Opzegging in verband met werken algemeen belang

Laatst bijgewerkt op 2023-08-13 om 20:28:59

Inleiding

Door artikel 7:309 BW wordt de huurder beschermd tegen de gevolgen van onteigening van het verhuurde pand. Dit artikel wordt immers gebruikt in het kader van opzegging door een publiekrechtelijk lichaam of door een (rechts)persoon in situaties waarbij normaliter onteigening plaats zou vinden. De opzegging moet natuurlijk allereerst voldoen aan de regels van artikel 7:293 BW en artikel 7:296 BW. Deze regels staan in dit hoofdstuk beschreven. De opzegging hoeft dus niet te worden gedaan door een publiekrechtelijk lichaam om beroep te doen op dit artikel, maar moet wel worden gedaan in het kader van het voornemen om het gehuurde te slopen voor voor de realisatie van een werk in algemeen belang. Onder werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan worden in ieder geval verstaan werkzaamheden strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom (artikel 7:309 lid 4 BW). Denk bijvoorbeeld aan een nieuw stratenplan of een verkeersdoorbraak. Er hoeft geen publieke functie aan het bouwwerk te zijn verbonden. Er moet wel sprake zijn van een publiek belang. Mr. V.G.J. Boumans en mr. M.C. Elshof zijn in hun artikel “De schadeloosstelling van artikel 7:309 BW nader belicht” in  TvHB, nr. 5 oktober 2020, van mening dat de werken die uitsluitend door particulieren worden uitgevoerd en wel publiek belang dienen, maar waarvan geen sprake van onteigening is geweest, niet onder de regeling van artikel 7:309 BW vallen.

De planologische bestemming moet een andere zijn dan waarvoor het gehuurde wordt gebruikt. De rechtbank Arnhem heeft in haar vonnis van 9 december 2011 (ECLI:NL:RBARN:2011:BU7690) beslist dat de opzeggingsgrond als genoemd in artikel 7:296 lid 4 onder d BW niet aan de orde is omdat de bestemming van het gehuurde reeds is verwezenlijkt door verhuur aan de huurder, althans daaraan geen andere bestemming wordt gegeven indien de (uit te breiden) bedrijfsruimte aan de opvolgende huurder wordt verhuurd.

In de opzegging moet in ieder geval staan dat het gehuurde gesloopt moet worden. Een opzegging wordt vermoed te zijn gedaan in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt (artikel 7:309 lid 3 BW). De huurder kan hiertegen bewijs proberen te leveren. Er moet causaal verband bestaan tussen de eigendomsoverdracht en de opzegging.  In het vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 17 april 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:3600) is duidelijk weergegeven dat er geen sprake is van een vergoeding op basis van artikel 7:309 BW als er geen sprake is van een werk in het algemeen belang. Als de bemoeienis van de gemeente niet verder gaat dan dat aan haar vergunning is gevraagd en dat die vergunning voor de eerste fase is verleend, maakt dat niet dat er sprake is van een werk van in algemeen belang. Er is geen bestemmingsplan voor het gebied dat noopt tot deze sloop en nieuwbouw. De stelling door de gemeente dat de ontwikkeling tot verwezenlijking noopt is niet voldoende zonder nadere motivering. Een huurbeëindiging kan dan wel plaats vinden op basis van dringende redenen, waarbij een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten toegewezen kan worden ex artikel 7:297 BW.

In artikel 7:309 lid 2 BW staat vermeld: de verhuurder is de bedoelde schadeloosstelling eveneens verschuldigd indien de overgang is geschied nadat de vorige verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat na de overgang het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Is de eigendom van het verhuurde overgedragen nadat de huurovereenkomst reeds door de opzegging was geëindigd, dan is de schadeloosstelling verschuldigd door de eigenaar die tot afbraak overgaat. Dit omvat de volgende situatie: 1. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op. Daarna wordt het gehuurde overgedragen, waarna de volgende verhuurder overgaat tot sloop van het gehuurde. 2. De verhuurder beëindigt de huurovereenkomst, waarna het pand wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar die tot sloop overgaat. Hier moet ingevolge artikel 7:309 lid 2 BW de nieuwe eigenaar/opvolgend verhuurder de huurder schadeloos  stellen.

Artikel 7:310 BW regelt de situatie van een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.

Mr. C. Otte heeft in zijn artikel; “Beëindiging van een huurovereenkomst in verband met het verwezenlijken van een bestemmingsplan; een ondergeschoven kindje met potentie?” in TvHB, nr. 3, juli 2023, beschreven dat artikel 7:310 BW ook van toepassing is als een andere partij de bestemming op het gehuurde wil verwezenlijken. Het eigen belang van de verhuurder moet dan worden gediend door het gebruik van die andere partij.

De rechter kan dan de overeenkomst ontbinden op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag. Uit dit artikel blijkt dat alleen de verhuurder die op basis van artikel 7:226 BW eigenaar van de onroerende zaak is geworden beroep op ontbinding van de overeenkomst kan doen. Dit is een andere  beëindigingsgrond dan opzegging van de overeenkomst op grond van artikel 7:309 BW.

Dit artikel 7:310 BW is noodzakelijk vanwege de lange juridische weg die vanwege artikel 7:226 BW gevolgd moet worden als het gehuurde van eigendom is gewisseld en de huurovereenkomst beëindigd moet worden op basis  van de bestemmingswijziging. Deze regeling is dus niet van toepassing bij overgang van het gehuurde onder algemene titel (zoals verkrijging door vererving). Op grond van artikel 7:310 BW kan de rechter de overeenkomst ontbinden, waarbij een schadeloosstelling aan de huurder wordt verstrekt.

Op basis van artikel 7:310 lid 2 BW kunnen de huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling vorderen. De berekening daarvan vindt op dezelfde wijze plaats als de wijze waarop de schadeloosstelling in verband met de onteigening berekend moet worden. Bij de bepaling daarvan wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de overgang zou hebben voortgeduurd.

