Laatst bijgewerkt op 2023-12-02 om 23:14:56

De voorzieningenrechter te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, heeft in haar uitspraak van 8 januari 2007 Noot 133 ook bepaald dat een huurovereenkomst die in het kader van de sloop van een woning was gesloten en waarvoor geen vergunning in het kader van de Leegstandwet was aangevraagd toch had te gelden als een overeenkomst voor korte duur, ondanks het feit dat de huurperiode al 3,5 jaar had geduurd. De huurder kwam geen huurbescherming toe. Het ging hier om de vordering tot ontruiming van de woning en niet om huurbeëindiging. Tot de laatste vordering is de rechter in een voorlopige voorziening immers niet bevoegd.

Volgens de kantonrechter moest voor het karakter van de huurovereenkomst worden gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. De kantonrechter overwoog dan dat het partijen volkomen duidelijk was dat de woning voor de sloop bestemd was, dat de huurders bij aanvang van de overeenkomst hebben begrepen dat de woning voor de sloop bestemd was en dat de verhuurder dit altijd heeft volgehouden. Vervolgens hebben de huurders 3,5 jaar in de woning gewoond, maar volgens de rechter was er geen periode aan te duiden gedurende welke de huurders redelijkerwijs hadden kunnen menen dat zij definitief in de woning zouden kunnen blijven. Volgens de kantonrechter had de huurder bewust genoegen genomen met een zwakke rechtspositie.
De verhuurder had bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijk gemaakt dat er sprake was van een huurovereenkomst voor korte duur in verband met sloop van de woning. In het huurcontract stonden allerlei verwijzingen dat het huurcontract slechts voor tijdelijke duur was aangegaan. Er stond echter geen einddatum in het huurcontract opgenomen. De huurder zou de woning volgens het huurcontract moeten verlaten op eerste aanwijzing van de verhuurder.

Als de partijbedoeling duidelijk is gericht op de aanwezigheid van een overeenkomst van korte duur, dan lijkt er niets op tegen de huurbescherming ten behoeve van de huurder uit te schakelen. Het huurrecht wordt immers beheerst door contractsvrijheid. Partijen mogen overeenkomen dat een woning voor korte periode wordt verhuurd (zodat de huurder huurbescherming ontbeert). Als het de huurder volkomen duidelijk is waar hij aan toe is voor wat betreft de korte huurperiode, dan is er geen bezwaar om de huurovereenkomst als een overeenkomst voor bepaalde periode aan te merken. Laatstgenoemde uitspraak roept naar de mening van Huurgeschil.nl – in aansluiting op wat hierover in de inleiding van dit onderdeel al is gezegd – veel vraagtekens op. Er kan moeilijk van een overeenkomst van korte duur worden gesproken als de einddatum van de huurperiode bij benadering niet valt te noemen.
In de besproken casus van de voorzieningenrechter te ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, van 8 januari 2007, had de verhuurder kunnen kiezen voor verhuring op grond van de Leegstandwet en dan had men zekerheid kunnen hebben over huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet. De positie van de huurder is dan glashelder. Waarom had de verhuurder niet voor deze veilige weg gekozen? Voorts is de huurprijs in deze uitspraak niet aan de orde gesteld. Betaling door de huurders van een “normale huurprijs” maakt de positie toch anders als de huurders een symbolisch bedrag zouden betalen. Daarnaast was er geen vaste huurperiode afgesproken. De huurperiode van 3,5 jaar lijkt te lang om van een huurperiode van korte duur te spreken. De uitspraak van deze kantonrechter is op zijn minst merkwaardig te noemen.

Volgens een uitspraak van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 15 september 2008 LJN: BF1822, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 173468 was er in een situatie die aanleiding is geweest tot deze procedure, sprake van een overeenkomst van korte duur. In de casus die tot deze uitspraak heeft geleid was er een woning door een zorgcentrum tijdelijk verhuurd aan een stichting, verder te noemen de stichting, die zich inzette voor tijdelijk huisvesten van uitgeprocedeerde asielzoekers. Tussen partijen was ondubbelzinnig duidelijk gemaakt dat er sprake was van tijdelijke verhuring van de woning vanwege sloop van het complex waartoe de woning behoorde. In de overeenkomst stond onder meer de volgende bepaling opgenomen:
“de aanleunwoningen zullen uiterlijk binnen een termijn van drie jaren na ondertekening van deze overeenkomst worden gesloopt in verband met het plan van de verhuurder om ter plaatse een dependance van het verpleeghuis van Stichting de Waalboog te vestigen. Daarnaast heeft verhuurder het plan een nieuw wooncentrum te bouwen op het eigen terrein . In verband hiermee wordt hierna te noemen woning , die deel uit maakt van het complex aanleunwoningen, voor korte duur, namelijk uiterlijk tot drie maanden vóór de aanvang van de sloop van de aanleunwoningen verhuurd aan huurders (…) Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat het gehuurde slechts voor korte duur wordt verhuurd en dat hij/zij het gehuurde dient te verlaten drie maanden vóór de geplande aanvang van de sloop. Huurder erkent dat hij om die redenen geen aanspraak kan maken op enige huurbescherming”.
Verder was in het huurcontract opgenomen: “Huurder en verhuurder stellen hierbij vast, dat zij deze overeenkomst met elkaar zijn aangegaan teneinde tijdelijk in de behoefte aan woonruimte van huurder te voorzien tot aan en in afwachting van sloop van het gehuurde ten behoeve van hiervoor genoemde bestemming. Alle termijnen genoemd in deze overeenkomst zijn afhankelijk van het daadwerkelijke tijdstip van slopen”.
Voorts was de huurprijs bepaald op € 75,- per maand inclusief kosten van bijkomende levering en diensten.

