Laatst bijgewerkt op 2024-04-17 om 22:10:17

De huurovereenkomst is vormvrij
De huurovereenkomst is vormvrij. Dit betekent dat een huurovereenkomst mondeling kan worden aangegaan en dat er geen akte voor een rechtsgeldige overeenkomst is vereist. Partijen komen nogal eens een voorbehoud overeen inhoudende dat er pas een overeenkomst tot stand komt als er een schriftelijke overeenkomst is vastgelegd en ondertekend. Het is dan uiteraard – in het kader van dit voorbehoud – niet de bedoeling dat de verhuurder de huurder in dit stadium van onderhandeling dan alvast gebruik laat maken van het gehuurde laat maken onder betaling van een gebruiksvergoeding. Er wordt dan immers al spoedig voldaan aan de voorwaarden waaraan een huurovereenkomst hoort te voldoen. Voor het bestaan van een huurovereenkomst dient er sprake te zijn van het verschaffen van het gebruik van een zaak en het betalen van een tegenprestatie voor dit gebruik. Dit zijn de voorwaarden voor aanwezig zijn van een huurovereenkomst zoals genoemd in artikel 7:201 BW. Vanaf 2003 hoeft niet langer te zijn overeengekomen dat er sprake moet zijn van een overeenkomst die voor bepaalde tijd is gesloten. Vóór 2003 was het mogelijk dat de huurperiode eeuwigdurend zou zijn als er geen beperking in was opgenomen. Dit speelt niet meer vanaf de wijziging van de wet die in 2003 heeft plaatsgevonden.

In de huurovereenkomst worden doorgaans de persoonlijke gegevens van de huurder en de verhuurder opgenomen. Deze gegevens zijn noodzakelijk om de partijen te identificeren.  Verzameling van deze gegevens heeft een doel dat noodzakelijk is voor verhuring van een pand. Gebruik van deze gegevens is dan ook toegestaan. Verder is gebruik van deze gegevens duidelijk naar de huurder. Deze gegevens moeten worden beveiligd. Er moeten met de beheerder afspraken worden gemaakt die conform de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) zijn opgesteld.

Deze gegevens moeten niet langer in het systeem van de verhuurder staan dan noodzakelijk is voor de verhuring van een pand. Deze gegevens mogen  verder niet worden gebruikt dan voor het doel waarvoor ze zijn  verstrekt. Op grond van artikel 30 AVG is de verhuurder gehouden een register aan te leggen welke persoonsgegevens

De AVG  stelt voorwaarden aan het gebruik van persoonsgegevens.  Deze persoonsgegevens betreffen informatie, waarmee een natuurlijk persoon in verband kan worden gebracht. Hierbij moet gedacht worden aan adressen, woonplaats, IP-adressen, etc.  Volgens artikel 9 AVG is het gebruik van bijzondere persoonsgegevens verboden. Deze gegevens hebben betrekking op ras, gezondheid, religieuze overtuiging, etc. Volgens artikel 22 AVG is het gebruik van burgerservicenummers verboden, tenzij een wet daarvoor een uitzondering heeft gemaakt. In de praktijk vraagt men voor het huren van een auto nogal eens een kopie van een paspoort waarop een burgerservicenummer staat. Volgens de AVG is dit dus niet toegestaan.

De verhuurder is verantwoordelijk dat de persoonsgegevens van de huurder goed worden verwerkt. Als de huurder gebruikt maakt van toegangscontroles waarmee persoonsgegevens van bezoekers worden geregistreerd, dan is de huurder voor verwerking van deze gegevens verantwoordelijk. Bij een bedrijfsverzamelgebouw is de verhuurder verantwoordelijk voor verwerking van de gegevens als deze voor alle huurders een toegangscontrole systeem heeft toegepast.

Als er een huurovereenkomst naar een onjuist adres wordt gestuurd, dan is er sprake van een datalek. De verantwoordelijke  persoon moet daarvan een melding doen bij de Autoriteit Persoonsgegevens. Het onvermeld laten van datalekken is in strijd met de AVG.

Bij het niet voldoen aan de voorwaarden van de AVG kan de Autoriteit Persoonsgegevens de verantwoordelijke persoon berispen, een boete  opleggen, een last onder dwangsom opleggen of waarschuwen.

Het is wel duidelijk dat de huurder die mondeling een huurovereenkomst heeft gesloten en die nog niet in het gehuurde is getrokken en nog nooit huur heeft betaald moeite zal hebben met het bewijs van het bestaan van een huurovereenkomst als de aanwezigheid van een huurovereenkomst door de verhuurder wordt ontkend. Dit geldt eens te meer als partijen over de voorwaarden van een huurovereenkomst in onderhandeling waren en één partij zich beroept op een geldige overeenkomst. Zo was de rechter van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen in haar uitspraak van 6 augustus 2009 (LJN: BJ4772, sector kanton rechtbank Groningen, 399356 CV EXPL 09-3613) van mening dat er geen overeenkomst tot stand was gekomen. De rechter was van mening dat door het doen van een tegenbod van een partij geen aanvaarding van het bod tot stand was gekomen, maar dat er sprake was geweest van een nieuw aanbod. Als tussen partijen een schriftelijke overeenkomst is opgemaakt en de huurder is al in het gehuurde begonnen, maar heeft de conceptovereenkomst nog niet ondertekend, dan zal er doorgaans van uit worden gegaan dat er een tussen partijen geldende huurovereenkomst is ontstaan. Dit is ook beslist in het arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 24 oktober 2006 (ECLI:NL:GHSHE:2006:BA0285). Dit is natuurlijk voor de hand liggend. Als er immers over de essentialia van de huurovereenkomst overeenstemming is bereikt, dan kan er al snel geconcludeerd worden dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat is alleen anders als partijen uitdrukkelijk voorbehouden over de essentialia hebben opgenomen. Als over openstaande ondergeschikte punten geen overeenstemming is bereikt, staat dit het bestaan van een huurovereenkomst niet in de weg. Dit was onder meer ook beslist in het arrest van 26 september 2003 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF9414). De Hoge Raad is van oordeel dat de rechtbank er terecht van uit is gegaan dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Er was door de rechtbank geoordeeld dat de punten die tussen partijen nog open stonden van ondergeschikte betekenis waren. Tussen partijen was al wel overeenstemming bereikt over de essentialia van de overeenkomst. In dit arrest wordt ook de bevoegdheid tot vertegenwoordiging besproken. Ik heb het onderdeel over de vertegenwoordiging uitgewerkt in het hoofdstuk: “Beknopte handleiding procederen”, onderdeel  “Is de beheerder of de verhuurder procespartij?” Dit resultaat kan ook worden bereikt via de regeling van artikel 6:225 BW . In dit artikel staat immers: ” Wijkt een tot aanvaarding strekkend antwoord op een aanbod daarvan slechts op ondergeschikte punten af, dan geldt dit antwoord als aanvaarding en komt de overeenkomst overeenkomstig deze aanvaarding tot stand, tenzij de aanbieder onverwijld bezwaar maakt tegen de verschillen”. De essentialia van de overeenkomst vormen de hoofdpunten van de overeenkomst. Als een wederpartij geen bezwaar maakt tegen de conceptovereenkomst, dan zal met verwijzing naar artikel 6:225 BW duidelijk gemaakt dienen te worden dat er nog slechts restpunten openstonden, zodat de overeenkomst in ieder geval tussen partijen bestaat.

Het sluiten van een intentieverklaring tot het sluiten van een huurovereenkomst kan inhouden dat partijen geïnteresseerd zijn om met elkaar in zee te gaan. Dit  betekent doorgaans dat partijen door een intentieverklaring te ondertekenen nog geen huurovereenkomst hebben gesloten. Dit kan anders zijn als de bewoordingen van de intentieverklaring er toe leidt dat door ondertekening van deze verklaring wel een overeenkomst gesloten zal moeten worden. Als het gehuurde en de huurprijs bekend is en in de intentieverklaring staat dat door ondertekening van deze verklaring een huurovereenkomst zal worden gesloten onder dezelfde voorwaarden, dan kan er door ondertekening van deze verklaring een huurovereenkomst tot stand zijn gekomen. Er moet dus goed naar de bewoordingen van deze intentieverklaring worden gekeken. Het is dus ook goed mogelijk dat partijen door ondertekening van deze verklaring alleen hebben vastgelegd dat zijn geïnteresseerd waren in het pand zonder zich verder nog vast te willen leggen. De bedoeling van de partijen kan dan worden beoordeeld aan de hand van de Haviltex-maatstaf (dus wat partijen aan de hand van elkaars verklaringen en gedragingen hadden mogen begrijpen).

Als er een huuraanbieding wordt gedaan, dan hoeft dit nog niet tot huurverplichtingen te leiden als een duidelijke verklaring ontbreekt dat partijen door ondertekening overgaan tot het sluiten van een huurovereenkomst (Hof Arnhem-Leeuwarden 10 juli 2018, ECLI:NL:GHARL:2018: 6329).  Het hof overwoog verder in haar arrest als volgt dat de huuraanbieding nog nadere uitwerking, in die zin dat er nog een schriftelijke huurovereenkomst conform het ROZ-model moest worden opgesteld en bevatte het enkele voorbehouden, waaronder het voorbehoud dat de huuraanbieding nog door de huurder moest worden geaccepteerd. Die acceptatie was kennelijk met de ondertekening door de huurder van het stuk nog niet gegeven.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 7 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3103) dat partijen geen overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Het ging hier om een huurovereenkomst met betrekking tot reclameruimte op de Euromast. Het hof stelt voorop dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Of sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (vgl. artikelen 3:33–35 BW). Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt voor de ander van essentieel belang is, kan van de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden. Verder is het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen (vgl. HR 26 september 2003 NJ 2004/640).

Gelet op de in het arrest genoemde feiten en omstandigheden – waarbij in het bijzonder van belang is dat de gesprekspartners verschillende wezenlijke elementen van de door Euromast beoogde overeenkomsten onbesproken hebben gelaten en dat een partij bij de bespreking in november 2012 aan de andere partij te kennen heeft gegeven dat hij het contract nog bij de afdeling Legal zou neerleggen, waaruit de  (Euromast) had moeten afleiden dat pas na toetsing en goedkeuring door die afdeling sprake zou kunnen zijn van een volledige overeenkomst – mocht Euromast naar het oordeel van het hof er niet op vertrouwen dat met de bereikte mondelinge overeenstemming ten aanzien van het onderwerp van de overeenkomsten, de duur van de overeenkomsten, de prijs en de betalingstermijnen reeds een volledige overeenkomst tot stand was gekomen, ter zake waarvan zij nakoming kon vorderen (en bij uitblijven van nakoming schadevergoeding). De Hoge Raad vond in haar arrest van 21 december 2018 (ECLI:NL:HR:2018:2387) deze redenering van het hof niet in strijd met de wet.

In de zaak die door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7779) werd behandeld, was er sprake van een natuurlijk persoon die in het huurcontract staat genoemd. Verder stond op het huurcontract het KvK-nummer vermeld van een vennootschap. In dit arrest werd het antwoord op de vraag uitgewerkt wie als huurder beschouwd dient te worden. Wie als huurder beschouwd moet worden, hangt volgens het hof af van hetgeen hij en die ander daaromtrent jegens elkander hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Dit is het Kribbebijtercriterium (HR 11 maart 1977, NJ 1977/521, Kribbebijter).
Het hof overwoog dat uit de tekst van het Kamer van Koophandel (KvK) nummer blijkt dat de besloten vennootschap [bedrijf] bij die instantie staat ingeschreven. Nu echter niet blijkt dat [geïntimeerde] bij de KvK heeft geïnformeerd naar de gegevens die daar onder dat nummer bekend zijn, kan enkel daaruit niet worden opgemaakt dat het contract met een ander dan [appellant] (als eenmanszaak) is gesloten. Pas bij nader onderzoek, waartoe zij niet verplicht was, had bij [geïntimeerde] twijfel kunnen zijn ontstaan over de vraag wie haar contractspartner was.

De verdere bewoordingen waarmee in de overeenkomst de persoon van de (onder-) huurder wordt beschreven, wijzen er volgens het hof op dat het gaat om een natuurlijk persoon. Er staat namelijk in dat de onderhuurder woonachtig is op een bepaald adres en dat hij/zij een zaak drijft met een naam die niet doet vermoeden dat het daarbij om een rechtspersoon gaat. Van andere verklaringen en/of gedragingen die doen vermoeden dat de huurder het contract namens [bedrijf] ondertekende is evenmin gebleken. Dit moest er toe leiden dat het contract niet werd geacht namens een vennootschap te zijn gesloten.

De huurder die al enige maanden gebruik heeft gemaakt van een onroerende zaak en voor het gebruik een tegenprestatie heeft betaald, kan zich wegens het gebruik van de ruimte en het betalen van huur eenvoudiger op het bestaan van een huurovereenkomst beroepen. Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 29 april 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:1666) wordt met name in alinea 3.2 bevestigd dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet het bestaan van een schriftelijk contract is vereist, doch dat slechts van belang is dat de overeenkomst de essentiële kenmerken bezit, die een huurovereenkomst hoort te hebben, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder. Als de huurder met toestemming van de verhuurder huur aan een derde voldoet, dan wordt de huurder gekweten ten aanzien van zijn betalingsverplichtingen.

De betaling moet volgens artikel 6:116 lid 1 BW worden gedaan aan de woonplaats van de schuldeiser op het tijdstip van de betaling. Volgens artikel 6:116 lid 2 BW is de verhuurder bevoegd een andere plaats voor de betaling aan te wijzen in het land van de woonplaats van de schuldeiser op het tijdstip van de betaling of op het tijdstip van het ontstaan van de verbintenis. De verhuurder kan dus ook bepalen dat betaald moet worden aan zijn kantooradres in plaats van zijn woonplaats. Daarnaast is de verhuurder bevoegd van deze regeling af te wijken. Artikel 6:116 BW is immers van regelend recht . Hiervan kan dus in het huurcontract van de wettelijke regeling worden afgeweken. De verhuurder kan in zijn voorwaarden opnemen dat alleen met een bankoverschrijving de huur overgemaakt kan worden en dat kasbetalingen niet worden geaccepteerd. Ook als hier niet sprake zou zijn van regelend recht lijkt mij dit in het voordeel van de huurder. Het lijkt mij juist in het nadeel van de huurder als deze maandelijks een contante betaling van de huur op het kantoor van de verhuurder zou moeten doen. Een betaling per bankoverschrijving is dus veel handiger. De verhuurder kan ook een automatische overschrijving verlangen vanwege het feit dat er sprake is van regelend recht. Een automatische overschrijving acht ik niet zonder meer in het voordeel van de verhuurder. Ook tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kan de verhuurder op basis van de redelijkheid (zie de artikelen artikel 6:2 BW en artikel 6:248 BW) verlangen dat de huurder in plaats van contante betaling een betaling per bank zal gaan doen (zie ook Huurrecht @ctueel 2009-14, Mag je kasbetalingen weigeren? Door mr P.G.A. van der Sanden).

Men dient er op bedacht te zijn dat de persoon die zich als huurder gedraagt en die door betaling van huurpenningen zich op huurbescherming beroept niet altijd als huurder aangemerkt hoeft te worden. Te denken valt aan de persoon die een woning heeft gehuurd van een beschikkingsonbevoegde persoon, bijvoorbeeld de medebewoner van de huurder. Een persoon die zelf geen aanspraak kan maken aan rechten voortvloeiende uit een huurovereenkomst kan immers niet meer rechten overdragen dan waarover hij zelf kan beschikken. Er ontbreekt dan een geldige rechtstitel, zodat er voor de pseudohuurder geen rechten voortvloeiende uit de (huur) overeenkomst kunnen ontstaan.
Er is wel sprake van een huurovereenkomst als niet de huurder, maar een derde (namens de huurder) de huur voldoet. Door het betalen van de huur door een derde vloeit dan niet voort dat de huurder zelf de huur niet verschuldigd is. Deze redenering gaat in ieder geval mank, omdat de huurder en niet een derde huur verschuldigd is. Op grond van artikel 6:35 BW is een schuldenaar bevoegd een derde namens hem te laten betalen. Een dergelijke situatie deed zich voor in een geschil dat had geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 7 mei 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1777, gerechtshof Amsterdam, 200.103.762). Op het moment dat deze derde de huur niet meer betaalde, werd er door de huurder een huurschuld opgebouwd.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 7 september 2022 (ECLI:NL:RBMNE:2022:4048) beslist dat de verhuurder, die de helft van de waarborgsom van de partner van de huurder had ontvangen (was geen sprake van contractueel huurderschap), deze helft niet aan deze partner terug  diende te betalen.  Deze (ex-)partner van huurder had weliswaar een deel van de huur en waarborgsom betaald, maar dat maakte hem  geen partij bij huurovereenkomst. De huurder had de Huurcommissie ingeschakeld om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie had de aanvangshuurprijs verlaagd. De teveel betaalde huur diende de verhuurder ook aan zijn contractspartij te betalen en niet aan de (ex)partner van de huurder. De verhuurder had de helft van de waarborgsom aan de (ex)partner terugbetaald. Dat was geen slimme zet. Deze waarborgsom diende geheel aan de huurder (de contractspartij) terug te worden betaald. De verhuurder zal die betaalde bedragen dus bij de partner als onverschuldigd betaald terug moeten vorderen. Dat de huurder met haar (ex)partner was overeengekomen dat deze een deel van de huur zou betalen, maakte hem geen contractspartij. Dit is ook een logische conclusie in het licht van het feit dat een bewoner in het gehuurde ook geen contractspartij wordt door de huur namens de huurder te betalen.

Onderhandelingen die leiden tot sluiten van een overeenkomst
Als partijen met elkaar onderhandelingen voeren over het sluiten van een huurovereenkomst, dan kan het gebeuren dat één partij van mening is dat er een huurovereenkomst is gesloten en dat slechts bepaalde voorwaarden nog ingevuld moeten worden, terwijl de andere partij van mening is dat er geen overeenkomst tot stand is gekomen en zich nog zonder verdere verplichtingen terug kan trekken. Of een partij vrij is zich terug te trekken uit de gevoerde onderhandelingen is afhankelijk van de vraag of de onderhandelingen al zover waren gevorderd dat partijen niet hoefden te verwachten dat één partij zich eenzijdig terug zou trekken. Als dat het geval is, dan kan een partij zich niet zo maar eenzijdig terugtrekken uit de onderhandelingen die waren gevoerd in het kader van het sluiten van een huurovereenkomst met betrekking tot winkelruimte. De vraag hoe partijen zich dienen te gedragen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en onrechtmatige handelen (artikel 6:162 BW).

