besluit van 16 juni 2015 (Stb. 2015/231). Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Aan het begin van dit hoofdstuk is ook al opgemerkt dat de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW van dwingend recht zijn voor woonruimte (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726). Dit betekent dat dit artikel alleen van toepassing is als er sprake is van renovatie die een verhuizing noodzakelijk maken. Andere (dringende) werkzaamheden die tot de noodzaak van verhuizing kunnen leiden geven geen recht op een forfaitaire verhuisvergoeding. Er zal teruggegrepen dienen worden op de vergoeding van schade als genoemd in artikel 7:220 lid 1 BW.
Nu zijn ook particulieren verhuurders gebonden aan het door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vastgestelde minimumbedrag aan verhuis- en inrichtingskosten. Tevens is het onderscheid tussen niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte komen te vervallen. Beide huurders uit de verschillende huurregimes hebben dus recht op deze forfaitair vastgestelde vergoeding.
Dit bedrag is sinds 29 februari 2024 tot 1 maart 2025 gefixeerd op € 7.428.  Elk jaar op 1 maart wordt dit bedrag door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties geïndexeerd.
De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ).

Met betrekking tot het forfaitaire bedrag en tot de hoogte van de vergoeding is in de parlementaire geschiedenis opgemerkt dat de bedoeling daarvan is geweest de huurder zekerheid te verschaffen en de rechterlijke macht minder te belasten voor wat betreft allerlei vragen over wat een billijke vergoeding zou kunnen zijn. De jurisprudentie legde deze regel eerst uit in dier voege dat de huurder bij een noodzakelijke verhuizing in verband met de renovatie geen recht op de forfaitaire vergoeding had als de verhuiskosten van de huurder aantoonbaar lager waren dan dit forfaitaire bedrag. Recente jurisprudentie legt deze regel anders uit, namelijk dat de huurder altijd recht heeft op deze forfaitaire vergoeding heeft, ook als er kosten door de huurder zijn gemaakt in verband met deze verhuisbeweging. Ik laat eerst de oude jurisprudentie de revue passeren, waarin de forfaitaire vergoeding is verlaagd. Daarna geef ik de nieuwe jurisprudentie weer waarin is bepaald dat de huurder bij een verhuisbeweging altijd recht op deze vergoeding heeft.

Als het gaat om groot onderhoud (dringende werkzaamheden) ten gevolge waarvan de huurder tijdelijk moet verhuizen, dan heeft de huurder geen recht op deze forfaitaire vergoeding. Dit geldt ook als sprake is van zowel groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden als door de renovatiewerkzaamheden de huurder niet genoodzaakt wordt tot verhuizing uit de woning. De huurder zal dan terug moeten vallen op de vergoeding  van schade op basis van artikel 7:220 lid 1 BW (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Portaal I, rechtsoverweging 3.4.1) en HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II  rechtsoverweging 3.2.1).  Dit geldt ook wanneer er wél sprake is van renovatie, maar de huurder er wel zelf voor kiest als gemak (en niet uit noodzaak) tijdelijk elders te wonen.

Er zijn door de Hoge Raad drie arresten gewezen, die verbandhouden met deze materie. Deze arresten worden ook in dit onderdeel behandeld. Deze arresten vormen het uitgangspunt van de beantwoording van de  vraag of de huurder een verhuisvergoeding toekomt en zo ja wat de hoogte van de vergoeding is.

  1. HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726 (Portaal I);
  2. HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II);
  3. HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire).

De huurder heeft recht op forfaitaire vergoeding

Het hof te ‘s-Gravenhage noemt in zijn arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244 ) dat de huurders gezien de geschetste omstandigheden recht hebben op een schadevergoeding ter hoogte van de financiële vergoeding die zij op basis van een redelijk renovatievoorstel hadden behoren te ontvangen. Het hof was van mening dat door de uitvoering van het renovatievoorstel verhuizing van de huurders noodzakelijk was geworden. De huurders hadden daarom recht op de minimumvergoeding van artikel 11g lid 3 BbsH, respectievelijk art. 7:220 lid 6 BW (afhankelijk van het tijdstip van verhuizing). Daarbij is niet van belang of de (hele) inboedel wordt/is meeverhuisd en – gelet op het forfaitaire karakter van de vergoeding – evenmin in hoeverre de verhuizing kosten heeft meegebracht/zal meebrengen. Dat huurders niet altijd al hun spullen hebben meeverhuisd, doet hieraan niet af (rechtsoverweging 3.12 van het arrest). Dit sluit aan op het standpunt van de huurders. De huurders stelden dat voor het recht op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding ex artikel 11g BbsH (de basis voor de verhuisvergoeding is inmiddels verplaatst van het BBSH naar artikel 7:220 BW) niet van belang is of zij daadwerkelijk zijn verhuisd, hetgeen zou blijken uit de parlementaire behandeling van wetsontwerp 31 528 (MvA EK 2009-1010, 31 528). Een huurder heeft recht op de vergoeding indien hij genoodzaakt is te verhuizen, niet pas wanneer hij verhuist (alinea 3.11 van het arrest). Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden geeft in zijn arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:288) aan dat de huurder ook recht heeft op de forfaitaire vergoeding ook als de huurder minder kosten heeft hoeven maken in verband met een noodzakelijke verhuizing. Ik spits dit arrest toe op de overwegingen in verband met deze vergoeding. In dit arrest wordt verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726). Dit arrest van de Hoge Raad wordt hieronder uitgewerkt. Dit laatstgenoemde arrest bevestigt dat de regeling van de verhuiskosten dwingend recht is.

Dat het voor de forfaitaire vergoeding van belang is dat de renovatie het noodzakelijk maakte dat de huurder tijdelijk moest verhuizen blijkt ook uit het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10766).  Dat de huurder zelf weinig of geringe kosten heeft moeten maken en dat het tijdelijk verblijf slechts enkele weken duurde, deed dus niets af aan de verplichting om de forfaitaire vergoeding te voldoen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverweging 3.3) al geoordeeld dat de huurder die een volledig ingerichte wisselwoning ter beschikking gesteld had gekregen,  geen recht heeft op forfaitaire verhuiskostenvergoeding, als de huurder zelf geen verhuis- en inrichtingskosten hoeft te maken. Deze situatie verschilt met de situatie dat de huurder géén volledig ingerichte wisselwoning ter beschikking gesteld heeft gekregen maar ook geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In dat geval brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten. De rechtvaardiging voor de verschuldigdheid van deze kosten zit hem erin dat de verhuurder ervoor heeft gezorgd dat de kosten die normaal aan dit geval verbonden zijn, (kunnen) worden voorkomen. Waar dat niet het geval is, heeft de huurder dus recht op de vergoeding, ook als hij in werkelijkheid geen (noemenswaardige) kosten heeft gemaakt.

Ook als de huurder geen kosten zou hebben gemaakt, dan heeft deze recht op de forfaitaire vergoeding. Uit de tekst van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW, gelezen in het licht van de wetsgeschiedenis , volgt dat een huurder in ieder geval aanspraak heeft op de daar bedoelde minimumbijdrage (zij het onder aftrek van een eventuele door de gemeente aan de huurder betaalde vergoeding – vgl. lid 7), ook indien hij minder kosten heeft gemaakt dan het met de bijdrage gemoeide bedrag, en zelfs indien hij geen kosten heeft gemaakt. Een en ander is het gevolg van de keuze van de wetgever om een minimumvergoeding vast te stellen, waarop de huurder tenminste aanspraak heeft. Het hof merkt hierbij nog op dat in de tekst de woorden “bijdrage” en “bijdragen” worden gebruikt en dat die woorden erop kunnen duiden dat de huurder wel kosten gemaakt moet hebben. In het licht van wat hiervoor is overwogen over de wetsgeschiedenis en het karakter van de verhuiskostenvergoeding, kan uit het gebruik van deze woorden echter niet worden afgeleid dat de huurder alleen aanspraak heeft op een kostenvergoeding (van destijds maximaal € 5.892,-) wanneer hij kosten heeft gemaakt.

Dit standpunt komt ook overeen met het door de Hoge Raad gewezen arrest op 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire), waarin in rechtsoverwegingen 3.4 en 3.5 werd gesteld dat de huurder recht op deze vergoeding heeft als hij de woning moet verlaten. Niet is vereist dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.

Gezien het bovenstaande hoeft de verhuurder zich dan ook niet in te spannen om een gemeubileerde woning beschikbaar te stellen als de verhuurder toch de forfaitaire vergoeding verschuldigd is.

De forfaitaire vergoeding kan aangevuld worden 

Dit recht op de vaste vergoeding kan worden aangevuld met een aanvullende schadevergoeding als de huurder aantoonbaar hogere schade lijdt. Dit volgt onder meer uit het feit dat artikel 7:220 lid 1 BW in het eerste zinsdeel van artikel 7:220 lid 2 BW van toepassing is verklaard. In de jurisprudentie is dit ook bevestigd.
Het hof Arnhem heeft in zijn arrest van 22 april 2009 Noot 93 in rechtsoverweging 5.4 gesteld dat deze bijdrage de huurder aanspraak geeft op het (forfaitaire) bedrag onafhankelijk van de hoogte van de daadwerkelijk gemaakte verhuiskosten en laat het recht op vergoeding van schade op grond van artikel 7:220 lid 1 BW onverlet, die niet door de verhuisbijdrage wordt gedekt.
De huurder die tijdelijk geen gebruik heeft kunnen maken van de keuken en het sanitair heeft in verband met renovatiewerkzaamheden ook recht op een verhuiskostenvergoeding. Dat de huurder geen gebruik heeft gemaakt van de wisselwoningen die beschikbaar waren, rechtvaardigt niet de stelling dat het in de praktijk doenlijk was de woningen tijdens de werkzaamheden te bewonen. Dit geldt ook voor het geval de huurders zelf hebben gekozen voor het aanbrengen van extra voorzieningen.

De vergoeding verhuiskosten is dwingend recht
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) uitgelaten over de vergoeding van verhuiskosten bij renovatie van een huurwoning als er sprake is van een combinatie van dringende werkzaamheden. Het ging hier om de relatie tot een woningcorporatie (toegelaten instelling) en een huurder.

De feiten die tot deze vragen hebben geleid luidden als volgt. De verhuurder geeft aan de huurder te kennen dat de door de huurder gehuurde woning voor het laatst dertig jaar geleden was gerenoveerd en dat zich een groot aantal technische problemen voordeden die opgelost dienden te worden.
De verhuurder gaf vervolgens aan dat in 2007 een inventarisatie van de problemen aan de woningen gemaakt zou worden. De verhuurder gaf na de inventarisatie aan dat de huurder een keuze had tussen een basis aanpak en een uitgebreidere aanpak van de woningen. De basisaanpak zou kostenneutraal zijn en de uitgebreide aanpak zou worden doorbelast in de huur. De huurder heeft gekozen voor de uitgebreide aanpak.

