D. De omvang van het gehuurde

Huurprijsvaststellingen komen tot stand door de oppervlakte van het gehuurde met de gemiddelde prijs per m² te vermenigvuldigen. Bedacht moet worden dat een kleine winkel tussen grotere winkels vaak naar verhouding een hogere huurprijs per m² heeft. Een winkel die duidelijk groter is dan andere winkels heeft vaak een lagere huurprijs per m². Met deze verschillen moet rekening worden gehouden. Het kan dus niet zo zijn dat de huurprijs van een kleine cadeauzaak wordt herleid naar een m² huurprijs van die grote winkelruimte. Er moet hiermee aldus bij de berekening van de huurprijs rekening worden gehouden. Als echter een grote winkel met een ondergeschikte bouwkundige ingreep in kleine eenheden is te splitsen en deze splitsing is goed zichtbaar, dan kan de huurprijs worden vastgesteld door deze met kleinere panden te vergelijken. Noot 160

Als er niet kan worden beschikt over objecten die zonder meer als referentie kunnen dienen, dan zullen correcties uitgevoerd dienen te worden tussen de artikel 7:290 BW-bedrijfsruimten onderling. Oorzaak van de noodzaak van correcties kunnen zijn gelegen in een hoekligging, verschillende passantenstromen, of een andere schaalgrootte. Ten aanzien van hoekpanden wordt vaak een correctie van 10% toegepast ten opzichte van een pand dat is gelegen in een rij. Een hoekpand wordt vaak geacht een hogere waarde te hebben dan een pand gelegen in een rij. Dit is aan aanname die wel onderbouwd moet worden. Bedacht moet hierbij echter worden dat er niet standaard een correctie van 10% ten aanzien van een hoekpand toegepast kan worden. De correctie in verband met de extra attentiewaarde moet wel worden vastgesteld en kan niet louter worden gebaseerd op de het feit dat er sprake is van een hoekpand. Het hof te ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 4 september 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB4472) over dit punt dat de attentiewaarde van een hoekpand niet louter en alleen bestaat uit een afwijking van de omringende bouw. Deze constatering is volgens het hof ontoereikend voor zodanige correctie. Het hof is vervolgens van mening dat de vraag of het gebouw waarin het gehuurde is gevestigd moet worden aangemerkt als een gebouw met een bijzondere attentiewaarde in hoge mate een kwestie is van smaak. Tal van gebouwen zijn in hun uitingsvorm bijzonder of afwijkend van ‘de middelmaat’. Zodanige afwijking valt, anders dan in bijzondere omstandigheden, niet of slechts intuïtief te kwantificeren. Dergelijke bijzondere omstandigheden, in het bijzonder omstandigheden die maken dat de bouw zodanige attentiewaarde heeft dat een correctie geboden is, moeten daarom worden onderbouwd. In deze kwestie was dit volgens het hof niet gebeurd.
Volgens het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 18 september 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272) moet in het kader van de vergelijkbaarheid worden gekeken op een groot aantal verschillende aspecten, waaronder ook minder grijpbare zoals kwaliteit en uitstraling. De weging van al deze aspecten, uitmondend in de beslissing welke panden per saldo als de optimaal vergelijkbare in de vergelijking moeten worden meegenomen, behoort bij uitstek tot de taak van de deskundigen, waarvoor zij geacht moeten worden te zijn toegerust met ervaring en intuïtie.
Het hof was in rechtsoverweging 2.23 van oordeel dat en passantestroom bepalend is voor de huurprijs. Het hof overwoog dienaangaande als volgt: “De vergroting van de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde die het gevolg is van de ontwikkeling die het winkelgebied Alkmaar-Overstad voorafgaand aan de referentieperiode heeft doorgemaakt (De Simsonstraat als doorgaande route naar de binnenstad, aanleg Parcade met haar passantenstroom), dient volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen”. Ook hier bepaalt de passantestroom de attractiewaarde voor een belangrijk deel.