De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, besliste in rechtsoverweging 3.8 van haar vonnis van 9 maart 2012 LJN: BV9049, sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 327594\CV EXPL 10-7034 dat partijen met elkaar nagenoeg overeenstemming hadden bereikt over de essentialia, waarbij voornamelijk het precieze opleveringsniveau nog niet vaststond. Onder deze omstandigheden, waarbij het nog ging om kleinere onderhandelingspunten die redelijkerwijs geen breekpunt zouden behoeven op te leveren, heeft naar het oordeel van de kantonrechter bij de potentiële huurder het rechtens relevante vertrouwen post kunnen vatten dat aannemelijk is dat bij voortzetting van de onderhandelingen een overeenkomst van de soort tot stand zou komen als waarover partijen toen onderhandelden.

De rechter was van mening dat er nog geen huurovereenkomst tot stand was gekomen. Dit lijkt logisch in het licht van de vastgestelde feiten dat de essentialia van de overeenkomst nog niet definitief waren ingevuld. Hoewel er nog geen overeenkomst tot stand was gekomen betekende het afbreken van de onderhandelingen door de eigenaar van de onroerende zaak dat door de potentiële huurder schade werd geleden als gevolg van het afbreken van de onderhandelingen. Deze schade kwam voor vergoeding in aanmerking. De lijn was ook al uitgezet in het arrest van de Hoge Raad van 18 juni 1982, NJ1983, 723 (Plas/Valburg).
Of een partij aansprakelijk wordt wegens het afbreken van onderhandelingen is afhankelijk van elke situatie afzonderlijk. Als partijen er niet op mochten vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen gezien de door haar voorgestelde wijzigingen in de beloningssfeer, dan kan een partij de onderhandelingen wél afbreken zonder schadeplichtig te worden jegens zijn contractspartij (zie de uitspraak van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem in haar vonnis van 18 januari 2012 ( LJN: BV3020, sector kanton Rechtbank Haarlem, 526372/ CV EXPL 11-11817) en het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT7337). Dit arrest geeft nadere gezichtspunten  voor het toekennen van een vergoeding bij een positief contractsbelang. De eisende partij vorderde in de procedure  een verklaring voor recht dat gedaagde jegens eiser onrechtmatig heeft gehandeld door de in de eindfase geraakte onderhandelingen af te breken, terwijl bij eiser de gerechtvaardigde verwachting bestond dat tussen partijen overeenstemming zou worden bereikt inzake de verwerving van bouwgrond te (…)  en de verkoop en doorlevering van een gedeelte daarvan door eiser aan gedaagde en gedaagde aldus de belangen van eiser heeft geschaad, alsmede tot  veroordeling van gedaagde tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. Het hof had beslist dat de handelwijze van gedaagde onrechtmatig jegens eiser was. Er werd door het hof te Arnhem een schadebedrag vastgesteld. Gedaagde ging in cassatie en verzocht de Hoge Raad zich te buigen over de  rechtsvraag of de partij die de onderhandelingen afbreekt eerst tot schadevergoeding verplicht is indien het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en dat eerst plaats is voor vergoeding van positief contractsbelang indien door deze partij bij de benadeelde  het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een overeenkomst tot stand zal komen.

De Hoge Raad was tot oordeel dat bij de beoordeling van deze klachten moet worden vooropgesteld dat als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. De Hoge Raad achtte het arrest van het hof niet correct gemotiveerd.

De Hoge Raad was van oordeel dat overeenstemming met geïntimeerde niet meer op korte termijn te verwachten was – maar het hof had geen inzicht gegeven  waarom het afbreken van de onderhandelingen onaanvaardbaar was en waarom geïntimeerde gerechtvaardigd mocht vertrouwen dat de door haar gestelde overeenkomst zou zijn tot stand gekomen indien de onderhandelingen zouden zijn voortgezet, zodat een voldoende redengeving ontbreekt voor toewijzing van een vordering tot vergoeding van de schade ter zake van het feit dat geen overeenkomst was tot stand gekomen. De zaak werd voor verdere behandeling naar het hof te ‘s-Hertogenbosch verwezen.

Soms is er een mogelijkheid om naast de tevergeefs gemaakte kosten ook gederfde winst toe te kennen. Een dergelijke zaak werd behandeld door de Hoge Raad in haar arrest van 1 maart 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY6755). Hier was door een partij een intentie tot een dealerovereenkomst gesloten. Na verbouwing van de ruimte waarin de showroom zou komen, werden door de ene partij de onderhandelingen zonder enige waarschuwing afgebroken. Het hof te ‘s-Gravenhage had geoordeeld dat de onderhandelingen tussen partijen al in een zodanig vergevorderd stadium waren dat de partij die de onderhandelingen afbrak niet alleen aansprakelijk is voor tevergeefs gemaakte kosten, maar ook voor gederfde winst.  De partij die plotseling met de onderbroken onderhandeling werd geconfronteerd, heeft zich ook niet kunnen voorbereiden met deze onderbroken onderhandelingen. De vraag of en in hoeverre daadwerkelijk sprake is van gederfde winst zal in een (eventuele) volgende procedure met betrekking tot de hoogte van de schadevergoeding moeten worden beantwoord.

Het onderscheid tussen deze posities zal in de praktijk vaak lastig zijn te maken.

Als partijen de onderhandelingen niet af kunnen ronden, terwijl het uit een eerder gesloten wel duidelijk is dat partijen hebben bedoeld een aansluitende overeenkomst tot stand te brengen, dan kan de rechter de voorwaarden stellen waaronder de overeenkomst tot stand dient te komen. De rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, gaf in haar vonnis van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4826 de voorwaarden weer van een aanvullende huurovereenkomst. De kantonrechter beoordeelde de overeenkomst aan de hand van de aanvullende werking van de goede trouw als bedoeld in artikel 6:248 BW nu partijen bij het tot stand komen van de nieuwe voorwaarden jegens elkaar de billijkheid en redelijkheid in acht behoren te nemen.

De overeenkomst was van rechtswege beëindigd. Er diende een nieuwe overeenkomst gesloten te worden. Partijen waren bij het sluiten van de overeenkomst overeengekomen na het beëindigen van de overeenkomst een aansluitende overeenkomst te sluiten. Partijen konden het alleen niet eens worden over de voorwaarden waaronder de overeenkomst gesloten diende te worden. De rechter was allereerst van oordeel dat partijen over en weer zich dienen te gedragen hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Dit komt neer op de Haviltex formule (Haviltex, HR 13 maart 1981, NJ 1981,635).
In dit verband merkte de rechter op dat de overeenkomst was opgesteld door juristen, werkzaam in de juridische praktijk. Partijen moesten daarom worden geacht beide over voldoende juridische kennis te hebben beschikt om de huurovereenkomst te kunnen beoordelen.

Volgens de rechter was het de bedoeling van partijen geweest om voor langere tijd te contracteren omdat in die periode een noodzaak bestond om het gehuurde te renoveren. Daarmee was veel geld gemoeid en met het oog daarop wilde de huurder de zekerheid dat na het doen van deze investering voor langere tijd het gehuurde door haar zou kunnen worden geëxploiteerd.
Bij het verder beoordelen van de duur van een nieuwe overeenkomst vormde volgens de rechter de (principiële) tijdelijkheid van de huurovereenkomst een aanknopingspunt. Er was geen voldoende grond om te kunnen oordelen dat alleen een duur van dertig jaar redelijk was (deze duur waren partijen eerst overeengekomen). De vraag is dan wat wel een redelijke termijn is. Aangeboden was een huurtermijn van vijf jaar. Bij het beoordelen van deze termijn moet acht worden geslagen op de verschillende belangen van partijen. Partijen, die al langdurig een contractuele relatie zijn aangegaan, behoren bij het onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst rekening te houden met de wederzijds bestaande belangen.
Bij de afweging van belangen werd rekening gehouden met de wens van de verhuurder om het gehuurde ten behoeve van haar eigen bedrijfsvoering te kunnen gebruiken. Daarnaast werd rekening gehouden met het belang van de huurder ten aanzien van de gedane investeringen en de mogelijkheid deze investeringen af te kunnen schrijven. Gelet op de wederzijdse belangen was het volgens de rechter redelijk en billijk de huurovereenkomst aan te gaan voor een periode van vijf jaar. Deze termijn sloot aan bij wat gebruikelijk was bij het sluiten van huurovereenkomsten. Deze plegen meestal voor de duur van vijf jaar te worden aangegaan en het is redelijk om bij deze gewoonte aan te sluiten. Voor het vaststellen van een huurtermijn van meer dan vijf jaar waren geen argumenten geleverd.

Of er sprake is van een gesloten overeenkomst is afhankelijk van de vraag wat partijen bij het begin van onderhandelingen hebben gezegd of hebben gedaan. In de zaak die voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 30 januari 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:1006) heeft gediend, had de huurder bij aanvang van de onderhandelingen verklaard: “Wellicht ten overvloede: deze e-mail is uitsluitend bedoeld om in gesprek te komen met de verhuurder. Er is pas sprake van een eventuele huurovereenkomst wanneer deze samen met haar bijlagen ondertekend is door de huurder”.  Verder had de makelaar van de huurder nog schriftelijk kenbaar gemaakt: “Nog bedankt voor de rondleiding van afgelopen maandag met mijn klant (…). Zoals je weet hebben wij meerdere panden in de omgeving bezocht en we willen een juiste beslissing maken omtrent een uitbreiding of een verhuizing naar een geheel nieuwe locatie. De (…)  zou kunnen voldoen voor (…) wanneer er overeenstemming is met de eigenaar over de volgende huurvoorwaarden en opleverpunten. (…)

In een later stadium heeft de makelaar van de huurder gemeld dat de huurder op hoofdlijnen akkoord is met het toegezonden concept, dat de datum van de sleuteloverdracht en de huuringangsdatum opschuiven (ten opzichte van het voorstel), dat de voorkeur van de huurder is om de ingangsdatum een paar maanden te verschuiven. Een paar weken later meldde de makelaar van de huurder dat deze afziet van het huren van het pand.
De verhuurder was van mening dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Uit het standpunt van de verhuurder begrijp ik dat men heeft bedoeld te zeggen dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, omdat aan de essentialia van een huurovereenkomst zou zijn voldaan. In beginsel is een ondertekende overeenkomst geen vereiste voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst.

De voorzieningenrechter oordeelt dat er nog geen overeenkomst tot stand is gekomen nu de huurder expliciet had aangegeven dat er pas sprake van een huurovereenkomst  zou zijn als het contract  ondertekend zou zijn. De verhuurder had tegen deze voorwaarde geen bezwaar gemaakt. Aangezien artikel 7:201 BW niet-dwingend recht bevat kunnen partijen overeenkomen dat er pas een huurovereenkomst ontstaat als daarover schriftelijke overeenstemming ontstaat. In zoverre komt de uitspraak van de rechter  overeen met de wettelijke regeling.

Het argument van de verhuurder dat de huurder in redelijkheid niet meer het sluiten van een huurovereenkomst kon weigeren, ging volgens de rechter niet op. De rechter was van oordeel dat voor zover de stellingen van de verhuurder zo moeten worden begrepen dat de onderhandelingen zo ver waren dat de huurder er in redelijkheid niet meer op terug kon komen,  dat dat niet opgaat. Er zijn over en weer voorstellen gedaan, die steeds niet door de andere partij geheel zijn overgenomen.

Voorts heeft de rechter een oordeel moeten geven over de vraag of partijen nog verder dienen te onderhandelen over de huurovereenkomst.

De rechter was van oordeel dat onderhandelingen mogen worden afgebroken, maar niet als dit onaanvaardbaar is. Het afbreken van onderhandelingen is onaanvaardbaar als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten. Ook door andere omstandigheden kan het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar zijn. Over de datum van sleuteloverdracht en de ingangsdatum had de verhuurder, volgens de rechter, gelet op de expliciete vraag van de huurder, uitsluitsel moeten geven. De huuringangsdatum was tenslotte wel een essentieel onderdeel van een huurovereenkomst. De verhuurder had hier volgens de rechter onduidelijkheid over laten bestaan. De rechter is daarom van oordeel dat de huurder af heeft mogen zien van het sluiten van een huurovereenkomst.

De rechter was van oordeel dat er wegens de voorwaarde van een ondertekende overeenkomst geen sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen.

Als er een huurovereenkomst wordt gesloten, is het doorgaans duidelijk welke huurprijs betaald dient te worden. Vaak wordt er een paar weken voor het daadwerkelijke gebruik van het gehuurde een huurovereenkomst gesloten en zal de huurprijs niet verschillen met de overeengekomen huurprijs. Er kan wel verschil ontstaan als er een overeenkomst wordt gesloten en er vervolgens geruime tijd tussen het gebruik van het gehuurde en het sluiten van de overeenkomst zit. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9659, WR 2018/113, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) in hoger beroep een arrest gewezen dat ging over het verschil tussen de overeengekomen huurprijs bij het sluiten van de overeenkomst en de verschuldigde huurprijs bij oplevering van het gehuurde.

In de onderhandelingen over de totstandkoming van een huurovereenkomst zijn partijen in januari 2011 een huurprijs van € 78.375 inclusief btw en een turn key oplevering conform LHV standaarden overeengekomen. Het ging hier om de verhuring van bedrijfsruimte aan een huisartsenpraktijk. De huurprijs was (mede) gebaseerd op het kostenbestanddeel dat in een huisartsentarief verdisconteerd zat. De huisartsen hadden zelf behoefte aan 3,5-4 praktijkruimtes. De resterende ruimte zouden zij gaan verhuren aan (para)medische beroepsuitoefenaars. In januari 2012 heeft een vastgoedadviseur een tweede concepthuurovereenkomst aan de huisartsen gestuurd waarin het bedrag van € 78.375 is opgenomen. In februari 2012 zijn de huisartsen akkoord gegaan met een verhoging van de huurprijs van € 1500 vrij van btw op jaarbasis in verband met een hoger opleveringsniveau.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing verklaard (de ROZ-voorwaarden). In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 79.875 (…). Prijspeil huur is 1 januari 2011. (…). De huurprijs wordt jaarlijks voor het eerst 1 jaar na ingangsdatum huurovereenkomst (is datum bouwkundige oplevering) aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 van de algemene bepalingen. In deze bepalingen staat een jaarlijkse indexering van de huurprijs vermeld.

Tussen partijen ontstond een verschil van mening over de aanvangshuurprijs. De verhuurder vorderde onder meer een aanvangshuur prijs die € 84.188,25 per jaar bedraagt (dus de overeengekomen huurprijs plus de conform de algemene voorwaarden overeengekomen indexeringen) welk bedrag daarna voor het eerst op 19 juni 2014 wordt geïndexeerd, met de hoofdelijke veroordeling van de huurders in de proceskosten. Gelijk in eerste aanleg betoogt de verhuurder dat het bedrag van € 79.875, prijspeil 2011, moet worden herleid tot de datum van oplevering, juni 2013, hetgeen met zich meebrengt dat het bedrag moet worden geïndexeerd op een bedrag van € 84.188,25. Dit is de tussen partijen overeengekomen aanvangshuur, meende de verhuurder. De aanvangshuurprijs uit artikel 4.1 in combinatie met het prijspeil januari 2011 moet volgens de verhuurder worden begrepen als een aanvangshuurprijs inclusief verhogingen tot aanvang van de huur op 19 juni 2013.

Volgens het hof was de huurder niet bekend met deze bepalingen. Verder stond als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast dat het kostenbestanddeel in het huisartsentarief tot aan de datum van oplevering niet was verhoogd en het prijspeil van het kostenbestanddeel in zoverre gelijk was gebleven. De verhuurder had weliswaar betoogd dat het kostenbestanddeel aan inflatiecorrectie onderhevig was, maar hij had die stelling na betwisting niet concreet toegelicht. Op het moment dat het bedrag van € 78.375 in februari 2012 werd verhoogd met € 1500, was geen indexatie toegepast. In dat kader was de enkele vermelding van “Prijspeil huur is 1 januari 2011” onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de huisartsen bedacht moesten zijn op een verhoging van de huurprijs reeds bij ingang van de huur. De huisartsen mochten er dan ook van uitgaan dat op het moment van oplevering een huurprijs zou gelden van € 79.875.

Deze uitspraak maakt maar weer eens duidelijk dat partijen een duidelijke afspraak dienen te maken over de huurprijs vanaf het begin van het gebruik van het gehuurde. Partijen hadden beter een bepaling in de huurovereenkomst op kunnen nemen (zonder een onduidelijke verwijzing naar de algemene bepalingen te doen) dat de huurprijs een bedrag van € 78.375 bedroeg en dat deze prijs vanaf het aangaan van de overeenkomst tot het moment van ingebruikname van het gehuurde zou worden verhoogd met de inflatiecorrectie zoals vermeld in de overeenkomst. Door deze onduidelijkheid kon de huurder met beroep op de redelijkheid en billijkheid uitgaan van een bedrag van € 78.375.

Essentialia van een huurovereenkomst
De definitie van de huurovereenkomst staat in artikel 7:201 BW. Daarin staat: Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

De huurovereenkomst is naar haar aard een tijdelijke overeenkomst. Tot 1 augustus 2003 bepaalde artikel 7A:1584 BW dit met zoveel woorden: “huur en verhuur is eene overeenkomst, waarbij de eene partij zich verbindt om de andere het genot eener zaak te doen hebben, gedurende eenen bepaalden tijd en tegen een bepaalden prijs, welken de laatstgemelde aanneemt te betalen”. Bij het invoeren van het huidige artikel 7:201 BW is het begrip bepaalde tijd weliswaar uit de definitie van de huurovereenkomst verdwenen, maar uit de parlementaire behandeling blijkt dat daarmee geen wijziging is bedoeld van het beginsel dat een huurovereenkomst in beginsel tijdelijk is (Memorie van Toelichting Kamerstukken II 1997/8, 26089, 3 pagina 11). Ook in de jurisprudentie wordt uitgegaan van de bepaalde tijd. In HR 7 oktober 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT5525 (Leussink-TPG Post), laat de Hoge Raad het oordeel van het gerechtshof in stand. Het Hof oordeelde in deze zaak dat de bepaling dat de huurder de overeenkomst na een bepaalde tijd niet meer kon opzeggen niet de conclusie rechtvaardigt dat e huurovereenkomst een tijdelijk karakter ontbeert. Ook een huurovereenkomst die al zeer lang loopt zal dan ook op enig moment tot een einde kunnen komen.

Voor beantwoording van de vraag of een bepaalde overeenkomst een huurovereenkomst is, dient te worden nagegaan of de overeenkomst voldoet aan de eisen van de huurovereenkomst conform artikel 7:201 BW. Voor toepassing van artikel 7:201 BW is het niet van belang welke benaming partijen aan de huurovereenkomst hebben gegeven. Als is voldaan aan de essentialia van artikel 7:201 BW, dan is er sprake van een huurovereenkomst. De wetgever heeft bedoeld de huurder te beschermen tegen misbruik van de regeling. Als partijen een bepaalde overeenkomst als een gebruiksovereenkomst kwalificeren, doch deze overeenkomst voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW, dan is er volgens de wet een huurovereenkomst tot stand gekomen.