De huurder heeft vervolgens vier maanden in een wisselwoning verbleven. Zij heeft de huur en de energie- en waterkosten van de huurwoning doorbetaald en verder de energie- en waterkosten van de wisselwoning betaald. De huurder heeft zelf gezorgd voor de verhuizing naar en van de wisselwoning en heeft haar inboedel deels in de woning achtergelaten en deels meeverhuisd. Partijen hebben overeenstemming bereikt over verhoging van de huur met € 145 per maand (van € 466,82 naar € 611,82). De huurder heeft alsnog aanspraak gemaakt op de forfaitaire vergoeding als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft vastgesteld dat in het onderhavige geval sprake is van een combinatie van onderhoudswerkzaamheden en renovatiewerkzaamheden en dat de in de woning uitgevoerde werkzaamheden zo ingrijpend waren dat verhuizing door [betrokkene] c.s. en hun twee kinderen noodzakelijk was.

Er werden in dit verband door de het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 10 november 2015 de volgende prejudiciële vragen gesteld:

  1. Heeft een huurder aanspraak op een bijdrage in de kosten van verhuizing zoals bedoeld in artikel 11g Besluit beheer sociale-huursector (oud) (hierna: Bbsh (oud)), thans artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, als de renovatiewerkzaamheden die nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde worden uitgevoerd op basis van door de huurder geïnitieerd overleg tussen huurder en verhuurder?
  2. Maakt het voor de beantwoording van vraag 1 verschil als de verhuurder dringende werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW uitvoert en hij de huurder de keuze geeft voor het tegelijkertijd uitvoeren van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 BW, waarbij deze renovatiewerkzaamheden nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, mede in het licht van de bewoordingen van lid 2 (“wanneer de verhuurder…wil overgaan tot renovatie”)? Wanneer is bij groot onderhoud sprake van dringende werkzaamheden en wanneer van renovatie?
  3. Heeft de rechter de vrijheid in geval van een combinatie van uitvoering van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW en renovatiewerkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW die tezamen nopen tot het tijdelijk moeten verlaten van het gehuurde, de verhuiskostenvergoeding van art. 11 Bbsh (oud), respectievelijk artikel 7:220 leden 5 en 6 BW, toe te kennen, zonder het causaal verband tussen de renovatiewerkzaamheden en de verhuizing te behoeven vast te stellen, (a) in het geval de verhuurder schadeplichtig is op grond van artikel 7:220 lid 1 BW of (b) zelfs zonder vast te behoeven te stellen dat de verhuurder schadeplichtig is?
  4. Is artikel 11g Bbsh (oud) in dier voege dwingend recht, dat een huurder geen afstand kan doen van de verhuiskostenvergoeding als hij een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW aanvaardt, althans dat hij daarvan alleen afstand kan doen met een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling? Zou het antwoord anders luiden, als de aanspraak van de huurder is gebaseerd op artikel 7:220 lid 5 en 6 BW?”

De Hoge Raad stelt in zijn arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) vast dat bij Wet van 4 februari 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek (opneming verhuiskostenvergoeding bij renovatie, Stb. 2010/90) is de in artikel 11g Bbsh (oud) neergelegde regeling is overgebracht naar artikel 7:220 BW, en zijn aan de tekst van laatstgenoemde bepaling de leden 5, 6 en 7 zijn toegevoegd. Volgens deze wet beloopt de minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van zelfstandige woningen het bij ministeriële regeling van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgestelde bedrag.
Het Bbsh is ingetrokken bij Besluit van 16 juni 2015 (Stb. 2015/231).
Het hof heeft in zijn tussenarrest terecht vooropgesteld dat in de onderhavige zaak nog het bepaalde in artikel 11g Bbsh (oud) van toepassing is. Artikel 7:220 lid 2 BW gold ook ten tijde van deze werkzaamheden. Volgens dit artikel wordt onder renovatie verstaan :“zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Er is geen sprake van renovatie als er sprake is van uitbreiding van servicekosten. Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden – welke combinatie in het spraakgebruik soms met ‘groot onderhoud’ wordt aangeduid – is de verhuiskostenvergoeding ingevolge de hiervoor bedoelde bepalingen slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. (Vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 5-7).

Voor een antwoord op de vraag of een tegemoetkoming in de kosten is verschuldigd is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW.

Volgens de Hoge raad kon van artikel 11g Bbsh (oud) niet worden afgeweken vanwege het dwingendrechtelijke karakter. Er kon daarom door een huurder geen afstand worden gedaan van zijn uit artikel 11g Bbsh (oud) voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder dat van deze artikelen afwijkt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 kan bovendien worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31 528, nr. C, p. 3).
Dit geldt niettegenstaande het feit dat artikel 7:220 BW in beginsel van regelend recht is. Dit artikel wordt immers niet uitdrukkelijk genoemd in artikel 7:242 BW. Artikel 7:242 BW is tot stand gekomen, toen artikel 7:220 BW alleen nog de leden 1 tot en met 4 bevatte. Dit betekent dat de leden 5-7 van artikel 7:220 BW voor wat betreft de verhuiskostenvergoeding van dwingendrechtelijke aard is.

Dat de huurder recht lijkt te hebben op een forfaitaire vergoeding, maakt nog niet dat de huurder deze  vergoeding krijgt als de redelijkheid en billijkheid zich daartegen verzet. Dit bleek ook uit een vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 21 januari 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:225). Hier was sprake van renovatie van containerwoningen. Er waren campuscontracten afgesloten met betrekking tot deze woningen. Het was de huurders duidelijk dat deze woningen een levensduur van circa 15 jaar hadden. De meeste huurders die moesten verhuizen kregen andere woonruimte plus een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aangeboden van € 2000.

De verhuurder stelde dat in dit geval een hogere verhuiskostenvergoeding dan de betaalde € 2.000,00 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Containerwoningen zijn volgens de verhuurder naar hun aard en uiterlijk tijdelijk. Dit is dan ook niet het type woning waarop de wetgever met de forfaitaire vergoeding het oog heeft gehad. Deze containerwoningen hebben weliswaar een badkamer, wc en keukenblokje, maar in het licht van de verhuiskostenvergoeding passen zij beter in de categorie onzelfstandige woonruimte. De aard en inrichting staan in de weg aan uitgebreide inrichtings(kosten). Bovendien zijn de woningen bestemd voor studenten, die flexibel en mobiel geacht mogen worden. Ook zou het bieden van dit soort flexibele oplossingen voor de krappe woningmarkt onmogelijk worden gemaakt, omdat containerwoningen zo vaak gerenoveerd moeten worden dat de verhuiskosten dit onbetaalbaar zouden maken.

De rechtbank overwoog dat de huurders in beginsel recht hebben op de forfaitaire tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De rechtbank is echter van oordeel dat in dit geval sprake is van bijkomende omstandigheden, die in het bijzonder betrekking hebben op de aard en inrichting van het gehuurde. De containerwoningen zijn een betrekkelijk nieuw fenomeen. Deze woningen voorzien in een behoefte om gezien de grote woningnood – in dit geval onder studenten – te voorzien in tijdelijke huisvestingsoplossingen. De containerwoningen hebben een beperkte levensduur en zijn demontabel. De tijdelijkheid van deze woningen is voor iedereen zichtbaar aan de manier waarop deze zijn opgebouwd en komt ook in de huurovereenkomsten duidelijk tot uitdrukking. De inrichting van de containerwoningen laat ook maar zeer beperkt ruimte voor een eigen inrichting. Een deel van de 25 m² vloeroppervlak wordt ingenomen door de vaste voorzieningen die bestaan uit een keukenblok, badkamer en wc. In de resterende ruimte kan dan nog slechts beperkt eigen inrichting en stoffering geplaatst worden.

In dit geval kwam er nog bij dat in de huurovereenkomsten tot uitdrukking was gebracht dat deze in november 2022 in ieder geval zouden moeten eindigen, vanwege – kort gezegd – het eindigen van een vrijstelling van de gemeente. Dit werd door huurders ook niet weersproken. Huurders hebben hier tegenover gesteld dat zij nu gedwongen zijn tot een extra verhuizing, maar dat hebben zij onvoldoende toegelicht.

Verder werd door de rechter geredeneerd dat door nu te verhuizen de huurders in november 2022 niet meer hoeven te verhuizen. De rechter concentreerde zich in deze uitspraak op de vraag of de verhuurder in dit geval de forfaitaire minimumbijdrage moet betalen.  Gezien de hiervoor genoemde omstandigheden, met name de bijzondere aard en inrichting van het gehuurde, achtte de kantonrechter toekenning van de volledige minimum verhuiskostenvergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Deze uitspraak kan alleen juist zijn als door de beperkte inrichting van de woning niet zonder meer gesproken kon worden van zelfstandige woonruimte. Mocht er wél sprake zijn geweest van zelfstandige woonruimte, dan heeft de huurder recht op het forfaitaire bedrag (HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverwegingen 3.2.7 en 3.3.3 en HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire, rechtsoverweging 3.4). De procureur-generaal Wissink heeft echter in zijn conclusie van 24 maart 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:340) in rechtsoverweging 2.20 reeds opgemerkt dat in uitzonderlijk gevallen, waarin er sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, het beroep op een formele wet, in dit geval de minimumbijdrage in de verhuiskosten, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Het onthouden van de dwingendrechtelijk voorgeschreven forfaitaire verhuiskostenvergoeding zal een hoge uitzondering blijven.

Het hof te Amsterdam heeft in zijn arrest van 19 december 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:3450) in hoger beroep het standpunt van de kantonrechter bevestigd.

Het hof acht het volgende van belang. De wettelijke verhuiskostenbepaling behelst wetgeving in formele zin. In verband met het grondwettelijk toetsingsverbod kan de rechter een dergelijke bepaling enkel toetsen aan een ieder verbindende bepalingen van internationaal recht. Toetsing van een dergelijke bepaling aan algemene rechtsbeginselen en (ander) ongeschreven recht is op grond van dat verbod uitgesloten. Dit laatste geldt ook indien die toetsing plaatsvindt in de sleutel van de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding van partijen bij onder meer een overeenkomst beheersen (art. 6:2 en 6:248 BW). Slechts indien sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, kan aanleiding bestaan om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Dat is het geval indien die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd doen zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. Het hof was van oordeel dat de bijzondere omstandigheden zich wel degelijk voordoen.

Het hof nam de door de rechtbank geschetste omstandigheden over en voegde daar nog de volgende omstandigheden aan toe. De huurders hebben voor zolang als het duurde profijt gehad van dit initiatief van de verhuurder en al die tijd in de onmiddellijke nabijheid van [plaats A] een studentenbestaan kunnen leiden, met alle voordelen die daarbij hoorden. Toewijzing van hun vordering leidt er echter de facto toe dat dit voor de studenten die na hen komen niet meer mogelijk zal zijn. Dit is in elk geval voldoende aannemelijk. In dat verband heeft de verhuurder aangevoerd dat de financiële haalbaarheid van dergelijke projecten dan verdwijnt. Immers, onbetwist is dat een verhuiskostenvergoeding van € 6334 omgerekend betekent dat een containerwoning zestien maanden geen daadwerkelijke huuropbrengsten zal hebben. Projecten als deze, ook die van andere soortgelijke verhuurders, kunnen en zullen dan niet meer gerealiseerd worden omdat dat niet meer financieel rendabel is. Dit is een buitengewoon ongewenst maatschappelijk gevolg van het moeten vasthouden aan de forfaitaire vergoeding. Dit is ook niet uit te leggen aan de samenleving, die juist baat heeft bij dit soort projecten, te minder wanneer daarbij het volgende in het oog wordt gehouden.

