Voorlopige voorziening mogelijk?

Inleiding
 De verhuurder kan bij wijze van ordemaatregel en vooruitlopend op een uitspraak in de aanhangige bodemprocedure, of vooruitlopend op een aanhangig te maken bodemprocedure, in kort geding een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde vorderen. In de bodemprocedure wordt dan ontbinding van de overeenkomst gevorderd. In dit kort geding komt het daarom aan op de vraag of het in hoge mate waarschijnlijk moet worden geacht dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat huurders en/of de bewoners die onder verantwoording van de huurders vallen, zich niet als goede huurders hebben gedragen en dat op die grond de huurovereenkomst zal worden ontbonden en bewoners tot ontruiming van het gehuurde zullen worden veroordeeld. Bij die beoordeling dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Als in het kort geding het tekortschieten van de huurders niet zonder meer vast staat, doch door getuigenverhoren onderbouwd dient te worden, dan ligt het in de lijn dat de vordering tot ontruiming zal worden afgewezen. De vordering kan dan wel in een bodemprocedure worden toegewezen. In een bodemprocedure is – in tegenstelling tot een kort geding – wel de mogelijkheid aanwezig om bewijzen van stellingen door getuigen te leveren. In een kortgeding moet de voorzieningenrechter op basis van de aangedragen informatie kunnen beslissen dat de vordering terecht is.
Deze mogelijkheid tot ontruiming van het gehuurde kan dus door de verhuurder worden benut als de huurder door zijn gedrag zo snel mogelijk uit het gehuurde verwijderd dient te worden. Procedures kunnen immers geruime tijd in beslag nemen. Door de aard van overlast kan het in sommige gevallen niet verantwoord zijn om de huurder tot het einde van de procedure in het gehuurde te laten wonen. De voorzieningenrechter zal vaak een vordering tot ontruiming van het gehuurde terughoudend behandelen, omdat een ontruiming naar haar aard geen voorlopig karakter heeft. Het moet wel duidelijk zijn dat de overlast voor de omwonenden onhoudbare vormen heeft aangenomen.Uitspraken over overlast gewezen in kortgeding

In de beslissing die tot de uitspraak van de Hoge Raad van 19 mei 1995, nr 15697, NJ 1995, 532 heeft geleid is uitgesproken dat de verhuurder in kort geding ontruiming van de huurder van het pand kan vorderen, waarna in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst kan worden besloten. Deze procedure tot ontbinding van de overeenkomst kan dan zonder ingebrekestelling worden gestart, omdat nakoming van de overeenkomst door de huurder blijvend of tijdelijk onmogelijk is (zie artikel 6:265 BW).

De huurder die tot de uitspraak in dit arrest aanleiding was geweest had het ook wel bont gemaakt. Langer verblijf in het gehuurde was dan ook niet langer verantwoord. De huurder had de bewoners van een wooncomplex geruime tijd uitgescholden, bedreigd, brand gesticht in een van de kelderboxen, etc. De huurder had op een gegeven moment bovendien een andere bewoner met een schaar in haar hand gestoken en stukken van het haar van de huurder geknipt. Het ging hier om een geestelijk gestoorde huurder. De Hoge Raad was van mening dat er niet alleen rekening diende te worden gehouden met de belangen van de huurder, maar ook met die van de omwonenden om gevrijwaard te blijven van bedreigingen waarvan in deze zaak sprake was.

Degene die door een geestelijke stoornis overlast veroorzaakt en om die redenen ten aanzien van die overlast geen verwijt kan worden gemaakt, kan wel met ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden geconfronteerd; een vordering tot schadevergoeding wordt onmogelijk gemaakt door het vereiste van toerekenbaarheid van artikel 6:74 BW.