Uit het vonnis van de rechtbank Arnhem van 3 juli 2006 (ECLI:NL:RBARN:2006:AZ1310, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl)  wordt duidelijk dat de werking van artikel 7:310 BW niet wordt beperkt tot die gevallen waarin het bestemmingsplan reeds op het gehuurde rustte, hetzij voor aanvang van de huur, hetzij voor de verwerving van het gehuurde. Deze wijziging van de bestemming kan dus ook na de eigendomsovergang worden gerealiseerd. Dat was ook het geval voordat de wijziging van de wet in 2003 in werking trad. Als deze regeling na 2003 gewijzigd was geworden ten opzichte van de regeling die vóór 2003 gold, dan zou daar in de wettelijke regeling  een toelichting op een wijziging zijn opgenomen. Dat is niet gebeurd, zodat verwacht kan worden dat deze regeling nog hetzelfde is als vóór de wijziging in 2003. Deze regeling vóór 2003 was vastgelegd in artikel 7A:1636b BW. het huidige artikel wijkt daar slechts op ondergeschikte punten vanaf.

De ontbinding kan op elk moment plaatvinden. Dat is anders bij de opzegging. Dat kan alleen met inachtneming van een termijn van opzegging en vaak ook alleen tegen het einde van de overeengekomen termijn. De verhuurder kan ook voor twee ankers gaan liggen als : zowel de huurbeëindiging op basis van opzegging zoals genoemd in artikel 7:309 BW als de huurbeëindiging op basis van artikel 7:310 BW.

Voor de ontbinding gelden dezelfde vereisten als voor de opzegging op basis van artikel 7:309 BW.

Op het moment van het starten van de procedure hoeft het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk te zijn. Er kan bijvoorbeeld een voorwaardelijke procedure worden gestart als het bestemmingsplan nog niet vastligt. De procedure kan ook worden aangehouden in afwachting van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Het lijkt mij niet zinvol een dergelijke procedure te starten als het bestemmingsplan pas over bijvoorbeeld 5 jaar onherroepelijk wordt. Als bijvoorbeeld over 3 jaar na het starten van de procedure een nieuwe contractuele huurperiode van 5 jaar word gestart, dan kan dit niet leiden tot huurbeëindiging tegen het einde van de periode van 3 jaar na het starten van de procedure als pas na een periode van 5 jaar na het starten van de procedure het bestemmingsplan onherroepelijk wordt.

Voor welke bedrijfsruimten geldt deze regeling?

Om aanspraak te kunnen maken op deze regeling dient er sprake te zijn van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte en 7:230a BW-bedrijfsruimte en moet de huurovereenkomst zijn opgezegd in verband met afbraak van het gehuurde in verband met uitvoering van werken in het algemeen belang.

De Hoge Raad stelt in zijn arrest van 30 januari 2009 (ECLI:NL:HR: 2009: BG4017) onder meer over het criterium werken van algemeen belang dat hier met name gedacht moet worden aan werken waarvoor in de regel ook onteigening kan plaatsvinden. Hoewel de reikwijdte van artikel 7:309 BW te veel zou worden ingeperkt indien zou moeten worden aangenomen dat slechts aan het criterium wordt voldaan indien het uit te voeren nieuwe werk, waarvoor de afbraak plaatsvindt, berust op een of meer op het tot stand brengen van dat nieuwe werk gerichte overheidsbesluiten. Hierbij zal wel de eis gesteld moeten worden dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Er kan evenwel niet de eis worden gesteld dat het nieuwe werk zelf het publiek dient doordat het een openbare functie heeft. Immers ook onteigening kan – op grond van art. 77 Onteigeningswet – plaatsvinden met het oog op de realisering van bijvoorbeeld bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals ten behoeve van de volkshuisvesting of het ontwikkelen van winkelcentra.

Artikel 7:309 BW is dus van toepassing bij huurbeëindiging door de rechter en bij instemming door de huurder. Dit artikel is niet van toepassing bij opzegging van de overeenkomst door de huurder. Dit artikel is evenmin van toepassing bij beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder op grond van artikel 6:265 BW. Dit artikel is in ieder geval van toepassing op artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. Mr. V.G.J. Boumans en mr. M.C. Elshof zijn van mening dat dit artikel ook van toepassing is als de overeenkomst van artikel 7:230a BW van rechtswege eindigt.  Ik betwijfel dit. Ik zie niet in waarom een huurder van een overeenkomst die van rechtswege eindigt, recht zou hebben op onderhavige vergoeding. Op het moment dat de ontruimingsbescherming doorkruist dient te worden, lijkt artikel 7:309 BW wel door de huurder in stelling gebracht te kunnen worden.

Voor bedrijfsruimte die door de vrije beroepsbeoefenaars worden uitgeoefend, geldt deze bescherming ook evenals voor degenen die een bedrijf uitoefenen. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 november 1989 (ECLI:NL:HR:1989:AD0953, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) bevestigd dat de bescherming van artikel 7:309 BW ook geldt voor beroepsbeoefenaars, die omvangrijke investeringen in het gehuurde hebben gedaan. Dit bleek ook uit het arrest van de Hoge Raad van 18 december 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BK1601). De eigenaar van onteigende percelen waarop reclameborden stonden waarvan huurinkomsten binnenkwamen leed 6 jaar derving huurinkomsten wegens de onteigening. De vergoeding moet in verhouding staan tot de geleden schade. De strekking van art. 42 lid 2 Ow (Onteigeningswet) is de bij de vaststelling van de door de huurder te lijden schade te verwachten moeilijkheden te voorkomen door de schadeloosstelling te fixeren op een gemakkelijk te bepalen bedrag. Aan deze strekking zou tekort worden gedaan, wanneer bij het bepalen van het bedrag van de “huurprijs van twee jaren” met het oog op de berekening op de voet van art. 42 lid 2 van de schadeloosstelling nog zou moeten worden onderzocht of de jaarlijkse huurprijs zou moeten worden gecorrigeerd met waardedrukkende of waardeverhogende omstandigheden, die zich in de aanloop naar de onteigening kunnen voordoen en die mogelijk bij de waardering van het onteigende als door het werk waarvoor onteigend wordt teweeggebrachte voor- en nadelen zouden moeten worden geëlimineerd.

Daarnaast worden de niet commerciële activiteiten, zoals activiteiten van maatschappelijke instellingen ook in deze regeling begrepen. Voor een opslagplaats geldt deze bescherming niet.

Mr. C. Otte heeft in zijn artikel; “Beëindiging van een huurovereenkomst in verband met het verwezenlijken van een bestemmingsplan; een ondergeschoven kindje met potentie?” in TvHB, nr. 3, juli 2023, gesteld dat de ontbindingsmogelijkheid ex artikel 7:310 BW en de opzeggingsmogelijkheid ex artikel 7:309 BW niet gebruikt kan worden voor bedrijfsruimte voor de uitoefening van een  beroep. Er wordt verwezen naar respectievelijk artikel 7:310 lid 3 BW en artikel 7:309 lid 5 BW. De bepaling waarop Otte deze stelling  baseert luidt: “Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft”. Otte verwijst niet naar bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad. Ik baseer mij daarom op het arrest van de Hoge Raad.

