Beknopte handleiding procederen – Is de beheerder of de verhuurder procespartij?

Inleiding

In huurzaken is het meestal duidelijk welke partijen bij de overeenkomst zijn betrokken. Het is immers meestal wel duidelijk wie de huurder en de verhuurder zijn. Als de verhuurder een beheerder heeft ingeschakeld om zijn zaken te behartigen is het soms onduidelijk wie aan de zijde van de verhuurder in de procedure betrokken dient te worden. Moet de verhuurder of de beheerder in een procedure worden betrokken? Op deze vraag wordt in dit onderdeel antwoord gegeven.

Vaak wordt door een verhuurder een beheerder ingeschakeld die voor de verhuurder alle werk uit handen neemt. Als beheerder kan door de verhuurder bijvoorbeeld een makelaar worden benoemd. Vaak is niet eens duidelijk wie de verhuurder is. De beheerder treedt dan op namens een “niet nader te noemen verhuurder”. De identiteit van de verhuurder is niet eenvoudig te achterhalen als er sprake is van een verhuurder die economisch eigenaar van de onroerende zaak is. De grondslag van het beheer is meestal een lastgevingovereenkomst. De beheerder is dan lasthebber en de verhuurder is dan de opdrachtgever. In de lastgevingovereenkomst zijn de taken van de beheerder precies omschreven. In het kader van lastgeving verbindt een partij zich ten behoeve van een andere partij rechtshandelingen te verrichten. De lasthebber is verplicht deze rechtshandelingen ten behoeve van de lastgever te verrichten. De lasthebber kan in eigen naam namens een ander handelen, maar kan ook zijn verplicht in naam van de lastgever te handelen (zie artikel 7:414 BW).

Op grond van de lastgevingovereenkomst kan de beheerder worden belast met het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten met nieuwe huurders, incasso van de huurpenningen, onderhoud van het gehuurde en inspectie van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Het takenpakket kan dus groter of kleiner zijn dan hier omschreven. De bevoegdheden van de beheerder dienen dus nauwkeurig in de lastgevingovereenkomst te zijn vermeld.

De inhoud van de lastgevingsovereenkomst is voor de huurder vaak niet zichtbaar. De huurder weet vaak niet hoever de volmacht reikt. Om te kunnen beoordelen of de huurder over bepaalde kwesties over de huurovereenkomst rechtstreeks de beheerder of de verhuurder dient is de manier bepalend waarop de beheerder zich heeft gepresenteerd en welke handelingen hij in het kader van de huurovereenkomst heeft verricht. Voorafgaande aan het starten van een procedure is het daarom wijs de beheerder uitdrukkelijk te vragen of hij rechtstreeks kan worden aangesproken voor de kwestie die partijen verdeeld houdt. In de zaak die heeft geleid tot het arrest van het hof Amsterdam van 19 maart 2011 LJN: BQ1730, Gerechtshof Amsterdam, 200.069.226/01 was de huurder van een verkeerde partij uitgegaan. Dit had voorkomen kunnen worden door onderzoek of navraag wie als partij aangemerkt diende te worden gedurende de looptijd van het huurcontract.
Hoewel niet bijzonder duidelijk was of de lasthebber voor zichzelf of namens de eigenaar optrad, was het hof desondanks van mening in rechtsoverweging 3.5 van dit arrest dat de huurder ervan uit mocht gaan dat de eigenaar als verhuurder aan was te merken. Dat gold volgens het hof eens te meer nu een derde die namens de eigenaar was aangesteld om huur te ontvangen, deze bedragen ook zonder protest ontving. In de correspondentie was deze derde uitdrukkelijk als vertegenwoordiger van de eigenaar aangemerkt.

De beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger

Een onmiddellijk vertegenwoordiger treedt op in naam van de verhuurder. Bijvoorbeeld de makelaar Jansen treedt uitdrukkelijk op namens de verhuurder (Pieterse). De verhuurder heeft de beheerder dan opdracht gegeven om in zijn naam een bepaalde rechtshandeling te verrichten. De onmiddellijk vertegenwoordiger handelt in naam en voor rekening van de verhuurder. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan bestuurders van een vennootschap die namens de vennootschap rechtshandelingen verrichten. De bevoegdheid van het bestuur van een vennootschap om deze vennootschap te vertegenwoordigen wordt gebaseerd op artikel 2:240 BW. Er moet bedacht worden dat het bestuur van een vennootschap soms alleen bevoegd is samen met de andere bestuursleden een rechtsgeldig besluit te nemen en dat in andere gevallen één bestuurder een vennootschap rechtsgeldig kan binden. Het is verstandig het handelsregister te raadplegen om te controleren wie er bevoegd is namens een vennootschap bevoegd is rechtshandelingen te sluiten. Als een vennootschap nog moet worden opgericht, dan wordt dat aangeduid met de afkorting “i.o”. Bij vennootschap i.o. bindt de persoon die de vennootschap i.o. heeft vertegenwoordig eerst zichzelf totdat de volwaardige vennootschap  deze rechtshandelingen heeft bekrachtigd.

De huurder dient in deze situatie voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien de verhuurder rechtstreeks aan te spreken. De onmiddellijk vertegenwoordiger kan de huurder ook niet zelfstandig aanspreken betreffende de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Als de beheerder achteraf niet bevoegd blijkt te zijn geweest en weigert de verhuurder de rechtshandeling te bekrachtigen (artikel 3:69 BW) dan kan de huurder op grond van artikel 3:61 BW zich op het standpunt stellen dat de verhuurder de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt. Bekrachtiging kan schriftelijk of mondeling geschieden. Bedacht dient hierbij wel te worden dat als voor een rechtshandeling een bepaalde vorm is vereist, deze vorm ook geldt voor de bekrachtiging (artikel 3:69 lid 2 BW). Een bekrachtiging heeft geen gevolg, indien op het tijdstip waarop zij geschiedt, de wederpartij reeds heeft te kennen gegeven dat zij de handeling wegens het ontbreken van een volmacht als ongeldig beschouwt. Met andere woorden: een wederpartij kan zich onttrekken aan de overeenkomst als een rechtshandeling door een onbevoegde persoon is gedaan en de bevoegde persoon de rechtshandeling nog niet heeft bekrachtigd (artikel 3:69 lid 3 BW).

Voor een succesvol beroep op vertegenwoordigingsbevoegdheid dient de vertegenwoordigde handelingen en/of gedragingen te verrichten die de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid bevestigen bij totstandkoming van de overeenkomst. Gedragingen voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst kunnen ook van belang zijn. Als een partij vermoed dat er onvoldoende volmacht aanwezig is, dan doet deze partij er verstandig aan de volmacht van de vertegenwoordiger te laten controleren (artikel 3:71 BW). Als er geen voldoende volmacht aanwezig is, dan kan de pseudo-volmachtgever soms toch aan de handelingen van de gevolmachtigde gebonden worden (artikel 3:61 lid 2 BW). Voor toerekening van schijn van volmachtverlening aan de vertegenwoordigde kan ook plaats zijn ingeval men gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. (HR 19 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK7671, NJ 2010/115 (ING/Bera).

Een standaard arrest over de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is het arrest van 26 september 2003 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF9414).  In dit arrest kwam de casus aan de orde dat er een persoon  A die toen hoofd was van de financieel-economische bedrijfsvoering van de Regiopolitie en tevens beoogd hoofd van de facilitaire ondersteuning van de Regiopolitie had onderhandeld over een huurovereenkomst. Er zijn allerlei besprekingen over het sluiten van een overeenkomst gevoerd. In een later stadium bemoeide de korpschef zich met de besprekingen. In deze procedure was vooral van belang dat er volgens de verhuurder al een huurovereenkomst tot stand was gekomen voordat de korpschef zich met de zaak bemoeide. De korpschef wenste uiteindelijk geen gebruik meer te maken van het pand. De Regiopolitie beriep zich met name op de onbevoegdheid van persoon A haar te vertegenwoordigen en voerde daartoe aan dat deze persoon slechts bevoegd was de voorbereidende besprekingen te voeren, terwijl uitsluitend de korpsbeheerder (de burgemeester van Nijmegen) en de korpschef bevoegd waren haar in rechte te binden. De rechtbank oordeelde dat in de gegeven omstandigheden de verhuurder heeft mogen vertrouwen dat persoon A bevoegd was de Regiopolitie te binden. De overwegingen luidden als volgt:

  • Persoon A heeft vanaf januari 1993 ten behoeve van de Regiopolitie onderhandeld over de huurovereenkomst zonder ooit – in elk geval niet voor mei 1993 – een voorbehoud te maken met betrekking tot zijn bevoegdheid tot vertegenwoordiging van de Regiopolitie.
  • )Persoon A was een betrekkelijk hoge ambtenaar van de Regiopolitie (in oprichting).
  • Ten tijde van de onderhandelingen tussen H en de Regiopolitie bestond een ondoorzichtige situatie wat betreft de vraag wie bevoegd was laatstgenoemde in rechte te vertegenwoordigen, zulks omdat de Regiopolitie toen nog slechts in oprichting was en de op dat moment geldende wetgeving daarover geen uitsluitsel gaf.
  • Ten slotte was B op de hoogte van het feit dat persoon A  namens de Regiopolitie onderhandelde met de verhuurder,  terwijl hij eveneens op de hoogte was van het verloop van die onderhandelingen.

De Hoge Raad overwoog: “Dat de wederpartij dit vertrouwen daadwerkelijk heeft gehad, zal veelal kunnen worden afgeleid uit diens verklaringen of gedragingen als reactie op het handelen van de onbevoegde tussenpersoon. Hierbij verdient opmerking dat, indien de wederpartij op grond van de bijzonderheden van het concrete geval redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, het in de regel voor de hand zal liggen dat zij (die wederpartij) ook daadwerkelijk op de bevoegdheid van de tussenpersoon heeft vertrouwd zodat daarvan dan ten processe moet worden uitgegaan, tenzij degene in wiens naam gehandeld is, het tegendeel aannemelijk weet te maken. Dit strookt met hetgeen in de parlementaire geschiedenis ter toelichting van art. 3:61 lid 2 is opgemerkt: “Nodig is enerzijds dat de wederpartij op grond van een verklaring of gedraging van degene in wiens naam gehandeld is, onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend. (…)”.

Ook incasso van huur kan de beheerder op naam van de verhuurder doen. De verhuurder wordt dan geacht de betalingen te hebben ontvangen. Discussies over de huur moeten dan tussen de huurder en de verhuurder worden gevoerd. Vorderingen van de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst moeten tegen de verhuurder worden ingesteld.

In de procedures die bij de Huurcommissie worden gestart, wordt door de huurder nogal eens de verkeerde partij in deze procedure betrokken. Het onderscheid tussen de ingeschakelde beheerder die slechts incasso’s verzorgt ten behoeve van de verhuurder en die dus niet bevoegd is voor zichzelf een procedure te voeren over geschillen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, is een huurder doorgaans niet duidelijk. Als in dit verband de beheerder in een procedure bij de Huurcommissie wordt betrokken, dan zou de uitspraak geen effect ten laste van de verhuurder kunnen hebben. In deze procedure is dan immers de verkeerde partij betrokken. Dit bleek uit een arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 1 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3130).  In deze casus had de verhuurder de huurder duidelijk te kennen gegeven dat voor de betaling van de huur een administratiekantoor in de arm was genomen en dat voor het beheer en onderhoud een bureau voor Consultancy Beheer & Onderhoud in was geschakeld. De huurder was bij de Huurcommissie een procedure voor huurverlaging gestart. De huurder had in het verzoek aangegeven dat het administratiekantoor verhuurder was.