Als partijen het niet over punten in het contract eens zijn, dan kan er wel een huurovereenkomst tussen partijen ontstaan. Volgens het vonnis van de rechtbankbank te Noord-Holland van 8 november 2023 (ECLI:NL:RBNHO:2023:11129) kan een overeenkomst tot stand komen ook als partijen het niet over alle onderdelen van de overeenkomst eens zijn. Dit wordt dan een rompovereenkomst genoemd.

De verhuurder meende deze overeenkomst te kunnen ontbinden wegens het niet correct nakomen van deze overeenkomst door de huurder. Deze ontbinding werd in reconventie gevorderd. De huurder vorderde in conventie te verklaren voor recht dat de overeenkomst niet is ontbonden.

Of een rompovereenkomst tot stand is gekomen, hangt volgens de rechter af van de bedoeling van partijen. Een aantal gezichtspunten die relevant kunnen zijn bij de vaststelling van die bedoeling van partijen zijn: (i) de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, (ii) het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en (iii) de omstandigheden van het geval. Het eerstgenoemde criterium houdt in dat indien partijen het eens zijn over de wezenlijke elementen van een overeenkomst (de essentialia), een overeenkomst op hoofdpunten kan worden aangenomen. Wat een wezenlijk element van een overeenkomst is, is primair aan partijen om aan te geven. Het komt daarbij weer aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard.

De kantonrechter achtte uit de omschrijving van het gehuurde bewezen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als supermarkt. Slijterij, drogisterij en speciaalzaken zijn weliswaar toegestaan, maar alleen maar binnen- of ondergeschikt aan de formule van de supermarkt. Daarnaast heeft de huurder toestemming nodig voor onderhuur aan niet aan haar gelieerde derden. Omdat de huurder een andere uitleg aan het gehuurde en dus aan het in de onder I ten eerste gevorderde verklaring voor recht gebruikt begrip ‘bedrijfsruimte’ geeft, ligt deze vordering voor afwijzing gereed, tenzij aan tegenbewijs wordt toegekomen.

De huurder was in verzuim gekomen door haar mededeling op 25 juni 2021 dat zij vasthield aan de uitleg dat naast de supermarkt sprake zou zijn van een aantal zelfstandige afzoomwinkels althans afzoomwinkels zonder dat zij de reeds genoemde nuances noemt (slijterij, drogisterij en speciaalzaken zijn weliswaar toegestaan, maar alleen maar binnen- of ondergeschikt aan de formule van de supermarkt). Daaruit mocht de verhuurder afleiden dat de huurder een wezenlijk element van de huurovereenkomst op hoofdlijnen niet zou nakomen, namelijk dat de supermarkt de hoofdgebruiker dient te blijven en de onderhuurder ondergeschikt aan de supermarkt dient te zijn. De huurder heeft deze mededeling herhaald. Gelet op de brief van de verhuurder van 21 februari 2022 is deze overeenkomst per die datum de overeenkomst (te weten de huurovereenkomst op hoofdlijnen) buitengerechtelijk per 3 maart 2022 ontbonden en werd de gevorderde verklaring voor recht toegewezen. Dit betekent dat de door de huurder gevorderde verklaring voor recht dat de ontbinding geen effect heeft werd afgewezen.

Ik vraag mij echte wel af hoe deze uitspraak zich verhoudt met het gestelde in artikel 7:231 lid 1 BW, waarin buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder alleen mogelijk is als zich de gevallen als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW zich voordoen. Ik meen dat hier buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7:210 BW niet mogelijk is. De mogelijkheid is voor de verhuurder alleen mogelijk als de verhuurder het huurgenot niet kan verschaffen. Daar van is hier geen sprake. Ik verwijs voor informatie over de buitengerechtelijke ontbinding naar het onderdeel: “Buitengerechtelijke ontbinding en de wettelijke basis”.

De essentialia waaraan een overeenkomst dient te voldoen om aangemerkt te worden als een huurovereenkomst zijn: een omschrijving van het gehuurde en een omschrijving van de prijs. Wettelijk is niet voorgeschreven dat de duur van de huurovereenkomst bepaald dient te worden. Dit is bevestigd in alinea 2.3 door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda in haar vonnis van 22 februari 2012 (ECLI:NL:RBBRE:2012:BV7322). In het huidige huurrecht is een tijdelijk element in de definitie van een huurovereenkomst (zie artikel 7:201 BW) achterwege gebleven. Zie met name over de uitleg van deze materie de uitleg die advocaat-generaal mr Huydecoper in zijn conclusie hieraan heeft gegeven die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 13 mei 2005 LJN: AT5525, Hoge Raad, C04/164HR heeft geleid. In deze uitspraak erkende de Hoge Raad de mogelijkheid om opzegging door de verhuurder uit te kunnen sluiten.

Het is soms lastig te beoordelen of er sprake is van een huurovereenkomst als de tussen partijen gesloten overeenkomst ook aan andere elementen voldoet. Een dergelijk geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:2661) een oordeel heeft gegeven.

Tussen partijen was een overeenkomst gesloten die door de eisende partij als een huurovereenkomst was gekwalificeerd. De gedaagde partij was van mening dat hier niet sprake was van een huurovereenkomst, maar van een concessieovereenkomst. Gedaagde bestreed de ontvankelijkheid van de kantonrechter, die deze zaak in behandeling had gekregen. De eisende partij had de zaak bij de kantonrechter aangemeld, omdat deze rechter ex artikel 93 RV bevoegd is alle huurzaken ongeacht de hoogte van de vordering in behandeling te nemen. De kantonrechter achtte zich niet ontvankelijk en verwees de zaak voor verdere behandeling door naar de rechtbank. Het is de vraag of dit oordeel juist was. De situatie was zeker niet voor de hand liggend.

Partijen hadden met elkaar een overeenkomst gesloten onder de benaming van een huurovereenkomst over de verhuring van een terrein in Harlingen dat bestemd is als parkeerterrein ten behoeve van de bezoekers en de bewoners van de eilanden Vlieland en Terschelling. Op een klein gedeelte van het terrein zou een parkeergarage worden gebouwd. Het onbebouwde terrein en het later te bebouwen terrein zijn in verschillende overeenkomsten opgenomen.

Verder komen partijen het volgende overeen:
Zolang met de bouw van een nautisch kantoor als bedoeld in de samenwerkingsovereenkomst d.d. 6 februari 1992 nog niet is begonnen en de daarvoor benodigde gronden voor die bouw nog niet beschikbaar dienen te zijn, wordt het parkeerterrein nabij de Visafslag door de huurder in exploitatie genomen als zg. “overloopgebied” indien de capaciteit van het parkeerterrein aan de Harlingerstraatweg ontoereikend is.
De huurder draagt in dat geval een bedrag van ƒ 3 (incl. BTW) per voertuig per dag af aan de gemeente Harlingen.
De gemeente heeft het recht om naar haar goeddunken na overleg met de huurder het betreffende terrein geheel of gedeeltelijk te onttrekken aan het gebruik als “overloop” parkeerterrein.
Voor zover er nog andere overloopterreinen dan in het vorige lid genoemd noodzakelijk zijn worden deze in principe door de huurder geëxploiteerd tegen nader overeen te komen schriftelijke voorwaarden.
De totaal verschuldigde huursom voor de terreinen als bedoeld in dit artikel wordt definitief vastgesteld aan de hand van een jaarlijks door een accountant opgemaakt en getekend rapport over de exploitatie van bedoelde terreinen.
Er is voorts een verlengingsbeding overeengekomen, waarbij de huurder bij het tijdig afroepen van een verlengingstermijn de gebruiksperiode kan verlengen met 25 jaar en waarbij partijen tevens een prijs afspreken ten behoeve van de verlengingsperiode.

Eisende partij kwalificeert deze overeenkomst als een huurovereenkomst. Gedaagde kwalificeert deze overeenkomst als een concessieovereenkomst.

Een concessie(opdracht) voor diensten is een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel die is gesloten tussen een of meer dienstverleners en een of meer aanbestedende diensten of speciale-sectorbedrijven en die betrekking heeft op het verlenen van andere diensten dan die welke vallen onder een overheidsopdracht voor werken, en waarvoor de tegenprestatie bestaat uit hetzij uitsluitend het recht de dienst die het voorwerp van de overeenkomst vormt, te exploiteren, hetzij uit dit recht en een betaling.

De kantonrechter is van oordeel dat voor een concessie wezenlijk is dat er een opdracht is tot exploitatie en dat het exploitatierisico is overgedragen. De overeenkomst heeft betrekking op (schaarse) parkeervoorzieningen. De verantwoordelijkheid voor een kostendekkende of winstgevende exploitatie ligt immers bij A., zonder de garantie dat haar investeringen of kosten kunnen worden terugverdiend. A. is voor haar inkomsten afhankelijk van de parkeervraag van de eilandgangers.

Slechts op basis van deze overweging besliste de rechter dat er sprake is van een concessieovereenkomst. Terecht merkt mr. R.A. Veldman op, in de noot onder deze uitspraak in de WR (WR, 2019/10), dat het helemaal niet zeker is of hier sprake is van een concessieovereenkomst. Deze overeenkomst lijkt ook te voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW. Het is immers mogelijk dat een overeenkomst aan zowel de elementen van een huurovereenkomst als aan een concessieovereenkomst voldoet. Als er sprake is van een gemengde overeenkomst, dan kan er – afhankelijk van de omstandigheden van het geval – en de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst, sprake zijn van een overwegend element van de overeenkomst (zie het hoofdstuk: De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte, deel 3, onderdeel gemengde overeenkomsten en de regeling bedrijfsruimte). Dat overwegende element van de overeenkomst zorgt dan voor de uiteindelijke beslissing welke overeenkomst van toepassing is. Terecht merkte mr. Veldman op dat de kantonrechter ook in deze zaak bevoegd kan zijn. Op grond van artikel 94 RV kan bij samenhangende vorderingen waarbij een huurovereenkomst betrokken is de kantonrechter bevoegd zijn.

Geen overeenkomst tot stand gekomen
Dat er geen huurovereenkomst tot stand komt als er geen overeenstemming over de essentialia is bereikt, werd behandeld in de zaak die op 9 januari 2013 voor de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland (Noot 0d ) diende. De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Een kandidaat liet aan de door hem ingeschakelde bemiddelaar weten een woning graag te willen huren en maakte huur, waarborgsom, bemiddelingskosten etc. over. Vervolgens gaf de huurder op dezelfde dag te kennen de woning niet te willen huren. Hij vorderde vervolgens de betaalde bedragen terug wegens onverschuldigde betaling. De bemiddelaar stortte onmiddellijk de huur en de waarborgsom door naar de verhuurder. De huurder had echter nog niet te kennen gegeven met het opgestuurde concept contract akkoord te zijn gegaan.
De rechter was van mening dat de bemiddelaarster zich bij haar handelwijze in het kader van de opdracht moest laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van de opdrachtgever (in dit geval de huurder). De totstandkoming van een huurovereenkomst vergt overeenstemming over het huurobject, prijs, ingangsdatum, looptijd en de mogelijkheid van tussentijdse opzegging. Niet gebleken was dat partijen, anders dan over de looptijd, overeenstemming hadden bereikt. Het is niet in het belang van een potentiële huurder om de huur en waarborgsom door de bemiddelaar door te laten storten voordat overeenstemming over de bepalingen in het huurcontract is bereikt. De bemiddelaar had echter kort na ontvangst van de gelden de huur en de waarborgsom naar de verhuurder doorgestort. De bemiddelaar heeft zich derhalve niet laten leiden door de gerechtvaardigde belangen van de kandidaat. In het midden kan blijven of de doorbetaling heeft plaatsgevonden voordat duidelijk werd dat de kandidaat de woning niet wilde huren. Voor de verschuldigdheid van bemiddelingskosten is ingevolge de overeenkomst vereist dat sprake is van een succesvolle bemiddeling. Daar is geen sprake van.

Wel een overeenkomst tot stand gekomen
In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank te Limburg van 15 februari 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:1251 werd bepaald dat er een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat er vragen door de huurder en/of opmerkingen zijn gemaakt die, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld in artikel 6:225 BW, slechts ondergeschikte punten betreffen en geen nieuw aanbod betreft dat nooit is aanvaard door de verhuurder.
De huurder van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte heeft op een zeker moment bij beëindiging van een overeengekomen huurperiode aan de verhuurder gevraagd een overeenkomst voor kortere opeenvolgende perioden te kunnen afsluiten. De verhuurder had op 6 januari 2014 een gewijzigde overeenkomst aan de huurder toegestuurd. De huurder had de huurovereenkomst met een aantal opmerkingen en voorbehouden voor akkoord ondertekend en op 14 april 2014 aan verhuurder afgegeven.
In laatstgenoemde huurovereenkomst was in de paragraaf “Duur, verlenging en opzegging” onder meer het volgende bepaald: “3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 1½ jaar, ingaande op 15-07-2014 en lopende tot en met 31-12-2015. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 2 maanden”.
De huurder had de huurovereenkomst bij brief van 18 september 2015 opgezegd tegen 31 december 2015. De huurder had het gehuurde per 1 januari 2016 verlaten.
Verhuurder was daarentegen van mening dat partijen nooit een nieuwe huurovereenkomst waren aangegaan zodat de oorspronkelijke huurovereenkomst had te gelden. Op grond van deze overeenkomst was de huur na 14 juli 2014 met een aansluitende periode van de oorspronkelijk overeengekomen 5 jaar voortgezet en is de opzegging door de huurder niet rechtsgeldig

De kantonrechter overwoog dat de verhuurder aan de huurder een aanbod had gedaan conform artikel 6:217 lid 2 BW. De kantonrechter was van oordeel dat de vragen en/of opmerkingen van de huurder niet konden worden aangemerkt als zodanige afwijkingen van het aanbod dat er van aanvaarding geen sprake was. Er was niet sprake van een nieuw aanbod waardoor het aanbod van de verhuurder nooit aanvaard zou zijn. De mededelingen van de huurder betroffen slechts ‘ondergeschikte punten’, zoals bedoeld in artikel 6:225 lid 2 BW, zodat er wel een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen.
Er waren vragen gesteld door de huurder over de aanwezigheid van de gewaarmerkte tekening, en over welke algemene bepalingen op deze overeenkomst van toepassing zouden zijn.

Verder is het volgende van belang. Het staat verder als onweersproken vast dat de door huurder ondertekende nieuwe huurovereenkomst met de lijst met aangehechte opmerkingen op 11 april 2014 aan verhuurder is overhandigd. Het had op de weg van verhuurder gelegen om onverwijld bezwaar te maken indien zij van mening zou zijn geweest dat er sprake was van ‘essentiële verschillen’ tussen haar aanbod en de afwijkingen in de aanvaarding van de huurder (artikel 6:225 lid 2 BW, laatste zinsnede). Volgens de rechter stond vast dat de verhuurder naar aanleiding van deze overhandiging in eerste instantie niet heeft gereageerd en pas op 18 januari 2016 heeft aangegeven dat het huurcontract in haar ogen doorliep tot 14 juli 2019. Daarmee voldeed deze reactie niet aan de gestelde eis van onverwijldheid. De conclusie was dat de overeenkomst rechtsgeldig tot stand was gekomen.

In dit verband is ook van belang of de algemene bepalingen die doorgaans op een huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard ook van toepassing zijn. De algemene bepalingen moeten expliciet zijn aanvaard. Dit blijkt uit artikel 6:217 BW.  Uiteraard is daarbij dan nodig dat de huurder ervan op de hoogte is welke specifieke voorwaarden op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. Als de huurder niet de mogelijkheid heeft gehad om kennis te nemen van de algemene bepalingen, dan kan de huurder deze bepalingen vernietigen op basis van artikel 6:233 sub b BW.  Deze algemene voorwaarden moeten bij aanvang van de overeenkomst zijn overhandigd (artikel 6:234 lid 1 BW).  Als er een discussie ontstaat over het ter hand stellen van de algemene bepalingen, dan zal de verhuurder moeten bewijzen dat deze algemene bepalingen zijn overhandigd. Deze bewijslastverdeling is vastgesteld in het arrest van de Hoge Raad van 11 juli 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD1394).  In dit arrest kwam de vraag aan de orde of de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand waren gesteld. Onderwerp van geschil was de bewijslastverdeling en of een tegenbewijs aanbod ten onrechte was gepasseerd.  Het hof was kennelijk – en volgens de Hoge Raad terecht – van oordeel geweest dat de bewijslast omtrent de door koper met een beroep op het bepaalde in artikel 6:234 lid 1, aanhef en onder a, in verbinding met art. 6:233, aanhef en onder b, BW betwiste terhandstelling van de algemene voorwaarden voor of bij het sluiten van de overeenkomst, op  de verkoper rust. Het hof heeft voorts kennelijk, op de voet van art. 157 lid 2 Rv., geoordeeld dat de verkoper dat bewijs heeft geleverd met de door koper ondertekende verklaring, vermeld hiervoor in 3.1 van de rechtsoverwegingen van het arrest. De middelen klaagden niet dat onbegrijpelijk is dat het hof de verklaring aldus heeft uitgelegd. Hieruit blijkt dat een handtekening bij de verklaring voor ontvangst zoals genoemd in de ROZ-bepalingen doorgaans voldoende bewijs oplevert. Uit artikel 157 lid 2 BW blijkt dat een authentieke akte dwingend bewijs oplevert. Een onderhandse akte levert ook bewijs op, maar dat betreft geen dwingend bewijs (zie artikel 157 lid 1 en 3 Rv).  Tegen dwingend bewijs mag tegenbewijs worden geleverd. De huurder hoeft niet het tegendeel te bewijzen maar moet het geleverde bewijs ontzenuwen (Mr. J.K. Six-Hummel, noot onder het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 februari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:3628, WR 2022/153).

In het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 18 februari 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:3628 werd een schorsing van de executie toegewezen, omdat de rechter gezien het hierboven gestelde over de bewijslevering, de huurder niet had toegelaten tot het leveren van bewijs dat de algemene voorwaarden bij het sluiten van de overeenkomst niet waren overhandigd. Huurder zou geen bewijs in zijn voordeel op kunnen leveren zoals bedoeld in artikel 164 lid 2 BW. In artikel 164 lid Rv staat: “Indien een partij als getuige is gehoord, kan haar verklaring omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs”. Om die reden is het aanbod tot het leveren van (getuigen)bewijs gepasseerd en heeft de kantonrechter als vaststaand aangenomen dat de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld. Dat deze bewijslast voor de huurder vermoedelijk niet tot het gewenst resultaat zou leiden, doet naar het oordeel van de rechtbank, niets af aan het beginsel dat de huurder toch tot deze bewijslevering toegelaten moest worden. Het met een beroep op art. 164 lid 2 Rv niet toelaten van bewijslevering door getuigen is dus een juridische misslag. Een bewijsaanbod mag overigens niet worden gepasseerd op grond van een prognose omtrent de inhoud van de verklaring of de waarde die deze zal blijken te hebben (HR 23 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:646). In de zaak die door de Hoge Raad werd behandeld werd een man in een echtscheidingszaak niet tot het bewijslevering door zijn zoon van een bepaalde  stelling zijdens de man toegelaten, omdat deze getuigenis door de zoon volgens het hof niet zou leiden tot een andere beslissing. Het oordeel van het hof was volgens de Hoge Raad onjuist omdat een bewijsaanbod  niet worden gepasseerd op grond van een prognose omtrent de inhoud van de verklaring of de waarde die deze zal blijken te hebben. De overweging van het hof dat de getuigenis van de zoon niet kan leiden tot een andere beslissing komt neer op een dergelijke prognose. Het bezwaar tegen de beslissing van het hof werd daarom  gegrond verklaard.