Dit is ook een logisch gevolg van het feit dat in artikel 42 Onteigeningswet geen onderscheid wordt gemaakt tussen deze verschillende soorten bedrijfsruimten.  Deze regeling is in beide huurregimes van semi-dwingend recht.

Wanneer is er sprake van werken van algemeen belang?

In artikel 7:309 BW wordt een schadevergoeding geregeld ten behoeve van de huurder als onteigening van de gehuurde bedrijfsruimte onvermijdelijk is. Dit artikel heeft geen toepassing als de verhuurder de gehuurde ruimte wenst te benutten voor eigen doeleinden, niet zijnde doeleinden waarvoor onteigening plaats zou kunnen vinden. Artikel 7:309 BW heeft werking als er niet officieel is onteigend. Verder moet er sprake zijn van een overdracht ex artikel 7:226 BW. Een economische overdracht valt hier niet onder. De overdracht aan een privaatrechtelijke partij valt ook onder de reikwijdte van artikel 7:309 BW als de overheid de realisatie van een gemeentelijk plan overlaat aan een niet-publieke partij. Dit betekent dat als het gehuurde niet in overleg verkocht zou zijn, het initiatief door de overheid zou zijn genomen om tot onteigening over te gaan. De aankoop van het gehuurde door een projectontwikkelaar om een winkelcentrum te realiseren zou hier dan niet onder vallen, tenzij de overheid tot onteigening was overgegaan om tot realisering van het winkelcentrum over te gaan als de private onderneming dit niet had gerealiseerd. De verhuurder zal dan ter onderbouwing van zijn stelling een schriftelijke bevestiging van de gemeente moeten produceren waaruit blijkt dat de verhuurder wordt genoopt deze wijzigingen te realiseren.

Het hof Arnhem heeft in zijn arrest van 19 juli 2011 (ECLI:NL:GHARN:2011:BR3524) beslist dat de opzegging door de verhuurder niet kon worden geacht in het kader van “werken in het algemeen belang” te zijn verricht.  De gemeentelijke  plannen tot realisering van sociale woningbouw dateerde van een ruime periode na de opzegging. Hier kon dus niet worden bevestigd dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking had gevonden in een concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk werd gerealiseerd. Het hof stelde voorop dat bij sloop van gebouwen en bouwwerkzaamheden de gemeentelijke overheid steeds moet worden betrokken uit hoofde van de Woningwet en de Wet ruimtelijke ordening. Haar medewerking in het kader van dit bestuursrechtelijke traject, zoals door de verhuurder onder haar stellingen aangevoerd, betekende op zichzelf nog niet dat de uitvoering van de werken plaatsvindt in het algemeen belang. Daarvoor is meer nodig, namelijk, zoals de Hoge Raad overwoog, dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Zoals hiervoor overwogen, heeft verhuurder dit toegespitst op het overheidsbeleid van de gemeente (Eindhoven) en moest dit (concreet en openbaar gemaakt) uitdrukking hebben gevonden op de opzeggingsdatum, 28 januari 2004. Noch uit de stellingen van de verhuurder, noch uit de door haar tot en met de pleidooien na verwijzing overgelegde producties valt echter af te leiden dat de gemeente op 28 januari 2004 reeds een concreet, openbaar gemaakt, overheidsbeleid had ontwikkeld dat (mede) met de uitvoering van de voorgenomen nieuwbouw zou worden gerealiseerd. Uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 12 juni 2013 (ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469) blijkt, net zoals bij de casus die tot het arrest van het hof te Arnhem van 19 juli 2011 heeft geleid, dat het enkele feit dat de gemeente de ontwikkelingsplannen van de verhuurder heeft gesteund en de bestemming daarvoor is aangepast, nog niet met zich brengt dat sprake is van een sloop in het kader van het algemeen belang.

In artikel 40 Onteigeningswet staat vermeld dat de schadeloosstelling een volledige vergoeding vormt voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Dit geldt ook voor de huurder van bedrijfsruimte op grond van artikel 42 Onteigeningswet. Voor de schadeclaim in verband met een huurrelatie zal wel beoordeeld dienen te worden hoeveel eerder de huurrelatie als gevolg van deze afbraak van het gehuurde met het oog op de werken van algemeen belang eerder is komen te eindigen. Dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen de vergoeding aan een eigenaar en aan een huurder is begrijpelijk. Het eigendom is een recht dat meer omvat dan het huurrecht. Het huurrecht wordt doorgaans geacht voor bepaalde tijd aan te zijn gegaan. In zeer uitzonderlijke situaties kan de verhuurder een opzegverbod hebben (zie HR 7 oktober 2005,
ECLI:NL:HR:2005:AT5525). Het uitgangspunt is doorgaans dat het huurrecht eindig is, terwijl dat voor een eigendomsrecht anders kan liggen. Vanuit dit perspectief kan de vergoeding aan een eigenaar hoger liggen die de vergoeding die aan een huurder wordt betaald. Dat hoeft echter niet. De schade die een huurder lijdt, kan immers hoger zijn de schade die een eigenaar lijdt. Voor een schadeclaim bij  huurovereenkomsten zal dus bepaald dienen te worden hoeveel eerder de huurovereenkomst gedwongen is geëindigd wegens de uitvoering van een werk van algemeen belang. In de Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, pagina 10 onder 17 (MVT) staat hierover:  “Bij de berekening van de schadevergoeding zal op tal van punten – in het bijzonder met betrekking tot de bedrijfsschade –  met de tijd dat de huur, indien niet onteigend ware, zou hebben voortgeduurd, worden rekening gehouden. Van een voor onbepaalde tijd gesloten huurovereenkomst zal in dit verband die tijd zo nodig moeten worden geschat. Van een voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst staat geenszins vast dat zij, indien niet onteigend ware, bij
het einde van die bepaalde tijd zou zijn geëindigd“. De eigenaar hoort een vergoeding te krijgen voor het verlies van zijn individuele gebruikspositie, dat wil zeggen voor het feit dat hij zonder de onteigening zijn onderneming in het gehuurde nog had uitgeoefend. Anders gezegd: de eigenaar ontvangt als schadevergoeding voor bedrijfsschade een bedrag, waarin alle risico’s die zijn bedrijf, indien niet onteigend ware, zou hebben gelopen, zijn verdisconteerd. Op bladzijde 11 van deze  Kamerstukken staat waaruit de schadevergoeding kan bestaan.