Kleinschalige winkels zoals een hakkenbar of een uitgiftepunt van snacks hebben vaak referentiepanden met een grotere oppervlakte in de buurt. Deze andere panden kunnen dan wel in de vergelijking worden betrokken, doch de verschillen in grootte moeten er uit worden gefilterd. Op deze plaats kan niet verder worden ingegaan op de verschillende manieren waarop de correcties plaats kunnen vinden. Ook als er een correctie in verband met de grootte van de oppervlakte gebruikelijk is, kan deze correctie niet zonder nadere motivatie gegeven worden. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch draaide om deze reden in haar arrest van 20 april 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525) een vonnis van de kantonrechter terug. De kantonrechter had in eerste aanleg in afwijking van het rapport van de deskundige een correctie toegekend vanwege de verschillen in vierkante meters. Het hof overwoog dat de deskundige kennelijk geen plaats had gezien voor een dergelijke correctie wegens oppervlakteverschillen. Zonder nadere motivering, die ontbrak, kon het hof de kantonrechter niet volgen in de zienswijze dat het algemene praktijk is om op basis van relevante oppervlakteverschillen een correctie, in dit geval van 10%, aan te brengen op een in de vergelijking te betrekken huurprijs van een vergelijkingspand, of op de voor het huurobject berekende huurprijs. Het hof vond daarom aanleiding aan de deskundige nog aanvullende vragen te stellen omtrent correcties wegens de grootte van de vergelijkingsobjecten ten opzichte van het gehuurde. Dat dit nog door de deskundige nader verklaard dient te worden is wel begrijpelijk. De deskundige kan namelijk in de berekening rekening van de huurprijs rekening hebben gehouden met de verschillen in de oppervalkte. Kennelijk hadden de deskundigen dit ook niet voldoende gemotiveerd, zodat aanvullende motivatie noodzakelijk was.
De aanwezigheid van een erf, zoals HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478 (Van Oest/Redevco) bevestigt, is in beginsel relevant voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs. Hetzelfde geldt natuurlijk voor een eigen parkeerterrein en andere aanhorigheden.

Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden moest zich in hoger beroep buigen over een zaak, waarin een vraag werd beantwoord of het terras behorende bij het gehuurde bij de berekening van de huurprijs meegeteld diende te worden. Het hof besliste in haar arrest van 14 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:7859) in deze concrete situatie dat dit niet het geval was. De deskundige had het terras niet meegenomen bij de berekening van de huurprijs, omdat het terras zodanig beperkt was dat het geen waarde verhogend effect had. De enkele stelling van de verhuurder dat een ruimte als terras kan worden gebruikt, was volgens het hof onvoldoende om aan te nemen dat daarvan een waarde verhogend effect op de huurprijs uitging. De verhuurder had daartoe concrete feiten en omstandigheden moeten stellen, zoals of het terras feitelijk als zodanig bij de huurder in gebruik is, of de ruimte gezien de ligging daadwerkelijk als terras kon worden gebruikt, in welke periode van het jaar gebruik van het terras te verwachten was en welk effect daarvan op bijvoorbeeld de omzet van het gehuurde was te verwachten. Deze nadere feiten en omstandigheden had de verhuurder niet gesteld, zodat de kantonrechter volgens het hof op goede gronden het advies van de BHAC heeft gevolgd en geen waardeverhogend effect aan de (terras)ruimte aan de voorzijde had toegekend. Hierbij komt het belang van het goed onderbouwen van de stellingen tot uitdrukking. Het is goed mogelijk dat de verhuurder een punt had, maar door de slechte onderbouwing van zijn standpunt heeft het hof dit punt niet in het voordeel van de verhuurder voor wat betreft de invloed op de huurprijs tot uitdrukking kunnen brengen.
Dat de verschillende ruimten die tot het gehuurde behoren op verschillende wijze beoordeeld kunnen worden, komt verder in dit hoofdstuk aan de orde.