Discretionaire bevoegdheid van de rechter

Met de woorden ‘kan’ en ‘slechts’ in de aanhef van artikel 7:274 lid 1 BW geeft de wetgever aan dat de basis van toewijzing van de vordering is gelegd op het moment dat aan één van de beëindigingsgronden is voldaan. Noot 42

Bij aanwezigheid van een beëindigingsgrond is de rechter niet altijd verplicht om de vordering toe te wijzen. De rechter heeft namelijk een vrije beslissingsruimte. Dat is alleen anders bij de huurovereenkomst, die op grond van artikel 7:274 lid 2 BW wordt gesloten en de overeenkomsten die zijn bedoeld voor een bepaalde doelgroep (artikel 7:274a BW tot en met artikel 7:274f BW).

In de rechtspraak wordt erkend dat de rechter in de bijzondere omstandigheden van het geval mogelijkheden heeft om de vordering af te wijzen door een afweging van belangen te maken en bij de belangenafweging de schaal in het voordeel van de huurder uit te laten slaan. De rechter kan beslissen dat de huurovereenkomst in stand blijft, hoewel de huurder tekort is geschoten. De reden hiervan kan zijn dat de huurder, of het gezinsverband waartoe de huurder behoort, ontoelaatbaar ernstig door de beëindiging van de huurovereenkomst wordt getroffen. Hierbij maakt de rechter een afweging tussen de situatie die voor de huurder ontstaat bij beëindiging van de overeenkomst en de situatie bij instandhouding van de overeenkomst Noot 44

Het woord ‘slechts’ in de aanhef van artikel 7:274 lid 1 BW geeft wel aan dat de rechter een beslissing in het voordeel van de huurder moet laten vallen (dus de vordering van de verhuurder af moet wijzen) als de huurder zijn verplichtingen nakomt. Dat is anders bij de opzegging van de overeenkomsten van de huurders, waarbij de opzegging niet is gebaseerd op een tekortschieten aan de zijde van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan de opzegging wegens dringend eigen gebruik of de opzegging wegens het niet meer behoren tot een bepaalde doelgroep. Als de huurder niet meer tot een bepaalde doelgroep behoort, dan geldt niet zonder meer een afweging van belangen ten behoeve van de zittende huurders. Uit de Memorie van toelichting tijdelijke verhuring bij dit wetsvoorstel is uitdrukkelijk gesteld dat de afnemende dynamiek op de woningmarkt en de weinig flexibele woningmarkt om meer mogelijkheden vraagt ten behoeve van de zoekende huurders. Er moet een flexibeler aanbod komen voor de mensen die een woning nodig hebben. De wet heeft daarmee een belangenafweging gemaakt ten gunste van de potentiële huurder die wel tot de bepaalde doelgroep behoort.