Het is gezien deze uitspraak dus het beste de huurder de algemene bepalingen te laten paraferen en tevens de verklaring voor ontvangst van deze algemene bepalingen in de huurovereenkomst te laten tekenen.

Het gerechtshof te Amsterdam was in zijn arrest van 3 januari 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:14) van oordeel dat er wel een huurovereenkomst tussen partijen tot stand as gekomen. Partijen hadden een affectieve relatie gehad. Nadat deze relatie in 2015 was geëindigd hadden zij afgesproken dat de ex-partner in een appartement van de andere ex-partner mocht verblijven. Partijen hadden de afspraken met betrekking tot het gebruik van de gebruiker  van het appartement vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst van 9 december 2015 genaamd ‘Overeenkomst beëindiging samenwoning’. In deze overeenkomst stond onder meer: “(…) Partijen zijn overeengekomen dat de vrouw tot maximaal een periode van drie jaar de woning [adres] te [woonplaats1] kan gebruiken;
Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart de vrouw dat zij de woning [adres] te [woonplaats1] uiterlijk op 1 november 2018 zal hebben verlaten of zoveel eerder als mogelijk is. De vrouw betaalt aan de man maandelijks als vergoeding voor het gebruik van de woning een bedrag van € 700,– per maand. (…)”.

De vrouw had de woning niet verlaten op het overeengekomen tijdstip. De man vorderde ontruiming van de woning. De rechtbank was de vordering af. Het hof kwam tot eenzelfde oordeel. Het argument van de man was dat dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet voor ogen stond een huurovereenkomst aan te gaan maar een overeenkomst in verband met de beëindiging van de samenwoning. Hij voelde de morele plicht om de vrouw   tijdelijk huisvesting te bieden. Er is volgens de man, gelet op deze achtergrond en de bedoeling die partijen bij het sluiten van de overeenkomst hadden, dan ook geen sprake van een huurovereenkomst maar van een overeenkomst tot tijdelijk gebruik van een woning. Het hof was van oordeel dat de dat de vrouw voor een korte periode zou worden geholpen doordat zij in het appartement van de man mocht verblijven en partijen niet de bedoeling hadden een (langdurige) huurrelatie aan te gaan, tast die bedoeling de huuraspecten in de overeenkomst – te weten: het recht op gebruik van het appartement voor een daartegenover staande reële tegenprestatie – niet aan. Het hof komt dan ook net als de rechtbank tot het oordeel dat de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen, bezien tegen de achtergrond van de inhoud en strekking van de overeenkomst, kwalificeren als een huurovereenkomst. Wellicht had de man beroep moeten doen op de huurovereenkomst naar aard van korte duur (ex artikel 7:232 lid 2 BW). Zie voor informatie over de overeenkomst van naar aard korte duur de link.

Gebruik van de zaak 
Van huur is sprake als de ene partij: de verhuurder het gebruik van een zaak verstrekt aan de andere partij: de huurder die daarvoor een tegenprestatie moet betalen. De huurder die zelf het gehuurde verlaat en daarbij uitdrukkelijk te kennen geeft geen gebruik meer van het gehuurde te willen maken, is toch gehouden de huur te betalen ondanks het feit dat de verhuurder de sloten van het gehuurde heeft vervangen. Het hof te ‘s-Hertogenbosch merkte in een arrest van 7 maart 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:934)  in een situatie waarbij de huurder de gehuurde woonruimte ruim twee maanden voor het einde van de overeengekomen periode had verlaten en de verhuurder al zelf gebruik van het gehuurde was gaan maken het volgende op over de verplichting van de huurder tot betaling van de huur: “De verhuurder is daardoor niet tekortgeschoten in zijn verbintenis om aan de huurder het huurgenot te verschaffen tot het einde van de huurovereenkomst. De huurder stelde immers zelf geen prijs meer op dat huurgenot. Voor zover al sprake is van een tekortkoming van de verhuurder is die in elk geval in de gegeven omstandigheden van zo geringe betekenis dat zij niet de partiële ontbinding van de huurovereenkomst over de betreffende periode en in verband daarmee het verval van de huurbetalingsverplichting over de betreffende periode rechtvaardigt. De huurder is de huur tot het einde van de periode van 12 maanden verschuldigd”.

De wet maakt in het kader van de definitie van huur uitdrukkelijk een uitzondering voor de pachtovereenkomst (dat is de overeenkomst waarbij grond en of opstallen ten behoeve voor de landbouw en/of tuinbouw en/of veeteelt zijn betrokken. De pachtovereenkomst voldoet volledig aan de definitie van de huurovereenkomst, maar omdat de wetgever voor pacht een aparte regeling nodig vond, valt die niet onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst. Pacht wordt in dit boek buiten beschouwing gelaten.

Omvang van de gehuurde zaak 
Als partijen van mening verschillen over de omvang van het gehuurde, dan kan bewijs van de omvang van het gehuurde op verschillende wijzen worden geleverd. Dat kan onder meer door de tekening van het gehuurde bij de huurovereenkomst. De tekening van het gehuurde hoeft echter niet van doorslaggevende betekenis te zijn en sluit niet uit dat bijvoorbeeld de huurder tegenbewijs zal mogen leveren als het gehuurde in de tussentijd met toestemming van de verhuurder is aangepast. In beginsel dient de verhuurder schriftelijk toestemming te geven voor wijzigingen aan het gehuurde. Mocht een schriftelijk document ontbreken, dan zal de huurder met andere middelen kunnen bewijzen dat het gehuurde met toestemming van de (vorige) verhuurder is uitgebreid. Als de huurder bijvoorbeeld een verklaring van de vorige verhuurder en foto’s heeft overgelegd waaruit blijkt dat de vorige verhuurder zelf met de verbouwing heeft meegeholpen, dan moet dat voldoende zijn om de positie van de huurder te waarborgen Noot 5 .

Exclusief gebruik van een onroerende zaak
Men dient zich te realiseren dat het voor aanwezigheid van een huurovereenkomst nodig is dat er tussen partijen ten behoeve van de huurder het exclusief gebruiksrecht ten aanzien van een bepaalde zaak voor een bepaalde periode besproken moet zijn. Als er gelijktijdig sprake is van verschillende gebruikers ten aanzien van dezelfde zaak (te denken valt aan het gebruik van een bepaald netwerk, waarvan de “verhuurder” dezelfde kabels ook aan een ander in gebruik had gegeven), dan is er geen sprake van een huurovereenkomst zoals dit kennelijk in artikel 7:201 BW is bedoeld. Het verstrekken van slechts het genot van de zaak is dus onvoldoende. Denk bijvoorbeeld aan saunabezoek. Er is geen sprake van huur van een gedeelte van een sauna door een bezoeker. De bezoeker heeft geen recht op een specifieke plek in de sauna, maar dient de ruimte naar eigen inzicht met de andere gebruikers te delen. Van exclusiviteit van gebruik van de ruimte is geen sprake. De bezoeker van een sauna sluit geen huurovereenkomst.
Het is niet noodzakelijk dat de huurder volledig de macht krijgt over de gehuurde zaak om aan de vereisten van een huurovereenkomst te voldoen. Te denken valt aan de schaatsinstructrice die elke week de maandagochtend en de woensdagochtend een gedeelte van een ijshal huurt om les te kunnen geven. Een ander voorbeeld is het verhuren van twee flexwerkplekken in een bepaalde werkruimte. Dat de beschikbaarheid van een bepaalde flexplek dagelijks kan verschillen maakt niet dat er geen sprake is van een huurovereenkomst nu de ruimte, waarin deze flexplekken staan, wel vast is overeen gekomen (TvBH 2011,3). De rechtbank te Amsterdam schijnt deze laatstgenoemde uitspraak over flexplekken in kortgeding in haar vonnis van 31 augustus 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6431 ) niet helder voor ogen te hebben gehad. De rechtbank twijfelde of hier sprake was van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a lid 1 BW.
Het ging hier om een beschikbaar gesteld “eigen bureau” (dedicated desk), een eigen bureau in een gedeelde ruimte op één locatie waarbij men iedere dag op dezelfde plek in het gebouw terecht kan. De huurder had in de eerste periode gebruik gemaakt van een Hotdesk (een gegarandeerde werkplek in een gemeenschappelijke ruimte) in een open ruimte en heeft daarna op verschillende dedicated desks gezeten in een ruimte met vijf andere dedicated desks.

Wegens verschillen van mening was de gebruiker van deze ruimte te kennen gegeven dat de lopende overeenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden werd opgezegd, hetgeen betekende dat de laatste dag van membership van de gebruiker op 31 augustus aanstaande zou zijn. Per die datum zou de gebruiker gehouden zijn om alle keycards, sleutels en andere zaken die deze in bezit had, per die datum in te leveren. De gebruiker vorderde dat de ingebruikgever werd gelast de overeenkomst na 31 augustus 2017 na te komen en voort te zetten op de overeengekomen voorwaarden, en wel voor een periode van twee maanden na 31 augustus 2017 met bepaling dat deze voorziening zou vervallen indien de gebruiker niet uiterlijk binnen de termijn als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 laatste zin BW, het in dat artikel bedoelde verzoek tot huurverlenging zou hebben ingediend.

Naar het voorlopig oordeel kon de rechter in het kader van het kort geding niet beslissen of er sprake was van een huurovereenkomst ex artikel 7:230a BW.
Op basis van de gepresenteerde feiten heeft de overeenkomst volgens de rechter kenmerken van een gemengde overeenkomst waarbij naast huurelementen ook dienstverleningsaspecten een belangrijke rol speelden. Welke aspecten in dit geval als doorslaggevend beschouwd moesten worden, hing nauw samen met hetgeen partijen voorafgaand aan de totstandkoming voor ogen hadden. In dit verband kon nog een rol spelen dat de huurder stelde dat hij voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst met betrekking tot het gebouw een brochure van de verhuurder had gekregen waarin ondubbelzinnig werd gesproken over een huurovereenkomst en werd verwezen naar het  ROZ-model 2003.

De rechter kon niet beslissen of er een overeenkomst ex artikel 7:230a BW tot stand was gekomen (zie alinea 10 van het vonnis). In alinea 13 oordeelde de rechter evenwel dat de ontruiming van het gehuurde niet kon worden toegewezen, gelet op het hiervoor gegeven oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de huurder uitsluitend een bureau had gehuurd.
Gezien wat hier eerder in het onderdeel is gezegd is het toch enigszins merkwaardig dat de rechter niet tot een beslissing heeft kunnen komen dat sprake is van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a BW. Voorts is in dit kader merkwaardig dat de rechter vervolgens oordeelde dat aan de ontruimingsaanzegging was voldaan. Volgens de rechter was voldoende duidelijk dat uit de opzeggingsbrief was af te leiden dat de verhuurder wenste dat de huurder het gebouw op een bepaald tijdstip diende te verlaten, waarmee aan dat vereiste is voldaan.

Als een auto door een garagehouder op een niet gespecificeerde en/of niet nader aangeduide parkeerplaats wordt gezet ter bewaring van deze auto, is het de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst. Ik denk dat dit niet zonder meer het geval is als deze plaats niet voldoende onderscheiden is van de andere plaatsen door middel van lijnen en/of specifieke nummers.  Het moet dan ook duidelijk zijn dat andere gebruikers van deze plaats geen gebruik  kunnen maken. Het gerechtshof Amsterdam had in haar hof van 8 maart 1974 (ECLI: NL: GHAMS: 1974:AC0242, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) beslist dat er  geen sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot een parkeerplaats, omdat de parkeerplaats niet was gespecificeerd en/of niet nader aangeduid. De gebruiker kreeg dus niet de beschikbaarheid over een specifiek voor deze huurder gereserveerde plek, waardoor er geen sprake kon zijn van een huurovereenkomst. Er is dan geen sprake van een voldoende bepaalbare plaats waarop artikel 7.4 BW betrekking heeft. Artikel 7:201 BW vermeldt immers dat de verhuurder zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken.  Dit is een essentieel vereiste waaraan een overeenkomst moet voldoen. Dat arrest sluit aan op het vereiste dat de overeengekomen plek voldoende gespecificeerd moet zijn om te kunnen spreken van een huurovereenkomst. Aan deze voldoende bepaalbaarheid voldoet wel weer een gereserveerde hotelkamer. De gast weet weliswaar niet welke kamer hij krijgt toegewezen als er bij de receptie een kamer wordt geboekt, doch de eenmaal toegewezen kamer blijft gedurende de geboekte periode exclusief beschikbaar voor de gast. Dit betreft dan duidelijk een overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 15 september 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:4642) geoordeeld dat een parkeerovereenkomst niet was aan te merken als een huurovereenkomst, omdat het object van het gehuurde onvoldoende bepaalbaar is in de zin van artikel 6:227 BW. De parkeerovereenkomst bestond uit twee onderdelen: ‘stallingsovereenkomst’ en ‘abonnementen’. Op grond van het onderdeel stallingsovereenkomst maakte de gebruiker gebruik van een aantal parkeerplaatsen in de parkeergarage. Op grond van het onderdeel abonnementen konden bedrijven en personen die kantoorruimte huren en jegens de uitlener aanspraak maken op parkeergelegenheid in de parkeergarage in de vorm van een parkeerabonnement. De parkeerplaatsen die de uitlener ter beschikking stelde waren niet-gereserveerde parkeerplaatsen (ook wel zwervende parkeerplaatsen of zwerfplekken genoemd). Deze overeenkomst had betrekking op willekeurige en niet specifieke parkeerplaatsen in de parkeergarage. De gebruiker had het recht om een voertuig gedurende een periode ergens te stallen, op een plek die op dat moment beschikbaar is, waarbij – nadat het voertuig weer is weggereden – een andere persoon gerechtigd is op diezelfde plek te parkeren.

De kantonrechter oordeelde als volgt. Het betreft een gebruiksrecht op willekeurige parkeerplaatsen; er zijn in de parkeergarage geen specifieke parkeerplaatsen aangewezen. Daarnaast ontbrak in de parkeerovereenkomst een criterium om vast te kunnen stellen wat de specifieke gehuurde zaak is, bijvoorbeeld de afspraak dat de gebruiker op enig moment een parkeerplaats mag kiezen ter vast eigen gebruik tijdens de huurperiode. De gebruiker van de parkeergarage kon telkens een willekeurige parkeerplaats kiezen uit de ruim 1700 aanwezige parkeerplaatsen in de parkeergarage. Een dergelijk gebruiksrecht gedurende de looptijd van de parkeerovereenkomst, op een steeds wisselende parkeerplaats, verschaft naar het oordeel van de kantonrechter een (naar tijd en ruimte) niet voldoende bepaalbaar gebruiksrecht van een zaak om dit recht als huur te kunnen aanmerken. De conclusie van het voorgaande is dat de parkeerovereenkomst niet kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW.

Er is de laatste jaren een trend ontstaan in verhuring van kantoorruimte middels een ander concept dan de traditionele wijze van verhuring van kantoorruimte zoals verhuring van een kamer, verdieping of een geheel gebouw gedurende een bepaalde periode van tenminste enige maanden. Er wordt ook wel verschil gemaakt tussen overeenkomsten waarbij ruimte en diensten worden aangeboden. Er is dan sprake van een gemengde overeenkomst. Het is dan voor de kwalificatie voor een huurovereenkomst van belang welk element het meest overheersend is: de diensten of het ter beschikking stellen van ruimte. Als het laatste het geval is, dan is er sprake van een huurovereenkomst. Voor het onderwerp gemengde overeenkomsten verwijs ik in naar het onderdeel “Gemengde overeenkomsten“.

Als er geen sprake is van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte is het doen van een ontruimingsaanzegging immers niet van belang. In het kader van de opzegging van een overeenkomst van levering van diensten is een ontruimingsaanzegging niet van belang om het gebruik van de ruimte te laten eindigen. Een ontruimingsaanzegging is ook niet van belang bij een huurovereenkomst met betrekking tot roerende zaken. De rechter kan eigenlijk niet beslissen over langer gebruik van het gehuurde na de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd. Als immers niet geoordeeld is dat er sprake is van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte, dan is er geen wettelijke mogelijkheid aanwezig om na de datum waartegen de opzegging is gedaan de termijn van ontruiming te verlengen. Een belangenafweging was hier niet op zijn plaats. De rechter heeft hier naar mijn mening los van het wettelijke kader een oordeel gegeven, waarin beide partijen tegemoet zijn gekomen. De verhuurder zou binnen korte termijn van deze huurder af zijn en de huurder kreeg alsnog respijt voor een termijn van twee maanden. Op juridische gronden lijkt dit oordeel niet zuiver.

Ten aanzien van mobiele uitgiftepunten voor de verkoop van ijs in Sportpaleis Ahoy, werd door het hof te ’s-Gravenhage in haar arrest van 18 oktober 2011 bepaald ( LJN: BT9372, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.062.151/01 ), dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, omdat de locatie (van de uitgiftepunten) werd bepaald door de aanwezige ruimte en de te verwachten stroom mensen en door de aanwezigheid van een stopcontact. Sportpaleis Ahoy was niet verplicht om de gebruiker van deze kiosken één of meer bepaalde, als zodanig afgebakende en ‘vaste’, plaatsen in de gebouwen van Ahoy in gebruik te verstrekken. Het gebruik van de ter beschikking te stellen plaatsen is dus onvoldoende bepaalbaar om van een huurovereenkomst te kunnen spreken. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode een bepaalde ruimte ter beschikking heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken. Het is wel van belang dat de huurder gedurende die overeengekomen periode dan wel de beschikking over het gehuurde heeft om deze conform de bestemming te kunnen gebruiken.
Zie uitspraak Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 15 oktober 2004, WR 2005/73. Verhuring van roerende zaken wordt hier buiten beschouwing gelaten.

Voor de bepaalbaarheid is het aldus van belang dat bij aanvang van de overeenkomst kan worden vastgesteld welke zaak uiteindelijk onderwerp van  de overeenkomst is.