Er was vervolgens voor de kantonrechter geprocedeerd. In deze procedure was kort gezegd door de verhuurder gevorderd dat de uitspraak van de Huurcommissie geen werking heeft tegen haar althans dat de huurder aan die uitspraak geen rechten kan ontlenen jegens haar. De kantonrechter heeft geoordeeld  dat de huurder wist of had horen te weten dat de ene partij de verhuurder van de standplaats was. Dit bleek uit een aantal specifiek genoemde brieven van en aan de gemachtigde van de huurder. Nu de huurder niet de verhuurder, maar een verkeerde rechtspersoon, in de procedure bij de Huurcommissie heeft betrokken, kan zij aan de uitspraak in die procedure geen rechten ontlenen jegens de verhuurder. De huurder ging tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof bekrachtigde het vonnis. Het hof zag geen reden een beroep op de redelijkheid en billijkheid toe te kennen. Met dit beroep trachtte de huurder te bewerkstelligen dat de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid toch aan de uitspraak was gebonden. Het hof kon zich niet vinden in dit betoog.   Volgens het hof heeft de verhuurder nooit aan de huurder medegedeeld en/of jegens de huurder de indruk gewekt dat zij al haar belangen als verhuurder door derden liet behartigen. Er zijn ook geen feiten en/of omstandigheden gegeven waaruit zou blijken dat de verhuurder de schijn zou hebben gewekt dat de ingeschakelde bureaus meer taken voor hun rekening namen dan slechts het beheer en onderhoud respectievelijk de huurincasso, met name dat het incassobureau ook in juridische procedures de eigenaar-verhuurder vertegenwoordigde. Door het hof werd dus geconcludeerd dat de verhuurder niet gebonden was aan deze uitspraak.

Voor de goede orde merk ik hier nog op dat hier niet het appèlverbod van artikel 7:262 lid 2 BW aan de orde was. De verhuurder had zich inhoudelijk immers niet verzet tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Daarmee was de procedure onder de vigeur van artikel 7:262 BW afgerond. De huurder had kennelijk in een procedure de uitspraak van de Huurcommissie voor executie vatbaar willen verklaren.  Dit betrof echter een civiele procedure in eerste aanleg voor de Nederlandse burgerlijke rechter, van welk vonnis – behoudens uitzonderingen die zich in het onderhavige geval niet voordoen – op de voet van artikel 332 lid 1 Rv hoger beroep openstaat. Dat vonnis staat in beginsel geheel los van de uitspraak van de Huurcommissie.

De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 8 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3) dat de huurder tegen de verkeerde partij een beroepsprocedure was gestart. De huurder had kennelijk wel een procedure bij de Huurcommissie tegen de verhuurder gestart, maar had in het beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de kantonrechter kennelijk de beheerder in een procedure betrokken. Deze beheerder voerde onder meer het verweer dat de huurder in haar vordering niet kan worden ontvangen, nu deze ten onrechte is ingesteld tegen de beheerder in plaats van tegen de verhuurder. De kantonrechter oordeelde als volgt: Uitgangspunt is dat de verhuurder moet worden gedagvaard inzake een procedure ex artikel 7: 262 BW.

De als gevolg van de uitspraak van de Huurcommissie tot stand gekomen huurprijs is immers overeengekomen tussen de verhuurder en de huurder.  De rechter overweegt vervolgens dat hoewel de beheerder met betrekking tot het gehuurde veel werkzaamheden op zich heeft genomen, zoals de inning van de huur, het herstellen van gebreken en het sturen van brieven en e-mails, dat nog niet betekent dat de beheerder als verhuurder is te beschouwen.  In de uitspraak van de Huurcommissie was de naam van de beheerder kennelijk abusievelijk vermeld. In de uitspraak stond verder nog vermeld dat de beheerder in deze hoedanigheid als beheerder optrad. In het rapport van onderzoek stond ook de juiste naam van de verhuurder vermeld. De huurder heeft er volgens de rechter daarom niet van uit mogen gaan dat de beheerder de verhuurder van de woning was, hoezeer deze ook jarenlang heeft opgetreden in opdracht van de verhuurder. Dit is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De conclusie was dat de huurder de onjuiste partij had gedagvaard en dat de uitspraak van de Huurcommissie daarom niet kon worden aangetast door deze procedure.

