Tegemoetkoming in kosten van verhuis- en inrichtingskosten op grond van beëindiging van de huurovereenkomst

De basis van de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten wordt gevormd door artikel 7:297 lid 1 BW. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 23 maart 2010 ( LJN: BN1367, gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01) beslist dat de wettelijke voorziening geen volledige schadeloosstelling van de ten behoeve van de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten heeft beoogd. Voorts heeft het hof beslist er geen ruimte was voor een schadeloosstelling nu beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder tot het bedrijfsrisico van de huurder behoort. Het hof nam verder in aanmerking dat de huurder het gehuurde ruim twintig jaar heeft kunnen gebruiken en dat hij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik van het gehuurde door de verhuurder.

De onderbouwing in de tegemoetkoming van de kosten sluit voor een groot gedeelte aan op hetgeen in de jurisprudentie en literatuur als standpunt geldt ten aanzien van de posten die voor vergoeding in aanmerking komen. Terecht stelt het hof dat de tegemoetkoming op grond van artikel 7:297 lid 1 BW geen schadeloosstelling betreft. De vergoeding op grond van artikel 7:297 BW betreft immers een tegemoetkoming in de kosten die moeten worden gemaakt in het kader van de verhuizing wegens huurbeëindiging op grond van dringende reden. Niet alle kosten dienen voor vergoeding in aanmerking te komen. Een gedeelte van de kosten wordt als ondernemersrisico aangemerkt. In dit onderdeel geef ik een lijstje weer van de kosten die doorgaans wel voor vergoeding in aanmerking komen en de kosten die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Los van de posten waarover overeenstemming kan bestaan dat deze voor vergoeding in aanmerking komen zal per post vaak discussie worden gevoerd over de hoogte van de opgevoerde kosten. Zo komen bijvoorbeeld de kosten voor vergoeding van inventaris wel voor vergoeding in aanmerking, doch dienen bijvoorbeeld in het kader van “vervanging nieuw voor oud” correcties toegepast te worden. Dit blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422). In dit arrest was huurprijswijziging gevorderd. In reconventie was huurbeëindiging gevorderd door de verhuurder. De huurders vorderden een bedrag van € 150.000 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De huurders hadden echter de onderneming in 2004 van de verhuurder overgenomen. Volgens een in deze procedure overgelegd rapport zouden de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurders bij een verhuizing naar een vergelijkbaar ander pand zijn begroot op € 497.393. Ter zitting hadden de huurders verklaard dat zij ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst genoodzaakt waren hun onderneming te verhuizen en elders voort te zetten, omdat zij anders geen inkomen hadden.

De kantonrechter had de gevorderde vergoeding in de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten afgewezen. Met betrekking tot de hoogte van de tegemoetkoming in de kosten stelde het hof voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurders vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moeten verhuizen en zich daar moeten herinrichten.
Gelet op de onweersproken stelling van de verhuurder dat de inventaris, die de huurders ruim tien jaar geleden van haar hadden overgenomen, al volledig was afgeschreven, hield het hof met een vernieuwing van de inventaris geen rekening. Voor het overige stond vast dat de huurders indien zij hun bedrijf daadwerkelijk zouden verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zouden maken. De exacte hoogte daarvan was nog niet te bepalen. Rekening houdend met hetgeen daarover heen en weer is gesteld, achtte het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 30.000,- op zijn plaats.
De huurders hadden nog aangevoerd dat zij in 2005 bij de koop van de onderneming een bedrag van € 185.000 aan goodwill hadden betaald en dat de verhuurder bij een beëindiging van de huurovereenkomst deze goodwill kosteloos ‘afpakt’.
Het hof overwoog dat ingevolge artikel 7:308 BW een aanspraak op vergoeding van goodwill of ander voordeel voor de verhuurder pas na het einde van de huur kan ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Eerst dan kan immers worden vastgesteld of en welk voordeel de verhuurder geniet van het feit dat in de bedrijfsruimte eerder een gelijksoortige onderneming gevestigd is geweest. Dit betekende dat deze vergoeding niet in de door de verhuurder gestarte beëindigingsprocedure kon worden gevorderd. Voor een voorschot op een dergelijke vergoeding bestond evenmin aanleiding, nu nog niet vastgesteld kon worden of en in welke orde van grootte aan de huurders een vergoeding op voormelde grond zou toekomen.