Het is de hoofdverplichting van de verhuurder om het gehuurde op het overeengekomen tijdstip ter beschikking aan de huurder te stellen. Volgens een arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 20 april 2010 ( LJN: BM2222, Gerechtshof Leeuwarden, 200.027.490/01 ) is de overeengekomen ingangsdatum een fatale termijn. Door het niet, of te laat ter beschikking stellen van het gehuurde verkeert de verhuurder vanaf dat moment in toestand van verzuim en kan de huurder de overeenkomst ontbinden. In deze overeenkomst las het hof een fatale termijn, omdat er in het huurcontract afgesproken werd het gehuurde met ingang van 1 januari 2008 of eerder ter beschikking te stellen. Er werden geen feiten en/of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de termijn geen fataal karakter heeft.
Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 januari 2010 ( LJN: BM2506, gerechtshof Amsterdam, 104.003.271 ) beslist dat de verhuurder die het gehuurde niet op het overeengekomen tijdstip ter beschikking stelde (de rechtsvoorganger van de huurder had het pand nog niet ontruimd op het moment dat de huurovereenkomst met de rechtsopvolger in werking trad)tekort schoot in haar verplichtingen jegens de huurder. Dat de verhuurder al wel de sleutel van het gehuurde ter beschikking had gesteld, werd door het hof niet gelijkgesteld met het verschaffen van het volledig huurgenot (rechtsoverweging 3.3). Volgens het hof was de huurder mede door artikel 17.1 van de algemene voorwaarden (zie alinea 2.3 vonnis) gerechtigd de huurbetaling en het stellen van een bankgarantie op te schorten. Voorts was het hof van mening dat de oorzaak waardoor huurder het gehuurde niet in gebruik heeft kunnen nemen aan de verhuurder toe viel te rekenen. Verhuurder kon de huurder daarom niet tegenwerpen dat zij in strijd met de huurovereenkomst het gehuurde niet in gebruik had genomen. Op grond van deze overwegingen werd de in eerste aanleg toegewezen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde alsnog afgewezen.

Als er door de verhuurder twee huurovereenkomsten met betrekking tot dezelfde onroerende zaak worden gesloten voor dezelfde periode, dan kan het huurrecht aan slechts één huurder toebedeeld worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het geval dat een huurder het gehuurde bedrijfspand verlaat in verband met een renovatie, waarbij de huurovereenkomst niet wordt beëindigd. Na de renovatie wordt het gehuurde door een andere huurder betrokken.
Voor bepaling van degene die het gehuurde mag gebruiken gaat niet zonder meer de regel op wie het oudste recht ten aanzien van deze zaak heeft. De bedoelde aanspraak van de oudste rechthebbende is gebaseerd op een goederenrechtelijke aanspraak (zie artikel 3:298 BW) en het huurrecht draagt geen goederenrechtelijk karakter, zodat de prioriteitsregel niet van toepassing is.
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 22 augustus 2011 ( LJN: BR6835, gerechtshof Amsterdam, 200.079.905 ) in een vergelijkbare zaak dat in een dergelijk geval aansluiting behoort te worden gezocht bij de regel van artikel 3:298 BW met betrekking tot botsende rechten op levering van hetzelfde goed. Het hof verwijst in dit verband naar de Memorie van Toelichting op genoemd artikel (Parl. Gesch. InvW 3, p. 1397). Bedoelde regel van artikel 3:298 BW houdt weliswaar het uitgangspunt in (volgens de Memorie van Toelichting t.a.p. niet meer dan “een vuistregel”) dat het oudste recht voorgaat, maar bepaalt tegelijk dat dit uitgangspunt uitzondering lijdt voor zover uit de wet, uit de aard van de rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
In rechtsoverweging 3.5 van het arrest besliste het hof dat de laatste huurder op grond van de redelijkheid en billijkheid de rechten toekwam en dat de eerste huurder een schadevergoedingsactie richting de verhuurder had.

Onroerende zaak
Het gerechtshof ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 1 februari 2011 (LJN: BP3089, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.038.509/01 ) beslist dat woonruimte op een ponton een roerende zaak betreft en dat daarom de huurbeschermingsbepalingen en huurprijswetgeving niet van toepassing zijn. De situatie van het gehuurde was als volgt: de […]haven is een getijhaven, vlakbij de Brienenoordbrug te Rotterdam. Het indertijd door huurder gehuurde bevindt zich op een breed stalen ponton dat op de ligplaats is afgemeerd aan spudpalen, waarlangs de ponton in verticale richting middels ringen voorzien van rolgeleiders met het dalen en stijgen van het waterpeil als gevolg van het tij met het waterpeil mee kan bewegen, terwijl het horizontaal op zijn plaats blijft. De ponton was gedurende de huurovereenkomst aangesloten op alle nutsvoorzieningen met uitsluiting van de riolering (er werd gebruikt gemaakt van een septictank). Aan boord van de ponton bevinden zich 10 woonunits, geschikt voor bewoning door één persoon. De ponton kan worden betreden door middel van een toegangsloopbrug.

Het hof stelde voorop dat de constructie van de ponton naar haar oordeel bestemd is om te drijven en ook daadwerkelijk drijft, zodat zij gekwalificeerd dient te worden als een schip in de zin van artikel 8 lid 1 BW. Onderhavige ponton is ook als woonschip ingeschreven in het kadaster. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Dit kan echter anders zijn indien een woonschip duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW. De vraag of van een dergelijke duurzame vereniging sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval. In rechtsoverweging 6.4 werkt het hof haar standpunt over de kwalificatie “roerend” nader uit. Bij gebruik van spudpalen wordt dit probleem van dalend en stijgend waterpeil ondervangen. Deze verbinding kan niet leiden tot het oordeel dat de ponton met de onder haar gelegen bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW (ECLI:NL:HR:2010:BK9136). Dit zou slechts anders zijn indien de ponton zou steunen op palen in die zin dat sprake is van een woning op palen in het water. Van een verbinding met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van een vereniging met de grond als bedoeld in voornoemd artikel, is het hof evenmin gebleken. Een dergelijke vereniging kan in ieder geval niet worden aangenomen op grond van een verbinding door middel van de aansluiting op nutsvoorzieningen (LJN: AA7150, Hoge Raad, 34153 ).
Ook uit de overige omstandigheden kan volgens het hof niet worden afgeleid dat het de bedoeling van de verhuurder is geweest om de ponton te verenigen met de bodem of de oever. De ponton kan vrij eenvoudig van de spudpalen worden ontmeerd en de verbindingen met de nutsvoorzieningen kunnen binnen een kort tijdsbestek worden verbroken. De verhuurder heeft in dit kader – door huurder onbetwist – gesteld dat de ponton ook daadwerkelijk wordt verplaatst, in ieder geval in het kader van de vijfjaarlijkse hellingbeurt ten behoeve van de verzekering. Dit arrest laat dus wel een mogelijkheid over om een woning op water onder de regeling van artikel 7:232 BW e.v. te laten brengen, doch dan moet er sprake zijn van andere omstandigheden dan hier beschreven.

Een soortgelijke uitkomst gaf het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1469). In deze zaak had de huurder zich gebaseerd op huurbescherming. De kantonrechter had de vordering tot ontruiming van een woonboot afgewezen, omdat niet voldoende duidelijk was hoe de tussen partijen bestaande overeenkomst gekwalificeerd moest worden en evenmin zonder meer kon worden aangenomen dat de woonboot verplaatsbaar was en niet was aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:233 BW.

De verhuurder stelde zich in het hoger beroep op het standpunt dat er sprake is van een roerende zaak en dat de huurder geen huurbescherming toekwam. De verhuurder voerde daartoe aan dat de woonboot roerend is omdat het een schip is in de zin van artikel 8:1 BW. Zij had ter onderbouwing van dat standpunt erop gewezen dat de woonboot zelfstandig drijft, meebeweegt met de stand van het water, niet bevestigd is aan de bodem en afgemeerd is aan de kade met kabels en stroppen en door middel van afkoppelbare leidingen verbonden is aan de nutsvoorzieningen van energie, water en riool. Voorts had de verhuurder een verklaring van de heer Y van 29 januari 2019 in het geding gebracht waarin stond dat de snelkoppeling van de leidingen voor de nutsvoorzieningen ‘met enkel een waterpomptang of verstelsleutel kunnen worden losgekoppeld’, dat dat loskoppelen een half uur tot maximaal drie kwartier duurt en dat het losmaken van de touwen ongeveer tien minuten tot een kwartier in beslag neemt. De woonboot blijft volgens verhuurder een roerende zaak ook indien die geacht kan worden bedoeld te zijn duurzaam ter plaatse te verblijven Na opzegging van de overeenkomst bewoonde de huurder naar de mening van de verhuurder zonder recht of titel de woonboot.

Het hof nam als uitgangspunt dat volgens artikel 8:1 BW onder schepen alle zaken worden verstaan die blijkens hun constructie bestemd zijn te drijven en drijven of hebben gedreven en dat een schip in het algemeen een roerende zaak is. De vraag of de woonboot als een roerende of onroerende zaak aangemerkt dient te worden, wordt beheerst door artikel 3:3 BW waarin is bepaald dat een bouwwerk dat duurzaam met de grond is verenigd, onroerend is (zie ook Hoge Raad 15 januari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK9136). Anders dan de huurders betoogden volgt uit de Wet verduidelijking voorschriften woonboten niet dat woonboten onroerend zijn noch dat de huurder daarvan recht heeft op huurbescherming omdat die wet uitsluitend betrekking heeft op de onduidelijkheid of een woonboot voor de toepassing van de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht aangemerkt dient te worden als een bouwwerk. Beslissend is derhalve of de woonboot duurzaam met de grond verenigd is.

De woonboot is volgens het hof niet duurzaam met de grond verenigd. Daarvoor achtte het hof beslissend dat de woonboot uitsluitend aan de kade verbonden is door middel van touwen en leidingen ten behoeve van de nutsvoorzieningen en riolering. Deze verbindingen zijn niet aan te merken als duurzame vereniging van de woonboot met de grond. Een dergelijke vereniging kan evenmin afgeleid worden uit het feit dat de woonboot vanwege de (waarde van de) vaste ligplaatsvergunning bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven en als woning gebruikt te worden. Die duurzame bestemming doet niet af aan het feit dat de woonboot een schip is als bedoeld in artikel 8:1 BW en mitsdien een roerende zaak is. Dit betekende dat de woonboot geen woonruimte is als bedoeld in artikel 7:233 BW en dat de huurder op die grond geen aanspraak kunnen maken op de huurbescherming van Afdeling 5 van Boek 7 BW.

De vraag of iets roerend of onroerend is komt ook voor bij standpaviljoens. De meeste strandpaviljoens worden vanaf maart van een jaar geplaatst en worden begin oktober van dat jaar verwijderd. Volgens de criteria die de Hoge Raad in het Portacabin-arrest (HR 31-10-1997, NJ 1998, 97) heeft gedefinieerd, zal eerst nagegaan moeten worden of het strandpaviljoen duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Van de volgende feiten werd in dit arrest uitgegaan. De portacabin was in 1990 als bedrijfsgebouw (kantoorruimte) in gebruik genomen. Deze portacabin stond naast het reeds ter plaatse bestaande bedrijfsgebouw; de beide gebouwen of constructies waren visueel door middel van een schutting met elkaar verbonden. Aan de onderzijde van de portacabin was een (demonteerbare) plint bevestigd die tot of tot in de grond reikte zodat de portacabin visueel eveneens één geheel met de grond vormde. Rond de portacabin bevond zich toentertijd een goed onderhouden tuin. De portacabin had een aparte ingang en was bereikbaar via een tegelpad. Voorts stond vast dat de portacabin door middel van leidingen was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet, naast een telefoonaansluiting en een aansluiting op de riolering.

Naar het oordeel van de Hoge Raad kan een gebouw duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Bij beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven moet, zoals in de MvA II betreffende artikel 3:3 BW (Parl. Gesch. Boek 3, blz. 69 eerste volle alinea) is opgemerkt, worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer moet hier mede worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht.
Aan dit een en ander heeft het Hof de gevolgtrekking verbonden dat de portacabin naar aard en inrichting bestemd was om als bedrijfsgebouw te worden gebruikt en om duurzaam ter plaatse te blijven, terwijl deze bedoeling van de bouwer naar buiten kenbaar was zodat aan de wettelijke maatstaf van artikel 3:3 BW was voldaan.
Dit is niet van toepassing bij een strandpaviljoen dat jaarlijks wordt afgebroken en het daaropvolgend jaar weer wordt opgebouwd. Naar de in het Portacabin arrest genoemde maatstaf moest de portacabin als onroerend worden aangemerkt als de constructie naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven, mede gelet op de bedoeling van de gebruiker, voor zover deze bedoeling naar buiten kenbaar was. Dit is dus niet het geval bij deze gehuurde ruimte. Deze verhuring valt dus niet onder de regeling van artikel 7:230a BW of artikel 7:290 BW .

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft zich in haar arrest van 22 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:173) moeten buigen over een bijzondere kwestie. Er werd in dit arrest een discussie gevoerd over de vraag of er sprake was van een onroerende zaak. Tevens kwam de vraag aan de orde of er sprake was van overdracht van betaling van huur in de zin van artikel 7:226 BW.

Na gereedkoming van de permanente bebouwing zou de tijdelijke bebouwing in januari 2019 worden gesloopt. A meende ex artikel 3.3 BW beroep op natrekking te kunnen doen. Verder wenste A een analoge toepassing van artikel 7:226 BW toe te passen. Het hof heeft zich eerst gebogen over de vraag of hier sprake is van een gebouw dat duurzaam met de grond is verenigd. Daarvan kan sprake zijn als het gebouw naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven. Als dat het geval is, dan heeft A – en niet D – vanaf de voltooiing c.q. plaatsing van het gebouw op haar grond de eigendom van het gebouw verkregen. Naar het oordeel van het hof was het in 2011 zowel de bedoeling van C, de bouwer, als van B, de opdrachtgever, dat er op het sportveld een tijdelijk en demontabel gebouw werd geplaatst. Het hof stelde dat voor de vraag of bebouwing als onroerende aangemerkt moet worden het er verder om gaat of deze bedoeling van partijen, gelet op de aard en inrichting van het gebouw, ook voor derden kenbaar is. Het hof was anders dan D van oordeel dat niet kon worden gezegd dat voor derden kenbaar was dat het gebouw naar aard en inrichting niet bestemd was om duurzaam met de grond te zijn verenigd. Volgens het hof zeggen de verleende omgevingsvergunning met een beperkte duur alsook het ontbreken van een registratie in het kadaster,  niets over de aard en de inrichting van het gebouw. Niet alleen op grond van de wijze van fundering (er is, zo staat onbetwist vast, een betonnen fundering gestort), de aansluiting op de riolering, de in het gebouw aangebrachte betonnen vloeren, de aanwezigheid van een lift en de in het gebouw aangebrachte nutsvoorzieningen (alles in verband met elkaar bezien), maar ook op grond van overgelegde foto’s waaruit de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw blijkt, was het hof van oordeel dat het gebouw door zijn naar buiten toe blijkende aard en inrichting op een willekeurige derde overkomt als een duurzaam met de grond verenigd en dus een onroerend gebouw. De conclusie is dan ook dat A door natrekking de eigendom van het gebouw heeft verkregen. Het lijkt mij dat die natrekkingsregel alleen geldt vanaf de periode na 10 mei 2016. Volgens het hof dient uit de Parlementaire Geschiedenis afgeleid te worden (Invoeringswet Boek 6, p. 832/833) dat de regeling van deze originaire wijze van eigendomsverkrijging uitsluitend betrekking heeft op de eigendomsvraag en dat daarmee niet is beoogd vermogensverschuivingen te sanctioneren. Op het moment dat A door natrekking de eigendom van het gebouw verkreeg zonder daarvoor enige investering te hebben gedaan, verkreeg zij een voordeel ten koste van  C, die immers de kosten van het gebouw, het nadeel, had gedragen. C verkreeg op dat moment mogelijk een vorderingsrecht om de door haar geleden schade op grond van artikel 6:212 BW op A te verhalen. D stelde dat haar dit vorderingsrecht toekwam op basis van de met C gesloten koopovereenkomst.

Gemeenschappelijke ruimte

Het gebruik van gehuurde ruimte omvat mede het gebruik van onroerende aanhorigheden (artikel 7:233 BW). Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde (installaties, groenvoorzieningen, gemeenschappelijke ruimten), waarvan de huurder recht van gebruik heeft. De huurprijs wordt geacht tevens een vergoeding voor het gebruik van deze ruimten te bevatten. De verhuurder kan geen afzonderlijke vergoeding voor het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen in rekening brengen. De huurder heeft wel recht ten aanzien van het gebruik van gemeenschappelijke ruimten, welk recht niet eenzijdig door de verhuurder kan worden beknot. De huurder heeft echter niet het exclusief gebruiksrecht van deze gemeenschappelijke ruimten.

Dat de huurder niet het exclusieve gebruik van de gemeenschappelijke ruimte heeft, komt nogal eens ter sprake als de huurder een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte wenst te plaatsen. De huurder claimt dan feitelijk het exclusieve gebruik van een deel van de gemeenschappelijke ruimte te moeten gebruiken als parkeerruimte voor de scootmobiel.

Op basis van het huurrecht kan de huurder niet zonder meer een exclusief deel van de gemeenschappelijke ruimte claimen. Dat kan niet ingevolge de wet. Ingevolge artikel 7:214 BW is de huurder slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Dat wordt ook bevestigd door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 november 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4659. Het hof bevestigt in deze uitspraak dat de huurders geen ander gebruik mochten maken van deze ruimte dan het gebruik dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebben gehad. De huurders wilde de hier bedoelde ruimte gebruiken voor een nieuwjaarsborrel en een carnavalsavond. De verhuurder was het hier niet mee eens. De hier bedoelde verkeersruimte was bedoeld om te gaan en te komen naar de woonruimte en is niet bedoeld voor een ander gebruik dan deze bestemming. Het hof stelde voorop dat volgens artikel 7:214 BW de huurder slechts bevoegd is tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. De huurovereenkomst bepaalde dat de huurders recht hebben op het medegebruik van eventueel gemeenschappelijke ruimten. Ingevolge de toepasselijke algemene voorwaarden diende de huurder de gemeenschappelijke ruimten overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te wijzigen. De overeenkomst bevatte geen nadere bepalingen over het gebruik van deze ruimte. Het hof beoordeelde daarom waartoe de ruimte naar haar aard bestemd is. De conclusie was dat de verkeersruimte naar haar aard bestemd is om als verkeersruimte te dienen. Deze bestemming van de vide als verkeersruimte staat volgens het hof in de weg aan een exclusief -in de zin van een niet aan toestemming van de verhuurder onderhevig- gebruiksrecht van de vide door de huurder(s) voor recreatieve doeleinden.