De kantonrechter te Amsterdam gaf in haar vonnis van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10613, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wel in WR 2018/133) een afwijkend oordeel over het effect van het wijzen van een uitspraak tussen een huurder en een beheerder in plaats van tussen een huurder en een verhuurder. Door een huurder was op een zeker moment een toetsing van de aanvangshuurprijs gevorderd bij de Huurcommissie. De beheerder van de verhuurder heeft verweer gevoerd. De huurprijs werd aanzienlijk verlaagd door de Huurcommissie. Vervolgens stelde de beheerder beroep tegen deze uitspraak in bij de kantonrechter. De kantonrechter stelde de huurprijs op een hoger bedrag dan de Huurcommissie, doch toch nog op een aanzienlijk lager bedrag dan partijen waren overeengekomen. De woning werd circa twee maanden na het wijzen van het vonnis overgedragen aan een andere eigenaar. Ik vind het oordeel van de kantonrechter merkwaardig dat het niet van belang is te oordelen of de verkeerde partij was gedagvaard omdat het beroep tot het vervallen van de uitspraak leidt. Als de huurder immers de verkeerde partij in de procedure heeft betrokken, dan zou de termijn waarbinnen toetsing van de aanvangshuurprijs is gevraagd te laat zijn voorgesteld, waardoor de huurprijs feitelijk niet op een lagere prijs kan zijn gesteld.

Ten aanzien van de vertegenwoordiger die ten onrechte zich als bevoegde tot het voeren van een procedure heeft opgesteld is de kantonrechter van oordeel dat de huurders er op mochten vertrouwen dat de beheerder als verhuurder optrad, dan wel als bevoegd vertegenwoordiger van de verhuurder. Waar de kantonrechter dit standpunt op baseert, wordt niet duidelijk gemaakt. Uit dit vonnis blijkt niet dat de vertegenwoordigde zelf het gerechtvaardigd vertrouwen heeft opgewekt dat de beheerder bevoegd was deze handelingen namens de verhuurder uit te voeren. Als dat niet het geval was, dan wordt de vertegenwoordigde niet zonder meer zelf gebonden. Dit blijkt ook uit bovenstaande uitspraken, maar ook uit de algemene regeling over verbonden kunnen worden van vertegenwoordigde door vertegenwoordigers.

De kantonrechter oordeelt vervolgens:  Het zou in strijd komen met de strekking van artikel 7:262 BW wanneer de eigenaar, die bij zowel de Huurcommissie als in de procedure bij de kantonrechter vertegenwoordigd was door haar beheerder en dus (in elk geval) materieel partij was, de mogelijkheid zou hebben om zich aan deze huurprijsvaststelling te onttrekken omdat zij heeft nagelaten als formele procespartij op te treden. Dit oordeel is onbegrijpelijk. Het was immers de huurder die in eerste instantie de verkeerde partij in de procedure heeft betrokken. Deze  beheerder heeft vervolgens mogelijk uit eigen beweging (hierover geeft het vonnis geen duidelijkheid) gehandeld door zelf een procedure te starten zonder zijn principaal over deze kwestie te informeren. Als een vertegenwoordiger zonder volmacht namens zijn principaal heeft gehandeld en de principaal ook niet te kennen heeft gegeven dat er een toereikende volmacht was, dan bindt de gevolmachtigde zichzelf. In dit geval kan dat natuurlijk niet. De beheerder kan niet worden gebonden aan een overeenkomst waarbij hij geen partij is. Deze situatie had niet kunnen leiden tot de gebondenheid van de principaal.

Vuistregel: als de beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger is opgetreden namens de verhuurder, dan dient de huurder de verhuurder te benaderen als zich problemen bij uitvoering van de huurovereenkomst voordoen. De huurder en verhuurder zijn de procespartijen.