De stichting verhuurde de woning vervolgens aan een asielzoeker. In de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers stond de volgende bepaling opgenomen: “Het contract wordt beëindigd als de cliënte weer opvang krijgt van de overheid of een verblijfsvergunning gekregen heeft. Wanneer de cliënte een verblijfsvergunning gekregen heeft zal hij alles doen wat nodig is om zo snel mogelijk onafhankelijk te worden van de verhuurder. Voor de overgangsperiode zal een nieuwe contract worden opgesteld”. Een ander gedeelte uit het huurcontract tussen de stichting en de asielzoeker luidt: “de stichting heeft huurcontracten waarin staat dat bewoning alleen is toegestaan aan uitgeprocedeerde asielzoekers. Daarom is de cliënt (= de asielzoeker) in principe verplicht een aangeboden kamer of woning te accepteren als deze niet aan de verwachtingen of wensen beantwoordt en is de cliënt ook verplicht huisvesting buiten Nijmegen te accepteren”.

De huur tussen het zorgcentrum en de stichting werd beëindigd door middel van een brief waarin het einde van de overeenkomst werd vermeld met mededeling dat het gehuurde moest worden ontruimd en de sleutels ingeleverd dienden te worden. De stichting berichtte de huurders schriftelijk om de woning op een bepaalde datum te ontruimen en leeg op te leveren. De huurders weigerden de woning te verlaten.

De voorzieningenrechter overwoog in alinea 4.3 van het vonnis dat het geen twijfel leed dat de huurovereenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting naar zijn aard slechts van korte duur was. Partijen waren het er over eens dat het om een dergelijke overeenkomst ging. Zij hebben deze huurovereenkomst bij het aangaan daarvan ook als zodanig benoemd. Voorts bleek uit de inhoud van de overeenkomst onmiskenbaar dat het gehuurde was bestemd voor sloop binnen afzienbare termijn in verband met de nieuwbouw van de dependance van het zorgcentrum. De bewoordingen van de overeenkomst waren overduidelijk. (…) De bedoeling van partijen was ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. De rechter kwalificeerde de huurovereenkomst als een overeenkomst die naar zijn aard van korte duur was. Volgens de rechter werd de relatie tussen de stichting en de asielzoekers beheerst door eenzelfde regime (huurovereenkomst van korte duur) en kon een huurder geen beroep doen op huurbescherming. De rechter baseerde dit oordeel op grond van uitspraken van de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 29 oktober 1982 (NJ 1983, 213) en 28 januari 1994 (NJ 1994,421) het volgende overwogen: “Waar noch de tekst van de wet , noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend voorschrift als artikel 1623 k (voorganger van het huidige 7:269 BW, toevoeging Mr. F.C.P. Teeuw), niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door artikel 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen – zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen overeenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onderhuur) overeenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan”. De rechter was gezien bovengenoemde uitspraak van mening dat het gebruik van de woonruimte door de asielzoekers naar zijn aard slechts van korte duur was, waarop geen huurbescherming van toepassing is. De asielzoekers verbleven daarom zonder recht of titel in de woning, zodat deze de woning moesten ontruimen. In deze casus kwam de problematiek van gemengde overeenkomsten aan de orde. Mr A.M Langeloo plaatst in zijn noot bij dit arrest kritische kanttekeningen bij deze uitspraak. In het onderdeel: De Begrenzing van het begrip bedrijfsruimte wordt dit begrip verklaard.