Het gaat hier om een bijzondere doelgroep, te weten studenten. Zoals de verhuurder onbestreden heeft aangevoerd is een studentenverhuizing meer regel dan uitzondering, relatief eenvoudig en kost deze gemiddeld niet meer dan € 570,20. De huurders hebben ook niet gesteld dat dit meer is geweest. De € 2000 dekt meer dan ruimschoots die kosten. De huurders wisten van aanvang van de huur af dat hun bewoning slechts tijdelijk was en hebben daarvoor gekozen. Zij zijn gaan wonen in een container waarvan de levensduur beperkt was, de vrijstelling van de gemeente zou op enig moment hoe dan ook eindigen en na hun studie moesten zij sowieso vertrekken. In zoverre verschilt hun situatie dan ook wezenlijk van die van huurders van andere woonruimte in doorsnee gevallen.

Kortom. Als wordt vastgehouden aan de forfaitaire verhuiskostenvergoeding zullen studentenhuisvestingsprojecten als deze binnen korte tijd verleden tijd zijn, met alle negatieve maatschappelijke gevolgen van dien. Het belang van de huurders bij een vergoeding die ruim elf maal hoger ligt dan de werkelijke verhuiskosten weegt naar het oordeel van het hof niet op tegen het maatschappelijk belang van (voortzetting van) studentenhuisvesting in containerwoningen. De wetgever heeft deze situatie en de gevolgen van een en ander geenszins voorzien en meegewogen in de besluitvorming omtrent de toepasselijke wetgeving. Die gevolgen kunnen ook niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest. Daarom moet worden geoordeeld dat in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden die niet of niet ten volle zijn verdisconteerd in de afweging van de wetgever, en bestaat aanleiding om tot een andere uitkomst te komen dan waartoe toepassing van de wettelijke bepaling leidt. Immers die niet-verdisconteerde bijzondere omstandigheden doen de toepassing van de wettelijke bepaling zozeer in strijd zijn met algemene rechtsbeginselen of (ander) ongeschreven recht dat die toepassing achterwege moet blijven. Met de verhuiskostenvergoeding van € 2000 is op alleszins redelijke wijze voldaan aan de verplichtingen van de verhuurder en de belangen van de huurders op dit punt. Een hogere vergoeding is niet aanvaardbaar.

De omstandigheden kunnen er ook toe leiden dat de gevolgen van een bepaald handelen niet door de wetgever is voorzien, waardoor de huurder wél aansprak kan maken op een wettelijk  vastgestelde verhuisvergoeding. Deze situatie deed zich voor in zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 20 december 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:6866). In de zaak die tot het vonnis heeft geleid, had de verhuurder van een wooncomplex waarin mensen waren gehuisvest met een autismespectrumstoornis, de huurders te kennen gegeven dat het wooncomplex gesloopt zou worden.  Aan de huurders werd een andere locatie aangeboden. De huurders, waaronder de huurder die bij deze procedure was betrokken, gingen akkoord met huurbeëindiging en het sluiten van een nieuwe overeenkomst. De verhuurder wenste aan de huurders een bedrag van € 1.396,72 beschikbaar te stellen als verhuiskostenvergoeding.

De verhuurder stelde dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Er is niet eens sprake geweest van een huurbeëindiging wegens dringende redenen geweest, zodat naar de mening van de verhuurder geen wettelijk forfaitaire kosten vergoed hoeven te worden.

De kantonrechter overwoog dat uit de door de verhuurder gestelde feiten en omstandigheden niet volgt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd en de huurder daardoor afstand heeft gedaan van zijn recht op een verhuiskostenvergoeding.

De kantonrechter constateert dat door de verhuurder geen vordering bij de kantonrechter ingesteld tot beëindiging van de huurovereenkomst. Er is daarmee in deze zaak feitelijk sprake van een situatie die niet door de wetgever is voorzien. Door de sloop van het gebouw, waarin de woonruimte van de huurder was gevestigd was er sprake van een gedwongen definitieve verhuizing naar een andere locatie.  Doordat de huurder niet tegen de beëindiging van de oude huurovereenkomst heeft geprotesteerd is de opzegging door de verhuurder niet aan de kantonrechter voorgelegd en is niet toegekomen aan vaststelling van een verhuiskostenvergoeding, terwijl de huurder wel verhuiskosten moest maken vanwege de sloop van zijn oude woning.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt hierdoor naar de letter van de wet tussen wal en schip en de verhuurder had dat kunnen en moeten voorkomen door de in dit geval meest aangewezen juridische weg van opzegging van de huurovereenkomst (met een vordering tot beëindiging) op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie te volgen, dan wel uit zichzelf de verhuiskostenvergoeding aan te bieden. De wetsbepalingen over dringend eigen gebruik wegens renovatie regelen immers dat de huurder bij een dergelijke opzegging altijd aanspraak kan maken op een bijdrage in de kosten die de verhuizing met zich meebrengt, waarbij voor huurders van zelfstandige woningen een minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten is geregeld. Deze regeling brengt mee dat een opzegging van de huur vanwege dringend nodig hebben voor eigen gebruik wegens renovatie slechts effect kan krijgen wanneer de verhuurder bereid is de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te verstrekken van ten minste het bij ministeriële regeling vast te stellen bedrag. De verhuurder heeft deze wettelijke regeling niet gevolgd.

Het is naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de huurder het recht op een verhuiskostenvergoeding conform de wet wordt ontzegd door de wijze waarop de verhuurder vorm heeft gegeven aan de (juridische) gevolgen van de sloop van het pand en de afwikkeling van de huurovereenkomst. De ten onrechte verstuurde brief naar de huurder met de mededeling van de verhuurder dat zijn opzegging “in goede orde” is ontvangen maakt dat des te meer pregnant. De wetgever heeft, zoals hiervoor is overwogen, immers juist willen voorzien in een vergoeding bij renovatie – waaronder ook sloop met vervangende nieuwbouw – voor alle huurders. De kantonrechter kwam vanwege al het voorgaande tot de conclusie dat de verhuurder de wettelijke verhuiskostenvergoeding aan de huurder moest betalen.

Jurisprudentie waarin de forfaitaire vergoeding bij renovatie is verlaagd 

De oude jurisprudentie ging er in beginsel van uit dat bij renovatie en de daaruit voortspruitende noodzaak tot verhuizen  uitzonderingen mogelijk zijn op de forfaitaire vergoeding die de verhuurder verschuldigd is bij een noodzakelijke verhuizing in verband met renovatie. Als de huurder aantoonbaar veel minder kosten heeft gemaakt, dan kan door de verhuurder toch een lager bedrag zijn verschuldigd, aldus de inmiddels achterhaalde jurisprudentie. De Hoge Raad heeft echter in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) immers geoordeeld dat voor de forfaitaire verhuiskostenvergoeding niet is vereist dat huurder meer meeneemt dan beperkt aantal persoonlijke voorwerpen.

De beslissing die door de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 4 januari 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:359) was vermeld lijkt door het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) achterhaald. Ik laat de discussie of hier nu wel of niet van een renovatie sprake was in het midden. Ik beperk mij hier tot de vraag of de forfaitaire vergoeding door de verhuurder op grond van de redelijkheid kan worden beperkt. Deze vraag werd bevestigend beantwoord. De huurder was hier feitelijk niet verhuisd in de zin dat sprake was van een volledig ingerichte logeerwoning. De huurder hoefde niet meer dan een aantal persoonlijke spullen mee te nemen en heeft kosteloos gebruik gemaakt van de logeerwoning. De huurder stelde dat zij (veel) kleding meegenomen had voor de drie kinderen en voor twee volwassenen, kook- en eetgerei bestaande uit pannen, borden, bestek, afwasdroogrek en dergelijke, schoonmaakartikelen en gordijnen, in verband met het ontbreken van gordijnen in de woonkamer en de keuken, en dat zij met haar gezin drie weken in de rustwoning is verbleven. De kantonrechter zag in het onderhavige geval op grond van het bepaalde in artikel 6:248 lid 2 BW een reden om de vergoeding op een lager bedrag vast te stellen, te weten op € 1.500. Zoals hierboven opgemerkt is er volgens de Hoge Raad geen recht om de forfaitaire vergoeding te verlagen als de huurder weinig kosten heeft moeten maken in verband met het tijdelijk verblijf elders wegens een renovatie.

Van der Sanden ging – gezien het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2023 – ook van een te beperkt begrip van verhuiskostenvergoeding uit. Hij redeneerde als volgt: van een verhuizing is doorgaans sprake als de gehele inboedel naar de wisselwoning wordt gebracht, of als er naar een definitieve locatie wordt verhuisd. Als de verhuurder een gemeubileerd huis aanbiedt of een tijdelijk verblijf in een vakantiehuisje mogelijk is, dan is er geen sprake van een verhuizing en is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Huurder heeft dan immers geen noemenswaardige, en aan renovatie gerelateerde, extra kosten gemaakt (Sdu Uitgevers, Huurrecht @ctueel 2015-4, Verhuiskostenvergoeding bij renovatie en noodzakelijke verhuizing? Door mr. P.G.A. van der Sanden).