De beheerder als middellijk vertegenwoordiger

De middellijk vertegenwoordiger sluit de overeenkomsten voor zich. De rechtsgevolgen treden voor de beheerder zelf in. De beheerder wordt immers beschouwd als zelfstandige partij van de huurovereenkomst. De eigenaar staat buiten de rechtsverhouding tussen de huurder en de verhuurder. Als er een toereikende volmacht mocht ontbreken, dan is van belang wat partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars gedragingen hebben kunnen afleiden.
Bij middellijke vertegenwoordiging treedt de beheerder bijvoorbeeld namens een niet nader genoemde verhuurder op (de verhuurder kan ook bekend zijn) en staat in het huurcontract dat de beheerder alle zaken met betrekking tot de huurovereenkomst regelt.

Aan de beheerder moet door de verhuurder een toereikende volmacht zijn gegeven (artikel 3:60 BW). Als in het huurcontract staat dat de beheerder gehouden is alle zaken over de huurovereenkomst met de huurder te regelen, dan lijkt het dat de huurder van een toereikende volmacht uit mag gaan.  De verhuurder die immers op grond van het huurcontract iemand in zijn woning laat wonen wekt het vertrouwen dat de beheerder op basis van de huurovereenkomst de zaken over het gehuurde mag regelen als dit in het huurcontract staat vermeld. De verhuurder wordt wel geacht van de inhoud van het huurcontract op de hoogte te zijn. De middellijk vertegenwoordiger valt niet onder artikel 3:60 BW.  De middellijk vertegenwoordiger treedt immers niet op in naam van de vertegenwoordigde, maar treedt op in eigen naam. Dit wordt beschouwd als een eenzijdige rechtshandeling die op een volmacht lijkt, waarmee de  rechthebbende een ander de bevoegdheid geeft om  in eigen naam over een goed te beschikken dat aan de rechthebbende (bijvoorbeeld eigenaar) behoort. Er was in de literatuur twijfel of de houder wel onder eigen naam deze werkzaamheden kan verrichten Echter sinds een uitspraak van de Hoge raad van 14 januari 2011 (HR 14 januari 2011, NJ 2012/88, ECLI:NL:HR:2011:BO3521 (Van der Plas/Janssens) is het geaccepteerd dat een tussenpersoon zijn beschikkingsbevoegdheid ontleend aan de overeenkomst met de eigenaar. In deze overeenkomst moeten daarom de werkzaamheden ruim zijn omschreven. Als dit voor en eigenaar geldt, dan moet dit ook worden geacht voor het huurrecht mogelijk te zijn. Het gaat hier immers niet eens om de eigendomsoverdracht van een goed, maar het kunnen beschikken over dat goed in het belang van de achterliggende eigenaar, waarbij de overeenkomst van opdracht bepalend is voor de reikwijdte van deze bevoegdheid bij de beheerder.  Als de middellijke vertegenwoordiger buiten zijn opdracht handelt dan wordt de eigenaar niet aan deze rechtshandeling gebonden. Er is dan immers geen grond voor analoge toepassing van artikel 3:61 lid 2 BW in het geval er sprake is van middellijke vertegenwoordiging. Zie ook het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 december 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:10346).

Ook incasso van huur kan de beheerder op zijn eigen naam doen. De beheerder wordt dan geacht de betalingen te hebben ontvangen. Discussies over de huur moeten dan tussen de huurder en de beheerder worden gevoerd. Vorderingen over de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst moeten in zo’n geval tegen de beheerder worden ingesteld.

Als de incasso van de huur door de beheerder in het kader van middellijke vertegenwoordiging wordt behandeld, maar het onderhoud bij de verhuurder ligt, kan de huurder in het kader van een incassoprocedure over achterstallige huur geen vordering in reconventie tegen de beheerder voor herstel van gebreken indienen. De beheerder is dan immers niet verantwoordelijk voor het onderhoud. De huurder kan alleen een vordering in reconventie tegen de beheerder indienen als hij zelf een vordering ten laste van de beheerder heeft. Ook als in standaardvoorwaarden staat vermeld dat de huurder zich voor alle zaken omtrent het gehuurde zich tot de beheerder moet wenden maakt dit de beheerder nog geen partij bij de huurovereenkomst (de beheerder kan dan immers ook als onmiddellijk vertegenwoordiger optreden). De huurder moet dan voor herstel een aparte procedure starten en deze laten voegen in de incassoprocedure.