Kritiek op deze uitspraak

Allereerst had de rechter in twijfel kunnen trekken of hier wel sprake was van een huurovereenkomst. Tussen het zorgcentrum en de stichting was een huurprijs afgesproken van € 75,- inclusief gebruik van gas en licht. Er kan van uit worden gegaan dat de stichting de woning aan de asielzoekers voor een zelfde prijs heeft doorbelast. Het is daarom discutabel of er sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Voor het bestaan van een huurovereenkomst is betaling van huur (dus een tegenprestatie voor het gebruik van de woning) noodzakelijk. Als kan worden geconcludeerd dat er geen huur wordt betaald, dan is er geen sprake van een huurovereenkomst.

Het is niet helemaal zeker of artikel 7:232 BW e.v. op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Mr. Langeloo maakt in haar noot bij deze uitspraak tussen de stichting en de asielzoekers een vergelijking met een uitspraak die is gewezen in een zaak die op 20 september 1985 heeft geleid in een arrest van de Hoge Raad (NJ 1986,260 (Zonshofje I). In deze zaak had stichting Zonshofje van een Doopsgezinde gemeente een complex van onzelfstandige woningen gehuurd ten behoeve van de kamerverhuur. Ook hier was de Hoge raad van mening dat het niet wenselijk is dat ten aanzien van de verhuur van het complex en de onderverhuur van kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden. De Hoge Raad achtte het regime van de overeenkomst van onderhuur (in het geval van deze casus: tussen de stichting en de asielzoekers) bepalend voor het wettelijk regime dat beide overeenkomsten diende te beheersen. De Hoge Raad was deze mening toegedaan, omdat de huurbescherming van de onderhuurders dan ten onrechte niet zou bestaan. Aangezien op de hoofdhuurovereenkomst ook de regels van woonruimte van toepassing worden, gaat de hoofdhuurder er voor wat betreft zijn positie er enorm op vooruit. Waar bijvoorbeeld 7:230a BW-bedrijfsruimte niet gebonden is aan specifieke regels voor wat betreft huurverhoging, zal dit bij toepassing van de door de Hoge Raad weergeven uitspraak voor deze ruimte wel het geval zijn als het huurregime voor woonruimte van toepassing wordt verklaard. Het is wél van belang te realiseren dat voor toepassing van deze regel het gehuurde zoals vermeld in de huurovereenkomst (1) bestemd moet zijn om als woonruimte te worden onderverhuurd. Daarnaast zal het gehuurde zelf niet als woonruimte gekwalificeerd dienen te worden (2). Je komt dan immer aan de doorwerking van de regel van de Hoge Raad niet toe. Bijvoorbeeld: een kamerverhuurbedrijf wordt als 7:230a BW bedrijfsruimte gezien. De hoofdhuurder krijgt toestemming het gehuurde als woonruimte  te verhuren. Bij conflicten over bijvoorbeeld de huurprijs tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder, kunnen de onderhuurders deze uitspraak van de Hoge Raad van stal halen. Als er sprake is van verhuurde zelfstandige woonruimte, waarbij onderverhuring is toegestaan, dan kom je aan deze redenering van de Hoge Raad niet toe. Voorts moet op er in het kader van de onderhuurovereenkomst sprake zijn van verhuring van (3) onzelfstandige woonruimte. Zelfstandige woonruimte geniet huurbescherming op grond van het huurrecht.

