Beknopte handleiding procederen – Is de beheerder of de verhuurder procespartij?

Inleiding

In huurzaken is het meestal duidelijk welke partijen bij de overeenkomst zijn betrokken. Het is immers meestal wel duidelijk wie de huurder en de verhuurder zijn. Als de verhuurder een beheerder heeft ingeschakeld om zijn zaken te behartigen is het soms onduidelijk wie aan de zijde van de verhuurder in de procedure betrokken dient te worden. Moet de verhuurder of de beheerder in een procedure worden betrokken? Op deze vraag wordt in dit onderdeel antwoord gegeven.

Vaak wordt door een verhuurder een beheerder ingeschakeld die voor de verhuurder alle werk uit handen neemt. Als beheerder kan door de verhuurder bijvoorbeeld een makelaar worden benoemd. Vaak is niet eens duidelijk wie de verhuurder is. De beheerder treedt dan op namens een “niet nader te noemen verhuurder”. De identiteit van de verhuurder is niet eenvoudig te achterhalen als er sprake is van een verhuurder die economisch eigenaar van de onroerende zaak is. De grondslag van het beheer is meestal een lastgevingovereenkomst. De beheerder is dan lasthebber en de verhuurder is dan de opdrachtgever. In de lastgevingovereenkomst zijn de taken van de beheerder precies omschreven. In het kader van lastgeving verbindt een partij zich ten behoeve van een andere partij rechtshandelingen te verrichten. De lasthebber is verplicht deze rechtshandelingen ten behoeve van de lastgever te verrichten. De lasthebber kan in eigen naam namens een ander handelen, maar kan ook zijn verplicht in naam van de lastgever te handelen (zie artikel 7:414 BW).

Op grond van de lastgevingovereenkomst kan de beheerder worden belast met het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten met nieuwe huurders, incasso van de huurpenningen, onderhoud van het gehuurde en inspectie van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Het takenpakket kan dus groter of kleiner zijn dan hier omschreven. De bevoegdheden van de beheerder dienen dus nauwkeurig in de lastgevingovereenkomst te zijn vermeld.

De inhoud van de lastgevingsovereenkomst is voor de huurder vaak niet zichtbaar. De huurder weet vaak niet hoever de volmacht reikt. Om te kunnen beoordelen of de huurder over bepaalde kwesties over de huurovereenkomst rechtstreeks de beheerder of de verhuurder dient is de manier bepalend waarop de beheerder zich heeft gepresenteerd en welke handelingen hij in het kader van de huurovereenkomst heeft verricht. Voorafgaande aan het starten van een procedure is het daarom wijs de beheerder uitdrukkelijk te vragen of hij rechtstreeks kan worden aangesproken voor de kwestie die partijen verdeeld houdt. In de zaak die heeft geleid tot het arrest van het hof Amsterdam van 19 maart 2011 LJN: BQ1730, Gerechtshof Amsterdam, 200.069.226/01 was de huurder van een verkeerde partij uitgegaan. Dit had voorkomen kunnen worden door onderzoek of navraag wie als partij aangemerkt diende te worden gedurende de looptijd van het huurcontract.
Hoewel niet bijzonder duidelijk was of de lasthebber voor zichzelf of namens de eigenaar optrad, was het hof desondanks van mening in rechtsoverweging 3.5 van dit arrest dat de huurder ervan uit mocht gaan dat de eigenaar als verhuurder aan was te merken. Dat gold volgens het hof eens te meer nu een derde die namens de eigenaar was aangesteld om huur te ontvangen, deze bedragen ook zonder protest ontving. In de correspondentie was deze derde uitdrukkelijk als vertegenwoordiger van de eigenaar aangemerkt.

De beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger

De beheerder als middellijk vertegenwoordiger

Beheerder moet zijn verplichtingen correct nakomen
Als de beheerder met de verhuurder is overeengekomen dat de beheerder het financiële, commerciële, en technische beheer van de woning overneemt, dan kan de beheerder jegens de verhuurder aansprakelijk worden gehouden voor het houden van onvoldoende toezicht.

De beheerder werd aansprakelijk gehouden voor de schade die door de verhuurder werd geleden door het aanleggen van een hennepkwekerij door de huurder in het gehuurde. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de beheerder tekortgeschoten was geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst. Volgens de verhuurder heeft de beheerder niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mocht worden. De beheerder had volgens de verhuurder geen antecedentenonderzoek gedaan, geen vooronderzoek gedaan, geen sluitende administratie gevoerd en de woning niet gecontroleerd (ondanks het uitdrukkelijke verzoek daartoe door de verhuurder bij het aangaan van de beheerovereenkomst). De verhuurder vorderde daarom ontbinding van de overeenkomst en vorderde vergoeding van schade in het kader van ongedaanmakingsverbintenissen voor een bedrag van circa € 17.000 aan herstelwerkzaamheden en een bedrag van circa € 4.000 aan misgelopen huurinkomsten.

De beheerder meende dat hier slechts sprake was van een overeenkomst waarbij slechts voor de huurincasso zorggedragen diende te worden.
De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam vond in haar vonnis van 27 maart 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:1801) de argumenten van de beheerder niet overtuigen. De rechtbank was van mening dat de beheerovereenkomst een overeenkomst van opdracht betrof. Bij een overeenkomst van opdracht moet de opdrachtnemer (de beheerder) bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen . Dit volgt uit artikel 7:401 BW.
De kantonrechter constateerde dat de beheerder adverteerde dat zij grondig onderzoek deed naar een mogelijke huurder van in dit geval het huis van de verhuurder. Het doel van dit onderzoek zou het vinden van een juiste en correcte huurder zijn. In de praktijk ging het alleen om (kort gezegd) een onderzoek naar de kredietwaardigheid van de potentiële huurder. In deze zaak wilde de huurder alleen contant betalen. Volgens de rechtbank betekende dit niet dat de huurder niet kredietwaardig zou zijn. Dát de huurder de huur contant wilde betalen, had voor de beheerder aanleiding moeten zijn hem (en het huis dat hij huurde) in de gaten te houden. Het is immers in het huidige maatschappelijke verkeer niet gebruikelijk om de huur contant te betalen. Het had op de weg van de beheerder gelegen conform de afspraken regelmatig de woning te inspecteren. Nu de beheerder dit niet had gedaan, had deze niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou moeten doen. De rechter wees ontbinding van de overeenkomst toe. De beheerder kon gezien deze omstandigheden geen beroep doen op uitsluiting van de aansprakelijkheid op basis van de algemene voorwaarden. De gevorderde schade werd daarom ook toegewezen.

Omschrijf de gedaagde partij zeer nauwkeurig
Het is van groot belang om de gedaagde partij, en diens adresgegevens, zeer nauwkeurig en correct te omschrijven. Zorg bijvoorbeeld voor een uittreksel uit het handelsregister van de kamer van koophandel, teneinde de juiste naam en de correcte adresgegevens te achterhalen. Aan de deurwaarder kan worden gevraagd alvorens de dagvaarding uit te brengen eerst de adresgegevens bij de Gemeentelijke Basis Administratie te verifiëren. [gedaagde] heeft [betrokkene] gedagvaard voor de kantonrechter. Zij heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de met [betrokkene] gesloten huurovereenkomst is ontbonden, met veroordeling van laatstgenoemde tot voldoening van de bestaande huurachterstand en tot vergoeding van de door hem aan het gehuurde toegebrachte schade. (ii) De kantonrechter heeft de vorderingen bij verstek toegewezen. Op grond van dit verstekvonnis heeft de deurwaarder op 3 december 2012 het gehuurde ontruimd.