Schadevergoeding in verband met de huurbeëindiging 

Er moet in het kader van de mogelijke hoogte van de schadeclaim onderscheid worden gemaakt tussen artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. De huur van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte eindigt immers na opzegging tegen het einde van de overeengekomen periode (als de opzegging niet ex artikel 7:228 BW van rechtswege eindigt), terwijl de artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte eindigt na opzegging, waarbij voldaan moet worden aan de in artikel 7:296 BW genoemde opzeggingsgronden. Verder is er bij artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte na opzegging sprake van een ontruimingstermijn van maximaal 3 jaar. Ik kan mij voorstellen dat de rechter bij de begroting van schade bij artikel 7:230a BW-ruimte moet beoordelen voor welke periode de ontruimingsbescherming zou zijn toegekend. De schadevergoeding dient immers te bestaan uit de gemiste huurperiode inclusief de periode die de voormalige huurder aan ontruimingsbescherming heeft gemist. Bij artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte dient een inschatting te worden gemaakt van de termijn waarop de verhuurder zou hebben opgezegd als er van een dreigende onteigening geen sprake was geweest. Er moet hierbij ook worden gekeken of de huurperiode opgezegd had kunnen worden en beëindigd  had kunnen worden op het moment waarop een huurperiode afloopt. Het moment waarop een huurperiode kan eindigen is daarom niet zonder meer maatgevend voor de hoogte van de schadevergoeding.  In  Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, pagina 11 onder 17 (MVT) staat hierover het volgende vermeld: “Eenmaal aangevangen huurverhoudingen blijven, onverschillig de termijn waarvoor zij zijn aangegaan of verlengd, voortbestaan totdat zich een bijzondere omstandigheid voordoet die haar einde veroorzaakt. Het voortduren is regel, het eindigen betrekkelijk een uitzondering. De overeengekomen termijnen hebben in
feite geen betekenis voor de vraag of de huur zal eindigen, maar uitsluitend voor de vraag op welk tijdstip, indien zij zal eindigen, het einde zal vallen. Houdt men in geval van onteigening bij de bepaling van de schadevergoeding slechts rekening met de lopende overeengekomen duur, dan gebruikt men een voor de feitelijke werkelijkheid willekeurig en voor betrokkenen  onbegrijpelijk criterium. En dan veroorzaakt men, om met de wetgever van 1851 te spreken (zie nr. 15), de „stuitendste’ ongelijkheid. Huurders die ten aanzien van de kans dat zij zonder onteigening  het gehuurde hadden kunnen blijven
gebruiken in volkomen gelijke positie te verkeren, zouden geheel verschillende vergoedingen krijgen al naar de toevallige duur van de lopende contractstermijn”.

Als een huurder bij aanvang van de overeenkomst al wist dat de huurperiode in verband met geplande nieuwbouw voor bepaalde termijn gesloten zou worden, kan daarmee bij de bepaling van de schadevergoeding rekening gehouden worden. Dit wordt ook bevestigd door het hof te ‘s-Gravenhage in zijn arrest van 10 juli 2008 (ECLI:NL:GHSGR:2008:BD7109).  Het hof heeft zich moeten buigen over de vraag of de huurder van een kantoorvilla (onroerende zaak ex artikel 7:230a BW) recht had op schadevergoeding op grond artikel 7:309 BW na opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente, die als verhuurder optrad. In het huurcontract stond de volgende bepaling opgenomen:  “Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor “5” jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.” In het betreffende die indeplaatsstelling opgemaakte aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld: “… Art. 7 Partij [X] is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.”

Ten aanzien van de ingestelde vordering bevestigde het hof allereerst het oordeel van de kantonrechter over de grond waarop de verhuurder de huurovereenkomst heeft kunnen opzeggen. Uit rechtsoverweging 4 komt duidelijk tot uitdrukking dat het hof van mening was dat hier sprake was van een huurovereenkomst voor bepaalde duur, die telkens van jaar tot jaar verlengd werd en daarom ook tegen het einde van de lopende huurperiode opgezegd kon worden. Dit onderdeel van het vonnis van de kantonrechter wordt bekrachtigd. Zie voor meer informatie over huurovereenkomsten voor bepaalde tijd bij overige bedrijfsruimte het hoofdstuk: De opzegging van kantoren en opslagruimte.
Ten aanzien van de stelling van de kantonrechter waartegen huurder B bezwaar aantekent dat de huurverhouding zonder eigendomsovergang ook niet zou hebben voortgeduurd en er dus op grond van artikel 7:309 BW geen recht op schadeloosstelling is, overwoog het hof als volgt: waar de huurovereenkomst de mogelijkheid kent deze ieder jaar te beëindigen en op huurder B de verplichting legt het gehuurde alsdan te ontruimen en leeg op te leveren, kan huurder B niet volstaan met de stellingen zoals in eerste aanleg en in hoger beroep aangevoerd (huurder B stelde dat de huurverhouding zonder de eigendomsovergang niet zou zijn beëindigd of in ieder geval langer zou hebben geduurd). Ook uit de akte van indeplaatsstelling blijkt immers de bekendheid van huurder met sloop- en herbouwplannen. Daar de gemeente ook heeft bewezen alternatieve locaties te hebben aangeboden (vaste gedragslijn van de gemeente), ging de vordering tot schadevergoeding van huurder B kansloos ten onder.
Artikel 7:309 BW is immers slechts bedoeld voor die gevallen waarbij de huur wordt opgezegd en de huurder met beëindiging van de huurovereenkomst geen rekening had hoeven te houden. Daarvan kan, gezien de aard van het gehuurde en het huurregime waaronder het gehuurde valt en de bepalingen in het huurcontract, geen sprake zijn. Artikel 7:309 lid 5 BW verklaart deze regeling ook van toepassing op overige bedrijfsruimte.