Een andere zaak waarbij een huurder met een geestelijke stoornis was betrokken werd behandeld door de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem van 27 mei 2008 ( LJN: BD2481, sector kanton Rechtbank Haarlem, 381700 / VV EXPL 08-91). De huurder was onder behandeling vanwege haar geestelijke stoornis. Zij richtte haar pijlen voornamelijk op één bewuste huurder, doch zorgde ook voor overlast ten aanzien van ander huurders. De overlast bestond onder meer uit harde muziek, bedreiging van de bewuste huurder met een schaar, beschadiging van de spullen van huurder, het bevuilen van zaken behorend bij het gehuurde, etc.
Het verweer dat de huurder aan de beterende hand was maakte niet zo veel indruk op de rechter. De rechter betrekt verder in zijn overweging:” dat de overlast al gedurende 18 jaar aan de gang is, terwijl deze in de laatste periode nog is verergerd. De hulpverlening, [gedaagde 2] en de familie zijn daar ook al lange tijd van op de hoogte en zijn kennelijk al die tijd niet in staat geweest de overlast tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. Het komt de kantonrechter niet geloofwaardig voor dat hun pogingen daartoe vanaf nu plots wel succesvol zullen zijn, alleen omdat Ymere nu daadwerkelijk tot een gerechtelijke procedure is overgegaan. De kantonrechter wordt nog verder in zijn oordeel gesterkt door het feit dat de hulpverlener van [gedaagde 1] zelf aangeeft dat [gedaagde 1] niet geschikt is om zelfstandig te wonen in de huidige woning en door het feit dat Ymere onweersproken heeft gesteld dat ook een jaar eerder al nieuwe medicatie is geprobeerd zonder dat de overlast verminderde”. De kantonrechter vond verder de belangen van de omwonenden zwaarder wegen dan de belangen van de huurder, wat ontruiming van het gehuurde per 1 september 2008 rechtvaardigt.
Ook uit deze uitspraak blijkt dat een huurder niet “zo maar” in het kader van overlast uit het gehuurde kan worden gewerkt, doch dat daaraan een goede voorbereiding van de benadeelden en ergernis door het gedrag van de overlastveroorzaker aan vooraf gaat. Bovendien is van belang dat verbetering van het gedrag van de overlastveroorzaker niet valt te verwachten.

De voorzieningenrechter van de rechtbank te Almelo heeft bij kort geding vonnis van 18 juni 2008 LJN: BD4807, rechtbank Almelo, 93808 / KG ZA 08-120 ontruiming van een huurder toegestaan.
De volgende vormen van overlast was aangevoerd: gedurende meerdere jaren klachten van omwonenden over het woongedrag van gedaagde. De overlast bestond voornamelijk uit geluidsoverlast, ook ‘s nachts, door het in de nabijheid van de woning bedrijfsmatig repareren en parkeren van auto’s, het klemrijden van omwonenden, het afsteken van vuurwerk en harde muziek. Ook werden omwonenden en personeel van de verhuurder agressief en/of intimiderend bejegend. Deze klachten waren met name een gevolg van het gedrag van gedaagde. Op of omstreeks 7 april 2008 was door de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen en opgerold. Er waren in totaal 56 hennepplanten aangetroffen. Dit aantal duidde op bedrijfsmatige teelt. Ook was er munitie en illegaal vuurwerk in de woning aangetroffen. Oorspronkelijk was de vordering ook ingesteld tegen de andere huurder, doch deze had de huurovereenkomst inmiddels opgezegd.
De voorzieningenrechter was van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat gedaagde (geluids)overlast had veroorzaakt aan omwonenden. Uit het rapport van de Regiopolitie Twente bleek dat de wijkagent de afgelopen jaren veelvuldig ter assistentie was geroepen in verband met meldingen van overlast. In totaal ging het om 32 meldingen en 88 mutaties. Ondanks waarschuwingen van de zijde van de verhuurder en de wijkagent bleef gedaagde overlast veroorzaken. De laatste aangifte dateerde van 2 april 2008. Dit betrof een aangifte van een buurtbewoner in verband met het “vastzetten” van haar auto en het uiten van bedreigingen door gedaagde. Door deze gedragingen was de verhuurder niet in staat om aan haar overige huurders het rustige woongenot te verschaffen.
De voorzieningenrechter was voorts van mening dat het telen van hennep voor eigen gebruik met een maximum van vijf hennepplantjes is toegestaan. Volgens de rechter heeft de huurder het gestelde in de algemene huurvoorwaarden (vijf planten waren toegestaan) zodanig geschonden dat dit handelen in strijd met dit verbod zo ernstig was dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigde. Dat de hennepteelt heeft plaatsgevonden in een door gedaagde zelfgebouwde schuur maakte de hennepteelt naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet minder verwijtbaar. Ook deze schuur maakte onderdeel uit van het gehuurde. Al deze omstandigheden rechtvaardigden de conclusie dat gedaagde de woning niet gebruikte zoals het een goed huurder betaamt en zich door het veroorzaken van genoemde overlast onrechtmatig gedroeg jegens de verhuurder. De hennepteelt was voor de verhuurder de spreekwoordelijke druppel die de emmer deed overlopen. De vordering tot ontruiming tegen gedaagde kon daarom worden toegewezen.
Ook deze uitspraak geeft aan dat een verhuurder voor ontruiming van de huurder wegens overlast een lange weg heeft te gaan.