De rechtbank Almelo heeft in haar uitspraak van 26 januari 2010 (ECLI:NL:RBALM:2010:BL0607) bepaald dat er in de gemeenschappelijke ruimtes van het appartementencomplex geen eigen zaken, waaronder  scootmobiels, mogen worden geplaatst. In deze zaak was in het huishoudelijk reglement bepaald dat er in de gemeenschappelijke ruimte onder meer geen scootmobiels geplaatst mogen worden. Dit sluit aan op het gebruik waarvoor de gemeenschappelijke ruimte normaliter is bedoeld, zoals door het hof ’s-Hertogenbosch in haar arrest van 11 november 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4659  is weergegeven. Volgens de rechtbank Almelo schoten de huurders tekort door de gemeenschappelijke ruimte in strijd met het huishoudelijke reglement te gebruiken. Volgens de rechtbank kwam daar nog bij dat er geen noodzaak bestond om de scootmobiels in de gemeenschappelijke ruimtes te parkeren. De verhuurder had immers in de parkeergarage een parkeerplaats gecreëerd voor scootmobiels. De voorzieningenrechter achtte het voorshands aannemelijk dat op deze parkeerplaats voldoende ruimte was om minstens één van de scootmobiels van de huurders te parkeren. Voorts kon er daarnaast nog geparkeerd worden in de eigen berging of zonodig in het woonhuis.

Voor de jurisprudentie over dit onderwerp over verhuurde appartementen in een VvE-complex verwijs ik naar het onderdeel “Gebruik gemeenschappelijke ruimte door individuele eigenaar in VvE“.  Deze jurisprudentie verschilt met de positie van de huurder die woont in een complex waarin geen VvE actief is.

Volgens de rechtbank van Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 8 juli 2005 Noot 0b behoorde een trappenhal tot het gehuurde en werd het eigenmachtig aanbrengen van een deur door de verhuurder als een gebrek gezien. De verhuurder had door plaatsing van de deur de bedoeling de ruimte door andere gebruikers te laten gebruiken. De rechter ging bij de beoordeling van de vraag of deze ruimte tot het gehuurde behoorde niet uit van het begrip onroerende aanhorigheden, maar van de huurovereenkomst. Blijkens de inhoud van de huurovereenkomst had de huurder het exclusief gebruiksrecht van alle ruimte achter de voordeur. Naar verkeersopvattingen wordt de ruimte achter de voordeur tot het gehuurde gerekend. Deze werkzaamheden werden niet tot dringende werkzaamheden gerekend. Er was hier dus niet sprake van gemeenschappelijke ruimte van de gang, maar de gang behoorde tot een onderdeel van het gehuurde. Zie voor de problematiek omtrent het doen van een redelijk voorstel door de verhuurder in het kader van een renovatie het hoofdstuk: “Renovatie van gehuurde ruimten“.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft in hoger beroep in haar uitspraak van 8 december 2006 LJN: AZ6607, gerechtshof ‘s-Gravenhage, C06/903 KG beslist dat een huurder B een nooduitgang mocht aanbrengen ten behoeve van zijn bedrijfsruimte die uitkwam op de hal/entree van huurder A die eerder gebruik maakte van een gehuurde ruimte die op de hal/entree uitkwam. Dit is een uitspraak in het kader van de verhuur van bedrijfsruimte. Vergelijkingen met woonruimte zijn wel te maken.
De huurder A van de gehuurde ruimte die meende dat de andere huurder een inbreuk op zijn huurrechten maakte voerde daartoe als klacht tegen de eerdere uitspraak van de voorzieningenrechter aan:

• ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat de hal voor gemeenschappelijke gebruik voor de zich in het bedrijvencomplex bevindende bedrijfsruimten bestemd is;
• ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat huurder A op grond van de huurovereenkomst het exclusieve gebruiksrecht van de hal heeft;
• ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat huurder A niet in zijn huurgenot wordt geschaad nu het gebruik dat hij van de hal/entree vanaf de aanvang van de huurovereenkomst maakt in stand blijft en daardoor ook niet wordt belemmerd;
• ten onrechte heeft de voorzieningenrechter beslist dat huurder B niet onrechtmatig jegens huurder A handelt.

Het hof overweegt het volgende ten aanzien van bovenstaande grieven:

• Op huurder A ligt de bewijslast van de stelling dat de hal behoort tot de door huurder A gehuurde bedrijfsruimte. In dit kort geding is niet voldoende aannemelijk geworden dat de hal behoort tot de door huurder A gehuurde bedrijfsruimte. Dat betekent dat de vorderingen behoren te worden afgewezen nu in dit kort geding geen gelegenheid bestaat tot nadere bewijslevering.
• Volgens het Hof is het voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een exclusief recht van gebruik op de hal/entree niet van belang of er sprake is bedrijfsruimte zelfstandige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW;
• Volgens het Hof is het ook niet van belang dat huurder B eigen voorzieningen (eigen toegang voor publiek en eigen sanitaire voorzieningen) heeft. Uit deze feiten volgt niet dat huurder B uit hoofde van de door hen gesloten huurovereenkomsten geen gebruik van de hal zouden mogen maken. De les uit dit arrest luidt dat een huurder geen exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte kan claimen als dit niet is overeengekomen. Deze uitspraak lijkt aan te sluiten op hetgeen de rechtbank van Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 8 juli 2005 Noot 0b in haar bovengenoemde uitspraak heeft beslist. Het lijkt er op dat in het huurcontract geen exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de genoemde hal/entree was opgenomen. Dat een verhuurder een gemeenschappelijk ruimte niet exclusief ten behoeve van één van zijn huurders mag gebruiken, werd duidelijk uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9617). In de casus die tot deze zaak heeft geleid wenste de verhuurder een deel van de entree van het kantoorpand exclusief aan een van haar huurders te geven. In de huurovereenkomst had de verhuurder een bepaling op laten nemen dat het de verhuurder is toegestaan de gedaante en de inrichting van de gemeenschappelijke ruimte aan te passen en deze gedeelten van het gehuurde te verplaatsen of te laten vervallen. Op het moment dat de verhuurder te kennen gaf een groot gedeelte van de entree exclusief ten behoeve van één huurder te willen bestemmen, vorderde een andere huurder de verhuurder te verbieden wijzigingen in de ontvangstruimte (of gemeenschappelijke entree) op de begane grond van het kantoorgebouw aan te (laten) brengen, althans middels een scheidingswand delen daarvan in exclusief gebruik aan derden te geven, een en ander op straffe van een dwangsom van € 100.000,-, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten. De kantonrechter stelde eerst vast, op basis van het huurcontract en tekeningen behorende bij het contract, dat alle huurders recht op gebruik van deze gemeenschappelijke ruimte hebben. Uit de bewuste bepaling van deze overeenkomst mocht de verhuurder volgens de rechter niet afleiden dat deze gerechtigd was zonder nader overleg met haar huurders de entree ongeveer te halveren.  Door deze wijziging worden de gebruiksrechten van de andere huurders wezenlijk aangetast. De bewuste scheidingsmuur mocht daarom niet worden aangebracht. 

Betaling van een tegenprestatie 
Er is sprake van huur van een woning of bedrijfsruimte als de gebruiker van deze onroerende zaak als tegenprestatie voor het gebruik van deze zaak een bepaalbare vergoeding dient te betalen. Deze vergoeding vindt doorgaans plaats in geld. Een voldoende bepaalbare vergoeding is bijvoorbeeld een bepaald percentage van de omzet van benzineverkopen door een exploitant van een benzinestation. Een aan de omzet van een café gerelateerde vergoeding kan ook als huur aangemerkt worden.
Voor bedrijfsruimte is het mogelijk om een vergaande onderhoudsverplichting ten behoeve van het gehuurde ten laste van de huurder te laten komen. Voor woonruimte is dit gezien de dwingende regels van artikel 7:242 BW en artikel 7:217 BW niet mogelijk. Deze onderhoudsverplichting kan onder omstandigheden als tegenprestatie worden aangemerkt in de zin van artikel 7:201 BW . De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) het cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO. De gebruiker van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betoogde dat er sprake was van huur omdat door hem een onderhoudsverplichting ten aanzien van deze objecten zou zijn aanvaard. Volgens deze gebruiker was daarmee voldaan aan de in artikel 7:201 BW bedoelde tegenprestatie.

De omschrijving van de tegenprestatie moet aldus zodanig duidelijk zijn omschreven, dat partijen eenvoudig kunnen vaststellen welke tegenprestatie door de huurder verschuldigd is.

Zowel de voorzieningenrechter in de eerste aanleg als het hof in appel hadden dit betoog van de hand gewezen. In beide instanties werd onder meer geoordeeld dat er in de rechtsverhouding van partijen geen voldoende vastomlijnde verplichting kon worden aangewezen om als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW te kunnen gelden.
Voor de beoordeling van de vraag of er sprake is van een tegenprestatie die als huur aangemerkt dient te worden, moet allereerst worden gekeken of er sprake is van voldoende vastomlijnde afspraken. Daarnaast moet worden gekeken voor wiens rekening normaliter deze verplichting en volgens de wet komen. Zo is bijvoorbeeld het onderhoud van een gehuurde tuin voor rekening van de huurder.
In de conclusie bij deze uitspraak geeft mr. Huydecoper een voorbeeld van een voldoende vastomlijnde afspraak, die als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW aangemerkt kan worden. Zo zal de gebruiker van een vervallen object, die de verplichting op zich neemt om daaraan binnen een bepaalde tijd dusdanig onderhoud te laten uitvoeren dat het object weer aan “de eis van de tijd” voldoet, een verplichting op zich nemen die als een prestatie in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW heeft te gelden. Als de omvang van de beoogde verbintenissen in het vage worden gelaten, zullen deze prestaties onvoldoende bepaalbaar zijn om tot een geldige rechtsverhouding te kunnen leiden. In het genoemde arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2009 ontbrak een voldoende bepaalbare onderhoudsverplichting, zodat de Hoge Raad het arrest van het hof in stand heeft kunnen laten.
Een ander voorbeeld van een onvoldoende bepaalbare vergoeding is de afspraak tussen de gebruiker van een onroerende zaak en een kunstschilder dat de huur van het atelier wordt betaald door overdracht van een schilderij dat wordt gemaakt als de schilder inspiratie heeft.
Ook het verrichten van arbeid kan een voldoende bepaalbare tegenprestatie opleveren. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. De huur kan dan worden begroot uit de waarde van de overeengekomen onderhoudswerkzaamheden. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in haar arrest van 7 juli 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1976) dat er geen  sprake was van een huurovereenkomst, omdat er sprake was van een onvoldoende bepaalbare tegenprestatie. Hier was niet sprake van een schriftelijke huurovereenkomst. Er was evenmin sprake van een overeengekomen vergoeding. Er is evenmin een vergoeding betaald voor het gebruik van het gehuurde. Het hof stelt vast dat de gebruiker in ruil voor het gebruik een oogje in het zeil zou houden. Het hof was van oordeel dat deze laatste afspraak te vaag is om te kunnen worden beschouwd als een voldoende bepaalbare tegenprestatie voor het ter beschikking stellen van de loods. Hieruit vloeit voort dat tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, laat staan een huurovereenkomst van woonruimte, zoals door de gebruiker was voorgesteld. Zie ook de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 17 mei 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:1944).

Het ging hier om de vraag of de ruimte gehuurde ruimte betrof of dat er sprake was van in gebruik gegeven ruimte. Tussen partijen was niet in geschil dat de huurder reeds jarenlang een vergoeding betaalde. Deze vergoeding lag de afgelopen jaren rond het bedrag van € 500,– per maand. Laatstelijk betaalde de huurder een bedrag van € 488,67 als vergoeding aan de verhuurder.

De kantonrechter was van oordeel dat een dergelijke maandelijkse vergoeding op voorhand niet als een louter symbolische bijdrage kon worden aangemerkt. Onderzocht moest daarom worden wat de aard van de vergoeding was. De verhuurder had zich op het standpunt gesteld dat de vergoeding die de huurder betaalde betrekking had op een bescheiden deel van de energiekosten. De kantonrechter overwoog op basis van deze feiten als volgt: Uit het door de gemeente overgelegde overzicht, dat niet (voldoende) gemotiveerd is betwist door de huurder, bleek dat de jaarlijkse totale kosten wat betreft de nutsvoorzieningen vele malen hoger waren dan de jaarlijkse vergoeding die de huurder aan de verhuurder betaalde. Gesteld noch gebleken is dat de huurder naast de vergoeding van (thans) € 488,67 een bedrag voldeed aan de verhuurder in verband met de kosten voor nutsvoorzieningen, terwijl partijen in artikel 10 van de gebruikersovereenkomst waren overeengekomen dat de kosten voor het gebruik van de nutsvoorzieningen (met inbegrip van het vastrecht) voor rekening van de huurder komen. Weliswaar had de huurder slechts een gedeelte, namelijk naar haar zeggen ongeveer een vierde deel, van de bedrijfsruimte in gebruik, maar het aantal ruimtes dat zij in gebruik heeft, is zodanig dat, gelet op de verschillende kosten die de verhuurder heeft moeten maken en moet maken, de conclusie gerechtvaardigd was dat de vergoeding alleen op de gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen betrekking had. Aan het gegeven dat de gebruikersovereenkomst een enkele keer termen als ‘het gehuurde’ en ‘huurder’ bevat en in correspondentie in 1990 ‘huur’ werd vermeld, kon de huurder in de gegeven omstandigheden geen rechten ontlenen en deze terminologie bracht de kantonrechter niet tot een ander oordeel. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding.

Met inachtneming van het vorenstaande was er naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW, nu zij aannemelijk achtte dat het door de huurder betaalde bedrag niet in rechtstreeks verband stond met het beschikbaar stellen van de ruimtes, maar slechts een vergoeding vormde voor daadwerkelijke kosten die samenhingen met het feit dat de bedrijfsruimte door de huurder werd gebruikt in plaats van leegstaat. Naar het oordeel van de kantonrechter was er in het onderhavige geval dan ook geen sprake van een huurovereenkomst maar van een bruikleenovereenkomst.

Als er een huurovereenkomst wordt gesloten, is het doorgaans duidelijk welke huurprijs betaald dient te worden. Vaak wordt er een paar weken voor het daadwerkelijke gebruik van het gehuurde een huurovereenkomst gesloten en zal de huurprijs niet verschillen met de overeengekomen huurprijs. Er kan wel verschil ontstaan als er een overeenkomst wordt gesloten en er geruime tijd tussen het gebruik van het gehuurde en het sluiten van de overeenkomst zit. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9659, WR 2018/113, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) in hoger beroep een arrest gewezen dat ging over het verschil tussen de overeengekomen huurprijs bij het sluiten van de overeenkomst en de verschuldigde huurprijs bij oplevering van het gehuurde.

In de onderhandelingen over de totstandkoming van een huurovereenkomst zijn partijen in januari 2011 een huurprijs van € 78.375 inclusief btw en een turn key oplevering conform LHV standaarden overeengekomen. Het ging hier om de verhuring van bedrijfsruimte aan een huisartsenpraktijk. De huurprijs was (mede) gebaseerd op het kostenbestanddeel dat in een huisartsentarief verdisconteerd zat. De huisartsen hadden zelf behoefte aan 3,5-4 praktijkruimtes. De resterende ruimte zouden zij gaan verhuren aan (para)medische beroepsuitoefenaars. In januari 2012 heeft een vastgoedadviseur een tweede concepthuurovereenkomst aan de huisartsen gestuurd waarin het bedrag van € 78.375 is opgenomen. In februari 2012 zijn de huisartsen akkoord gegaan met een verhoging van de huurprijs van € 1500 vrij van btw op jaarbasis in verband met een hoger opleveringsniveau.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing verklaard (de ROZ-voorwaarden). In de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 79.875 (…). Prijspeil huur is 1 januari 2011. (…). De huurprijs wordt jaarlijks voor het eerst 1 jaar na ingangsdatum huurovereenkomst (is datum bouwkundige oplevering) aangepast overeenkomstig 9.1 t/m 9.4 van de algemene bepalingen. In deze bepalingen staat een jaarlijkse indexering van de huurprijs vermeld.

Tussen partijen ontstond een verschil van mening over de aanvangshuurprijs. De verhuurder vorderde onder meer een aanvangshuur prijs die € 84.188,25 per jaar bedraagt (dus de overeengekomen huurprijs plus de conform de algemene voorwaarden overeengekomen indexeringen) welk bedrag daarna voor het eerst op 19 juni 2014 wordt geïndexeerd, met de hoofdelijke veroordeling van de huurders in de proceskosten. Gelijk in eerste aanleg betoogt de verhuurder dat het bedrag van € 79.875, prijspeil 2011, moet worden herleid tot datum oplevering, juni 2013, hetgeen met zich meebrengt dat het bedrag moet worden geïndexeerd tot een bedrag van € 84.188,25. Dit is de tussen partijen overeengekomen aanvangshuur, meende de verhuurder. De aanvangshuurprijs uit artikel 4.1 in combinatie met het prijspeil januari 2011 moet volgens de verhuurder worden begrepen als een aanvangshuurprijs inclusief verhogingen tot aanvang van de huur op 19 juni 2013.

Volgens het hof was de huurder niet bekend met deze bepalingen. Verder stond als onvoldoende gemotiveerd weersproken vast dat het kostenbestanddeel in het huisartsentarief tot aan de datum oplevering niet was verhoogd en het prijspeil van het kostenbestanddeel in zoverre gelijk was gebleven. De verhuurder had weliswaar betoogd dat het kostenbestanddeel aan inflatiecorrectie onderhevig was, maar had die stelling na betwisting niet concreet toegelicht. Op het moment dat het bedrag van € 78.375 in februari 2012 werd verhoogd met € 1500, was geen indexatie toegepast. In dat kader was de enkele vermelding van “Prijspeil huur is 1 januari 2011” onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de huisartsen bedacht moesten zijn op een verhoging van de huurprijs reeds bij ingang van de huur. De huisartsen mochten er dan ook van uitgaan dat op het moment van oplevering een huurprijs zou gelden van € 79.875.

Partijen kunnen bij de verhuring van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte overeenkomen dat de verhuurder investeringen in het gehuurde verricht, waarbij deze investeringen als huur aangemerkt worden. Als de verhuurder de bedoeling heeft om deze investeringen in de vorm van huur terug te ontvangen, dan is het wél verstandig in de huurovereenkomst uitdrukkelijk op te nemen dat het de bedoeling is dat de investeringen in de vorm van huur terug worden betaald en dat de huurovereenkomst ten minste de periode hoort te duren, waardoor de investeringen terug worden betaald. Maken partijen in de huurovereenkomst en/of de aan de huurovereenkomst voorafgaande onderhandelingen niet duidelijk dat afbetaling van de investeringen verbonden is aan de huurperiode waarbinnen de investeringen terugbetaald kunnen worden, dan is het voor de huurder mogelijk de huurovereenkomst te beëindigen tegen het einde van de overeengekomen periode, zonder dat de investeringen terug zijn betaald.