Uit een andere uitspraak van de Hoge Raad van 4 april 1984 Noot 91 blijkt dat de inrichtingskosten moeten worden toegekend op basis van aanschaf van een nieuwe inrichting. Een begroting van de kosten op grond van de restwaarde van de oude inrichting is niet aan de orde. Het hof ‘s-Gravenhage was in haar arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.478/01 ) van mening dat de huurder in verband met een opzegging dringend eigen gebruik, wegens renovatie van het winkelcentrum waarin de winkel van de huurder gelegen was, op grond van artikel 7:297 lid 1 BW recht had op verhuis-, promotie- en herinrichtingskosten. Het geschil spitste zich toe op de herinrichtingskosten. Van belang voor de bepaling van de herinrichtingskosten is de oppervlakte van het voormalig gehuurde pand en het vervangende pand. Zaken die volgens de deskundige kosteloos of tegen de reviseringskosten naar de nieuwe bedrijfsruimte kunnen worden meegenomen, dienen te worden gecorrigeerd op de herinrichtingskosten. Het hof is voorts van oordeel dat indien voor de inrichting van het gehuurde specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals in casu voor een viswinkel (het gehuurde was een viswinkel), niet valt in te zien dat hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming geen rekening zou mogen worden gehouden. Dit ligt anders voor “algemene” bouwkundige voorzieningen of verbeteringen. De inrichtingskosten werden vastgesteld op een bedrag van € 240.000. Het hof stelt de tegemoetkoming, rekening houdende met de specifieke omstandigheden van dit geval (een viswinkel aan een versplein, een huurovereenkomst die ruim 17 jaar heeft geduurd, de relatief lange afschrijvingstermijn voor de specifieke bouwkundige voorzieningen van een viswinkel) op een bedrag van € 65.000,–. Uit de rechtsoverwegingen 3.8 tot en met 3.14 valt helaas de wijze van berekening niet te herleiden. Hierbij is de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 3 december 2009 gevoegd ( LJN: BL0527, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 704549\CV EXPL 07-8229 ) waartegen beroep is ingesteld bij het hof te ‘s-Gravenhage. Dit arrest van 19 juli 2011 is hierboven gepubliceerd. In rechtsoverweging 23 van dit vonnis gaf de kantonrechter te kennen dat bouwkundige aanpassingen/voorzieningen niet kunnen worden geschaard onder inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Dat oordeel werd volgens de kantonrechter niet anders als die bouwkundige kosten verband houden met de omstandigheid dat sprake is van huur van een casco winkelruimte; die keuze dient volgens de kantonrechter voor rekening en risico van de huurder te blijven. In de bespreking van bovenstaand arrest is weergegeven dat het hof specifieke bouwkundige voorzieningen wél bij haar berekening betrekt. Voor zover er sprake is van “algemene” bouwkundige voorzieningen of verbeteringen is er naar de mening van het hof geen reden voor een vergoeding. Dit standpunt voor zover het gaat over “algemene” bouwkundige voorzieningen komt overeen met het standpunt van de kantonrechter.

Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te ‘s-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand. Uit een arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ) blijkt tevens dat een volledig nieuw ingerichte keuken en verkoopruimte in de vervangende bedrijfsruimte niet voor vergoeding in aanmerking komen. Verder blijkt uit dit arrest dat de ontruimingskosten van het gehuurde in beginsel voor rekening van de huurder zijn, maar het bepaalde in artikel 7:297 BW maakt een uitzondering op deze regel. Op grond van dit artikel kan door de huurder van de verhuurder een tegemoetkoming in die kosten worden verlangd. Het hof ging er dus vanuit dat de apparatuur en inrichting deels verhuisd zouden worden en deels voor vergoeding in aanmerking komen.
Het hof verzuimt in haar arrest onderscheid te maken tussen algemene bouwkundige voorzieningen en specifieke bouwkundige voorzieningen. Specifieke bouwkundige voorzieningen komen immers wel voor vergoeding in aanmerking. Verder wordt door het hof in alinea 2.6 tot en met alinea 2.6.14 een opsomming gegeven van voorzieningen die al dan niet voor vergoeding in aanmerking komen. Voor de meeste posten geldt dat als een post voor vergoeding in aanmerking komt, deze post zal moeten worden gecorrigeerd op grond van de regel: “vergoeding oud voor nieuw”. Dit geldt onder meer voor de posten: inrichting van de tapinstallatie, beveiligingsinstallatie en gordijnen.
Het hof vond de volgende posten niet voor vergoeding in aanmerking te komen, omdat deze eenvoudig zijn te demonteren en mee te nemen: urinoir, keukeninrichting en koel- en vriescellen.
Het hof vond de volgende posten niet in aanmerking te komen vanwege het feit dat deze posten volgens het hof als vernieuwbouw of herbouw van het huidige gehuurde aangemerkt dienen te worden: tegelwerk, timmerwerk (desondanks acht het hof een vergoeding van € 20.000 redelijk), gas/ water/ elektra (desondanks acht het hof een vergoeding van € 10.000 redelijk).

Er is niet zonder meer een vast lijstje te maken van zaken die wel en niet voor vergoeding in aanmerking komen. Uit de jurisprudentie en de literatuur zijn de volgende posten te herleiden. Deze lijstjes geven geen limitatieve oplossing weer. Verder kan een rechter in een concreet geval anders beslissen. Zo vond het hof te Amsterdam in haar arrest van 23 maart 2010 de dubbele huurlasten wel voor vergoeding in aanmerking komen, doch slechts voor één maand. Te bedenken valt dat de rechter per individueel geval discretionaire bevoegdheid heeft een tegemoetkoming te bepalen, die aansluit aan de regeling van artikel 7:297 lid 1 BW.
Als de rechter eenmaal de posten heeft vastgesteld die voor vergoeding in aanmerking komen en het totale bedrag van de door de huurder gevorderde bedragen bekend is, dan wordt door de rechter veelal in het kader van de discretionaire bevoegdheid een bepaald percentage van de totale vordering toegewezen zonder dat precies valt te achterhalen waarop dat eindbedrag is gebaseerd.

De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) dat de huurder in het kader van de huurbeëindiging de inrichting zoveel mogelijk mee zou moeten nemen. De huurder had de door haar verwachte verhuis- en inrichtingskosten onderbouwd met een overgelegde begroting. De kosten voor verplaatsing van haar onderneming werden begroot op € 853.326 exclusief btw.
Voor de tegemoetkoming in de verhuiskosten werd de overgelegde offerte als uitgangspunt genomen. Het onderdeel ‘compleet schoonmaken van de ruimte aan vloeren en tussenmuren, dan een sloop en verwijderpost op te nemen van € 20.500’ werd door de rechter buiten beschouwing gelaten nu de noodzaak daarvan vooralsnog niet vaststond.
Bij de begroting van de herinrichtingskosten kwamen de bouwkundige aanpassingen, technische installaties (zoals elektra, ventilatie, brandmeldinstallatie) en voorzieningen (zoals toiletten) volgens de rechter in beginsel niet in aanmerking voor vergoeding. Zie voor een standpunt in deze lijn ook het vonnis van de rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275. Deze kosten vielen volgens de rechter niet onder de kosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Ook als de huurder een casco ruimte gaat huren, wordt het volgens de rechter niet anders. Dat is dan immers een keuze van de huurder, die naar verwachting tot navenant lagere huurkosten zal leiden en die dan ook voor haar voordeel zal zijn.