Hierboven is reeds gewezen op het arrest de Hoge Raad van 5 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire), waarin in rechtsoverwegingen 3.4 en 3.5 werd gesteld dat de huurder recht op deze vergoeding heeft als hij de woning moet verlaten. Verhuizen van de inboedel of delen van de inboedel is dus geen criterium  voor het al dan niet in aanmerking komen voor de verhuisvergoeding. Die vergoeding is weer niet verschuldigd als de huurder een passende en ingerichte wisselwoning krijgt aangeboden.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam in zijn arrest van 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:964) tot oordeel dat de huurder niet in aanmerking kwam voor een verhuisvergoeding omdat geen verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW had plaatsgevonden.  Er was sprake van een logeerwoning, er was geen huisraad overgebracht naar de logeerwoning en er waren geen (her)inrichtingskosten gemaakt. Er was ook sprake van een kortdurend verblijf van circa twee weken in de logeerwoning. Het hof week hierbij af van de eerdere lijn die was in gezet in onder meer het volgende arrest. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam in zijn arrest van 22 juni 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:6124) al weer min of meer terug op zijn standpunt als verwoord in zijn arrest van 2 februari 2021. Het hof was kennelijk aan het  twijfelen geslagen voor wat betreft zijn eerder ingenomen standpunt. Het hof beschreef in dit arrest de verschillende standpunten in de literatuur over dit onderwerp.  Het hof stelde de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

  1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?
  2. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?
  3. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?
  4. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?
  5. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.
  6. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

De procureur-generaal (mr. W.L. Valk) heeft op 24 december 2021 (ECLI:NL:PHR:2021:1245) een conclusie geschreven waarin deze prejudiciële vragen werden beantwoord. Een uitleg volgens welke een tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar een logeerwoning niet een verhuizing is, is naar de mening van Valk niet goed verenigbaar met de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 leden 5, 6 en 7 BW. Dit betekent volgens mr. Valk echter niet dat de huurder onder alle omstandigheden op de wettelijke minimumbijdrage aanspraak kan maken. Indien de huurder heeft toegestemd in de vervanging van de op grond van de wet verschuldigde prestatie door een andere prestatie, dan bevrijdt op grond van artikel 6:45 BW het verrichten van die andere prestatie de verhuurder van zijn verbintenis. Partijen kunnen dus de volgens de wet verschuldigde prestatie in geld, vervangen door een prestatie in natura (de terbeschikkingstelling van de logeerwoning en eventueel nog andere prestaties). Zulke inbetalinggeving is niet een afstand van recht door de huurder van zijn wettelijke aanspraak op de minimumbijdrage, maar levert in plaats daarvan de nakoming van die oorspronkelijke verbintenis op.

De memorie van Toelichting (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 4) beschrijft de verhuizing die noodzakelijk is in verband met renovatie als volgt: ‘Met een noodzakelijke verhuizing wordt gedoeld op de situatie dat de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen. In sommige gevallen zal niet alleen de aard van de renovatie bepalend zijn in de beoordeling of er een noodzaak tot verhuizen bestaat. Het is voorstelbaar dat bepaalde renovatiewerkzaamheden niet voor elke huurder een noodzaak geven tot verhuizing, maar dat op grond van bijkomende andere omstandigheden (bijvoorbeeld gezondheid of gezinssamenstelling) wel een noodzaak tot verhuizen bestaat.’

De noodzaak tot verhuizen is volgens de wetsgeschiedenis dus gelijk aan niet in de woning kunnen blijven wonen, dit in verband met de aard en omvang van de renovatiewerkzaamheden en eventueel de persoonlijke omstandigheden van de huurder. De huurder heeft eenvoudig recht op vergoeding van de kosten die de verhuizing meebrengt, waaronder ook van de kosten van herinrichting van de gerenoveerde woning. Ook de kosten van tijdelijke opslag van inboedelgoederen, alsook de kosten van het verhuizen van die goederen naar en van opslagruimte, vallen hier volgens mr. Valk onder. Artikel 7:220 leden 5, 6 en 7 BW geeft een bijzondere regeling voor het geval een voorgenomen renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Noodzaakt de renovatie niet tot verhuizing en kan de huurder dus ondanks de renovatie in de woning blijven wonen, dan is de specialis van leden 5, 6 en 7 niet van toepassing.

Deze plek leent het niet om deze hele uitspaak gedetailleerd te behandelen. Het is voor de achtergrond van deze verstandig om deze conclusie te lezen.

Mr. R.A. Veldman is in de noot bij het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:288, WR 2019/81) van mening dat er voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een noodzakelijke verhuizing, gekeken dient te worden of door de renovatie een verhuizing van de huurder noodzakelijk is geworden. Als dat het geval is, dan zouden de omstandigheden zoals de aanwezigheid van een logeerwoning of het verblijf bij een broer tijdens deze  werkzaamheden niet af hoeven te doen aan de noodzaak tot verhuizing van de huurder.   Als er een noodzaak tot verhuizing is, dan past hier een verhuisvergoeding bij volgens Veldman.  Veldman is van mening dat bij een noodzakelijke verhuizing de forfaitaire vergoeding past ongeacht de kosten die de huurder heeft moeten maken. Ik ben het met Veldman eens dat deze regeling juist is bedoeld om discussie over de hoogte van de kosten te voorkomen.  Ik kan mij er in vinden dat niet de kosten het uitgangspunt van deze vergoeding dienen te zijn, maar dat de noodzaak tot verhuizing het uitgangspunt dient te zijn. Het zal immers toch ook niet van belang zijn als de huurder van een familielid  gratis hulp en een gebruikte inboedel krijgt, waardoor de huurder zelf geen kosten hoeft te maken. Het lijkt mij echter niet redelijk dat als door de verhuurder een gemeubileerde woning wordt aangeboden en de huurder daardoor geen kosten hoeft te maken, dat de verhuurder dan toch gehouden is het gehele forfaitaire bedrag te vergoeden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is dit standpunt in zijn bovengenoemde arrest van 2 februari 2021 inmiddels ook toegedaan. Zie hierover ook de overwegingen van de Hoge Raad (HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverwegingen 3.2.7 en 3.3.3 en HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire, rechtsoverweging 3.4).

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:493) eveneens geoordeeld dat de verhuurder geen forfaitaire vergoeding hoeft toe te kennen als de verhuurder een volledig ingerichte woning ter beschikking heeft gesteld.

Volgens de Hoge raad is de strekking van de wettelijke regeling van de verhuiskostenvergoeding dat de huurder schadeloos wordt gesteld voor de kosten die hij wegens verhuizing moet maken omdat hij tijdens de renovatie niet in het gehuurde kan blijven wonen. In lijn daarmee is het bedrag van de minimumbijdrage gebaseerd op daaraan in het normale geval gerelateerde kosten, zoals die van verplaatsing van de inboedel, stoffering, schilderwerk en aansluiting op nutsvoorzieningen. Het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage dient – naar het oordeel van de Hoge Raad – de rechtszekerheid en heeft ten doel om geschillen tussen verhuurder en huurder over de daadwerkelijk gemaakte kosten zoveel mogelijk te vermijden. Met het aanbod om tijdens de renovatie te verblijven in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, biedt de verhuurder aan de huurder evenwel juist de gelegenheid om dergelijke kosten te voorkomen.

In het licht van het bovenstaande brengt – naar het oordeel van de Hoge Raad – een redelijke wetsuitleg mee dat een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten en tijdelijk verblijft in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, geen aanspraak kan maken op de minimumbijdrage. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard. In die gevallen heeft de verhuurder immers, door het ter beschikking stellen van een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, een redelijke en passende voorziening getroffen die meebrengt dat de huurder zelf geen verhuis- en herinrichtingskosten behoeft te maken. Dat geval kan daarom niet op een lijn worden gesteld met de situatie dat de verhuurder niet een zodanige voorziening treft en de huurder die het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten niettemin geen verhuis- en inrichtingskosten maakt of minder kosten dan de minimumbijdrage. In die situatie brengt de dwingendrechtelijke aard van de regeling van de verhuiskostenvergoeding en het forfaitaire karakter van de minimumbijdrage mee, dat de huurder ten minste daarop aanspraak heeft, ongeacht de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Voor zover een tijdelijk verblijf in een wisselwoning toch gepaard gaat met kosten voor de huurder, zoals vervoers- en opslagkosten met betrekking tot (een gedeelte van) de inboedel en herinrichtingskosten bij terugkeer in de gerenoveerde woning, volgt uit artikel 7:220 lid 2 BW dat de huurder in beginsel aanspraak kan maken op vergoeding van die kosten. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) niet verwezen naar dit arrest. Ik ga er daarom niet vanuit dat bij aanbieding van een geheel ingerichte wisselwoning de verhuurder een forfaitaire vergoeding verschuldigd is. In het arrest van de Hoge Raad van 15 september 2023 werd ook geen wisselwoning aangeboden.

Het gerechtshof Den Haag liep in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:17) wees een gevorderde verhuiskostenvergoeding af, omdat niet was gebleken dat de huurder is verhuisd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. De Hoge Raad heeft echter in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) hierover een ander oordeel gegeven. Ik laat eerst de overwegingen van de het hof eerst de revue passeren en ik geef daarna de overwegingen van de Hoge Raad weer.

In deze zaak huurt een huurder een woning in een complex, waaraan werkzaamheden zijn uitgevoerd. Van juli 2019 tot april 2020 hebben in het complex werkzaamheden plaatsgevonden; in de woning van de huurder van 4 tot en met 18 september 2019. De huurder werkt in de regel vanuit huis. Hij heeft in de periode waarin aan het complex is gewerkt, enige tijd bij vrienden gelogeerd. Daarbij heeft hij slechts een beperkt aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen.

Volgens de huurder was de daardoor veroorzaakte overlast zo ernstig dat hij genoodzaakt was om zijn woning te verlaten. De huurder heeft de kantonrechter gevraagd om toewijzing van een verhuiskostenvergoeding en een huurprijsvermindering. De kantonrechter heeft het eerste toegewezen en het tweede afgewezen. Het hof wees de verhuiskostenvergoeding in dit arrest af, omdat niet was gebleken dat de huurder is verhuisd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Hij was destijds namelijk bij vrienden gaan logeren en heeft daarbij alleen een gering aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen. Het hof wees ook de huurprijsvermindering af, omdat het vond dat de huurder niet duidelijk had gemaakt dat hij een mate van overlast heeft ervaren die verder gaat dan die een doorsneehuurder bij aanvang van de huur had mogen verwachten.

Ten aanzien van de verhuiskostenvergoeding merkte het hof op dat het normale taalgebruik houdt “verhuizen” in dat een bewoner niet alleen als persoon zijn woning verlaat, maar ook dat hij meer meeneemt dan enkele logeerspullen. Deze op de taalkundige betekenis gestoelde lezing vindt bevestiging in de samenhang tussen de leden 5 en 6 van artikel 7:220 BW, waar lid 6, dat in aansluiting op lid 5 voorziet in een forfaitaire minimumbijdrage, spreekt over een bijdrage in “de verhuis- en inrichtingskosten”. Zij vindt naar het oordeel van het hof ook bevestiging in de wordingsgeschiedenis van lid 6. De verhuiskostenregeling van artikel 7:220 leden 5 tot en met 7 BW stond voorheen in artikel 11g (oud) van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). De betrokken ministers hadden bij de verplaatsing van die regeling naar de huurtitel van Boek 7 BW toegelicht dat zij gebaseerd was op een motie Van Gent c.s. Die motie zette uiteen dat “bewoners die als gevolg van de voor stedelijke vernieuwing noodzakelijke, hof herstructurering gedwongen worden te verhuizen, recht hebben op een fatsoenlijke tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten” en dat die kosten “minimaal 4175 euro (NIBUD) en maximaal 6.885 euro (Woonbond)” bedragen. Het in dit citaat genoemde minimumbedrag staat in het rapport “Berekening van verhuiskosten bij renovaties” van het Nibud uit 2002, waarin een berekening is gemaakt van de kosten van verhuizing van de inboedel en van vloerbedekking, stoffering, behang- en schilderwerk en tuininrichting. Ook daaruit volgt dat de wetgever bij die regeling een situatie voor ogen heeft gehad waarin de huurder meer verplaatst dan een beperkt aantal logeerspullen. Nu vaststond dat de huurder bij het tijdelijk bij vrienden logeren niet meer heeft meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen is dus geen sprake van een verhuizing als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW. Het hof wees de gevorderde verhuiskostenvergoeding daarom af.

