2.2.2. Woonbelang huurder tegenover ontbinding in verband met hennepteelt

Het belang van de huurder om in het gehuurde te mogen blijven wonen na ontdekking van de hennepkwekerij hoort door de rechter in beginsel niet te worden betrokken bij de beoordeling van een door de verhuurder ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.  Er dient wel een beoordeling worden gegeven of de tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. Zie de overwegingen van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). De hennepteelt in gehuurde ruimte wordt in het algemeen als een voldoende ernstige tekortkoming aangemerkt om ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen rechtvaardigen.

Het woonbelang van de bij de ontruiming betrokken personen kan dus wel worden meegewogen in het kader van de “tenzij beperking” van artikel 6:265 BW zoals besproken in het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018.  Dit is echter een andere benadering dan wanneer louter in het kader van de ontbindingsactie een belangenafweging plaats zou vinden. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat door de ontruiming een ernstige situatie ontstaat, waardoor personen (geestelijk) kunnen worden beschadigd. Hierbij kan worden gedacht aan kinderen van een huurder. Het belang van de huurder zelf zal bij deze afweging niet zonder meer een rol spelen, omdat de huurder het risico heeft genomen.
In deze lijn lag ook de uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam van 26 augustus 2004 LJN: AQ7902, Gerechtshof Amsterdam, 454/04 SKG die in hoger beroep van een kort geding uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, in rechtsoverweging 4.7 van dit arrest besliste dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontruiming van de woning niet in de weg stond.

De redelijkheid en billijkheid kan ook zorgen voor de beperkende werking van de ontbinding. Een voorbeeld waarbij de redelijkheid en billijkheid een stokje voor de ontbindingsactie kunnen steken betreft een zaak waarbij een verhuurder ontbinding en ontruiming vorderde van een woning waarin een man een hennepplantage was begonnen. Zijn vrouw moest naar de mening van de verhuurder de woning ook ontruimen en men had daarom ook ten laste van de vrouw een ontruimingsvonnis gevraagd. Op grond van artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) was het Hof van mening dat onder omstandigheden van de vrouw niet kon worden gevergd dat deze tegen haar man aangifte bij de politie zou doen van de hennepkwekerij. De man had de vrouw al eerder ernstig mishandeld en was daarvoor veroordeeld. De vrouw had geen familie in Nederland en kon dus nergens anders met haar dochtertje heen. De man had gezegd/gedreigd dat zij haar dochtertje kwijt zou raken als zij de woning zou verlaten. Haar kon niet worden verweten dat zij heeft gekozen voor haar eigen veiligheid en de veiligheid van haar dochtertje. Een anonieme aangifte zou die angst ook niet wegnemen. De omstandigheden in de persoonlijke situatie van de huurder zijn zodanig dat bij afweging daarvan tegen het belang van de verhuurder bij ontbinding van de overeenkomst, het belang van de huurster prevaleert.

In de vordering tot ontbinding vond geen afweging van belangen plaats. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 1984 (HR 30 november 1984, NJ 1985, 232), overwogen dat bij de beoordeling of een wanprestatie voldoende is om een ontbinding van de overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte te rechtvaardigen, het gewicht van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder. Dit lijkt voor het huurrecht een invulling te geven aan de hoofdregel van artikel 6:265 BW. Volgens dit artikel kan een overeenkomst worden ontbonden als de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Het antwoord op de vraag of de ernst van de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt is feitelijk van aard. de verhuurder zal dit dienen te onderbouwen en de huurder zal daarentegen feiten dienen aan te dragen dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt. De redelijkheid en billijkheid kan in bijzondere omstandigheden echter een op zichzelf gerechtvaardigde ontbindingsactie tegenhouden. De rechtbank te ‘s-Gravenhage betrok in haar vonnis van 21 juni 2017 ECLI:NL:RBDHA:2017:6996 ten onrechte een afweging van belangen in het voordeel van de huurder. In deze zaak had de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd wegens herhaaldelijk te laat betalen van de huur en wegens stankvorming wegens het drogen van wietplanten. De stankvorming was ook door de politie geconstateerd. Voorts was een veel grotere hoeveelheid hennep in de woning aangetroffen dan wettelijk is toegestaan.