Gezien bovenstaande redenering zou het goed verdedigbaar zijn dat het regime van artikel 7:230a BW op de overeenkomst tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing was. Het was immers aannemelijk dat tussen het zorgcentrum en de stichting was overeengekomen dat de stichting het gehuurde voor gebruik om niet aan derden ter beschikking stelde en dat het niet was bedoeld dat de stichting deze ruimte zelf als woonruimte zou gebruiken. Door als tegenprestatie voor het gebruik van de woningen geen huur te vragen, kon de relatie tussen de stichting en de asielzoeker niet als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte worden gekwalificeerd. Daarnaast lijkt het volgens mij ook mogelijk dat het huurrecht ook niet op de relatie tussen het zorgcentrum en de stichting van toepassing zal zijn als er door de geringe prestatie door de stichting voor het gebruik van de bedoelde ruimte niet van huur kan worden gesproken, maar van een gebruiksovereenkomst. Ook met de in het arrest van het Zonshofje I genoemde gelijkschakeling van diverse huurregimes kan de huurder (de stichting jegens het zorgcentrum) geen aanspraak op huurbescherming claimen als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoeker als een huurovereenkomst voor korte duur moet worden gekwalificeerd. Hierbij moet wel bedacht worden dat als de onderhuurders huurders van woonruimte zijn de jurisprudentie doorgaans – behoudens bijzondere omstandigheden – de zijde van de huurders van de woonruimte kiest wegens de huurbescherming die de huurders dan toekomt. De overeenkomst “verschiet dan van kleur’.  Dat betekent dat er dan een andere huurregime van toepassing wordt op de hoofdhuurovereenkomst, omdat de huurders van woonruimte dan beter beschermd wordt. Als er een ander huurregime op de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is, dan wordt dat andere regime doorgaans geabsorbeerd door het huurregime dat op de woonruimte van toepassing is. In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde, werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De casus die tot deze uitspraak had geleid luidde als volgt: Er werd een (hoofd)huurovereenkomst gesloten waarbij een pand werd verhuurd voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf. Deze overeenkomst werd beheerst door het regime van artikel 7:230a BW. Er werden onderhuurovereenkomsten gesloten in de vorm van kamerverhuring. In het gehuurde had de huurder met toestemming van de verhuurder twee zelfstandige woningen en zeven onzelfstandige woonruimten gerealiseerd. Deze overeenkomsten werden aangemerkt als de verhuur van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW e.v. De hoofdhuurder overleed. De verhuurder wilde de huurovereenkomst eindigen met toepassing van de afstemmingsregel als genoemd in het Zonshofje I arrest. Bij toepassing van het woonrecht zouden de huurders de woonruimte moeten verlaten. Door artikel 7:268 BW eindigt de overeenkomst van woonruimte door de dood van de huurder. Alleen de onderhuurders van zelfstandige woonruimte kunnen beroep doen op de huurbescherming van artikel 7:269 BW. De onderhuurders van onzelfstandige woonruimte dienen deze woonruimte bij huurbeëindiging van de hoofdhuurovereenkomst te verlaten (zie voor meer informatie het hoofdstuk: De positie van onderhuur). De rechter heeft hier moeten kijken of het huurregime van kleur zou verschieten. Op de hoofdhuurovereenkomst is immers het regime van bedrijfshuur van toepassing. Op de onderhuurovereenkomsten is het regime van woonruimte van toepassing. Als op de hoofdhuurovereenkomst de regel van woonruimte van toepassing zou worden, dan zou deze overeenkomst op grond van artikel 7:268 lid 6 BW worden beëindigd. De rechter was van oordeel dat bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje-arrest van kleur verschiet, in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels ten aanzien van woonruimte van toepassing zijn, derhalve van belang is of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. Het van kleur verschieten van de overeenkomst zou juist leiden tot huurbeëindiging van de onderhuurovereenkomst.

De toepassing van de afstemmingsregel zoals weergegeven door de Hoge Raad (op de hoofdhuurovereenkomst zou het regime van woonruimte van toepassing worden verklaard) zou volgens de rechter tot een resultaat leiden dat in strijd zou zijn met de strekking van het Zonshofje I arrest. Volgens de voorzieningenrechter moet niet alleen worden gekeken naar de algemene bewoordingen zoals deze in het arrest staan. De Hoge Raad had naar het oordeel van de voorzieningenrechter kennelijk geen rekening gehouden met de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimte regime op de hoofdhuurovereenkomst de onderhuurders van de woonruimte in een slechtere positie zou brengen, dan wanneer die afstemmingsregel niet zou worden toegepast.

De rechter was daarom van oordeel dat de strekking van de bedoeling van de uitspraak van het Zonshofje I arrest er toe diende te leiden dat de regeling van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens dit regime leidt het overlijden van een huurder ex artikel 7:229 BW niet tot huurbeëindiging. Er moet immers bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje I van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels van woonruimte van toepassing zijn, gekeken worden of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. De rechter is van oordeel dat nu niet is gebleken dat de Hoge Raad met toepassing van het Zonshofje I arrest mede het oog heeft gehad op de situatie dat toepasselijkheid van het woonruimteregime leidt tot een verbetering van de positie van de verhuurder en een afname van de bescherming van de huurder en onderhuurders, uitleg van dit arrest niet kan leiden tot toepassing van de regels van het woonrecht op de hoofdhuurovereenkomst.
Dit lijkt echter uitstel van executie. Als de regeling van het huurregime van artikel 7:230a BW van toepassing is, dan geldt er geen huurbescherming. De verhuurder kan de overeenkomst opzeggen als deze redelijk belang bij de opzegging heeft. (Zie voor meer informatie over huuropzegging van overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte).

Het hof te ‘s-Hertogenbosch moest zich in zijn arrest van 6 juli 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:2059) buigen over de vraag of hoofdverhuurder de hoofdhuurovereenkomst met hoofdhuurder ter zake drie etages met kamers die hoofdhuurder onderverhuurt, op kan zeggen omdat hoofdhuurder een aanbod van hoofdverhuurder tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs heeft afgewezen. Het hof was van oordeel dat dit niet mogelijk was. Daarbij meende het hof het arrest van de HR 20 september 1987, NJ 1986, 260 (Zonshofje I) als basis te nemen voor zijn oordeel.