De keuken, de pantry, de bar plus inrichting en de geluidsinstallatie werden volgens de offerte ontmanteld, opgeslagen en overgezet. Deze posten konden volgens de rechter bij de bepaling van de tegemoetkoming van de kosten in aanmerking worden genomen. Naar het oordeel van de rechter was het aannemelijk dat er voor de afwerking van de vloer, de plafondverlichting, bouwen van een magazijn, aansluitingen in de bedrijfskeuken en het inbouwen van geluidspakketten in de nieuwe te betrekken bedrijfsruimte kosten gemaakt moesten worden. Deze kosten houden direct verband met de herinrichting op de nieuwe locatie. De daarvoor in de offerte genoemde posten bedragen in totaal € 144.625. De overgelegde offerte gaf naar het oordeel van de rechter geen inzicht in de noodzaak van de overige daarin genoemde posten. De post ‘interieur timmeren ten behoeve van horeca’ was naar het oordeel van de rechter te algemeen om als kostenpost in aanmerking te komen. Op het totale bedrag werd een korting ‘nieuw voor oud’ toegepast van 50%, zodat een bedrag resteerde van € 72.312,50.

Het totale bedrag van de in aanmerking te nemen verhuis- en herinrichtingskosten werd door de rechter vastgesteld op € 96.412,50. De kantonrechter achtte het redelijk en billijk om als tegemoetkoming op de kosten voor verhuis en – herinrichtingskosten een bedrag van € 60.000 toe te wijzen. Ook uit deze uitspraak blijkt dat in verband met deze kosten met slechts een klein gedeelte van de inrichtingskosten in het kader van de regeling van artikel 7:297 lid 1 BW naar de verhuurder doorbelast kunnen worden.

De verhuurder mag voorwaarden stellen aan het verstrekken van een vergoeding
Als er sprake is van een huurbeëindiging van winkelruimte van een grote winkelketen veel vestigen in Nederland, dan kan de verhuurder aan een tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten de voorwaarden stellen dat de onderneming binnen een bepaalde straal binnen de oude onderneming binnen een bepaalde termijn wordt opgestart. Elke winkel heeft immers een bepaald klantenbereik. Mocht de winkel buiten het bereik van het klantenbestand worden gevestigd, dan is er veel voor te zeggen dat er niet sprake is van verplaatsing van de winkelruimte, maar van het openen van een nieuwe vestiging op een andere locatie. Er kan dan sprake zijn van huurbeëindiging zonder verplaatsing van winkelruimte. Dat heeft dan natuurlijk effect op de hoogte van de toegekende kosten. Hetzelfde geldt als deze winkelketen besluit na meer dan één jaar na sluiting van de winkel elders een winkel te openen. Het oorspronkelijke klantenbestand bestaat dan niet meer. Dit kan voor de verhuurder een argument zijn om te betogen dat er niet sprake is van verplaatsing van winkelruimte maar het openen van een nieuwe locatie.
Een verhuurder mag dan ook verlangen de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt. Deze redenering werd gevolg door de Rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ).

Posten die niet voor tegemoetkoming in aanmerking komen

  • kosten overnamesom van de onderneming (bijvoorbeeld bij indeplaatsstelling);
  • goodwill, behoudens de mogelijkheid van artikel 7:308 lid 1 BW (bijvoorbeeld bij indeplaatsstelling);
  • omzetderving gedurende de verplaatsing van de onderneming;
  • een hogere huurprijs die de huurder verschuldigd is;
  • dubbele huurlasten;
  • In aanmerking komen in beginsel níet de kosten om het nieuwe pand en de inrichting daarvan te laten voldoen aan nieuw te stellen eisen ten opzichte van de oude situatie (zie vonnis rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, 14 augustus 2019,  ECLI:NL:RBMNE:2019:4347);
  • In aanmerking komen níet de inrichtingskosten die verband houden met een aanmerkelijk grotere oppervlakte van het nieuwe pand (zie vonnis rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, 14 augustus 2019,  ECLI:NL:RBMNE:2019:4347).