Er werd niet als bewezen beschouwd dat er sprake was van een bedrijfsmatig ingerichte kweekruimte. De rechter was wel van oordeel dat volgens de Richtlijn voor strafvordering Opiumwet, softdrugs, er sprake was van een hoeveelheid hennep van meer dan 5 gram, waardoor deze hoeveelheid als beroeps- of bedrijfsmatig bezit aangemerkt werd. De rechter gaat vervolgens in de fout door de volgende redenering toe te passen: gezien echter de langdurige huurrelatie, te weten bijna 32 jaar, en de omstandigheid dat de laatste maanden geen sprake is geweest van stankoverlast, acht de kantonrechter dat de belangen van de huurder bij voortduring van de huurovereenkomst ook zwaar wegen.
De kantonrechter zal de procedure daarom een jaar aanhouden, teneinde de huurder een laatste kans te geven om zijn gedrag aan te passen en het kweken en drogen van hennepplanten achterwege te laten. Indien hij zich echter binnen dit jaar weer schuldig maakt aan het veroorzaken van overlast, kan de verhuurder de zaak bij vervroeging op de rol doen plaatsen, waarbij – een uitzonderlijke situatie daargelaten- de huurovereenkomst alsnog ontbonden zal worden.
De mogelijkheid van artikel 7:280 BW (terme de grâce) deed zich hier niet voor, omdat het hier niet ging om een betalingsachterstand die alsnog ingelopen kon worden. Het ging hier echter om tekortkomingen, die niet hersteld konden worden.

In de uitspraken waarin de rechter de ontbinding niet heeft uitgesproken waren kinderen betrokken die al onder bijzondere omstandigheden leefden en die door de ontruiming extra geraakt zouden worden. De rechter zal de ontbinding dus niet zonder meer weigeren als er kinderen van de huurder door de ontruiming worden benadeeld. Dit is alleen een mogelijkheid door een specifiek beroep op de redelijkheid en billijkheid. Daarbij dient door de rechter dan te worden beoordeeld of er gezien de omstandigheden van het geval een onevenredige benadeling van de andere gebruikers van de woning dan de huurder plaatsvindt. Een algemeen beroep op het woonbelang met verwijzing naar de kinderen is dus niet voldoende. De omstandigheden die tot afwijzing van de ontbindingsvordering hebben geleid vanwege die omstandigheden luiden:

  • De aanwezigheid van een geestelijk gehandicapt kind, dat vanwege het sociale vangnet en goede opvang op school alleen in de woning een normaal leven kan leiden;
  • De zorg van een alleenstaande huurder voor drie kinderen die door ontruiming dakloos zouden worden, mede doordat de huurder niet meer in aanmerking kwam voor een tweede kans woning ;

2.a. Het gastouderschap in een huurwoning

Het gastouderschap is een vorm van kinderopvang in een huiselijke omgeving. De gemeente waarin het gehuurde is gelegen definieert als bedrijfsmatige kinderopvang veelal de volgende activiteiten: kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en instellingen voor buitenschoolse- en 24-uursopvang.

Doorgaans wordt een gastouderschap in de zin van het bestemmingsplan van de gemeente niet als bedrijfsmatige activiteit gezien. Dit wordt als volgt beschreven. Bij oppas aan huis of een gastouder die één of meerdere kinderen in de eigen woning opvangt en verzorgt gaat het niet om bedrijfsmatige kinderopvang. Bij het opvangen van één of meerdere kinderen aan huis wordt gebruik gemaakt van de reeds aanwezige voorzieningen in de woning (woonkamer, logeer/slaapkamer, toiletvoorzieningen). Er hoeft geen aparte ruimte te worden gereserveerd en de woning behoeft geen aanpassingen. De functie en het gebruik worden niet anders dan gewoon wonen. Ook deze vorm van kinderopvang heeft gevolgen voor de directe omgeving. Het halen en brengen van de kinderen veroorzaakt extra verkeersbewegingen en parkeerdruk. Bovendien bestaat er kans op geluidsoverlast. Daarom wordt voor het aantal kinderen dat mag worden opgevangen een maximum gesteld van vier. In deze vorm wordt kinderopvang als passend binnen de woonbestemming gezien. Een huurder hoeft in dit kader van invulling van het gebruik van het gehuurde geen wijziging van de woonbestemming bij de gemeente te vragen.