Volgens mr. M. van Schie had de rechter veel eenvoudiger tot bescherming van de huurders kunnen komen. De Hoge Raad heeft in het Zonshofje I arrest gesteld dat alleen in bijzondere omstandigheden het woonruimteregime buiten toepassing blijft. De rechter had deze situatie als een bijzondere omstandigheid kunnen aanduiden, die rechtvaardigt dat het woonruimteregime buiten toepassing dient te blijven (mr. M. van Schie, De afstemmingsregel van het Zonshofje I arrest en de onderverhuur van bedrijfsruimte voor woondoeleinden, TvHB, nr. 3, juli 2022, pagina 170). Zie voor een verdere behandeling van dit arrest het onderdeel: “Bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte“.

Overige uitspraken in verband met de afstemmingsregel

Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 19 november 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:4130) bepaald dat het gehuurde als woonruimte werd gekwalificeerd, waardoor er aan de afstemmingsregel als genoemd in het Zonshofje I arrest niet werd toegekomen. In het gehuurde bevonden zich zes woonruimten, één zelfstandige en vijf onzelfstandige. Deze woonruimten waren gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping van het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Twee van de onzelfstandige woonruimten waren  in gebruik als kantoor- en opslagruimte. De overige vier woonruimten werden bewoond. In het huurcontract stond opgenomen dat het gehuurde mocht worden gebruikt voor de bedrijfsmatige huur en verhuur van kamers, bedoeld tot het verschaffen van woonverblijf in de bedrijfsruimte tot ten hoogste 15 personen. De kantonrechter had in eerste aanleg overwogen, samengevat, dat de woonruimtebepalingen van toepassing waren indien het gehuurde is aan te merken als woonruimte, waarbij bepalend is wat partijen omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In dit geval is van belang dat het gehuurde zo is ingericht dat het grotendeels als woonruimte wordt gebruikt, sinds 1 september 2003 voor dat doel is gebruikt en in de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om door X te worden verhuurd als woonruimte aan ten hoogste 15 personen.

Evenals de kantonrechter oordeelde het hof evenals de kantonrechter dat het gehuurde als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW  gekwalificeerd dient te worden. Daartoe is volgens het hof bepalend hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Uit de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde “bestemd is tot het verschaffen van woonverblijfeenheden aan derden” en de huurder dit zal mogen gebruiken voor “de bedrijfsmatige huur en verhuur van kamers, bedoeld tot het verschaffen van woonverblijf ”. Volgens het hof hadden partijen een huurovereenkomst woonruimte gesloten, onder welk begrip zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen vallen. Dit betekende dat de woonruimtebepalingen van artikel 7:232 en verder BW van toepassing zijn. Kennelijk kon uit de omstandigheden van het geval niet worden afgeleid dat hier sprake was van een kamerverhuurbedrijf. Als dat het geval was geweest, dan was immers op de hoofdhuurovereenkomst het regime van artikel 7:230a BW van toepassing verklaard.

Er moet dus goed worden gekeken of de gehuurde ruimte als woonruimte kan worden gekwalificeerd. Als dat niet het geval is, dan kom je dus aan de afstemmingsregel niet toe. Dat was dus ook het geval in de zaak waarover de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 2 februari 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:770) een oordeel heeft moeten geven. In deze zaak werden er appartementen verhuurd met het doel deze appartementen als short stay-verblijf aan toeristen te verhuren. De onderverhuurder ging zelf niet wonen in deze appartementen. Deze overeenkomst werd door de verhuurder opgezegd. De verhuurder was van mening dat hier sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:230a BW en dat door opzegging de overeenkomst was beëindigd.

De onderhuurovereenkomsten werden door de kantonrechter gekwalificeerd als overeenkomsten naar zijn aard van korte duur zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Op een dergelijk huurovereenkomst zijn de wettelijke regels van woonruimte als bedoeld in titel 4 van Boek 7 BW niet van toepassing. Hier kon de huurder geen beroep doen op de afstemmingsregel als bedoeld door de Hoge Raad in zijn Zonshofje I arrest. Er zou dan immers in de onderhuurovereenkomst sprake moeten zijn van verhuurde woonruime. Nu daar geen sprake van was, kon de afstemmingsregel niet in stelling worden gebracht. De huurder deed ook nog een poging om de gehuurde ruimte als artikel 7:290 BW-ruimte. Deze poging diende bij voorbaat al tot mislukken te worden beoordeeld. Een B & B voldoet immers op geen enkele wijze aan de voorwaarden waaraan een hotel dient te voldoen. Op basis van de ingestelde vordering verklaarde de rechter voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging was beëindigd.