In hoger beroep tegen een uitspraak van de kantonrechter werd in de kortgedingprocedure van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 26 april 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:3343 beoordeeld dat een gezin ontruimd mocht worden. Hier was onder meer een zaak aan de orde gesteld waarbij de ingeschakelde buurtbemiddeling tot de conclusie was gekomen dat – gezien de houding van partijen – de zaak teruggegeven diende te worden. De ingeschakelde buurtbemiddeling had dit standpunt als volgt onderbouwd: “De wil tot bemiddelen was er niet, van geen enkele partij. Partijen hebben een onwrikbare houding in het niet willen bemiddelen op basis van gelijkwaardigheid. Het conflict heeft zich zodanig verdiept/verhard dat een tussen-partijdige bemiddeling niet meer ingezet kan worden”.
De kantonrechter had volgens het hof op basis van de feiten als vaststaand aangenomen dat de huurders in ieder geval niet bereid zijn geweest tot het voeren van enig overleg met de ingeschakelde buurtbemiddeling zonder daar zelf voorwaarden aan te verbinden.
In deze zaak bestonden er sinds medio 2013 of zelfs al sinds 2009 spanningen tussen verschillende bewoners, onder meer veroorzaakt doordat kinderen van bewoners andere kinderen pestten zonder dat de ouders van ‘pesters’ daartegen willen optreden, door (over en weer) schelden, het (over en weer) bedreigen met fysiek geweld of met de dood en het (over en weer) doen van aangiftes en meldingen van strafbare gedragingen.
Tijdens een multidisciplinair overleg in juni 2014 tussen vertegenwoordigers van de politie, de verhuurder, BZT, Buurtbemiddeling, Raster (een maatschappelijke instelling gericht op wonen, zorg en welzijn) en de werkgroep Extreme woonoverlast is besloten nogmaals buurtbemiddeling te beproeven, ingeleid door een klemmende oproep van de burgemeester van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen aan enkele wijkbewoners, onder wie de partijen die met elkaar in conflict waren geraakt, om daaraan mee te werken. Afgesproken werd dat de verhuurder een procedure tot beëindiging van de huur met hen zou starten als geen gehoor zou worden gegeven aan de oproep van de burgemeester.
De burgemeester van de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen heeft bij brief van 13 juni 2014 aan enkele buurtbewoners, onder wie de huurders, geschreven dat hij een klemmend beroep op hen deed om de vervelende situatie in de straat zo niet langer te laten bestaan. Hij spoorde de geadresseerden aan om alsnog contact op te nemen met buurtbemiddeling en samen te werken aan een oplossing. De aangeschreven personen hadden niet gereageerd.
De huurders hebben via een andere sociale verhuurder onder strikte voorwaarden een zogenoemde ‘tweedekanswoning’ gekregen.
Het hof constateerde dat volgens artikel 51 lid 1 Btiv een limitatieve opsomming wordt gegeven van wat verstaan moet worden onder bijdragen aan de leefbaarheid, waaronder woonmaatschappelijk werk ten behoeve van de eigen huurders en het bijdragen aan de uitvoering van plannen ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat van een goed huurder van een toegelaten instelling zoals deze verhuurder verlangd kan worden dat hij, indien de leefbaarheid van de buurt in het geding is en de huurder daarin een rol van betekenis heeft, meewerkt aan redelijke voorstellen van de verhuurder die kunnen leiden tot een oplossing van het probleem.
In het onderhavige geval hadden huurders blijkens het proces-verbaal van de wijkagent zelf ook melding gemaakt van door hen ondervonden problemen. Gelet daarop hadden zij dus een rol van betekenis in een conflictueuze situatie in de wijk en kon alleen al om die reden van hen medewerking worden verlangd tot het oplossen van de ontstane problemen. Huurders hadden dan ook in redelijkheid niet hun onvoorwaardelijke medewerking mogen weigeren aan de door de verhuurder ingezette Buurtbemiddeling, waartoe ook de burgemeester hen nogmaals met klem uitnodigde.
Aangezien het hier om een aanhoudende stroom meldingen ging waarin de huurders centraal stonden, konden de huurders niet volstaan met een blote ontkenning van elke verwijtbare betrokkenheid bij de ontstane situatie, en hadden zij hun rol (of het ontbreken daarvan) per gerapporteerd incident moeten onderbouwen.
Nu zij dat niet, althans slechts ten dele hadden gedaan en in de toelichting op hun grieven hadden volstaan met een algemeen beroep op hun onschuld, was van hun kant onvoldoende gemotiveerd bestreden dat (ook) zij door hun gedrag headden bijgedragen aan het in stand houden, en de escalatie van het ontstane conflict. Voor bewijsvoering op dit punt was om die reden geen ruimte. Het bewijsaanbod van huurders werd verworpen.
Uit deze uitspraak blijkt dat het niet willen meewerken aan buurtbemiddeling nadeliger voor de huurder uit kan pakken. Volgens het hof werd ontbinding van de overeenkomst in een bodemprocedure wel gerechtvaardigd geacht indien, naast deze tekortkoming, ook (voldoende) komt vast te staan dat de betreffende huurders zelf ook overlast veroorzaken.