De huurprijsvermindering werd ook afgewezen, hoewel er wel een paar weken door de werkzaamheden aanzienlijk verminderd huurgenot in de woning was ervaren.  De huurder onderbouwde  zijn standpunt als volgt: hij stelde thuis als schrijver te werken en zou zich daarvoor concentreren, hetgeen niet mogelijk was door het voortdurende lawaai. Hij heeft zijn inboedel naar het midden van alle kamers moeten verplaatsen en met een zeil moeten afdekken. Hij had op één pitje moeten koken. De werkzaamheden hadden stofwolken veroorzaakt die gevaarlijk zijn voor zijn gezondheid omdat hij aan niet-allergische bronchiale astma lijdt. In de nabijheid van zijn woning was een tijdelijke werklift geplaatst die voortdurend door de werklieden werd gebruikt en extra lawaai en verplaatsingen bij zijn woningen veroorzaakte. Het gemeenschappelijke onderkomen met een woonkamer met wifi en sanitaire voorzieningen dat de verhuurder tijdens de werkzaamheden aan de bewoners ter beschikking had gesteld was volgens de huurder geen reëel alternatief, omdat hij daar niet rustig kon lezen, schrijven en bellen, en hij er ook niet zijn papieren archief kon raadplegen.

Het hof is echter van oordeel dat voor toewijzing van een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW is een gebrek vereist, dat in artikel 7:204 lid 2 BW, voor zover relevant en toegepast op een woning, wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de woning waardoor zij aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huur mag verwachten van een goed onderhouden woning. Uit de bewoording “dat een huurder bij aanvang van de huur mag verwachten” volgt dat het daarbij niet gaat om de verwachtingen van (in dit geval) de huurder, maar om de geobjectiveerde verwachtingen van een doorsnee woninghuurder.

Het complex dateert uit de jaren 1970 en een doorsneehuurder mocht bij aanvang van de huur, wanneer die ook was, verwachten dat de verhuurder op enig moment onderhoudswerkzaamheden aan dat complex zou willen laten verrichten, en dat hij daar dan overlast van zou hebben. De verhuurder wees er terecht op dat uit het wettelijk huurstelsel volgt dat bij die verwachting ook hoort dat de huurder die overlast moet aanvaarden. De huurder moet namelijk gelegenheid geven tot de uitvoering van dringende werkzaamheden, een redelijk voorgestelde renovatie en/of, afhankelijk van de omstandigheden, overige werkzaamheden (artikelen 7:220 leden 1 en 2 en 7:213 BW), en daarbij hoort niet alleen dat hij toegang geeft tot het gehuurde en de betrokken werklieden hun werk laat doen, maar ook dat hij de overlast aanvaardt die daar normaal bij hoort.

Hier geldt volgens het hof bovendien dat de verhuurder in haar informatiebrochure zeer uitgebreid de werkzaamheden heeft beschreven die zij aan het complex wilde laten verrichten. De brochure beschreef  gedetailleerd per onderwerp de werkzaamheden (“Wat gaan we doen”) en wat de gevolgen voor de bewoner zijn (“Wat betekent dit voor u?”), gevolgd door hoofdstukken “Overlast tijdens de werkzaamheden” en “Wat verwachten wij van u”. In dat laatste hoofdstuk heeft de verhuurder verduidelijkt dat de werkzaamheden in bewoonde staat zouden worden uitgevoerd. Het voorstel voorzag niet in een huurprijsvermindering. Beide partijen vinden dat de beschreven werkzaamheden voor een deel als renovatie moeten worden aangemerkt. de huurder heeft getekend voor akkoord voor uitvoering van de werkzaamheden.

Het hof is verder van oordeel dat uit de wordingsgeschiedenis van artikel 7:220 lid 1 BW volgt dat de verwijzing naar de mogelijkheid om huurprijsvermindering te vragen in beginsel betrekking heeft op de situatie waarin dringende werkzaamheden noodzakelijk zijn om een gebrek te verhelpen en die werkzaamheden tot verminderd huurgenot leiden. Ook heeft de regering ter toelichting op het wetsvoorstel om de verhuiskostenregeling van artikel 11g Bbsh naar artikel 7:220 BW over te hevelen uitgelegd dat “[e]en vergoeding voor de door de huurder te ondervinden overlast en eventuele schade [bij renovatie, hof] uitdrukkelijk een plaats [verdient, hof] in het renovatievoorstel van de verhuurder”, waardoor de ruimte des te beperkter is om buiten een redelijk renovatievoorstel om nog om een huurprijsvermindering te vragen. De hof kwam op grond hiervan op een afwijzing van de gevorderde huurprijsvermindering.

Het hof bracht hierbij niet eens ter sprake of het goed kunnen gebruiken van de woning in verband met de werkzaamheden van de huurder niet tot de bestemming van het gehuurde behoort. Het gehuurde heeft immers een woonbestemming. Het is daarom niet zonder meer zo dat het storen van de werkzaamheden als schrijver onder de specifieke woonbestemming zou horen te vallen. Het hof zag onvoldoende aanleiding om met betrekking tot het voorgaande de beantwoording van die vragen af te wachten, omdat de verhuurder in de betrokken zaak, anders dan hier, aan de huurder een volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning ter beschikking had gesteld.

De Hoge Raad heeft echter in zijn arrest van 15 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1215) vermeld dat voor de forfaitaire verhuiskostenvergoeding niet is vereist dat huurder meer meeneemt dan beperkt aantal persoonlijke voorwerpen. In dit arrest wordt de omstandigheid dat vanuit huis wordt gewerkt en renovatie daaraan in de weg staat ook meegenomen.

De Hoge Raad overwoog dat de forfaitaire vergoeding verschuldigd is als er een noodzaak tot verhuizing aanwezig is. De Hoge Raad overwoog dat uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat die noodzaak tot verhuizing er is als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden zijn daarbij bepalend. Denkbaar is dat de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar dat het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Tot de bijkomende omstandigheden die het voor een individuele huurder noodzakelijk kunnen maken het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten, behoort de omstandigheid dat de huurder, zoals in het onderhavige geval, in de regel vanuit huis werkt. Bij de beoordeling of deze noodzaak zich voordoet, speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte, bijvoorbeeld bij de werkgever, ter beschikking staat.

Een huurder van zelfstandige woonruimte die tijdens een renovatie het gehuurde moet verlaten op de grond dat de renovatie eraan in de weg staat dat hij zijn werkzaamheden vanuit huis verricht, kan naar het oordeel van de Hoge Raad geen aanspraak maken op de minimumbijdrage indien de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen die de huurder in staat stelt om zijn werkzaamheden te verrichten. Dat geldt ook indien de verhuurder daartoe een redelijk aanbod heeft gedaan, maar de huurder dit aanbod niet heeft aanvaard.

De procureur-generaal Wissink heeft in zijn conclusie van 24 maart 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:340) ook gesteld dat het thuiswerken zeker sinds de coronacrisis een normaal verschijnsel is. Werkt een huurder thuis, dan kan dit naar het oordeel van Wissink een (bijkomende) omstandigheid zijn die moet worden meegewogen bij de beoordeling of de renovatie een verhuizing noodzakelijk maakt. Deze omstandigheden zijn afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden van de huurder.  Daarbij zal onder meer een rol spelen of de huurder ook een andere werkplek heeft dan zijn eigen woning, zoals bij werknemers in de regel het geval zal zijn. Als een werknemer kan uitwijken naar kantoor, hoewel dat praktische bezwaren met zich mee zou kunnen brengen zoals het halen en brengen van kinderen naar de kinderopvang of lange reistijd voor files, dan zal dit niet snel kunnen leiden tot het noodzakelijk maken van een verhuizing.

Uit de parlementaire geschiedenis kan daarnaast worden afgeleid dat – indien sprake is van een noodzaak tot verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW – de huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder recht heeft op de minimumbijdrage, ook indien de huurder geen of minder kosten maakt. Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.

Uit het voorgaande volgde dat het feit dat de huurder tijdelijk bij vrienden gaat logeren en niet meer meeneemt dan enkele persoonlijke voorwerpen, niet uitsluit dat van een verhuizing sprake is.

Noodzakelijk tijdelijk verblijf elders? 

Als het in het kader van deze renovatie oorspronkelijk de bedoeling was dat de huurders gedurende de werkzaamheden in hun woning zouden blijven wonen, dan kan het gedurende de werkzaamheden toch duidelijk zijn dat van de huurders niet kan worden gevergd dat zij in hun woning blijven wonen. Het hof te ‘s-Gravenhage noemt in zijn arrest van 29 januari 2013 ( ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ2244 ) de volgende omstandigheden die er toe kunnen leiden dat van de huurder niet kan worden gevergd dat deze gedurende de overeengekomen werkzaamheden in de woning blijft wonen:

  • de aard van de uitgevoerde werkzaamheden (slopen en vernieuwen), de daarmee gepaard gaande geluidsoverlast, stofontwikkeling en asbestsanering (van riolering en schoorsteen);
  • binnenwerkzaamheden in alle vertrekken van de woning;
  • de werkzaamheden noopten de huurders ertoe hun spullen overdag nauwkeurig af te dekken en zelf geregeld elders te verblijven;
  • gedurende bepaalde perioden konden de huurders geen gebruik maken van de normale voorzieningen (keuken, douche, toilet, water, elektriciteit en verwarming) en
  • de geplande duur van de werkzaamheden (uiteindelijk langer dan 5 weken).

Gezien deze omstandigheden mocht de verhuurder naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet van huurders verlangen dat zij tijdens de renovatie in de woning bleven wonen, ook al had hij (overigens deels buiten de woningen) enkele voorzieningen getroffen in verband met het tijdelijk moeten missen van de normale voorzieningen.

Het hof te Amsterdam geeft in zijn arrest van 20 april 2010 LJN: BN4093, gerechtshof Amsterdam, 200.001.396/01 in rechtsoverweging 2.3 duidelijk weer dat ook renovatiewerkzaamheden die de verhuurder afhankelijk heeft gemaakt van door haar huurders te maken keuzen – als renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW zijn aan te merken. De mate waarin deze werkzaamheden ertoe bijdroegen dat een min of meer normale bewoning tijdelijk onmogelijk werd, staat los van de vraag of de huurder ervoor had kunnen kiezen de door de verhuurder aangeboden extra’s niet te laten aanbrengen. Dit brengt met zich mee dat de verhuurder die had kunnen voorzien dat het totaal pakket aan werkzaamheden (inclusief de door de huurder zelf gekozen extra werkzaamheden) de huurder zou nopen tot tijdelijke verhuizing, dit geheel aan werkzaamheden tot uitgangspunt kan dienen voor de vraag of er nog sprake was van aanvaardbaar woongenot mede gelet op de beschikbare voorzieningen in- en buiten de woning.