Een dergelijke kwestie deed zich voor in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:5482). In deze zaak waren partijen overeengekomen dat de verhuurder ten behoeve van de huurder investeringen in het gehuurde zou doen. De verhuurder berekende terugbetaling van de investeringen over een huurperiode van 10 jaren. De verhuurder sloot echter een huurovereenkomst met een huurperiode van twee maal vijf jaar. Verder was in de huurovereenkomst niets vermeld over de door de verhuurder gedane investeringen. Uit de tussen partijen gevoerde onderhandelingen werd wél duidelijk dat de huurder op de hoogte was van de opslag van huur in verband met de door de verhuurder gedane investeringen. Het was echter niet duidelijk dat partijen zouden hebben afgesproken dat de huurder de niet terugbetaalde investeringen alsnog zou betalen als de huurperiode korter dan 10 jaren zou duren. Dit was van belang, omdat de huurperiode door de huurder na 6,5 jaar werd beëindigd. De verhuurder meende recht te hebben op het verschil aan openstaande en afbetaalde investeringen.

Het hof was van oordeel dat hoewel de huurder wist van de opslag in de huurprijs voor de door de verhuurder verrichte investeringen, dit nog niet mee bracht dat partijen afgesproken zouden hebben dat als de huur korter dan 10 jaar zou duren, de huurder het nog niet betaalde deel van de investering bij einde huur ineens aan de verhuurder verschuldigd was. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) kon volgens het hof ook niet tot het voor de verhuurder gewenste resultaat leiden. Het hof vond het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat de huurder zich op het standpunt stelde dat de door verhuurder gestelde afspraak niet tot stand was gekomen en evenmin dat de huurder – bij afwezigheid van de gestelde afspraak – weigerde de gevorderde kosten te vergoeden.

Het is voor de verhuurder dus wel mogelijk investeringen die voor rekening van de huurder dienen te komen in de huurprijs op te nemen. Als alle investeringen afgelost dienen te worden, dan dient de verhuurder uitdrukkelijk een minimum huurperiode overeen te komen, of een clausule op te nemen dat als de huurperiode tussentijds kan worden beëindigd het onbetaalde deel aan investeringen alsnog afgelost wordt. De verhuurder kan natuurlijk ook naast de huurprijs een afzonderlijke overeenkomst van geldlening overeenkomen die los van de huurovereenkomst afgelost dient te worden.

Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW 
De wet beschermt de huurder van woonruimte tegen betaling van een te hoog huurbedrag. Te denken valt aan de mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs (artikel 7:249 BW). De wet beschermt de verhuurder daarentegen niet tegen een te lage huurprijs in dier voege dat er bij een relatief lage huurprijs toch sprake kan zijn van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW.
Dit betekent dat een verhuurder die tijdelijk een woning ter beschikking wenst te stellen, waarbij de gebruiker een verbruiksvergoeding voor het verbruik van nutsvoorzieningen dient te betalen en daarnaast een geringe (gebruiks)vergoeding voor het gebruiken van de woning dient te voldoen, al snel voldoet aan de eisen van artikel 7:201 BW. Als is voldaan aan de eisen van artikel 7:201 BW ontstaat een huurovereenkomst. Een voorbeeld is de woonruimte, waarvan de bedoeling is dat deze tijdelijk wordt verhuurd in het kader van sloopplannen. Als deze woning onder het mom van een gebruiksrecht aan de gebruiker ter beschikking wordt gesteld, waarbij een verbruiksvergoeding voor het gebruik van energie in rekening wordt gebracht en er een bedrag van € 100 per maand als “administratievergoeding” in rekening wordt gebracht dan is er sprake van een huurovereenkomst, omdat deze aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW voldoet. Dat wordt niet anders als met de gebruiksvergoeding de kosten niet voldaan kunnen worden. Alleen als de vergoeding een symbolisch karakter heeft, in die zin dat deze van elke reële betekenis is ontbloot, dan is er niet sprake van een huurovereenkomst. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, arrest 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11021). Een vergoeding  van € 120 per maand werd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 18 december 2018 niet als een symbolische vergoeding beschouwd. Dit bedrag is exclusief de kosten van nutsvoorzieningen, die ook door de huurder gedragen dienen te worden. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie, of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen). Dat de huurder een huurovereenkomst aangaat als er een gebruiksvergoeding wordt betaald, blijkt ook uit het arrest van het hof te Den Haag van 3 augustus 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1415 (). In deze zaak werd een woning aan iemand ter beschikking gesteld, waarbij er maandelijks een bedrag van eerst € 125 en later € 150 betaald diende te worden. Deze woning was onder het mom van een bruikleenovereenkomst ter beschikking gesteld. Volgens de leegstandbeheerder is het bedrag verschuldigd wegen de beheerkosten – diensten voor het tijdelijk verblijf – die met de bruikleen gepaard gaan.

Het hof gaat daarin niet mee. Volgens het hof is het weliswaar begrijpelijk dat met leegstandsbeheer (dienstverlening ten behoeve van bruikleen van leegstaande panden) kosten zijn gemoeid en dat een forfaitaire kostenvergoeding (te betalen door de gebruikers van de panden) op zijn plaats kan zijn, maar in dit geval is toch sprake van een aantal bijzondere omstandigheden, waardoor de bedongen vergoeding slechts in beperkte mate aan relevante beheerkosten is te relateren. Het hof wijst in dit verband onder meer op het volgende: (i) gebruiker is vanaf 2011 (na 3,5 jaar) opeens een extra bedrag per maand gaan betalen, terwijl de situatie hetzelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden (in ieder geval was sprake van een aparte VvE die werkzaamheden in het kader van groot onderhoud heeft verricht). (ii) De hoogte van het verschuldigde bedrag was méér dan louter symbolisch. (iii) Daarnaast heeft de beheerder geen acquisitie hoeven te plegen (gebruiker is immers in de door haar al gebruikte woning gebleven). (iv) Ook valt niet in te zien op welke grond gebruiker mee zou moeten betalen aan eigenaarsonderhoud. Het kan niet genoeg worden benadrukt dat de eigenaar van de woning grote risico’s loopt als deze een gebruiksvergoeding voor een woning vraagt.

Als de huur aanzienlijk laag is, zal het de vraag zijn of de huur opgezegd kan worden wegens een structurele wanverhouding tussen de kosten en de opbrengsten. Voor de behandeling van deze vraag verwijs ik naar het hoofdstuk “De opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte“.

In het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 20 oktober 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:5206 ) werd door de rechter beslist dat hier niet sprake was van een huurovereenkomst, maar van en bruikleenovereenkomst. Het betrof hier een bewaarnemingsovereenkomst die de eigenaar van het pand met de bewaarnemer had gesloten. De bewaarnemer had vervolgens met gebruikers een oppasovereenkomst gesloten. De eigenaar betaalde de bewaarnemer € 65 per bewaarnemingsovereenkomst voor de nutsvoorzieningen. De bewaarnemer vroeg aan de gebruiker een bedrag van € 235 per maand voor verbruikskosten van nutsvoorzieningen. Dit bedrag is in een later stadium verhoogd naar € 250 per maand. Toen de bewaarnemer het gebruik wenste te beëindigen,  beriep de gebruiker zich op huurrechten.
Volgens gebruiker was er sprake van een huurovereenkomst, omdat de door de gebruikers betaalde vergoeding van eerst € 235,00 per maand en vervolgens € 250,00 per maand aanmerkelijk meer bedraagt dan de door bewaarnemer gemaakte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten. De eigenaar vergoedt de bewaarnemer immers een bedrag van € 65,00 per maand per gebruiker voor het gebruik van nutsvoorzieningen. Dit betekende volgens de gebruiker dat een bedrag van € 185,00 per maand ziet op kale huur.

De rechtbank ging hier niet in mee. De rechtbank achtte geen sprake van een zodanig verband tussen de bewaarnemingsovereenkomst en de gebruiksovereenkomst dat uit de bewaarnemingsovereenkomst financiële gevolgen voor de gebruikers kunnen voortvloeien. Daarvoor achtte de voorzieningenrechter met name van belang dat, enerzijds, uit de inhoud van de bewaarnemingsovereenkomst duidelijk blijkt dat het enkel gaat om de rechtsverhouding tussen de eigenaar en de bewaarnemer, en dat daarbij geen verplichtingen voor bewaarnemer ten aanzien van de inhoud van de door bewaarnemer overeen te komen gebruiksovereenkomsten zijn opgenomen, en dat, anderzijds, in de gebruiksovereenkomsten geen enkele verwijzing naar de bewaarnemingsovereenkomst is opgenomen.
Voorts was er volgens de rechtbank geen sprake van een huurovereenkomst, omdat er geen gebruiksvergoeding (huur) werd betaald. In het vonnis werd door de rechter beoordeeld dat de maandelijkse kosten per gebruiker van € 242,56 hoger waren dan de maandelijks door hen betaalde vergoeding van € 235,00, zodat er geen sprake was van enige tegenprestatie voor het gebruik van de woonruimten.

De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
De casus die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt: De eigenaar was eigenaar van hofjeswoningen. Volgens haar statuten heeft deze eigenaar als doel het stichten, beheren en in stand houden van de woningen van het hofje en het tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking stellen van de woningen aan vrouwen die daartoe door de regenten in de gelegenheid worden gesteld.

De meeste woningen van het hofje hebben een vloeroppervlakte van ongeveer 25 m² en bestaan uit een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een kleine kamer annex badkamer.
In het hofje worden 45 woningen tegen een geringe vergoeding voor bewoning ter beschikking gesteld. Elke bewoonster betaalt aan de eigenaar maandelijks een bijdrage, die niet jaarlijks wordt geïndexeerd of verhoogd. De bijdrage hangt af van (onder meer) de grootte en de locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster. De gemiddelde bijdrage van de bewoonsters bedraagt € 50 per maand. Voor dertien woningen zonder verwarming is de bijdrage € 19 per maand. Voor 28 woningen worden bijdragen van € 40 tot € 57 betaald. Voor de resterende vier woningen wordt een bijdrage betaald van € 69, € 91, € 115 onderscheidenlijk € 221. De eigenaar besteedt de gehele opbrengst van de bijdragen aan het onderhoud van het groen in het hofje.
De kosten voor energie en water worden aan de bewoonsters direct in rekening gebracht en worden door hen betaald. De gemeentelijke lasten worden betaald door de eigenaar.

Het gerechtshof had geoordeeld dat de maandelijkse betalingen door de bewoonsters aan de eigenaar geen symbolische vergoedingen zijn, maar tegenprestaties voor het in gebruik verstrekken van de woningen, zodat sprake is van huur in de zin van artikel 7:201 BW.
Het op deze overwegingen berustende oordeel van het gerechtshof dat is voldaan aan de in artikel 7:201 BW gestelde eis van een voldoende bepaalbare tegenprestatie ter zake van het in gebruik krijgen van de desbetreffende woningen, wordt volgens de Hoge Raad door het middel tevergeefs bestreden. De omstandigheid dat de aan de bewoonsters opgelegde betalingsverplichting veel lager is dan de kosten die belanghebbende voor de instandhouding en de exploitatie van de desbetreffende woning maakt, behoefde het gerechtshof niet van dat oordeel te weerhouden. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat belanghebbende bij het vaststellen van die betalingsverplichting rekening heeft gehouden met de inkomens- en vermogenspositie van degenen die zij als bewoonsters wilde accepteren; het rechtstreekse verband tussen de betalingsverplichting en het ter beschikking stellen van de woning wordt daardoor immers niet doorbroken. Ook de omstandigheid dat belanghebbende geen gebruik maakt van haar wettelijke mogelijkheden tot periodieke verhoging van de maandelijkse bijdragen brengt niet mee dat die bijdragen het karakter van tegenprestatie (zijn gaan) ontberen. Er is hier dus gewoon sprake van een huurovereenkomst, omdat is voldaan aan de voorwaarden genoemd in artikel 7:201 BW.

Wat een symbolische vergoeding is, blijkt niet uit het betaalde huurbedrag als zodanig. Als er een lage vergoeding van € 1 per jaar wordt gevraagd met als tegenprestatie een motorbrandstofpunt op te richten, dan kan er sprake zijn van een voldoende tegenprestatie om te spreken van huur, aldus het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 augustus 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:6446). De rechtbank Gelderland was in haar vonnis van 16 januari 2019 (ECLI:NL:RBGEL:2019:391) van oordeel dat er sprake was van een symbolische vergoeding, waardoor er geen sprake was van huur, maar van een gebruiksvergoeding. De rechter overwoog dat het bedrag van € 150,00 dat de huurder moest betalen, niet in rechtstreeks verband stond met het beschikbaar stellen van de woning, maar slechts een vergoeding vormde voor (een deel van) de daadwerkelijke onkosten die samenhingen met het feit dat de bunkerboerderij werd bewoond in plaats van leegstond. Hoewel het door de verhuurder overgelegde overzicht van gemaakte kosten niet is uitgesplitst per gebouw kan worden vastgesteld dat de huurder niet gemotiveerd heeft betwist dat de verhuurder vanaf 2014 jaarlijks aanzienlijke beheer- en onderhoudskosten (waaronder kosten om de toegangspoort goed te laten functioneren, kosten voor het leegpompen van het riool en kosten voor het onderhoud aan het terrein) heeft gemaakt. Tegenover de ontvangst van de maandelijkse gebruiksvergoeding van € 150,00 van de huurder  stonden voor de verhuurder dus werkelijke kosten voor het in gebruik geven van de woning op het terrein. De vergoeding van € 150,00 per maand, die de huurder betaalde, was zo laag dat deze niet kan worden gekwalificeerd als een tegenprestatie bij een huurovereenkomst.

Ik vind die laatste overwegingen niet overtuigend. Ik vind de kosten die in verband met de instandhouding van het gehuurde noodzakelijk zijn niet bepalend voor de vraag of er een prestatie wordt betaald in de zin van artikel 7:201 BW. Als de huur niet toereikend is om de kosten te dekken, kan dit een reden zijn om de huur van woonruimte te beëindigen wegens dringende reden. Het wil dan niet zeggen dat er geen sprake is van huurbetaling. Hierboven zijn ook voorbeelden die aantonen dat er niet zonder meer sprake hoeft te zijn van een kostendekkende vergoeding om van huur te kunnen spreken. Ik ben er meer een voorstander van om een huurovereenkomst een dergelijke kwalificatie te geven als de overeenkomst voor het overige aan de kwalificatie van de huurovereenkomst voldoet en partijen bewust een lagere vergoeding hebben afgesproken. Het huurrecht ziet immers geen redenen om partijen te beschermen tegen het sluiten van een lagere huurprijs dan gebruikelijk kan zijn voor een dergelijk object. Mocht er toch sprake zijn van een object dat niet goed exploitabel is, dan kan de verhuurder altijd nog trachten de overeenkomst te beëindigen wegens dringende reden. Daarnaast kan de verhuurder van 7:230a BW-bedrijfsruimte de overeenkomst na verstrijken van de overeengekomen termijn ook altijd nog beëindigen. Voor de huurovereenkomst ex artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte geldt de mogelijkheid om de huurprijs ex artikel 7:303 BW te wijzigen als deze niet overeenkomt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Alleen voor de overeenkomst met betrekking tot woonruimte kan de verhuurder voor langere periode aan een huurprijs van een laag niveau vastzitten. Deze overeenkomsten worden immers voor een aanzienlijk deel voor onbepaalde tijd gesloten en zijn door opzegging niet eenvoudig te beëindigen.

Het exacte tijdstip van de aanvang van de huurperiode hoeft niet vast te staan bij het sluiten van de overeenkomst

Dat de huurprijs bij aanvang van de huurprijs niet exact vast hoeft te staan en dat de ingangsdatum van de huurperiode ook niet exact vast hoeft te staan blijkt uit het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 27 september 2023 (ECLI:NL:RBZWB:2023:7966). De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in dit vonnis een oordeel moeten geven over de ingangsdatum van de huurovereenkomst van een nog te realiseren beachclub. Verder werd door de huurder betwist dat de huur afhankelijk was gesteld aan de bouwkosten.

Er werden in deze zaak nog een paar vorderingen ingesteld, waarvan de grondslag niet was gelegen in de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst. Er wordt hier alleen ingegaan op de ingangsdatum van de huur en de hoogte van de overeengekomen huur.

In de huurovereenkomst stond de volgende bepaling opgenomen: Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 1 januari 2021 en lopende tot en met 31 december 2030. Bij eerdere oplevering van het gehuurde zal de contractperiode eerder ingaan. Bij latere oplevering van het gehuurde zal de contractperiode later ingaan. Ten aanzien van de huurprijs is in de overeenkomst onder meer het navolgende vermeld: De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 120.000,00 zegge: éénhonderd twintigduizend euro (exclusief BTW).

Partijen zijn uitgegaan van een koopprijs van de grond ad € 500.000,– (exclusief BTW) en een prijs voor de bouw ad € 1.500.000,– (exclusief BTW). Indien de prijs voor de bouw hoger uitvalt, zal het huurbedrag als bedoeld in artikel 4.1 naar rato worden verhoogd (uitgangspunt is een rendement van 8%).

Op 13 april 2022 heeft de verhuurder gemeld dat de beachclub gereed is en dat er een rondje gelopen zal moeten worden. De waarborgsom en de huur zou ook gefactureerd worden.

De huurder heeft geen huur betaald. De verhuurder heeft onder meer achterstallige huur gevorderd. Tevens heeft de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. De verhuurder stelde dat de beachclub op 1 april 2022 ter beschikking was gesteld en dat het gehuurde in maart 2022 in gebruik was genomen.

De huurder betwistte dat het gehuurde was opgeleverd. De beachclub was niet klaar en is niet in gebruik genomen. De verhuurder zou niet te kennen hebben gegeven op te willen leveren. Dat er niet is opgeleverd zou zijn zou volgens de huurder blijken uit het feit dat er geen geparafeerd proces-verbaal van oplevering is, zoals is overeengekomen. De huur zou dus nog niet zijn aangevangen. Verder werd gesteld nooit facturen te hebben ontvangen en dat de huur veel te hoog zou zijn.

In deze procedure was ook een verklaring van de parkbeheerder overgelegd. Uit de verklaring blijkt onder meer het volgende: Ik heb vanaf het moment dat de beachclub helemaal klaar was, eind maart/begin april 2022, dagelijks gewerkt vanuit de beachclub, waar ik mijn werkplek had achter de receptie. Ook was ik in het bezit van de codes van het alarm, had ik toegang dat het (beveiligings)camerasysteem en beschikte ik over de sleutels van de beachclub. De sleutels zijn mij overhandigd en wij Het [bedrijf01] / [gedaagde01] hebben het in gebruik genomen. De heer [bestuurder03] en [bestuurder02] waren regelmatig op het park en wij hebben regelmatig overleg gehad in de beachclub. De bouw van de beachclub hebben zij ook gevolgd en hebben zij regelmatig zelf bezichtigd om de voortgang te zien. Zij waren erg te spreken over de beachclub. (…).

De kantonrechter overwoog allereerst dat het proces-verbaal van oplevering betrekking heeft op de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW. Het proces-verbaal van oplevering heeft dus naar het oordeel van de rechter uitsluitend wat betreft de staat van het gehuurde een bewijsfunctie, zij het dat partijen, zo is door de verhuurder onbetwist gesteld, in artikel 3.1 van de algemene voorwaarden een van artikel 7:224 lid 2 BW afwijkend beding zijn overeengekomen. Uit de tekst van artikel 1.1 van de huurovereenkomst volgt bovendien niet dat het opmaken van het proces-verbaal voorwaarde is voor het laten ingaan van de huurovereenkomst en dat van oplevering van het gehuurde geen sprake kan zijn als daarvan geen proces-verbaal is opgesteld.