De rechtbank Noord-Holland was in haar vonnis van 28 december 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:12196) van oordeel dat huurbescherming ten behoeve van een commercieel inhuurbedrijf is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De hoofdhuurder hield zich bezig met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte ten behoeve van de huisvesting van expats en personeel van nationale en internationale organisaties die tijdelijk woonruimte nodig hebben. In de e-mail staat  tussen verhuurder en hoofdhuurder stond onder andere dat de onderverhuurder expats en personeel huisvest, een huurovereenkomst met de woningeigenaren sluit “voor een langere termijn” en de woning vervolgens aanbiedt op de zakelijke markt. In de overeenkomst staat voorts vermeld dat de verhuurder deze huurovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 90 dagen.

De verhuurder zegde de overeenkomst op en stelde zich eerst op het standpunt dat er sprake was van een beheerovereenkomst. De kantonrechter was met de hoofdhuurder van oordeel dat hier sprake is van een huurovereenkomst woonruimte. De bewoordingen van de overeenkomst wezen in de richting van een huurovereenkomst. Daarnaast voldeed deze overeenkomst aan de kenmerken van een huurovereenkomst. De overeenkomst werd dus gekwalificeerd als woonruimte.

Verder las de rechter in het bericht van de verhuurder een opzegging op grond van dringende redenen. Naar het oordeel van de rechter was een zodanig dringend eigen gebruik door de verhuurder niet concreet gesteld en ook niet onderbouwd. De stelling ter zitting dat de verhuurder de woning op den duur nodig heeft, was onvoldoende om de huurovereenkomst wegens dringende redenen te beëindigen. de verhuurder had ook niets gesteld over de belangen van partijen en eventuele andere passende woonruimte.

De verhuurder stelde echter door de huurder misleid te zijn op basis van de informatie op de website van de hoofdhuurder en de mededeling van (de rechtsvoorganger van) de hoofdhuurder dat het gaat om een zakelijke markt met korte verhuurperiodes en de huurbescherming daarom niet van toepassing is. Volgens de verhuurder was sprake van bewust verzwijgen of misleiden en is het dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat  de hoofdhuurder zich op huurbescherming beroept.

De kantonrechter achtte het beroep op huurbescherming door de hoofdhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

De kantonrechter was het met de verhuurder eens. Haar standpunt vindt bevestiging in de informatie van de hoofdhuurder zelf. Dat haar is voorgehouden dat de huurovereenkomst ‘flexibel’ is op te zeggen, is in lijn met het feit dat de hoofdhuurder zich bezighoudt met het inhuren en vervolgens onderverhuren van woonruimte ten behoeve van de huisvesting van expats en personeel van nationale en internationale organisaties “die tijdelijk woonruimte nodig hebben”. Dit maakte het aannemelijk dat haar is meegedeeld dat sprake was van flexibiliteit en kortdurende (onder)verhuur. Verder stond op de website van de hoofdhuurder alleen maar dat een voor onbepaalde tijd verlengde overeenkomst schriftelijk kan worden beëindigd met inachtneming van een opzegtermijn. Daarbij is geen voorbehoud gemaakt. Ook is daarbij niet vermeld dat er voor de verhuurder een grond voor opzegging moet zijn, en niet gewezen op de wettelijke opzeggingsgronden of huurbescherming van de eventuele bewoners. Dit recht van de verhuurder om op te zeggen is op dezelfde wijze vermeld in de huurovereenkomst. Hiermee heeft de hoofdhuurder de indruk gewekt dat de verhuurder de huurovereenkomst op betrekkelijk eenvoudige wijze kan opzeggen, namelijk alleen maar met een opzegtermijn van 90 dagen (zonder grond), terwijl dat in de praktijk niet het geval blijkt te zijn in verband met de wettelijke huurbescherming voor woonruimte. De verwijzing naar artikel 7:271 lid 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in de algemene bepalingen  maakt dit niet anders, omdat deze bepaling verwijst naar de opzegtermijn en niets zegt over het wel of niet nodig zijn van een opzeggingsgrond. Verder stond als niet weersproken vast dat de website inmiddels is aangepast en daarop nu wel is vermeld dat een opzegging in overeenstemming met de wet moet zijn.

Ook woog mee dat de verhuurder een particuliere verhuurder is en de hoofdhuurder een commercieel inhuurbedrijf. Omdat de hoofdhuurder zich presenteerde als inhuurder ten behoeve van bedrijven die tijdelijk woonruimte voor hun personeel nodig hebben, mag van haar worden verwacht dat zij de verhuurder erop wijst dat de verhuur in de praktijk niet zo tijdelijk is als gesuggereerd wordt en dat de overeenkomst niet eenvoudig kan worden opgezegd in verband met het bestaan van wettelijke opzeggingsgronden. Vooral omdat de hoofdhuurder  degene is die de huurovereenkomst heeft opgesteld. Dat de hoofdhuurder alleen overeenkomsten voor een langere termijn wenst te sluiten omdat dat voor haar businessmodel van groot belang is, doet daar niet aan af, omdat die wens gewaarborgd wordt door de lange opzegtermijn van 90 dagen voor de verhuurder.