Als de verhuurder van mening is dat de renovatie zonder verhuizing van de huurder uitgevoerd kan worden, dan is de verhuurder dus in beginsel niet gehouden een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder te verstrekken. Dat is ook niet het geval als de huurder zonder noodzaak tot verhuizing er voor kiest om tijdelijk in een wisselwoning te wonen. Een huurder die met een verhuurder was overeengekomen dat deze met uitsluiting van een verhuisvergoeding een wisselwoning voor een paar weken kreeg aangeboden, wenste toch deze vergoeding te ontvangen. De kantonrechter wees deze vordering af. De huurder trachtte uiteindelijk zijn gelijk bij het hof te Amsterdam te halen. Het hof te Amsterdam wees in zijn arrest van 16 december 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:5415 ) de vordering van de huurder af. Het hof was van mening dat de woning gedurende de werkzaamheden nog bewoonbaar was. Gedurende korte periode konden een aantal voorzieningen niet worden gebruikt, terwijl gedurende korte periode van voorzieningen in een andere woning gebruik gemaakt kon worden. De huurder had verder niet voldoende toegelicht waarom deze tijdelijke ongemakken verhuizing noodzakelijk maakten. Hier ontbrak het causale verband tussen renovatie en verhuizing. De huurder kon daarom alleen aanspraak maken op de vergoeding van € 582 ter compensatie van overlast.

Verder had de huurder zich beroepen op de gemaakte afspraken over de inhoud van sociale plannen bij sloop en verbetering (kaderafspraken) tussen de gemeente Amsterdam, de Amsterdamse Stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam. Zowel de kantonrechter als het hof te Amsterdam waren van mening dat de huurder geen aanspraken kon ontlenen aan de kaderafspraken, aangezien hij bij die overeenkomst geen partij was. Evenmin bevatten de kaderafspraken een derdenbeding ten gunste van de individuele huurder, zodat hij ook om die reden geen aanspraak kon maken op de daarin vervatte bedragen.

Geen forfaitaire vergoeding verschuldigd bij dringende werkzaamheden

Voor een antwoord op de vraag of een tegemoetkoming in de kosten is verschuldigd, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW. De verhuizing moet noodzakelijk zijn in dier voege dat de werkzaamheden niet uitgevoerd kunnen worden als de huurder gebruik van het gehuurde blijft maken.

De rechtbank Rotterdam sloot in haar vonnis van 5 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:5520) hierop aan.  De rechter verwees naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726). In het vonnis werd door de rechter gesteld dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf gesteld een verhuizing noodzakelijk dienen te maken om tot betaling van de vergoeding te kunnen leiden. Dit impliceert volgens de kantonrechter dat dringende werkzaamheden, die niet als renovatie kunnen worden gekwalificeerd, ook als daarvoor een verhuizing noodzakelijk is, nimmer tot een (forfaitaire) tegemoetkoming kunnen leiden. In het arrest van de Hoge raad van 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:493 (Portaal II, rechtsoverweging 3.2.3) komt tot uitdrukking dat bij dringende werkzaamheden de huurder geen recht heeft op de forfaitaire vergoeding, maar op een vergoeding van de aangetoonde verhuiskosten.

Hierbij speelde het volgende. Huurster had aan verhuurder gevraagd een andere woonruimte aan te bieden omdat zij en haar zoontje werden bedreigd door de ex-partner. Het verzoek te verhuizen werd door de politie ondersteund, kennelijk omdat de politie een verhuizing naar een andere omgeving raadzaam achtte. In mei 2018 waren een aantal woningen door de verhuurder aan huurster aangeboden, doch tot een verhuizing was het niet gekomen. In juni 2018 had huurster haar intrek genomen in een logeerwoning in het complex. Het gehuurde was ontruimd en de inboedel was, op kosten van verhuurder opgeslagen. Huurster had de huurovereenkomst op 16 augustus 2018 opgezegd tegen 20 augustus 2018. Huurster is verhuisd naar een voor verhuurder niet bekend nieuw adres.

Aan de hand van de feiten oordeelde de rechter dat er geen sprake was van werkzaamheden die verhuizing noodzakelijk maakten. De kantonrechter stelde vast dat verschillende renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd. Een renovatie maakt verhuizing noodzakelijk wanneer de woning door die renovatie tijdelijk niet voor bewoning geschikt is. Daarbij mag van de huurder wel tijdelijk enige beperking van het normale gebruik worden verwacht. In de hiervoor weergegeven situatie was sprake van renovatiewerkzaamheden waardoor de woonruimte soms korte tijd niet voor bewoning geschikt is, maar die perioden waren zeer beperkt. Wanneer de ramen werden verwijderd om te worden teruggeplaatst door nieuwe ramen binnen één werkdag vormt dat, naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar gedurende die werkdag een belemmering om in de woning te wonen, maar omdat het werk na die werkdag is afgerond noodzaakt die belemmering niet tot een verhuizing. Hetzelfde geldt voor de aanpassing van de plafonds, het vervangen van de cv-ketel en het aanbrengen van het ventilatiekanaal.

Gelet op het oordeel van de Hoge Raad (HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726) kon in deze omstandigheid geen aanspraak worden gemaakt op de tegemoetkoming in de kosten van verhuizen en herinrichten, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW. De kantonrechter oordeelt dat de verhuizing naar de logeerwoning niet was geschied vanwege de renovatie, maar vanwege de noodzaak om de buurt te verlaten. Al met al oordeelde de kantonrechter dat de persoonlijke omstandigheden van huurster al evenmin noopten tot een verhuizing in relatie tot de renovatie.

Volgens de Hoge raad kon van artikel 11g Bbsh (oud) niet worden afgeweken vanwege het dwingendrechtelijke karakter. Er kon daarom door een huurder geen afstand worden gedaan van zijn uit artikel 11g Bbsh (oud) voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder dat van deze artikelen afwijkt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 kan bovendien worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31 528, nr. C, p. 3). Dit geldt niettegenstaande het feit dat artikel 7:220 BW in beginsel van regelend recht is. Dit artikel wordt immers niet uitdrukkelijk genoemd in artikel 7:242 BW. Artikel 7:242 BW is tot stand gekomen, toen artikel 7:220 BW alleen nog de leden 1 tot en met 4 bevatte. Dit betekent dat de leden 5-7 van artikel 7:220 BW voor wat betreft de verhuiskostenvergoeding van dwingendrechtelijke aard zijn.

Deze lijn wordt gevolgd in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 2 mei 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:3507). In dit vonnis werd een casus besproken waarbij door de verhuurder zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden werden uitgevoerd. De dringende werkzaamheden hadden onder meer betrekking op herstel van de fundering, verwijdering en vervanging van binnenmuren, vervanging van de vloer, etc. De renovatiewerkzaamheden betroffen onder meer aanbrengen van dubbelglas, isolatie van dak en dakkapel, etc.  (tekst met randnummer 3.4.). Hier was weliswaar sprake van een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, doch door de renovatie was een verblijf elders niet noodzakelijk. De rechter overwoog ten aanzien van de verhuisvergoeding als volgt: de geplande renovatiewerkzaamheden zijn redelijk te noemen. Voor wat betreft de renovatiewerkzaamheden geldt dat deze op zichzelf genomen een verhuizing van de huurder niet noodzakelijk maken. De verhuurder is dan ook geen verhuiskostenvergoeding verschuldigd in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW. Evenwel heeft de verhuurder aan de huurders, geheel onverplicht, een vergoeding ad € 1.000,- alsmede een wisselwoning aangeboden. Een verhuisbedrijf zal daarnaast voor de huurders de begane grond leegruimen, waarbij de spullen van de huurders tijdelijk worden opgeslagen in containers, en na afronding van de werkzaamheden worden de spullen weer teruggeplaatst. De rechtbank was aldus van oordeel dat de huurder geen recht had op een forfaitaire vergoeding. De werkzaamheden waarvoor verhuizing noodzakelijk was, betroffen immers dringende werkzaamheden. In verband met dringende werkzaamheden is de verhuurder niet gehouden een bedrag aan verhuisvergoeding aan te dragen en een wisselwoning aan te bieden. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW is de verhuurder niet verplicht deze vergoedingen te voldoen aan de huurder.  De huurder dient zijn schade te bewijzen die hij als gevolg van deze werkzaamheden lijdt. De verhuurder kan een vergoeding van schade uitsluiten gezien het feit dat artikel 7:220 lid 1 BW regelend recht bevat. Een dergelijke uitsluiting zal vermoedelijk door de redelijkheid en billijkheid geneutraliseerd kunnen worden.

Het gegeven dat er bij dringende werkzaamheden geen recht op verhuisvergoeding is kwam duidelijk tot uitdrukking in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Roermond van 14 december 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2016:10744 ).
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Naar aanleiding van stankklachten heeft de verhuurder in 2016 werkzaamheden uitgevoerd in de door huurder gehuurde woning. Om deze stankklachten definitief op te lossen, moesten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd: het verwijderen van de keukenvloer, de vloer in de gang en leidingen, het wijzigen van de riolering en het leggen van tegelvloeren en een laminaatvloer. Vaststaat dat de huurder voor het uitvoeren van deze werkzaamheden niet in de woning kon blijven. Zij heeft gedurende 3 ½ week elders verbleven. De huurder stelde daarom op grond van het sociaal statuut van Wonen Zuid aanspraak op een vergoeding van € 5.882,00 te maken als tegemoetkoming in de door haar gemaakte kosten. Subsidiair vorderde zij € 5.857,00 op grond van de wettelijke regeling ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Dit was op basis van de vastgestelde vergoeding in 2015-2016.

In het sociaal statuut stond vermeld dat er sprake zou zijn van een vergoeding van circa € 6000 als er meerdere werkzaamheden tegelijkertijd in het gehuurde zouden worden uitgevoerd. Voor de kantonrechter was doorslaggevend dat de uitgevoerde werkzaamheden, waarover tussen partijen overeenstemming bestaat, in hun geheel te herleiden zijn tot één probleem, namelijk geuroverlast in de woning. Om deze te bestrijden was het noodzakelijk alle oude leidingen uit de woning te verwijderen, en om dat te kunnen doen moesten op diverse plekken vloeren worden verwijderd zodat men bij de leidingen kon komen. Er is dus slechts sprake van één activiteit zoals bedoeld in het sociaal statuut en daarom bestaat er geen aanspraak op de vergoeding.