Goodwill komt niet voor vergoeding in aanmerking. Deze post past niet in de tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten als genoemd in artikel 7:297 BW. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209). In dit arrest wordt het niet in aanmerking komen van een vergoeding van goodwill als volgt door de Hoge raad onderbouwd. De bepaling geeft volgens de Hoge Raad niet een algemene bevoegdheid tot toekenning van een schadeloosstelling in verband met het betrekken van een nieuwe locatie, maar enkel de bevoegdheid tot toekenning van een vergoeding voor in de wet omschreven specifieke kostenposten. De tekst van art. 7:297 lid 1 BW geeft geen aanwijzing dat onder ‘verhuis- en inrichtingskosten’ ook zou vallen de in verband met een nieuwe locatie te betalen vergoeding voor goodwill. De bepaling heeft naar haar bewoordingen immers betrekking op (kosten verbonden met) het feitelijk betrekken van nieuwe bedrijfsruimte, terwijl een vergoeding voor goodwill ziet op, kort gezegd, de winstverwachting van het in die nieuwe bedrijfsruimte uit te oefenen bedrijf. Ook de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:297 BW geeft voor de opvatting van het onderdeel geen aanknopingspunt.
Dat de Goodwill niet onder deze tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten valt, kan een behoorlijke stroppenpost voor de huurder zijn die door indeplaatsstelling een paar jaar voor het einde van de overeenkomst het gehuurde is gaan gebruiken. Deze goodwill zal dan niet zo snel terug zijn verdiend.

Er dient wél bedacht te worden dat een gewezen huurder in het kader van een huurbeëindiging op grond van een opzeggingsgrond op grond van artikel 7:308 lid 1 BW een naar billijkheid te berekenen vergoeding kan vorderen als de verhuurder de bedrijfsvoering in het gehuurde wenst voort te zetten.

Volgens een vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ) staat een tussen partijen gemaakte afspraak tot huurbeëindiging tegen finale kwijting toepasselijkheid van dit artikel niet in de weg. Bedacht moet hierbij wél worden dat deze finale kwijting geen betrekking had op de claim die ex artikel 7:308 BW ingesteld kan worden. Volgens de rechter had dit beding alleen betrekking op het personeel en de overgedragen en specifiek benoemde activa. De huurder moet dus wel voorzichtig zijn met het akkoord gaan met een finale kwijting over en weer. Het voordeel dat de verhuurder geniet bij voortzetting van de onderneming moet niet uitsluitend voortvloeien uit de aard en de ligging van het gehuurde.

Het bedoelde voordeel betreft ieder voordeel dat de verhuurder niet zou hebben genoten als de bedrijfsruimte niet voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf zou zijn gebezigd. Het gaat dus om het voordeel dat de verhuurder geniet als zij gebruik maakt van de aantrekkingskracht die is opgebouwd door de huurder. De procedure ex artikel 7:308 1 BW kan alleen worden ingesteld in een afzonderlijke procedure na huurbeëindiging. Het is immers dan pas duidelijk of de verhuurder voordeel van de inspanningen van de huurder heeft genoten.

In deze zaak had de huurder onvoldoende onderbouwd dat sprake was van voordelen voor verhuurster die het gevolg zijn van haar eigen ondernemersactiviteiten. De verhuurder had eerst zelf in het gehuurde de onderneming gevoerd. Tevens trad de verhuurder als franchisegever op. Door ook op andere locaties het concept van de franchiseonderneming uit te rollen werd de naamsbekendheid door inspanningen van de verhuurder uitgebreid, waarvan de huurder heeft kunnen profiteren. De verkoopformule kon alleen in de vertrekhal van een luchthaven worden uitgevoerd. De rechter was daarom van mening dat de exploitatie van het concept van het door de huurder uitgeoefende bedrijf in hoge mate, zo niet uitsluitend, afhankelijk is van de aard en de ligging van het gehuurde. Verhuurster was dan ook geen vergoeding ex artikel 7:308 lid 1 BW verschuldigd.