Een voorbeeld van middellijke vertegenwoordiging wordt gegeven in een vonnis van de rechtbank Gelderland van 16 augustus 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:4770).  In deze situatie was een beheerder van een bedrijfspand in staat van faillissement geraakt. Na het faillissement is de eigenaar die het pand vanaf 2002 in eigendom had rechtstreeks het pand gaan verhuren. De huurder had een vordering ten laste van de beheerder en stelde in een procedure een vordering tegen de eigenaar in.

De rechter oordeelde dat er geen reden is om aan te nemen dat de eigenaar vanaf het moment dat zij eigenaresse is geworden van het bedrijfspand in kwestie, ook verhuurster is geworden. Dit standpunt valt volgens de rechter ook niet te rijmen met het vaststaande feit dat de huurder gedurende 13 jaren aan de beheerder de huurpenningen heeft betaald en zich ook in een eerdere procedure op het standpunt heeft gesteld dat de beheerder verhuurster was. Aanvankelijk had de huurder zijn pretense vordering (in reconventie) ingediend bij de curator in het faillissement van de beheerder.

De rechter oordeelt verder dat er van een contractsovername geen sprake is geweest nu de eigenaar met de huurder een nieuw huurcontract heeft gesloten.

Uit deze uitspraak maak ik op dat de beheerder middellijk beheerder was en dus bevoegd was zelfstandig procedures in verband met het gehuurde te voeren.

In de conclusie van Advocaat-Generaal Huydecoper van 2 november 2007 (ECLI:NL:PHR:2008:BB7037) wordt het standpunt van het hof ‘s-Gravenhage in haar arrest van 12 mei 2006 (ECLI:NL:GHSGR:2006:AX8678) bevestigd inhoudende dat er  tussen de beheerder en zijn opdrachtgever zeer wel een relatie kan bestaan die niet als (hoofd)huur valt aan te merken. Dat is (in elk geval) zo wanneer de beheerder in de verhouding tussen de opdrachtgever en de beheerder louter de rol van beheerder vervult: dus de belangen van de opdrachtgever waarneemt (voor rekening en risico van de opdrachtgever) en gewoonlijk natuurlijk: tegen betaling van een beloning voor zijn (beheers)diensten. Dan kan immers niet gezegd worden dat de opdrachtgever de beheerder de door deze beheerde objecten ‘in gebruik’ verstrekt, zoals dat door art. 7:201 BW wordt bedoeld, of dat de opdrachtgever de beheerder ‘het genot eener zaak (doet) hebben’ zoals het destijds in art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) werd omschreven. Alle nadruk ligt op de door de beheerder voor de opdrachtgever verrichte diensten (en de honorering die hij daarmee beoogt te verkrijgen). Van enig reëel ‘gebruik’ of ‘genot’ van de beheerde objecten aan de kant van de beheerder, kan niet worden gesproken. Het hof had ter vermijding van misverstand er op gewezen dat er blijkens de inhoud van de overeenkomst tussen de eigenaar en de beheerder sprake was van   middellijke vertegenwoordiging van de eigenaar door de beheerder. Er was geen sprake van een huurovereenkomst.  Door de Hoge Raad is dit standpunt overgenomen in haar arrest van 18 januari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB7037). In dit arrest concludeert de Hoge Raad dat de in het middel aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie.

Vuistregel: treedt de beheerder als middellijk vertegenwoordiger op, dan kan de verhuurder de beheerder rechtstreeks voor kwesties omtrent de huurovereenkomst aanspreken.