Naar het oordeel van de kantonrechter kon de regeling van artikel 7:220 lid 5 en 6 BW ook niet leiden tot de gewenste vergoeding. De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) duidelijk gemaakt dat een huurder recht heeft op een vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW als het gaat om de noodzaak tot verhuizen waarbij het er niet toe doet op wiens initiatief dat gebeurt. Deze wettelijke regeling voorziet enkel in een vergoeding indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met een voorgenomen renovatie. Werkzaamheden van andere aard, al dan niet dringend en hoezeer ook de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebbende, geven geen recht op een vergoeding op grond van deze regeling. De huurder zal dan wél recht kunnen hebben op een vergoeding artikel 7:220 lid 1 BW, maar dat is een vergoeding op grond van dringende werkzaamheden. Dit wordt ook bevestigd door het arrest van het gerechtshof van 28 maart 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:1354 ). Er waren in deze kwestie die tot deze zaak hebben geleid dringende werkzaamheden in een woning noodzakelijk gedurende ongeveer 3 weken. Die werkzaamheden hielden in: vervanging van de keuken alsmede van het tegelwerk en het sanitair in de badkamer en het toilet. In verband met de voormelde werkzaamheden heeft de verhuurder aan de huurder een “overlastvergoeding” van één maand kale huur toegekend, dit was een bedrag van € 345,51. De huurder heeft in verband met de uitgevoerde werkzaamheden jegens de verhuurder aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding ten bedrage van € 5.279,- (de destijds geldende forfaitaire vergoeding), stellende dat hij in verband met de werkzaamheden tijdelijk vervangende woonruimte heeft moeten betrekken. De kantonrechter had de vordering van de huurder afgewezen. Bij renovatie kan er bij noodzaak tot verhuizing wel aanspraak worden gemaakt op een forfaitaire vergoeding. Het is blijkens het arrest van De Hoge Raad van 22 april 2016 ( ECLI:NL:HR:2016:726) daarbij niet van belang of de renovatie een initiatief is van de huurder dan wel van de verhuurder: ook indien de renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd op verzoek van de huurder, kan deze aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, mits de renovatie (tijdelijke) verhuizing noodzakelijk maakt.

In deze zaak was geen sprake van renovatie. Volgens het hof wordt onder renovatie verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Naar het oordeel van het hof kan onder deze omstandigheden, en gelet op de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf, niet gesproken worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Hier was alleen sprake geweest van gewoon (groot) onderhoud waarbij ‘nieuw voor oud’ plaatsvond, wat eens in de zoveel jaren nodig is bij gewoon gebruik, en dat is onvoldoende om van een renovatie te spreken. Voor zover de huurder bedoeld heeft te stellen dat daarvan wél sprake is, heeft hij dat standpunt onvoldoende onderbouwd. De verhuurder had deze stellingen van de huurder bestreden. Zij stelde dat zij de huurder in de gelegenheid had gesteld om – voor de duur van de werkzaamheden aan zijn woning – gebruik te maken van de douche en het toilet van de in de nabijheid gelegen directiewoning van de verhuurder. De huurder was hiermee akkoord gegaan en had dit akkoord bevestigd met een handtekening. De huurder had verder onvoldoende onderbouwd op welke grond hij de vergoeding zou kunnen baseren.

Om onder het begrip renovatie te vallen moet er sprake zijn van werkzaamheden die “geacht worden te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging”. Het woongenot moet dus toenemen. Het enkele opheffen van een gebrek, hoewel dat zeker het woongenot zal verbeteren, leverde naar het oordeel van de kantonrechter geen toename van het woongenot op zoals hier wordt bedoeld. Men krijgt immers niet meer woongenot, hooguit wordt men weer in de toestand gebracht die men al had voordat het gebrek ontstond.
Het moet bovendien gaan om renovatiewerkzaamheden die het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. De kantonrechter leidde hieruit af dat het niet voldoende is indien er een aantal werkzaamheden, waaronder renovatiewerkzaamheden, worden verricht als gevolg waarvan men moet verhuizen. De renovatiewerkzaamheden moeten de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebben gehad. Het moet dan volgens de kantonrechter ook gaan om werkzaamheden die specifiek op renovatie waren gericht.
De verhuizing had in dit geval naar het oordeel van de kantonrechter plaatsgevonden om gebreken te herstellen en het feit dat er in de uitvoering ook een verbetering (betere vloeren) is gerealiseerd was slechts een bijzaak.
Als de huurder meer subsidiair een vergoeding van haar schade ex artikel 7:220 lid 1 BW zou hebben gevorderd, dan zou de huurder een schadevergoeding zijn toegekomen, mits de claim voldoende zou zijn onderbouwd.

De vergoeding in verband met kamerverhuur

Als men een kamer van een woningcorporatie huurt dan hoort de hoogte van de vergoeding in het huurreglement te staan. Als u niet huurt van een woningcorporatie (maar bijvoorbeeld van een particulier of makelaar) is de vergoeding niet wettelijk bepaald. Als de huurder geen overeenstemming bereikt met de verhuurder over de hoogte van de vergoeding, dan kan de huurder naar de rechter gaan. Afhankelijk van de omstandigheden bepaalt de rechter dan de vergoeding.

De vergoeding bij tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning
Als men in het kader van een renovatie tijdelijk naar een wisselwoning moet verhuizen, dan heeft men geen recht op twee maal de verhuisvergoeding van € 7.428 (prijsbasis vanaf 29 februari 2024). Zie voor de hoogte van deze vergoeding over de afgelopen jaren hier . Dit geldt ook bij verhuizing naar een tijdelijke woning die wordt verhuurd op grond van de Leegstandwet. De vergoeding geldt voor de verhuizing, niet per verhuisbeweging. Het naar de wisselwoning verhuizen en terug verhuizen naar de huurwoning levert twee verhuisbewegingen, maar één verhuisvergoeding op.(HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215, (Trivire).

Bijdrage gemeente
Als de gemeente een bijdrage in de verhuiskosten aan de huurder geeft, dan kan de verhuurder deze bijdrage van de gefixeerde vergoeding van € 7.428 (prijsbasis 29 februari 2024). op grond van artikel 7:220 lid 7 BW aftrekken.  De huidige regeling lijkt wat dit onderdeel betreft iets nadeliger voor de huurder dan de oude regeling luidde. Zie voor de hoogte van deze vergoeding  van de verhuiskosten onder de link.

Vergoeding in natura

De verhuurder mag het aanbod doen om in plaats van de betaling van de € 7.428 (prijsbasis 29 februari 2024) te schilderen en te stofferen. Dit wordt ook door de Hoge Raad in zijn arrest van 1 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:493) vermeld. Op grond van de verhuiskostenregeling is de verhuurder echter verplicht om minimaal € 7.428 (prijsbasis 29 februari 2024) contant te betalen aan de huurder. De huurder hoeft dit aanbod dus niet te accepteren en kan in plaats daarvan € 7.428 vragen.  Zie voor de hoogte van deze vergoeding  van de verhuiskosten onder de link.

Een huurder is niet gehouden in het kader van dit zelfde beginsel te accepteren dat er vervangende woonruimte wordt aangeboden in plaats van de verhuiskostenbijdrage op grond van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Het hof Arnhem heeft in haar arrest van 22 april 2009 Noot 93 bepaald dat de verhuurder op grond van Het Besluit Beheer Sociale Huursector de huurder een verhuiskostenvergoeding moest aanbieden en dat de huurder geen genoegen hoefde te nemen met een aangeboden vervangende woonruimte in plaats van de verhuiskostenbijdrage. Ten tijde van de dit arrest was het recht op deze verhuiskostenbijdrage gebaseerd op het BBSH. Op grond van het huidige recht is deze vergoeding gebaseerd op de regel van artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Het Bbsh is vervangen door Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 en door de Woningwet .

Renovatie aan het gehuurde

Laatst bijgewerkt op 2021-05-01 om 15:29:08

Wanneer is er sprake van renovatie?
Er is sprake van renovatie (woningverbetering) in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW met instandhouding van de huurovereenkomst als de aangebrachte voorzieningen tot meer huurgenot leiden en de plaats, de functie en de omvang van het gehuurde gelijk blijven.
Deze regels omtrent renovatie zijn van toepassing verklaard voor werkzaamheden die zijn bedoeld om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Onder renovatie wordt ook gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging als sloop van het gehuurde met vervangende nieuwbouw verstaan. Deze regeling (artikel 7:220 lid 2 BW) is dus van toepassing op een combinatie van zowel dringend noodzakelijk uit te voeren werkzaamheden als op werkzaamheden, die weliswaar niet dringend noodzakelijk zijn, maar die nodig zijn om het gehuurde te verbeteren en te vernieuwen. Het accent moet dan wel liggen op de te realiseren geriefsverbeteringen. Een voorbeeld is onder meer het vernieuwen van de achter- en voorgevel van woonruimte. Een ander voorbeeld betreft het vervangen van fundering met daaraan verbonden werkzaamheden verbandhoudende met geriefsverbeteringen. Ook hier kan het geheel aan werkzaamheden als renovatie worden beschouwd. In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 1 mei 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:4096) werd een zaak besproken, waarbij er sprake was van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Door partijen werd echter geen onderscheid gemaakt tussen deze werkzaamheden en werd door de verhuurder alleen verzocht te verklaren voor recht dat het renovatievoorstel redelijk was met een veroordeling het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden te (laten) uitvoeren, met een maximumduur van 6 maanden. De huurder heeft gesteld mee te werken, mits er een redelijk voorstel werd gedaan. Eiseres vroeg de rechter dan ook te beoordelen of het voorstel redelijk was. Door de rechter werd beoordeeld dat het uitvoeren van de werkzaamheden, hoe ingrijpend die ook zijn, in het belang van huurders was en zou leiden tot een toename van het huurgenot. De aard van de werkzaamheden maakte volgens partijen medewerking van de huurders noodzakelijk. Huurders hadden ook niet betwist dat het gehuurde volgens de verhuurder ontruimd diende te worden voor het verrichten van de werkzaamheden. De rechter achtte het voorstel redelijk.  Voor het voorstel verwijs ik naar het vonnis. De rechter overwoog voorts dat een veroordeling tot gedogen door de verhuurder niet was  gevorderd. Zonder die veroordeling kan naar het oordeel van de rechter een tijdelijke ontruiming niet worden toegewezen. Dat onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen. Mocht de huurder onverhoopt niet meewerken aan het gedogen van de werkzaamheden en een noodzakelijke tijdelijke ontruiming, dan kan de verhuurder die medewerking en bijbehorende ontruiming op grond van artikel 555 juncto 558 Wetboek van Rechtsvordering alsnog vorderen.Volgens artikel 558 sub b Rv kan de executant tot gehele of gedeeltelijke ontruiming van het gehuurde overgaan als deze krachtens de door hem verkregen uitspraak gerechtigd is werkzaamheden op of aan een onroerende zaak te verrichten en degene tegen wie de tenuitvoerlegging zich richt, gehouden is dit te gedogen. In deze zaak had de verhuurder niet gevorderd deze werkzaamheden te gedogen. De benadering door de rechter lijkt juist. Een woning mag niet worden binnengetreden zonder toestemming van de bewoner, tenzij er sprake is van een situatie die door de wet is geregeld (artikel 12 lid 1 Grondwet). Op basis van artikel 7:220 lid 1 BW wordt ook wel gesproken over gedogen van werkzaamheden, maar de in deze procedure gevorderde verklaring van recht dat een redelijk voorstel is gedaan, houdt niet automatisch het gedogen van deze werkzaamheden in. De rechter kon daarom niet de gevorderde ontruiming van de woning koppelen aan de gevorderde verklaring van recht van redelijkheid van het voorstel, zonder dat was gevorderd deze werkzaamheden te gedogen.