De huurder vorderde op grond van artikel 7:309 BW een fors bedrag aan schadevergoeding, onder meer vanwege een investering die men onlangs had laten verrichten. Het hof overwoog hieromtrent als volgt: het was voor de huurder vanaf het begin duidelijk, althans behoorde duidelijk te zijn, dat er een zeer reële mogelijkheid was dat de huurovereenkomst binnen afzienbare termijn beëindigd zou worden. Het hof is daarom van oordeel dat de keuze van de huurder in deze omstandigheden circa € 75.000,– te investeren in het kantoor voor rekening en risico van de huurder als ondernemer komt. Ook de aanvankelijke plannen om ter plaatse onder andere nieuwe kantoorruimte te bouwen leiden volgens het hof niet tot een ander oordeel. Vast staat dat de kantoorvilla ter realisering van die plannen gesloopt zou moeten worden. Dit zou het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maken en grond opleveren voor het beëindigen van de huurovereenkomst. De stelling dat de huurder mocht verwachten nadien een nieuwe huurovereenkomst met de verhuurder te kunnen sluiten, doet niet af aan de beëindiging van de huur van de kantoorvilla.

De huurder dient wel zoveel als mogelijk zijn schade te beperken. In  Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, pagina 14 onder 22 (MVT) staat hierover het volgende vermeld: “Wanneer de overheid — zoals in het voorgaande is uiteengezet — volledige vergoeding van in verband met overheidsmaatregelen te lijden schade waarborgt, dan mag dit niet betekenen, dat de overheid voor de getroffenen ook alle risico’s, die rechtstreeks met de maatschappelijke ontwikkeling ter plaatse samenhangen, op zich
neemt, noch dat degene die ziet aankomen, dat hij door een overheidsmaatregel getroffen wordt, zich ontheven kan achten van de taak om zelf maatregelen te beramen tot aanpassing van zich wijzigende omstandigheden. Dit geldt in het bijzonder voor de leiding van ondernemingen, die in verband met de bedrijfsvoering ten nauwste bij de wijzigingen die zich in de samenleving voltrekken betrokken zijn. De Regering ziet het vraagstuk van de ter zake van overheidsmaatregelen toe te kennen  schadevergoedingen, voor zover het de vergoeding van bedrijfsschade betreft, mede tegen deze achtergrond: zij ziet het als een zaak van groot gewicht, dat de overweging en berekening van bedrijfsschadevergoedingen met de uiterste zorg wordt verricht.

In dit verband dienen de omstandigheden te worden betrokken dat de ondernemer door elders zijn  onderneming voort te zetten zijn  schade kan beperken. Dat is anders als de huurder bij het einde van de overeenkomst aannemelijk kan maken dat van hem niet kan worden gevergd de overeenkomst voort te zetten. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de huurder tegen zijn pensioen zit.

Voor andere gehuurde ruimte dan bedrijfsruimte heeft de wet een gefixeerd recht van schadeloosstelling vastgesteld. Artikel 7:309 BW vindt werking bij minnelijke verkoop van het bedrijfspand door de eigenaar van het gehuurde. De huurder wordt immers niet betrokken bij de onderhandelingen tussen de eigenaar van het pand en het publiekrechtelijk lichaam. De huurder heeft ook geen recht op een deel van de vergoeding die tussen de eigenaar van het pand en het publiekrechtelijk lichaam is overeengekomen. De eigenaar van het pand is daartoe ook niet verplicht. De wetgever overzag het verschil van de positie van de huurder bij onteigening van het pand en wanneer het pand niet onteigend zou worden, maar in minnelijk overleg door de eigenaar overgedragen zou worden. Bij onteigening zou de huurder van bedrijfsruimte immers recht hebben op schadeloosstelling. Bij minnelijke verkoop van het gehuurde door de eigenaar zou de huurder zonder aanwezigheid van artikel 7:309 BW geen recht hebben op schadeloosstelling.

De wetgever realiseerde zich ook dat een minnelijke regeling tussen de eigenaar van het verhuurde pand en de nieuwe verhuurder de meest voorkomende situatie is. Een dergelijke uitkomst kan echter worden bemoeilijkt als er ook in het kader van deze situatie geen oplossing met de huurder kan worden bereikt. Een situatie dat de verhuurder zich niets van de positie van de huurder aantrekt, zal doorgaans een uitzondering zijn. Als de positie van de huurder ook gewaarborgd zou worden, zou een minnelijke oplossing eerder bereikt kunnen worden.

Er moet wel sprake zijn van de uitoefening van een bedrijf. Het inkopen, bouwen en leveren van tentoonstellingsstands is bijvoorbeeld een uitoefening van een bedrijf. In de gehuurde bedrijfsruimten bevond zich zowel een kantoor voor inkoop, verkoop, ontwerp en planning alsmede een werkplaats waar de stands werden gemaakt. Volgens een vonnis van de rechtbank Oost-Brabant, kamer voor kantonzaken, van 31 januari 2013 (ECLI:NL:RBOBR:2013:4500, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl) viel deze kwestie ook onder de regeling van artikel 7:309 BW.  De kantonrechter was van oordeel dat  artikel 7:309 BW ook van toepassing is voor die gevallen waarin bij het mislukken van minnelijke aankoop onteigening zou zijn gevolgd. Schadeloosstelling is dan voorzien voor de huurder van bedrijfsruimte aan wie de huur wordt opgezegd in verband met de uitvoering van werken waarvoor anders onteigend zou zijn. De schadeloosstelling is verschuldigd indien de huur wordt opgezegd in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Daaronder viel naar het oordeel van de kantonrechter ook de situatie als de onderhavige waarin het gebouwde met behoud van de monumentale gevel deels intern werd gesloopt en deels werd vervangen door nieuwbouw ter realisering van de geplande herontwikkeling van het industrieterrein. De kantonrechter was van oordeel dat van werken in het algemeen belang sprake is als het gaat om werken die deel uitmaken van, dan wel aansluiten bij vanwege de overheid ontwikkeld beleid dat op zijn minst genomen voor een belangrijk deel op doeleinden van algemeen belang is gericht. Als minimumeis moet worden gesteld dat het algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd. Deze kantonrechter maakte onderscheid tussen beroepsbeoefenaars en het uitoefenen van een bedrijf. Volgens het hieronder weergegeven arrest van de Hoge Raad van 22 november 1989 kunnen beroepsbeoefenaars ook aanspraak maken op de bescherming van artikel 7:309 BW als er omvangrijke investeringen in het gehuurde plaats hebben gevonden.

In een uitspraak van de rechtbank te Overijssel van 23 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1451) werd een uitspraak gegeven in verband met een huurder van bedrijfsruimte die de exploitatie had gestaakt had wegens leegstand van panden in een winkelcentrum dat door de verhuurder herontwikkeld zou gaan worden.