Voor het huurrecht ligt dit anders. Als de woonruimte uitdrukkelijk de bestemming woonruimte heeft gekregen, dan dient de woonruimte als woonruimte gebruikt te worden. Ook hier geldt zoals voor zoveel onderwerpen op het gebied van het huurrecht, dat gebruik van de woonruimte voor hobbymatige doeleinden wel is toegestaan en dat bedrijfsmatig gebruik van de woning in combinatie met woondoeleinde ook is toegestaan als dit de woning maar niet extra belast en/of overlast door dit gebruik ontstaat. Thuiswerken kan daarom nog steeds onder het begrip ‘wonen’ vallen. De aard van de bedrijvigheid van de uitgevoerde activiteit en de gevolgen daarvan zijn maatgevend. Zo lijkt het mij niet in strijd met de woonbestemming dat de huurder een bedrijfsmatige boekhouding voor derden voert (zonder personeel) en werkzaamheden als webdesigner verricht in de woning zolang dit niet tot overmatig zakelijk bezoek leidt. Als een webdesigner zijn opdrachten via de mail ontvangt is er immers weinig verschil tussen de persoon die uren op een plek in het huis zit te gamen. Het moet wel duidelijk zijn dat het bedrijfsmatig gebruik dat met bovengemelde restricties wordt uitgevoerd in de gehuurde woning,ondergeschikt is aan de permanente bewoning van de woning door de huurder. In dezelfde zin luidt ook het standpunt van mr. P.G.A. van der Sanden (Nieuwsbrief Huurrecht@actueel 2015-02 van SDU-uitgevers).Het gastouderschap betreft een (bedrijfsmatige) activiteit die niet valt binnen het beperkte begrip van de woonbestemming als omschreven in de meeste huurcontracten als er sprake is van dagelijkse opvang van verschillende kinderen die niet tot de kring van de familie behoren. Opvang van buurkinderen lijkt mij ook toegestaan zolang er niet sprake is van kinderopvang in de zin van vrije beroepsuitoefening. Kinderopvang in de woning in de zin van vrije beroepsuitoefening valt doorgaans buiten de overeengekomen bestemming van het gebruik van het gehuurde als woonbestemming en zal daarom in strijd zijn met het gestelde in artikel 7:214 BW over het overeengekomen gebruik van het gehuurde. Verhuurders van sociale huurwoningen zijn tegen uitvoering van het (bedrijfsmatig) gastouderschap in de woning. Zij achten het niet correct als mensen winst maken door te werken in of vanuit hun huurwoning. Daarnaast verwachten zij het risico op overlast voor andere bewoners als er klanten aan huis ontvangen worden reëel aanwezig.

De huurder doet er goed aan de verhuurder voor het bedrijfsmatig opvangen van kinderen toestemming te vragen. Een oma, die als gastouder van haar kleinkinderen optreedt, valt binnen de woonbestemming van het gehuurde. Er moet daarom altijd gekeken worden naar de invulling, die de huurder aan het gastouderschap geeft. Zo zal de ene vorm van gastouderschap wel toegestaan zijn en de andere wijze van uitvoering van het gastouderschap niet zijn toegestaan. Het omslagpunt tussen het gebruik van de woning voor bedrijfsdoeleinden, waarbij het woonaspect een overwegende rol blijft spelen en het gebruik van de woning waarbij het bedrijfsmatig gebruik de overwegende factor is, zal in sommige gevallen niet duidelijk zijn. De huurder dient zich wel te realiseren dat hij in deze discussie duidelijk zal dienen te maken dat het van de woonbestemming afwijkende gebruik past binnen de overeengekomen. De huurder heeft hierin een taak. Het is dus niet vanzelfsprekend dat de huurder naast een overeengekomen gebruik de woning zonder meer voor andere doeleinden kan gebruiken. Deze aanvullende werkzaamheden zijn wel toegestaan, zolang deze vallen binnen de overeengekomen (woon)bestemming die de huurder is overeengekomen.De huurder handelt niet in strijd met de woonbestemming als er op het gehuurde een eenmanszaak wordt ingeschreven zonder het gehuurde bedrijfsmatig te gebruiken. De rechtbank Midden Nederland was daarom in haar vonnis van 9 maart 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:5104 ) van oordeel dat de verhuurder moest dulden dat de huurder haar eenmanszaak op het adres van het gehuurde inschreef. De huurder gaf trainingen in gebarentaal als freelancer op inhuurbasis. De trainingen vonden plaats bij instellingen of bij cliënten thuis. De eenmanszaak was per 2 juni 2014 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, op het adres van de woning waar de huurder een woonruimte huurde.
De kantonrechter was van oordeel dat de hiervoor genoemde bedrijfsactiviteiten niet vallen buiten het in de huurovereenkomst beschreven gebruik. Ook als zakelijke post wordt ontvangen en als zakelijke e-mails worden verstuurd en ontvangen is nog steeds sprake van ‘wonen’ in de zin van die huurovereenkomst. Daarbij was van belang dat die activiteiten gelet op de aard van haar werkzaamheden relatief gezien beperkt zullen zijn. De huurder hield zich dus aan de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming en zij gedroeg zich als een goed huurder. Dat zij haar eenmanszaak bij de Kamer van Koophandel had ingeschreven was voor deze beoordeling niet van belang: waar het om ging was wat de huurder in de woonruimte doet en of dat is aan te merken als ‘wonen’. Er was voor de huurder daarom ook geen verplichting om die inschrijving aan de verhuurder te melden.