Het hof te Amsterdam was in haar arrest van 17 november 2009 van oordeel Noot 93a dat er ook van renovatie gesproken kon worden wegens de aanwezigheid van een zodanige samenhang tussen de renovatie van de woningen en de funderingswerkzaamheden dat ook ten aanzien van de bedrijfsruimte, waarvan de ontruiming ten behoeve van die funderingswerkzaamheden nodig is, gesproken moet worden van renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW . Het hof was daarom van mening dat de huurder van de bedrijfsruimte ook een renovatievoorstel had moeten ontvangen. Als een verhuurder een uitgebreide renovatie wenst uit te voeren, waarmee de mankementen van het pand (achterstallig onderhoud) worden verholpen, kan daarmee een vordering van de huurder tot herstel van gebreken van ondergeschikte aard worden geblokkeerd. Voorwaarde is dan wel dat deze gebreken met de renovatie worden meegenomen. Dit is alleen anders als het gaat om reparaties die geen uitstel kunnen gedogen (bijvoorbeeld een lekkend dak). Noot 67 De rechtbank Amsterdam, kantonrechter voorzieningenrechter, besloot in haar vonnis van 25 juni 2007 Noot 91 dat er bij vervanging van vloeren van woningen geen sprake was van renovatie, maar van herstel in de oude toestand. Naar de mening van de rechter was hier sprake van werkzaamheden, die nodig waren om vochtoverlast te voorkomen. De inrichting van de woningen was niet veranderd, de woningen waren niet luxer geworden en waren niet voorzien van bijzonder comfort.

Bij een combinatie van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is het dus van belang welke werkzaamheden het meest overwegend zijn. Voor de vraag of de verhuurder een vergoeding verhuiskosten op grond van de renovatieregeling verschuldigd is, dient te worden bekeken of de huurder moet verhuizen vanwege de werkzaamheden die als renovatiewerkzaamheden aangeduid worden. De vraag of de verhuurder verhuiskosten verschuldigd was op basis van een combinatie van werkzaamheden, die zowel als renovatie en als dringende werkzaamheden aangemerkt konden worden, kwam aan de orde in het arrest van het hof van 4 augustus 2020 (ECLI:NL:GHDHA:2020:1385).  De vraag of de verhuurder een vergoeding aan verhuiskosten verschuldigd is op grond van de renovatieregeling, is afhankelijk van de vraag of de huurder diende te verhuizen door de werkzaamheden die als renovatie aangeduid dienden te worden. Het hof oordeelde in rechtsoverweging met randnummer 15 dat de aard van de hiervoor genoemde renovatiewerkzaamheden het niet noodzakelijk maakte om te verhuizen.  Daarbij woog het hof mee dat de vloerisolatie van buiten af gebeurde (zonder dat de werklieden daarvoor in de woning zouden hoeven) en dat voor het plaatsen van de kozijnen met HR++ glas geen breekwerk in de gevel nodig was. De door de huurder in hoger beroep aangedragen factoren maakten dit niet anders. Volgens het hof had de huurder geen recht op de forfaitaire vergoeding in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW.  Als de huurder wegens dringende werkzaamheden tijdelijk moet verhuizen naar andere woonruimte, dan kan de huurder daar ex artikel 7:220 lid 1 BW wel een vergoeding voor vragen. Dat betreft dan niet de forfaitaire vergoeding, maar een vergoeding van schade, die door de huurder aangetoond dient te worden.

Vervanging van een gasgeiser en gashaard werd door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam in een kort gedingvonnis van 22 januari 2014 (Noot 67a) als renovatie aangemerkt. De kantonrechter was van mening dat er sprake was van een renovatie en
baseerde hier verder de procedure op. Dit is toch wel opmerkelijk, en op basis van het procesrecht onjuist, omdat de verhuurder kennelijk renovatie niet ten grondslag van haar vordering had aangevoerd. Ik ga hier verder niet op in en beschouw de zaak als een renovatievoorstel. De redelijkheid van het renovatievoorstel was eigenlijk een gegeven nu de vervanging van open verbrandingstoestellen door gesloten toestellen een aanzienlijke vermindering van het risico op koolmonoxidevergiftiging betekende.
Er was hier sprake van kleine woningen. De huurders stelden dat er sprake was van ruimteverlies. De kantonrechter kon er niet op voorhand van uitgaan dat de vervanging tot relevant ruimteverlies zou leiden. De huurders hadden geen maten en/of plattegronden overgelegd. In het kader van renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst is het niet toegestaan aanzienlijke veranderingen aan te brengen in het gehuurde.
Het argument dat de CV-warmte minder behaaglijk is dan de warmte van de gashaard kon de rechter niet overtuigen. Het ging de rechter echter te ver om de verhuurder op die grond te belemmeren in haar op de veiligheid van haar huurders gerichte beleid. Het argument dat de huurder bejaard is en deze verandering een groter effect heeft op ouderen dan op jongeren vond de rechter evenmin een relevant bezwaar.
Het bezwaar dat de huurder zelf een nieuwe geiser had gekocht, vond de rechter niet voldoende om de renovatie tegen te houden. Dit gegeven kon volgens de rechter wel leiden tot een verplichting van schadevergoeding.
In het kader van de spoedeisendheid stelde de rechter dat van de verhuurder niet kon worden verlangd te wachten tot na afloop van iedere individuele huurovereenkomst. Het veiligheidsaspect kent een zekere urgentie en het scheelt in de kosten, omdat de verhuurder bij plaatsing van de ketels een korting kan bedingen. Een ander voorbeeld van de redelijkheid van een voorstel wordt gegeven door een arrest van het hof te Amsterdam van 25 februari 2014 ( Noot 91a). Er was een meerderheid van 70% van de bewoners met dit voorstel. De verhuurder wenste rookkanalen te verwijderen en de vloer van de berging met ongeveer 30 centimeter op te hogen. Door plaatsing van cv-combiketels waren de open kanalen niet meer nodig en was het in het kader van isolatie beter om de open kanalen te verwijderen. Verder was de berging door de huurder gebruikt door bewoning en studio activiteiten. De berging was als berging verhuurd en kon na de renovatie als berging worden gebruikt. De rechter neemt niet mee dat de huurder het gehuurde niet voor een andere bestemming mag gebruiken. Dit geldt feitelijk ook voor de berging. De rechter stelt slechts dat de berging na de renovatie nog steeds als berging gebruikt kan worden en dat de berging niet voor het doel is verhuurd waarvoor het gebruikt wordt. De verhuurder had in deze procedure geen bezwaar gemaakt het andere gebruik van de gehuurde berging dan in het huurcontract was weergegeven. De verhuurder wilde door verwijdering van de schoorsteenkanalen onder meer een beter isolatieniveau bereiken. Deze argumenten van de verhuurder werden als redelijk aangemerkt.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:978 ) beslist dat een woningcorporatie gaskachels mocht vervangen door een (veilige) cv-installatie. De belangenafweging viel in het voordeel van de verhuurder uit. De huurder had zelf een gaskachel in de woning geplaatst. In de woning was een geiser aanwezig, die de huurder van de verhuurder huurde. In deze procedure bracht de verhuurder ter sprake dat in verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoestellen zijn verbonden het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) enige jaren geleden een campagne was gestart die als doel had in heel Nederland open verbrandingsinstallaties te vervangen door gesloten verbrandingsinstallaties. Laatstbedoelde installaties voeren vrijkomende rookgassen direct naar buiten af en zijn daardoor volgens het Ministerie veiliger dan open verbrandingsinstallaties. De huurder was van oordeel dat er niet sprake was van een renovatie, maar van het aanbrengen van een nieuwe voorziening. Het hof was echter een ander oordeel toegedaan.

Naar het oordeel van het hof was er hier sprake van een aanpassing waarbij bestaande voorzieningen voor verwarming en voor warm water werden vervangen door een nieuwe installatie. Ook overigens bracht de aard van de werkzaamheden en de ingrijpende verandering die het gehuurde daarmee onderging, mee dat sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW .De kantonrechter had in eerste aanleg de huurder verplicht de werkzaamheden te gedogen, maar wees de gevorderde huurverhoging van € 20 per maand af. Het hof oordeelde dat er sprake was van een redelijk voorstel en wees het bedrag van de voorgestelde verhoging alsnog toe. Het hof nam in aanmerking dat onvoldoende was weersproken dat de huurder door de voorgestelde huurverhoging van € 20 recht heeft op extra huurtoeslag van € 18, hoewel niet vaststaat dat de huurder ook in de toekomst steeds recht zal hebben op deze toeslag. Daarnaast was gebleken dat de huurder structureel € 3,60 zou besparen doordat een bijdrage aan onderhoud van zijn geiser verviel. Mogelijk zullen ook onderhoudskosten voor de gaskachel wegvallen, maar dat was niet vast komen te staan.
Met betrekking tot de belangen over en weer concludeerde het hof als volgt. De verwachting van de huurder dat hij na de vervanging van zijn gaskachel door een cv-installatie minder comfort zal ervaren, het nadeel van een – vooralsnog gecompenseerde – huurverhoging en zijn wens om zelf te kiezen hoe hij zijn woning verwarmt, vormden niet zodanig zwaarwegende belangen dat deze opwogen tegen de geschetste belangen van de verhuurder, terwijl de overige belangen die de huurder had aangevoerd onvoldoende waren vast komen te staan. Een en ander leidde tot de conclusie dat ook met de voorgestelde huurverhoging het renovatievoorstel als redelijk in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW kon worden aangemerkt.

Welke werkzaamheden worden als woningverbetering aangemerkt?
In de beleidsnotitie Beleid Huurcommissie huurverhoging na woningverbetering, versie juni 2018 wordt uitgewerkt welke werkzaamheden door de huurcommissie als woningverbetering aangemerkt worden en welke niet.
Uit deze beleidsnotitie is duidelijk te herleiden welke meest voorkomende werkzaamheden als groot onderhoud aangemerkt moeten worden en welke werkzaamheden als woningverbetering beschouwd dienen te worden. In deze beleidsnotitie wordt bovendien een indicatie gegeven welke huurverhoging bij deze wijzigingen als redelijke verhoging aangemerkt dient te worden.

Bepaalde keuzes van de verhuurder vallen onder groot onderhoud
Als de verhuurder bij uitvoering van de werkzaamheden in het kader van het onderhoud bepaalde keuzes maakt, dan worden deze werkzaamheden vaak niet als geriefsverbetering aangemerkt. Te denken valt aan:

  • de keuze voor 100 % vervanging in plaats van gedeeltelijke vervanging en/of reparatie;
  • de keuze voor andere materialen en de keuze voor andere indelingen dan waaruit de bestaande constructie bestaat;
  • de keuze voor materialen die toekomstig onderhoud beperken en/of vergemakkelijken.