De situatie luidde als volgt : Op 23 november 2015 had de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten met projectontwikkelaar Urban Interest en de woningcorporatie Beter Wonen inzake het centrumplan “Haven Zuid”. Bij besluit van 5 januari 2016 had de Gemeenteraad daarmee ingestemd. In dit plan wordt onder meer de haven in het centrum van Almelo doorgetrokken. Deze waterpartij kwam ter hoogte van het gehuurde te liggen. Voor het deel van de binnenstad waarin het gehuurde is gelegen werd het stadsvernieuwingsplan “Aanleg Havenkom/Herinrichting Waterboulevard” opgesteld.

Op 23 maart 2016 had de gemeente de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken te Rotterdam (hierna: SAOZ) verzocht om met betrekking tot de onderneming van [appellant] een onafhankelijk onteigenings-huurbeëindigingsadvies uit te brengen. In haar rapport van mei 2016 heeft SAOZ een schadeloosstelling berekend op basis van verplaatsing en op basis van beëindiging van de onderneming. De schadeloosstelling bij verplaatsing is begroot op € 48.750,00 dan wel € 84.750,00 indien de inrichtingskosten integraal worden vergoed en € 134.000,00 bij bedrijfsbeëindiging.

De huurder had een schriftelijke reactie gestuurd aan SAOZ betreffende het rapport van mei 2016. De belangrijkste kritiekpunten waren dat er geen gesprek met de huurder had plaatsgevonden, de geschatte kostenposten niet allemaal even reëel waren en dat aan de huurder door de gemeente is toegezegd dat hij volledig schadeloos gesteld zou worden.

De rechter had allereerst beslist dat er geen sprake kon zijn van een vergoeding op grond van artikel 7:297 BW, omdat de huurder na beëindiging van de exploitatie van plan was zich elders te vestigen. Ingevolge artikel 7:309 BW is de verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huur zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd. De huurder had zijn bedrijfsvoering op eigen initiatief gestaakt. De verhuurder was daarom van oordeel dat de huurder geen recht op een vergoeding had. De kantonrechter verwierp het betoog van de verhuurder dat de huurder geen recht had op enige vergoeding, vanwege het staken van de bedrijfsvoering door de huurder voordat de huurovereenkomst werd opgezegd door de verhuurder. Die redenering achtte de kantonrechter te kort door de bocht, nu de handelwijze van de huurder niet los gezien kan worden van de voorgenomen plannen van de gemeente tot (gedeeltelijke) sloop van het door huurder gehuurde pand. Op de voet van artikel 7:309 BW was de kantonrechter dan ook van oordeel dat de huurder een schadeloosstelling toekwam. De kantonrechter was van oordeel dat een vergoeding dient plaats te vinden op basis van bedrijfsverplaatsing en niet op basis van bedrijfsbeëindiging. Gelet op de aard van het bedrijf, de leeftijd van de huurders en de bedrijfsresultaten, lag verplaatsing naar een andere locatie, mede gelet op het winkelaanbod in Almelo, in de rede. Dat de huurder had besloten om zijn bedrijfsvoering te beëindigen, maakte dit niet anders. De kantonrechter begrootte de schade op een bedrag dat stond in een rapport dat door het bedrijfschap was opgesteld. De rechter kwam uit op een bedrag van circa € 50.000. De gemeente had eerder een bedrag van € 250.000 aangeboden. Dit voorstel was komen te vervallen wegens afwijzing daarvan. De huurder had daarom niet zo’n verstandige beslissing genomen door het voorstel van de gemeente af te wijzen.

De huurder had echter hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis. Het hof Arnhem-Leeuwarden was in zijn arrest van 28 september 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:9055) van oordeel dat de tekortkoming van de huurder ontbinding van de overeenkomst door de verhuurder niet kon rechtvaardigen. Verder stelde het hof vast dat de huurder door staking van de exploitatie zijn aanspraak op schadeloosstelling op de voet van artikel 7:309 BW niet had prijsgegeven.

De gemeente had incidenteel appel ingesteld en was in in het kader hiervan van mening dat het hof de overeenkomst diende te ontbinden, omdat de huurder zich niet had gehouden aan de in de overeenkomst vervatte exploitatieverplichting. Het hof besliste over dit punt hierover dat de feiten ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigde. De huurder had concreet gesteld welke winkeliers wanneer waren vertrokken uit het winkelcentrum. Naar het oordeel van het hof had de huurder daarmee voldoende onderbouwd dat het winkelcentrum op het moment dat hij zijn winkel sloot (1 juli 2017), nagenoeg leeg stond. De gemeente had zich daartegenover beperkt tot de niet onderbouwde stelling dat veel andere winkels in het winkelcentrum nog open waren tot ruim na 1 juli 2017 (conclusie van repliek 3.4 en memorie van antwoord, tevens memorie van grieven 6.2.3). Pas ter zitting in hoger beroep had de gemeente enige namen van winkeliers van het centrum genoemd die hun winkel hadden voortgezet, evenwel zonder een compleet beeld te geven van de leegstand en de nog in bedrijf zijnde winkels in het winkelcentrum per juli 2017 en daarna. Daarmee heeft de gemeente hetgeen de huurder had gesteld onvoldoende gemotiveerd betwist naar het oordeel van het hof.

In deze situatie kon het niet nakomen van de exploitatieverplichting niet tot ontbinding van de overeenkomst leiden.  In het onderhavige geval echter was echter sprake van een bedrijfsruimte in een winkelcentrum dat al jaren op de nominatie stond om in ieder geval gedeeltelijk te worden gesloopt en te worden vernieuwd en dat op het moment van schending van de exploitatieverplichting reeds vrijwel geheel leegstond. De tekortkoming aan de zijde van de huurder diende op basis van deze omstandigheden beoordeeld te worden. Het hof nam verder in ogenschouw dat de huurder  – in verband met de geplande ontwikkeling van het gebied – vanaf 2013 was voorgehouden dat hij moest vertrekken uit het winkelcentrum. Niet in geschil was voorts dat met nagenoeg alle (overige) gebruikers van het winkelcentrum reeds overeenstemming was bereikt over bedrijfsverplaatsing c.q. beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kwam dat genoegzaam was gebleken dat reeds in de maanden vóór 1 juli 2017 sloopwerkzaamheden plaatsvonden in het winkelcentrum en dat de huurder daarvan hinder heeft ondervonden bij het exploiteren van de winkel, zoals door huurder was gesteld en door de gemeente niet gemotiveerd was betwist. Gelet op het voorgaande kon de bedoelde tekortkoming in het onderhavige geval de ontbinding niet rechtvaardigen.