Beheerder moet zijn verplichtingen correct nakomen
Als de beheerder met de verhuurder is overeengekomen dat de beheerder het financiële, commerciële, en technische beheer van de woning overneemt, dan kan de beheerder jegens de verhuurder aansprakelijk worden gehouden voor het houden van onvoldoende toezicht.

De beheerder werd aansprakelijk gehouden voor de schade die door de verhuurder werd geleden door het aanleggen van een hennepkwekerij door de huurder in het gehuurde. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de beheerder tekortgeschoten was geschoten in de nakoming van de beheerovereenkomst. Volgens de verhuurder heeft de beheerder niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot verwacht mocht worden. De beheerder had volgens de verhuurder geen antecedentenonderzoek gedaan, geen vooronderzoek gedaan, geen sluitende administratie gevoerd en de woning niet gecontroleerd (ondanks het uitdrukkelijke verzoek daartoe door de verhuurder bij het aangaan van de beheerovereenkomst). De verhuurder vorderde daarom ontbinding van de overeenkomst en vorderde vergoeding van schade in het kader van ongedaanmakingsverbintenissen voor een bedrag van circa € 17.000 aan herstelwerkzaamheden en een bedrag van circa € 4.000 aan misgelopen huurinkomsten.

De beheerder meende dat hier slechts sprake was van een overeenkomst waarbij slechts voor de huurincasso zorggedragen diende te worden.
De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam vond in haar vonnis van 27 maart 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:1801) de argumenten van de beheerder niet overtuigen. De rechtbank was van mening dat de beheerovereenkomst een overeenkomst van opdracht betrof. Bij een overeenkomst van opdracht moet de opdrachtnemer (de beheerder) bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen . Dit volgt uit artikel 7:401 BW.
De kantonrechter constateerde dat de beheerder adverteerde dat zij grondig onderzoek deed naar een mogelijke huurder van in dit geval het huis van de verhuurder. Het doel van dit onderzoek zou het vinden van een juiste en correcte huurder zijn. In de praktijk ging het alleen om (kort gezegd) een onderzoek naar de kredietwaardigheid van de potentiële huurder. In deze zaak wilde de huurder alleen contant betalen. Volgens de rechtbank betekende dit niet dat de huurder niet kredietwaardig zou zijn. Dát de huurder de huur contant wilde betalen, had voor de beheerder aanleiding moeten zijn hem (en het huis dat hij huurde) in de gaten te houden. Het is immers in het huidige maatschappelijke verkeer niet gebruikelijk om de huur contant te betalen. Het had op de weg van de beheerder gelegen conform de afspraken regelmatig de woning te inspecteren. Nu de beheerder dit niet had gedaan, had deze niet gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou moeten doen. De rechter wees ontbinding van de overeenkomst toe. De beheerder kon gezien deze omstandigheden geen beroep doen op uitsluiting van de aansprakelijkheid op basis van de algemene voorwaarden. De gevorderde schade werd daarom ook toegewezen.

Omschrijf de gedaagde partij zeer nauwkeurig
Het is van groot belang om de gedaagde partij, en diens adresgegevens, zeer nauwkeurig en correct te omschrijven. Zorg bijvoorbeeld voor een uittreksel uit het handelsregister van de kamer van koophandel, teneinde de juiste naam en de correcte adresgegevens te achterhalen. Aan de deurwaarder kan worden gevraagd alvorens de dagvaarding uit te brengen eerst de adresgegevens bij de Gemeentelijke Basis Administratie te verifiëren. [gedaagde] heeft [betrokkene] gedagvaard voor de kantonrechter. Zij heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de met [betrokkene] gesloten huurovereenkomst is ontbonden, met veroordeling van laatstgenoemde tot voldoening van de bestaande huurachterstand en tot vergoeding van de door hem aan het gehuurde toegebrachte schade. (ii) De kantonrechter heeft de vorderingen bij verstek toegewezen. Op grond van dit verstekvonnis heeft de deurwaarder op 3 december 2012 het gehuurde ontruimd.