De woonruimte wordt gehuurd door één van de erfgenamen

Als het gehuurde door één van de erfgenamen wordt bewoond kunnen zich in de praktijk de volgende situaties voordoen:

  • een van de kinderen woont in bij een oude en hulpbehoevende moeder en de huur wordt betaald in de vorm van het verschaffen van verpleging en verzorging.
  • een van de erfgenamen woont in een woning van de erflater (de erflater heeft zelf niet in de woning gewoond).

In het hoofdstuk de aanvang van de overeenkomst is al beschreven dat voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst het voldoen van een tegenprestatie (huur) noodzakelijk is, doch dat deze huur niet noodzakelijkerwijs in contanten betaald hoeft te worden. Huur kan ook worden betaald op andere wijze. Zolang de tegenprestatie op geld gewaardeerd kan worden is er sprake van een huurovereenkomst als tevens aan de overige essentialia is voldaan waaraan een huurovereenkomst moet voldoen. In deze situatie waarin de huurder geen contant geld betaalt, eindigt de huurovereenkomst niet, maar moet de prestatie van de huurder op geld worden gewaardeerd, bijvoorbeeld aan de hand van het puntensysteem. Uiteraard moet de huurder-erfgenaam in een dergelijk geval wel een huurprijs in geld aan de nalatenschap betalen. De huurder in de tweede situatie betaalt al huur in contanten. In deze situatie dient de huurder in het vervolg de huur aan de nalatenschap te voldoen.

Huurder (erfgenaam) krijgt de woning toebedeeld
In beide gevallen moet bij de toebedeling van de woning aan een erfgenaam worden uitgegaan van de waarde van de woning in verhuurde staat. De huurder (erfgenaam) geniet een voordeel als hij de woning in verhuurde staat krijgt toebedeeld. Hij wordt immers van huurder onbelast eigenaar van de woning. De Hoge Raad (HR 20 juni 1975, NJ 1976/414) heeft hierover bepaald dat een antwoord op de vraag of er sprake van een schenking is, moet worden beoordeeld vanaf het moment van verhuring. De bevoordeling zelf is daarbij niet bepalend, maar de bedoeling tot bevoordeling van de erfgenaam (HR 4 maart 2005, NJ 2005/162) op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. Het is dan ook de vraag of het enkele verhuren aan een toekomstige erfgenaam al kan worden gezien als een bevoordeling. Op het moment van verhuring is het immers mogelijk dat de erflater nog helemaal niet bezig is met de vraag of door deze verhuring andere erfgenamen dan de huurder worden benadeeld. Een huurovereenkomst wordt immers doorgaans door de verhuurder niet gesloten met de bedoeling zijn erfgenamen te benadelen door een woning in verhuurde staat na zijn overlijden achter te laten. Als de verhuurder/erflater dan toch na een jarenlange huurrelatie komt te overlijden en er is bovendien een marktconforme huurprijs betaald, dan is er minder reden om een schenking aan te nemen.
Als er aangenomen wordt dat er van een schenking sprake is dan hoeft de schenking onder geldend erfrecht alleen te worden ingebracht als dat in het testament is bepaald. Is dat niet het geval dan kan de bevoordeelde huurder/erfgenaam mogelijk worden ingekort op zijn erfdeel.

Overigens is de bevoordeling er alleen een op papier. Pas op het moment dat de huurder/erfgenaam de woning verkoopt, kan hij het voordeel volledig benutten. De erven kunnen hier een oplossing voor vinden door bijvoorbeeld een non-speculatiebeding met een aflopend afdrachtpercentage voor de meerwaarde af te spreken. Ook kan de erflater hier een oplossing voor vinden, door bijvoorbeeld in het testament te bepalen dat bij verdeling van de woning moet worden uitgegaan van de waarde in onverhuurde staat.

Ontbinding en opzegging van de huurovereenkomst door de erfgenamen
Als een van de erven tevens de huurder is, dan kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd. Deze actie komt alleen toe aan de gezamenlijke erfgenamen. De huurder/erfgenaam zal natuurlijk nooit meewerken aan een opzegging van de eigen huurovereenkomst. Dit kan leiden tot de situatie dat de huurder/erfgenaam geen huur meer betaalt na het overlijden, maar de erven dan niet in rechte de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen afdwingen. De woning als onderdeel van de nalatenschap zal dan eerst moeten worden verdeeld.

De situatie is anders als de erflater in het testament een executeur heeft aangewezen. Een executeur is bevoegd beheershandelingen te verrichten. Het opzeggen van een huurovereenkomst kan worden gezien als een beheershandeling. De huuropzegging zal wel de wettelijk vastgelegde opzeggingsgronden moeten hanteren en hier zal niet snel aan voldaan zijn. Als de huurder/erfgenaam na het overlijden van de verhuurder geen huur meer betaalt, dan kan de executeur wel een ontbindingsactie in rechte starten. Anders is dat met de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De erfgenamen die niet de huurder zijn hebben er alle belang bij om een gehuurd pand vrij van huur te verkopen. De waarde is dan hoger. Dit levert echter geen opzeggingsgrond op.