De kantonrechter had op vordering van de gemeente op de voet van artikel 7:295 lid 2 BW het einde van de huurovereenkomst uitgesproken per datum vonnis, dat wil zeggen 23 april 2019. Ter zitting in hoger beroep had de huurder desgevraagd verklaard daartegen niet op te komen. In hoger beroep lag derhalve nog slechts de vraag voor of de gemeente jegens de huurder  wegens de hiervoor bedoelde opzegging tot schadeloosstelling is gehouden op de voet van artikel 7:309 BW.

Tussen partijen was niet in geschil dat zich in het onderhavige geval de situatie voordeed als bedoeld in artikel 7:309 lid 1 BW, nu de gemeente op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging heeft doen eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werk in het algemeen belang zal worden afgebroken. Ingevolge artikel 7:309 lid 1 BW is de verhuurder aan de huurder een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huur zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.

De huurovereenkomst was uiteindelijk geëindigd per 23 april 2019. Naar het oordeel van het hof was, gelet op de tekst van artikel 7:309 BW, op dat moment de huurder de kans ontnomen dat de huurovereenkomst zonder de overgang naar de gemeente voortgezet kon worden. Het gehuurde zou immers met het oog op uitvoering van werken in het algemeen belang  worden afgebroken. Dat betekende dat 23 april 2019 als peildatum zal worden genomen voor de begroting van de schade van de huurder. Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt volgens artikel 40a van de Onteigeningswet uitgegaan van de dag, waarop het vonnis van onteigening, bedoeld in artikel 37, tweede lid, of artikel 54t, tweede lid, wordt uitgesproken, met dien verstande, dat ingeval het vonnis, bedoeld in artikel 54i, eerste lid, binnen de in artikel 54m bedoelde termijn wordt ingeschreven in de openbare registers, wordt uitgegaan van de dag, waarop dit vonnis wordt ingeschreven. In artikel 7:309 BW en 7:310 BW wordt geen peildatum genoemd. Mr. M.K.L. Berkvens noemt in zijn noot bij het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 september 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:9055) dat er omwille van de redelijkheid een uitzondering worden gemaakt op de in de Onteigeningswet genoemde peildatum. Dat is bijvoorbeeld het geval als de onteigenaar met instemming van de onteigende eerder de onroerende zaak in gebruik heeft genomen, of waanneer de pandeigenaar al tot sloop is overgaan van de belendende panden. Deze laatste situatie deed zich ook in het arrest van de Hoge Raad van 17 mei 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA5879). Bij die sloop van de belendingen is ook het dak van het onteigende en een gedeelte van de tweede verdieping verwijderd omdat de dakconstructie van de drie panden verweven was en omdat instortingsgevaar dreigde doordat bij de sloop van de belendingen ook het onteigende beschadigd werd. De gemeente stelt tot sloop van de belendingen overgegaan te zijn wegens gevaar en hinder. De drie panden stonden leeg en werden in toenemende mate gebruikt door drugsverslaafden. De daardoor veroorzaakte overlast maakte het gevaar reëel dat de buurtbewoners het recht in eigen hand zouden nemen en de panden door brandstichting uit de buurt zouden ‘verwijderen’. De Hoge Raad was van oordeel dat dat die bouwvalligheid en dat instortingsgevaar juist zijn veroorzaakt doordat de gemeente is overgegaan tot de uitvoering van het werk, dan wel werken heeft verricht in verband met dat werk of ter uitvoering van de plannen voor dat werk, een en ander in de zin van artikel 40c Ow. Voorts gaf het vonnis onvoldoende inzicht in hetgeen de rechtbank had beschouwd als het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen daarvoor, een en ander als bedoeld in artikel 40c van de Ow, zodat in cassatie de mogelijkheid ontbrak te toetsen of de Rechtbank in haar oordeel is uitgegaan van een juiste rechtsopvatting dienaangaande.

Uitgaande van het peilmoment van 23 april 2019 lag verplaatsing naar het oordeel van het hof niet langer in de rede. Het bedrijf van de huurder  was op dat moment immers feitelijk al enige tijd, want sinds 1 juli 2017, niet meer operationeel en dus niet meer levensvatbaar. Gelet op het gestelde in rechtsoverweging 4.22 van het arrest diende in het kader van de vaststelling van de schadeloosstelling uit te worden gegaan van liquidatie van het bedrijf van de huurder. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 5 februari 1997 (ECLI:NL:PHR:1997:AB9048, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) heeft de onteigende recht op volledige schadeloosstelling. De rechter dient hierbij eerst vast te stellen of liquidatie dan wel voortzetting van het bedrijf in aangepaste  vorm het meest in de rede ligt. Hierbij dienen de persoonlijke wensen van de onteigende niet mee te spelen. In dit arrest werd verwezen naar een ander arrest van de Hoge Raad van 19 november 1906 (W 8459; ‘s-Gravenhage-Paternotte). In dit laatste arrest is beslist dat als de onteigende in het onteigende een bedrijf uitoefent dat hem een behoorlijk bestaan oplevert, deze in de gelegenheid gesteld moet worden het bedrijf zoveel mogelijk op gelijke wijze voort te zetten. Uit deze basisregel vloeit voort dat voor de schadeloosstelling uitgegaan moet worden van (gedeeltelijke) liquidatie dan wel van (gedeeltelijke) reconstructie uitgegaan moet worden van het bedrijf zoals door de onteigende ten tijde van de onteigening voerde. Als een redelijk handelend ondernemer een dergelijk bedrijf geheel zou liquideren, zodat ook de opbrengst van verkoop van de niet in de onteigening begrepen zaken bij de begroting van de schadeloosstelling meegenomen dienen te worden. Als de onteigende ervoor kiezen  een nieuw aan de eisen van de tijd aangepast en anders opgezet bedrijf te stichten, dan staat dit de onteigende volgens de Hoge Raad vrij, doch de daaraan verbonden kosten zijn geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening en zijn niet het gevolg van een redelijke en rationele aanpassing aan de gevolgen van de onteigening. De reconstructie van het bedrijf moge naar aanleiding van de onteigening worden ondernomen, zij is niet door de onteigening veroorzaakt. De oorzaak van die reconstructie is het achterop geraakt zijn van het oude bedrijf, hetgeen een aanzienlijke extra investering daarin eist om weer aan hedendaagse maatstaven te voldoen.  Deze extra investering kan niet ten laste van de onteigenaar gebracht worden en is en blijft een eigen zaak van de onteigende.