De voorzieningenrechter te Utrecht was in haar uitspraak van 5 juni 2008 LJN: BD3412, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 571995 UV EXPL 08-148 lh van mening dat de vordering tot ontruiming niet kon worden toegewezen, omdat de aangedragen stukken onvoldoende bewijs leverden dat de huurder en/of de bij de huurder inwonende kinderen zodanige overlast hadden veroorzaakt dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. Aangezien voor verdere bewijslevering in een kortgeding geen plaats is werd de vordering afgewezen.

De voorzieningenrechter te Zwolle was in haar uitspraak van 23 mei 2007 LJN: BA8654, Sector kanton Rechtbank Zwolle, 355651 VV 07-21 van mening dat de vordering tot ontruiming op basis van de overlegde gegevens wél kon worden toegewezen. Bovendien legde de rechter de verhuurder (woningbouwcorporatie) aan die ontruiming een last op inhoudende dat de verhuurder aan de huurder (die onder behandeling van een psychiater stond) binnen een termijn van vier weken herhuisvesting aanbiedt en tevens feitelijk ter beschikking stelt, bij voorkeur in een project voor begeleid wonen.
De rechter had dit besluit genomen op grond van de in het Het Besluit Beheer Sociale Huursector vervatte richtlijn dat woningbouwcorporaties ook woningen voor “moeilijke gevallen” ter beschikking moet houden.