Verder is van belang dat de hoofdhuurder zich op huurbescherming beroept terwijl zij de woning niet zelf bewoont en niet duidelijk is of de woning momenteel bewoond wordt. Op de zitting heeft de hoofdhuurder desgevraagd gesteld dat zij dat niet weet maar wel aanneemt, maar dat is te vaag om te oordelen dat de hoofdhuurder als onderverhuurder een (zwaarwegend) belang bij behoud van de huur heeft en zij in feite als huurder moet worden beschermd.

Hier hoefde geen verkleuring van huurregime plaats te vinden. Er werd de huurovereenkomst beheerst door het huurregime van woonruimte. De regel uit het Zonshofje I-arrest (HR 20 september 1985, NJ 1986/260) lijkt hier dus niet van toepassing, omdat zowel de hoofd- als de onderhuur overeenkomst wordt beheerst door het regime woonruimte. Als hier een huurder zelfstandige woonruimte huurt, dan zou die huurder beroep kunnen doen op de bescherming van artikel 7:268 BW. Als hier sprake is van verhuurder onzelfstandige woonruimte, dan hoort de huurder geen extra bescherming te krijgen die deze huurder normaliter ook niet toe zou komen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam zijn arrest van 12 september 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:7633) in een soortgelijke constructie als besproken in het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 28 december 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:12196) eveneens tot oordeel dat hier sprake was  van een huurovereenkomst. De kwalificatie van de woning als woonruimte had hier naar het oordeel van het hof echter tot gevolg dat verhuurder de huur niet kon beëindigen. Het hof stelde vast dat in de huurovereenkomst was opgenomen dat opzegging mogelijk is met inachtneming van een opzegtermijn. Uit de letterlijke tekst van de huurovereenkomst viel niet duidelijk af te leiden dat aan een opzegging ook de wettelijke beperking was verbonden dat sprake diende te zijn van een in artikel 7:274 BW limitatief genoemde opzeggingsgrond. Echter, een ieder wordt in beginsel verondersteld de wet te kennen, omdat anders strijd zou ontstaan met het beginsel van rechtszekerheid en een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer zou worden belemmerd. Dat de verhuurder heeft gedwaald omtrent de uitleg van de bepaling uit de huurovereenkomst ligt in zijn risicosfeer en dient naar het oordeel van het hof voor zijn rekening te blijven.  Dit arrest lijkt beter te passen bij het systeem van de wet dan de uitkomst het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 28 december 2022. Aangezien een beroep op de redelijkheid en billijkheid de wettelijke regels in een bijzondere situatie kan wijzigen, is het altijd onzeker wat de uitkomst van een procedure is als een beroep op de redelijkheid en billijkheid wordt gedaan.

Een verdere verruiming van de afstemmingsregel als genoemd in het Zonshofje I arrest wordt gegeven door de rechtbank Amsterdam in het vonnis van 3 augustus 2021 (ECLI:NL:RBAMS:2021:3942). Hier kwam de vraag aan de orde of rioolrechten doorbelast konden worden. De hoofdhuurovereenkomst werd beheerst door de regeling van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. In de huurovereenkomst stand vermeld dat Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als woonruimte conform bijgevoegd plan.” Dat plan betreft de realisering door Linnaeusstraat C.V. van kort gezegd een commerciële ruimte op de begane grond en 89 senioren-, starters- en studentenwoningen (waarvan 64 in de sociale sector)”.  In deze hoofdhuurovereenkomst is de huurder akkoord gegaan met de algemene bepalingen. In deze algemene bepalingen stond onder meer dat voor rekening van de huurder kwam de onroerendzaakbelasting en de rioolrechten. De verhuurder wenste voor recht te verklaren dat de aanslagen terzake van rioolrechten, heffingen of anderszins, zoals aan de huurder betrekking tot het gehuurde opgelegd, vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst aan de verhuurder te vergoeden op de wijze zoals bepaald in deze bewuste bepaling van de huurovereenkomst.

De verhuurder voerde onder meer als verweer dat eigenaarslasten niet kunnen worden doorberekend aan huurders van woningen, omdat deze lasten betrekking hebben op eigendom en niet op bewoning van het gehuurde. Deze kosten zouden daarom niet aan de onderhuurders van de woonruimte doorbelast kunnen worden.