Mr. M.K.L. Berkvens is in zijn noot bij het hof Arnhem-Leeuwarden van 28 september 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:9055) van mening dat deze kosten voorafgaande aan de onteigening wel meegenomen kunnen worden als deze in overleg met de eigenaar zijn gemaakt. Dit lijkt mij wel een juiste aanname. Een huurder die in overleg met de eigenaar een vergoeding van deze kosten overeenkomt, kan deze kosten wel claimen. Het lijkt mij duidelijk dat tussen partijen gemaakte afspraken bindend zijn. Daarnaast heeft de eigenaar van het gehuurde dan ook zeggenschap over de gemaakte kosten.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 december 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BK3068) beslist dat de onteigende voorafgaande aan de inschrijving van het onteigeningsvonnis in het algemeen geen schadebeperkende maatregelen hoeft te treffen, ook al is hij bekend met het voornemen over te gaan tot onteigening. Dit is een algemeen uitgangspunt. Het arrest geeft wel een mogelijkheid om hiervan af te wijken. In het arrest staat immers dat van omstandigheden om hiervan af te wijken niet was gebleken. Doorgaans kan op basis van de redelijkheid en billijkheid van algemene uitgangspunten worden afgeweken. Dat zal dan wel onderbouwd dienen te worden. Gezien het uitgangspunt zal een afwijking van dit uitgangspunt niet snel aangenomen worden.

Het hof verwees de zaak (ambtshalve) voor verdere afdoening op grond van artikel 7:309 BW naar een schadestaat procedure. Hierbij merkte het hof op dat de gemeente niet had geappelleerd tegen de beslissing van de rechtbank om € 51.175,00 aan schadeloosstelling toe te wijzen, zodat tenminste dat bedrag verschuldigd blijft en dat met dat verschuldigde bedrag rekening dient te worden gehouden bij de schadeloosstelling. Voor bepaling van de hoogte van de schade moet gekeken worden naar wat hierboven is gesteld en wat hieronder over de hoogte van de schade is bepaald.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 6 april 1994 (ECLI:NL:HR:1994:AB9378) geoordeeld dat bij de bepaling van de hoogte van de onteigeningskosten gekeken moet worden of de onderneming voortgezet kan worden of geliquideerd dient te worden. Bij de beoordeling van deze vraag dient niet alleen gekeken te worden naar het inkomen van de onteigende persoon, maar er dient ook gekeken te worden  naar alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheid dat het inkomen dat het bedrijf aan de onteigende verschafte en diens vermogenssituatie voldoende zijn voor een behoorlijk bestaan overeenkomstig de plaats die de onteigende in de samenleving inneemt. Het standpunt van de rechtbank dat, niettegenstaande de levensvatbaarheid van het bedrijf, liquidatie het meest in de rede ligt, werd dus door de Hoge Raad te beperkt bevonden.

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 oktober 1971 (ECLI:NL:PHR:1971:AB6178, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) bepaald dat kosten die zijn gemaakt voordat de onteigening plaatsvindt in het algemeen niet onder de schadeloosstelling ter zake van de onteigening worden begrepen.  In deze kwestie had een onteigende een woning aangekocht in verband met een dreigende op een saneringsplan van 1962 gebaseerde onteigening om het vooruitlopend op de toewijzing van de vordering der Gemeente te kunnen gebruiken in plaats van hetgeen hem alsdan door de onteigening zou zijn ontnomen. Het verband tussen de bedoelde aankoop van het pand en de onteigening ontbrak, al was de vermeende onteigende er destijds toe overgegaan om het bedoelde pand te kopen, rekening houdend met de mogelijkheid dat te eniger tijd tot onteigening van zijn in het saneringsplan gelegen eigendom zou worden besloten.

Bovengenoemde regeling is ook mogelijk bij artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Deze overeenkomsten kunnen voor bepaalde tijd worden verlengd (zie artikel 7:230 BW).

De huurders van “niet bedrijfsruimte” kunnen een vergoeding krijgen gelijk aan een huurprijs van twee jaren (HR 30 november 1994, ECLI: NL: HR: 1994: AD2262, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl). Als deze regel tot onbillijke resultaten zou leiden, dan is er wel plaats voor een schadeloosstelling in een redelijke verhouding tot de werkelijk geleden schade op basis van artikel 42 lid 2 Onteigeningswet, aldus de Hoge Raad. De huurder moet dan wel die schade aannemelijk maken.

Welke posten dienen vergoed te worden?

De volgende posten komen voor vergoeding in aanmerking: vermogensschade, inkomensschade, bijkomende kosten en belastingschade.

Kosten van verhuizing en inrichting van de nieuwe locatie komen voor vergoeding in aanmerking. Soms komen kosten van aankoop van een locatie in aanmerking als er geen passende locatie te huur is.

Als de nieuwe locatie van invloed is op de omzetcapaciteit (bijvoorbeeld minder verkoopruimte), dan is het mogelijk dat die kosten voor vergoeding in aanmerking komen.

Schade in verband met bedrijfsonderbreking komt ook voor vergoeding in aanmerking.

Uitvoerbaarverklaring bij voorraad

Als de bestemming onherroepelijk is geworden, dan de rechter dus doorgaans de  vordering van de verhuurder toe moeten wijzen. Het indienen van hoger beroep lijkt dan geen zijn te hebben. Dat betekent echter niet dat de rechter gehouden is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Mr. Biegman-Hartogh, schijft in zijn conclusie van 8 januari 1982 (ECLI:NL:PHR:1982:AG4313) bij het arrest van de Hoge Raad van 1 augustus 2008 (ECLI:NL:HR:1982:AG4313) dat artikel 1623c BW geheel overeenkomstig de strekking van de wet, aan de huurder een extra bescherming kan bieden in de vorm van een langer tijdsverloop alvorens de woning te moeten ontruimen.

De Hoge Raad beslist in zijn arrest dat artikel 1623c lid 1 BW niet iedere mogelijkheid uitsluit tot het – krachtens de artikelen 429k en 429p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering – uitvoerbaarverklaren bij voorraad van een beschikking tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot vaststelling van het tijdstip van de ontruiming. Deze stelling kan naar het oordeel van de Hoge Raad in haar algemeenheid niet worden aanvaard. Het is niet aannemelijk, en vindt ook geen steun in de parlementaire geschiedenis van de wet, dat dit lid de strekking heeft om aan de rechter elke bevoegdheid te ontnemen om zijn beschikking tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming moet plaatsvinden uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, óók wanneer slechts daardoor kan worden voorkomen dat de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de beschikking aanwendt.