Posten die wel voor tegemoetkoming in aanmerking komen

  • inrichtingskosten (voor inventaris geldt correctie “nieuw voor oud”);
  • verplaatsing beveiligingssysteem;
  • makelaarscourtage vervangende winkel (rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275);
  • Kosten voor zelf zoeken naar vervangende bedrijfsruimte (rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275);
  • kosten inschakeling architect;
  • verhuiskosten, ook als daarvoor eigen personeel wordt ingeschakeld (rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275);
  • reclamekosten (visitekaartjes, drukwerk, advertentiekosten openen nieuwe winkel);
  • kosten verlet personeel wegens verhuizing;
  • bouwkundige wijzigingen die voor de specifieke uitoefening van het bedrijf noodzakelijk zijn (denk bijvoorbeeld aan tegels en koelcel van een slagerij;
  • correcties inrichting grotere ruimte.

Het niet aanbieden van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten door de verhuurder is niet onrechtmatig

Dat een verhuurder niet onrechtmatig jegens een huurder handelt door bij een opzegging geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan te bieden komt in de volgende uitspraak tot uitdrukking. De gemeente zegt de huur op van een kantine in een sportpark. De huurder meent dat de gemeente onrechtmatig handelt door geen schadevergoeding aan te bieden. De Hoge Raad is het met dit oordeel niet eens. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen van de kant van de gemeente. De huurder die meent dat zijn belangen worden veronachtzaamd moet verweer voeren. Het verweer moet dan voornamelijk worden toegespitst op een belangenafweging die er toe leidt dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Voorts is de Hoge Raad van mening dat de rechter buiten de gevallen die de wet aanwijst geen schadevergoeding aan de huurder kan toekennen. Dat de verhuurder geen schadevergoeding aanbiedt brengt nog niet met zich mee dat de belangen van de huurder onrechtmatig worden veronachtzaamd. Noot 91a

Schadeloosstelling als verhuurder na verkrijging van eigendom van het gehuurde de huur op wenst te zeggen in verband met werken in het algemeen belang

De basis van deze schadeloosstelling wordt gebaseerd op de combinatie van de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 4 sub d BW en artikel 7:309 BW. Verhuurders die een winkelcentrum wensen te renoveren krijgen vaak een dergelijke claim aan de broek onder motivatie dat herontwikkeling van een winkelcentrum en het daaromheen liggende gebied in het algemeen belang is. Een voorwaarde voor toepassing van artikel 7:309 BW is onder meer dat de eigenaar/verhuurder onder bijzondere titel (koop) de eigendom van het gehuurde heeft verworven (bijvoorbeeld verkoop door ontwikkelaar van winkelcentrum aan institutionele belegger).

Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeëindiging van de huurovereenkomst. Ik kan mij wel voorstellen dat als in dat jaar voor de huurbeëindiging de omzet is gedaald vanwege de plannen met het winkelcentrum (als bijvoorbeeld de omzet is gedaald vanwege vertrek van veel winkeliers wegens de plannen en het aantal bezoekers daardoor zou zijn afgenomen), dan is er naar mijn mening wel plaats om naar andere jaren te kijken waarin de omzet nog op normaal niveau stond. Hiervan is in onderhavige zaak niets aangevoerd, waardoor de deskundige voor de jaaromzet heeft gekeken naar het jaar voorafgaande aan de huurbeëindiging. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning, de zogenaamde “overwinst”. De arbeid van de huurder kan immers ook elders te gelde worden gemaakt. De huurder maakte bezwaar tegen deze wijze van berekening. Naar het oordeel van het hof is de deskundige er in zijn rapport echter terecht van uit gegaan dat bij de beoordeling van de schade wegens winstderving rekening gehouden moet worden met de vrijkomende verdiencapaciteit van de huurder.