De kantonrechter is van oordeel dat de overwegingen als genoemd in het Zonshofje I arrest in deze uitspraak gevolgd moest worden. Uit het arrest Zonshofje I vloeit volgens de kantonrechter voort dat het aanmerken van het gehuurde als bedrijfsruimte in zin van artikel 7:230a BW tot het onaanvaardbare gevolg zou leiden dat ten aanzien van de verhuur van het gehuurde en de onderverhuur van de woningen een verschillend wettelijk regime zou gelden. Op de (hoofd)huurovereenkomst zijn volgens de rechter derhalve de wettelijke regels met betrekking tot de verhuur van woonruimte van toepassing. Deze regels staan er aan in de weg dat de verhuurder aan de hoofdhuurder het eigenarendeel van de rioolheffing in rekening brengt.

Mr. M. van Schie (mr. M. van Schie, De afstemmingsregel van het Zonshofje I arrest en de onderverhuur van bedrijfsruimte voor woondoeleinden, TvHB, nr. 3, juli 2022, pagina 170) is terecht van mening dat de rechter hier de grenzen van het Zonshofje I arrest te ver heeft opgerekt. Het gaat hier immers niet om de belangen van de onderhuurders van woonruimte die beschermd dienden de worden. Het ging hier immers slechts om het financiële belang van de hoofdhuurder, die de overeengekomen kosten niet naar de onderhuurders van woonruimte niet door kon belasten. Dit belang wordt door het Zonshofje  I arrest niet afgedekt.

Het hof Arnhem had in zijn arrest van 30 maart 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:3082) beslist dat het cafégedeelte als artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte gewaardeerd dient te worden en de verhuurde kamers als 7:230a BW-bedrijfsruimte gewaardeerd dient te worden. Hier zorgde de  verhuurde kamers er niet voor dat de verhuurde kamers die als 7:230a BW-bedrijfsruimte gekwalificeerd diende te worden verkleurde naar het regime woonruimte. Het hof was van oordeel dat die bescherming niet verder hoeft de gaan dan nodig is voor de bescherming van de onderhuurders zelf. De afspraken over het onderhoud tussen de hoofverhuurder en de onderverhuurder over de kostenverdeling van de herstelwerkzaamheden raakte de huurders van de woonruimte niet volgens het hof. Uit deze ontwikkeling blijkt dat de afstemmingsregel niet toegepast hoeft te worden als de belangen van de onderhuurders niet aangetast worden.

Als er sprake is van verhuring ex artikel 7:271 lid 1 BW, dan is er wel sprake van verhuring van woonruimte, maar dan zal toepassing van de afstemmingsregel voor woonruimte de onderverhuurder geen soelaas bieden. De woonruimte die onder de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW valt, geniet immers geen huurbescherming. Als de mededeling over de huurbeëindiging op tijd wordt gedaan, dan eindigt de huurovereenkomst. Er is dan ook geen ontruimingsbescherming. Bij toepassing van de afstemmingsregel zou de huurder van de 7:230a BW-ruimte er dus slechter vanaf komen dan zonder toepassing van de afstemmingsregel. De huurder van 7:230a BW-bedrijfsruimte kan zich immers beroepen op ontruimingsbescherming, terwijl dit voor de huurder, waarvan de huurovereenkomst eindigt op basis van artikel 7:271 lid 1 BW, niet mogelijk is. Het heeft in een dergelijke situatie geen zin om de afstemmingsregel in te roepen. Deze huurovereenkomsten die onder de regeling van artikel 7:271 lid 1 BW vallen, dienen juist te eindigen bij het einde van de overeengekomen duur.

In het arrest van het Zonshofje I was bovendien de volgende nuance aangebracht. Er is een verschil tussen de rechtspositie van de onderverhuurder als deze als een commerciële onderverhuurder kan worden aangemerkt, of als deze onderverhuurder gezien moet worden als een instelling waarvan de verhuring dienstbaar moet zijn aan een bijzondere maatschappelijke taakstelling. Het in gebruik geven van een woning in het kader van de laatstgenoemde dienstverlening kan slechts onder het bereik van huurbescherming vallen als de essentialia van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:201 BW van toepassing zijn.
Slechts als de huurovereenkomst tussen de stichting en de asielzoekers als een volwaardige huurovereenkomst met volledige huurbescherming aan zou zijn te merken, dan zou de huurovereenkomst tussen de stichting en het zorgcentrum ook als zodanig te zijn beschouwen. De annotator is van mening dat de rechter bovengenoemde overwegingen bij zijn oordeel had moeten betrekken in plaats van zonder meer uit te gaan van een huurovereenkomst van naar zijn aard van korte duur tussen de stichting en de asielzoekers.