De kantontonrechter verwijst daarnaast naar de verklaring van de parkbeheerder, waaruit bleek dat het gehuurde feitelijk in gebruik was genomen.

De verhuurder had verder nog gesteld dat zij meermalen heeft gemeld dat de beachclub gereed was, onder andere in één van de WhatsAppberichten die in deze procedure zijn overgelegd. De vertegenwoordiger van de huurder is daar niet op ingegaan. Op die manier hield hij naar het oordeel van de kantonrechter tegen dat het proces-verbaal van oplevering kon worden opgemaakt. Dit leidt er echter niet toe dat de huurovereenkomst niet is ingegaan. Het opmaken van het proces-verbaal van oplevering was geen voorwaarde voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat juist door het niet op verzoeken samen de staat van de beachclub op te nemen in te gaan, de slotsom is gerechtvaardigd dat de beachclub aan de huurder is opgeleverd, waarmee de huurovereenkomst op grond van artikel 3.1 van de huurovereenkomst is ingegaan en de huurder de overeengekomen huur waren verschuldigd.

De verhuurder heeft de eerste factuur waarbij zij huur bij de huurder in rekening heeft gebracht, op 14 april 2022 verstuurd. Dat het daarbij om een voorschot ging, leidt niet tot het oordeel dat de beachclub nog niet klaar was. De verhuurder had voldoende toegelicht dat dat kwam doordat zij nog niet over alle gegevens beschikte om de definitieve huur te kunnen berekenen. Pas op 19 augustus 2022 heeft huurder voor het eerst betwist dat de beachclub was opgeleverd. Dat was naar het oordeel van de kantonrechter niet geloofwaardig. Als de huurder meende ten onrechte tot betaling van de huur te worden aangesproken, omdat het gehuurde nog niet aan haar was opgeleverd en de huurovereenkomst dus nog niet was ingegaan, had het voor de hand gelegen dat zij onmiddellijk na ontvangst van de eerste factuur medio april 2022 had gereageerd.

Partijen waren in artikel 4.1 van de huurovereenkomst uitgegaan van een huurprijs van € 120.000,00 exclusief btw per jaar op basis van een op het moment van sluiten van de huurovereenkomst voorzien bedrag aan bouwkosten van € 1.500.000,00. In artikel 4.2 van de huurovereenkomst zijn zij overeengekomen dat indien de bouwkosten hoger uitvallen de huurprijs naar rato hoger wordt, met als uitgangspunt een rendement voor de verhuurder van 8%.

De kantonrechter overwoog dat op zichzelf juist is, zoals de huurder stelde, dat de bouwkosten aanzienlijk hoger waren dan de € 1,5 miljoen waar in 2020 bij het aangaan van de huurovereenkomst van werd uitgegaan. Echter, de verhuurder heeft ter zitting toegelicht dat de bouwkosten die nu als basis voor het bepalen van de huurprijs dienen, bestonden uit de aanneemsom voor het casco van de beachclub, de afbouw, waaronder de aanleg van het zwembad en de keuken, alsmede de gehele inrichting. De huurder had niet weersproken dat zij behalve de bouw van het casco uiteindelijk ook de afbouw en inrichting van de beachclub hebben overgelaten aan de verhuurder. Ook hebben zij niet betwist dat alle daarmee gemoeide kosten deel uitmaken van de totale som aan bouwkosten waarover de huurprijs wordt berekend. Zij hebben de gedetailleerde verklaring van (de bestuurder van) de verhuurder inhoudende dat er gedurende de bouw diverse gesprekken hebben plaatsgevonden, dat daarbij aan de orde is geweest dat de verhuurder de afbouw en dergelijke zou verzorgen, omdat zij daarvoor de liquiditeit misten, dat zij aan de realisering daarvan hebben meegewerkt. Voorts had de huurder de door de verhuurder overgelegde offertes voor onder meer de aanleg van het zwembad en de keuken en dergelijke te voorzien, niet gemotiveerd weersproken. Dat de bouwkosten aanzienlijk zouden stijgen ten opzichte van de aanvankelijk voorziene € 1,5 miljoen kon de huurder dan ook verwachten. Dit geldt dan evenzeer voor de hoogte van de huurprijs, nu die daaraan direct is gerelateerd.

De kantonrechter oordeelde dan ook dat de huurovereenkomst gezien de hoogte van de huurachterstand ontbonden kon worden. Ik begrijp het standpunt van de huurder dan wel zijn gemachtigde niet. Als men zich op het standpunt stelt dat het gehuurde nog is opgeleverd, terwijl er wel aantoonbaar gebruik van het gehuurde werd gemaakt, dan is het onbetaald laten van de gehele huur wel de meest onjuiste beslissing die men heeft kunnen nemen.

Een tegenprestatie anders dan in geld is ook mogelijk 
Een tegenprestatie in andere vorm dan geld kan door de huurder ook plaats vinden als de gemaakte afspraken voldoende concreet zijn om van huur te kunnen spreken. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verrichten van diensten door de huurder die in geld uitgedrukt kunnen worden. Het verrichten van arbeid is hiervan een bijvoorbeeld. Als een huurder een buitenhuis bewoont en er wordt een tuin of land bewerkt, zonder dat daar een redelijke vergoeding tegenover staat en werkzaamheden op een redelijke huur kunnen worden begroot, dan kan er sprake zijn van huur. De huur kan dan worden begroot uit de waarde van de overeengekomen onderhoudswerkzaamheden.
Een overeenkomst waarin verzorging van een lichamelijk gebrekkige huiseigenaar en ter beschikking stellen van woonruimte wordt overeengekomen, kan ook als huur worden beschouwd als de verzorger weliswaar feitelijk geen huur en de huiseigenaar over hoeft te maken, maar betaling van huur wel kan worden herleid en op geld kan worden gewaardeerd uit het voor de verzorging overeengekomen bedrag. Te denken valt aan de afspraak dat de verzorger in plaats van een vergoeding van € 600,- per maand voor huishoudelijke werkzaamheden gebruik mag maken van een bepaald gedeelte van een woning.
Dat het voor partijen soms niet duidelijk is dat er sprake is van een huurovereenkomst bleek uit een vonnis van de rechtbank, sector civiel, die een zaak terugverwees voor verdere behandeling door de sector kanton nu het naar oordeel van de rechtbank sprake was van een huurovereenkomst in plaats van een overeenkomst tot verstrekking van een opdracht. Het ging hier om een partij die de in haar eigendom toebehorende overalls (en overigens ook hygiëneproducten) in gebruik geeft aan de klant. Verder staat vast dat de klant zich heeft verbonden tot het verrichten van een tegenprestatie hiervoor, te weten het betalen van een vergoeding per stuk/artikel per week. Daarmee bevat de overeenkomst tussen partijen in ieder geval ook de kenmerkende elementen van huur, aldus de rechtbank Arnhem in haar vonnis van 10 augustus 2011 ( LJN: BR6736, Rechtbank Arnhem, 211160 ).

De rechtbank Gelderland heeft in haar vonnis van 16 mei 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:2157) geoordeeld dat er sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine. Allereerst komt de rechtbank tot het oordeel dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst tot stand te brengen. Dat partijen de bedoeling hadden een huurovereenkomst tot stand te brengen bleek onder meer uit de correspondentie met de gemeente. Ook de gemeente (verhuurder) ging uit van het bestaan van een huurovereenkomst. Voor wat betreft de aanwezigheid van een tegenprestatie voor het gebruik van deze kantine merkte de rechtbank het volgende op. Tegenover het gebruik van de kantine stond als tegenprestatie dat de exploitant, naast betaling van een huurprijs van f 1,00 en de exploitatie van de kantine, ook verdergaande (beheers)werkzaamheden en diverse schoonmaakwerkzaamheden verrichtte. Deze extra werkzaamheden werden niet gedekt door de horeca-inkomsten, noch door de beheersvergoeding. Verder heeft de exploitant op initiatief van de gemeente zijn eigen kantine opgegeven en heeft hij de nodige wijzigingen in de tennishal aangebracht. Dat alles bracht met zich mee dat er naar het oordeel van de rechtbank sprake was van een huurovereenkomst. Er was immers sprake van het beschikbaar stellen van bedrijfsruimte tegen een voldoende bepaalbare tegenprestatie.

De huurovereenkomst was telkens stilzwijgend verlengd, zodat er geen verplichting tot ontruiming bestond. Er was sprake van huur van bedrijfsruimten (artikel 7:290 BW) en de gemeente had niet voldaan aan de voorwaarden voor opzegging van een dergelijke huurovereenkomst, zodat de huurder het gehuurde niet hoefde te ontruimen.

Geen tegenprestatie geen huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW 
Als er geen tegenprestatie is overeengekomen, dan is er geen sprake van huur. Het hof te ’s-Gravenhage heeft in haar arrest van 22 november 2011 (WR 2012/20) beslist dat er geen sprake was van een huurovereenkomst tussen een verhuurder en een voormalig onderhuurder. De situatie luidde al volgt. De huurovereenkomst (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) tussen onderverhuurder en onderhuurder betreffende een gedeelte van een pand was beëindigd. De hoofdhuurder en de voormalig onderhuurder gingen met elkaar in onderhandeling over het sluiten van huurovereenkomst. De voormalig onderhuurder mocht van het gehuurde gebruik blijven maken. Op een gegeven moment (na ongeveer een jaar!) werd duidelijk dat partijen het niet eens zouden worden over de huurprijs. De voormalig onderhuurder verliet het pand op verzoek van de verhuurder. De voormalig onderhuurder was volgens het hof geen huur verschuldigd, omdat er geen overeenstemming was bereikt over een huurprijs. De voormalig onderhuurder was volgens het hof ook geen gebruiksvergoeding verschuldigd over de periode van onderhandeling! De voormalig onderhuurder had volgens het hof niet onrechtmatig gehandeld door gedurende periode van onderhandeling gebruik van het gehuurde te maken. Ook was de voormalig onderhuurder geen vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking verschuldigd. Het hof was hierover van mening dat de voormalig onderhuurder weliswaar was verrijkt door het gebruik van de ruimte zonder dat zij daar een vergoeding voor heeft betaald, maar niet is komen vast te staan dat de verhuurder hierdoor schade had geleden. De verhuurder had gedurende de procedure niet aannemelijk gemaakt dat het door de voormalig onderhuurder gebruikte deel van de bedrijfsruimte – anders dan het overige gedeelte van de bedrijfsruimte, dat leeg stond – wel had kunnen verhuren. De verhuurder had vervolgens niet een concreet huuraanbod overgelegd. Het hof achtte een gebruiksvergoeding naar analogie van artikel 7:230a BW niet aan de orde, omdat de voormalig onderhuurder niet kon worden vergeleken met de gewezen huurder als genoemd in laatstgenoemd artikel.

Waarborgsom en/of bankgarantie 
De verhuurder kan voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst een waarborgsom of een bankgarantie van de huurder vragen. De waarborgsom of bankgarantie is onder meer bedoeld als garantie voor de verhuurder, die bij het einde van de huurovereenkomst schade aan het gehuurde constateert. Door de formulering van de waarborgsom of de bankgarantie kan worden gezien of deze zekerheden aangesproken mogen worden bij een huurachterstand en/of bij schade bij het einde van de huurovereenkomst. Voor woonruimte mag er niet meer dan twee maal de maandhuur als waarborgsom worden gevraagd (artikel 7:261b BW). De waarborgsom kan hoger worden als de huurder een wijziging aan wenst te brengen, die valt onder de regeling van artikel 7:215 lid 4 BW. De verhuurder kan dan een hogere waarborgsom verlangen als zekerheid dat de kosten van het terugbrengen van deze wijzigingen gedekt kunnen worden. Ik verwijs hiervoor naar het hoofdstuk “Wijzigingen aan het gehuurde“. De verhuurder is geen rente over de waarborgsom verschuldigd, tenzij partijen dit zijn overeengekomen.

Artikel 7:261b lid 3 sub a BW luidt: De verhuurder restitueert de waarborgsom binnen veertien dagen na beëindiging van de huurovereenkomst, tenzij:
a. sprake is van schade als bedoeld in artikel 218, in welk geval de verhuurder binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst het restant van de waarborgsom, na verrekening van aantoonbaar gemaakte kosten strekkende tot het herstel van de schade, restitueert;

Op grond van het nieuwe artikel 7:261b lid 3 sub a BW moet de verhuurder dus binnen 30 dagen na het einde van de huur de waarborgsom verrekenen met de “aantoonbare” herstelkosten van de schade aan de verhuurde zaak. In de praktijk is die schade echter lang niet altijd binnen deze periode van 30 dagen te bepalen, zeker niet gezien de volle orderportefeuilles van de aannemers in deze periode (april 2024), die moeten worden ingehuurd voor herstel. Deze periode van 30 dagen zal  vaak niet redelijkerwijs gehaald kunnen worden. De huurder heeft dan de mogelijkheid een incassorechtszaak te beginnen en te stellen dat verrekening niet meer mogelijk is.

De verhuurder zou in dat geval kunnen betogen dat het beroep van de huurder op de restitutietermijn van 30 dagen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (zie artikel 6:248 BW) onaanvaardbaar. De verhuurder kan dan betogen dat hij er alles aan heeft gedaan om die werkzaamheden spoedig uit te laten voeren, maar dat er geen aannemers gevonden konden worden die binnen deze korte termijn beschikbaar waren om het werk af te ronden. Daarnaast kan wellicht worden betoogd dat de wetgever de omstandigheid dat de schade niet binnen 30 dagen concreet kan worden aangetoond, niet (ten volle) heeft verdisconteerd in zijn afwegingen.

Artikel 7:265 BW luidt: “Van de bepalingen van deze onderafdeling kan niet worden afgeweken, tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit”.

Het is dus wel zo dat de wet zegt dat er binnen 30 dagen moet worden afgerekend en dat je een goed verhaal moet hebben wil je over deze termijn heen gaan en alsnog een verrekening plaats kan laten vinden. Een beroep op artikel 6:248 BW moet immers goed worden onderbouwd. Er zijn hier nog geen uitspraken over bekend (april 2024), althans ik ben ze nog niet tegengekomen. Ik weet niet hoe de rechter hiermee omgaat. De tijd zal het leren.

Uit het amendement van het lid van Baarle (kst 36130-43) blijkt dat het de bedoeling van deze regel het tegengaan van het gebruiken van de waarborgsom als verdienmodel. Er is niet bedoeld om de verhuurder het in rekening brengen van de schade aan het gehuurde te onthouden.

Ik maak daaruit op dat de werkelijke kosten wél bij de huurder na die periode van 30 dagen in rekening gebracht mogen worden. Je krijgt dan wel de vreemde situatie dat de verhuurder wel de waarborgsom terug moet betalen als de kosten binnen die 30 dagen niet duidelijk zijn geworden, maar deze kosten wel later kan doorbelasten aan de huurder. De huurder moet dan ook wel duidelijk worden gemaakt dat de waarborgsom ingevolge de regels van artikel 7:261b BW terug wordt betaald, maar dat er wel kosten in rekening gebracht worden die later pas duidelijk zijn geworden. Er zou dan anders de suggestie gewekt kunnen worden dat er verder geen kosten aan de huurder doorbelast gaan worden.

In het hoofdstuk “Faillissement en huur” heb ik een en ander opgemerkt over de (abstracte) bankgarantie. Doorgaans verbindt de bank zich op eerste schriftelijke verzoek van verhuurder of diens rechtverkrijgende(n), zonder opgaaf van redenen te verlangen of nader bewijs te vragen, aan verhuurder te zullen voldoen al hetgeen verhuurder volgens diens schriftelijke verklaring uit hoofde van deze garantie van ondergetekende vordert, met inachtneming van bovenvermeld maximum bedrag.

In uitzonderlijke gevallen kan de huurder aan de bank vragen de bankgarantie vrij te geven. In de zaak die tot het vonnis van 11 oktober 2017 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2017:7338 ) heeft geleid, heeft de huurder de bank verzocht om de garantie vrij te geven. Onder nader te noemen omstandigheden had de bank niet onrechtmatig gehandeld door de bankgarantie af te geven. De huurder heeft de bank laten weten dat noch de huurder, noch de verhuurder nog langer over de originele huurgarantie beschikte. Wel beschikte zij over een scan van de huurgarantie, die zij bij e-mail van dezelfde dag aan de bank heeft gezonden. De bank heeft de huurder een vrijwaringsverklaring laten afgeven, waarin zij verklaarde afstand te doen van haar rechten uit de huurgarantie. De bank heeft de vrijwaringsverklaring op 1 mei 2012 retour ontvangen. Hierdoor is de huurgarantie komen te vervallen. Ten tijde van de teruggave van de bankgarantie was het gehuurde inmiddels overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Er was een huurachterstand ontstaan. Deze nieuwe eigenaar was van mening dat de bank onrechtmatig had gehandeld door de bankgarantie af te geven. De verhuurder was van mening dat de bank de op haar tegenover de huidige eigenaar rustende zorgplicht heeft geschonden en dat zij daarmee onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld. De bank had naar de mening van de huidige eigenaar naar aanleiding van het verzoek om vrijgave van de huurgarantie onderzoek moeten doen of de vorige eigenaar nog eigenaar en verhuurder van het pand was. Dat heeft zij niet gedaan, met als gevolg dat de vordering van de huurder onverhaalbaar is.

De rechter is van oordeel dat gelet op het beginsel van strikte toepassing van de voorwaarden van de garantie de bank in beginsel mag afgaan op de informatie die zij van de bij de garantie betrokken partijen ontvangt. Dit is slechts anders als sprake is van bedrog of willekeur aan de zijde van de begunstigde of degene in wiens opdracht de garantie is gesteld. In dit geval is sprake van een situatie waarin de opdrachtgever (de huurder) vraagt om vrijgave van de huurgarantie. De bank heeft het verzoek ontvangen en naar aanleiding daarvan navraag gedaan bij de haar bekende begunstigde (volgens de huurgarantie was dit de vorige eigenaar). De vorige eigenaar heeft ingestemd met vrijgave van de huurgarantie en daartoe ook een vrijwaringsverklaring getekend. Tussen partijen stond vast dat de bank geen bericht had bereikt dat de eigendom was overgedragen aan de nieuwe verhuurder (en dus nieuwe begunstigde onder de huurgarantie) en niet langer toebehoorde de vorige eigenaar. Onder deze omstandigheden is geen sprake van een situatie van (kenbaar) bedrog of willekeur of van omstandigheden op grond waarvan de bank het vermoeden had of had moeten hebben dat sprake was van een kennelijk frauduleuze instructie. Zij was onder genoemde omstandigheden niet gehouden om nader onderzoek te verrichten zoals door de nieuwe eigenaar gesteld.