2G. Renovatie en de dringende reden

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen.

Belangrijke punten die bij woningen in het kader van renovatie ( artikel 7:220 BW) aan de orde zijn gekomen luiden:

  • de gedoogplicht van de huurder in het kader van dringende werkzaamheden;
  • de geriefsverbetering van het gehuurde door de renovatie;
  • redelijk voorstel;
  • complexgewijze renovatie en het vermoeden van redelijkheid als meer dan 70 % van de huurders de renovatie heeft geaccepteerd;
  • voortzetting van de huurovereenkomst en renovatie;
  • beëindiging van de huurovereenkomst en renovatie;
  • wijziging van het gehuurde door renovatie;

Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” bij woonruimte dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

De verhuurder zal in het kader van de opzeggingsgrond ‘renovatie’ duidelijk dienen te maken dat de verhuurder de gehuurde ruimte duurzaam in gebruik wenst te nemen. Als een winkelcentrum door renovatie grootschalig heringedeeld wordt, dan kan een verhuurder in beginsel beroep op huurbeëindiging doen als de huurovereenkomst door deze andere indeling wel tot een einde móet komen. Als ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie namelijk in beginsel gelijk blijft, is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. In de procedure voor de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, die tot het vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:8918) heeft geleid, had de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat de plaats en de functie gewijzigd zou worden.  In overweging 4.6 van het vonnis overweegt de rechter dat de plaats waar de huurder nu een unit huurt dus vervalt (of dit nu beperkt (op de exacte plek) of ruim (de noordkant van het oostelijke gedeelte van het centrum) wordt uitgelegd) – zoals door de verhuurder gesteld – staat dus niet vast. Het lijkt erop dat de verhuurder voor de zekerheid alvast wil beschikken over de ruimte die de huurder nu huurt om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren, maar het ‘voor de zekerheid alvast de beschikking krijgen over een ruimte’ is geen ‘duurzaam gebruik’.

Ik kan deze uitleg van de rechter wel volgen. Ik volg de overweging van de rechter in rechtsoverweging 4.4 van het vonnis niet. Als ik het goed lees zegt de rechter dat er geen reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen op grond van renovatie als de plaats wel wordt gewijzigd , maar de functie niet. De verhuurder had eerst aangevoerd dat de unit van de huurder zou moeten verdwijnen wegens het vergroten van de naastgelegen unit. De kantonrechter nam in haar vonnis ook nog op dat de wijziging van de plaats van het gehuurde niet zonder meer tot huurbeëindiging  kan leiden als de functie niet wordt gewijzigd. Dit lijkt mij onjuist. Als door de renovatie een deel van het gehuurde wordt afgehaald, dan kan er niet meer sprake zijn van dezelfde overeenkomst.  De rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, oordeelde in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) dat de gevorderde huurbeëindiging niet toegewezen zou worden, omdat de plaats slechts in geringe mate zou wijzigen. Bij een substantiële wijziging zou huurbeëindiging wel mogelijk zijn. dat lijkt mij ook wel logisch: als de huurder eerst 100 m² huurt en hij moet na de renovatie genoegen nemen met 70 m², dan kan er niet meer sprake zijn van eenzelfde huurovereenkomst en kan de huurovereenkomst wel worden beëindigd. Ook als er sprake is van een aanzienlijke wijziging van de gehuurde ruimte wegens de renovatie, kan er sprake zijn van huurbeëindiging wegens renovatie als het gehuurde wel bestand blijft voor de detailhandel (Rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht 17 april 2008, WR 2008, 130; TvHB 2008, 11).  Als er sprake is van een wijziging van de functie, dan zal er doorgaans ook sprake zijn van een wijziging van de plaats. Als een winkel in het kader van renovatie plaats zal moeten maken voor een bredere doorgang, dan zal de plaats ook wijzigen. Wijziging van de plaats houdt niet noodzakelijkerwijs verandering van de functie in: als er een winkel uitgebreid zal worden, dan blijft de functie doorgaans hetzelfde, namelijk detailhandel. Het lijkt mij dat dit dan toch kan leiden tot huurbeëindiging. 

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

Vanuit de politiek komt een geluid naar voren dat de wet moet worden verbeterd voor wat betreft de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte. Dit heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).
De strekking van het wetsontwerp is om huurders van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde. Daartoe worden wijzigingen voorgesteld ten aanzien van de artikelen 7:220 BW en 7:296 BW.
De wijziging van artikel 7:220 BW strekt ertoe dat ook in geval van renovatie van bedrijfsruimte (voor woonruimte geldt dit reeds) per definitie door verhuurder wordt bijgedragen in de verhuiskosten die huurder moet maken indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie en dat daarvoor een minimum bijdrage wordt vastgesteld bij ministeriële regeling (artikel 7:220 lid 6 BW).
Het voorstel van de wet beoogt de bescherming van huurders van bedrijfsruimte te verbeteren in geval van renovatie. Volgens de initiatiefnemers van dit wetsvoorstel leidt toepassing van het renovatieartikel ertoe dat winkeliers steeds vaker uit hun panden worden gezet, terwijl geen rekening wordt gehouden met de positie van deze huurders. De huurder heeft weliswaar recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maar door huurbeëindiging na een periode van vijf jaar wordt de huurder onevenredig hard getroffen omdat de omzetderving niet onder deze tegemoetkoming in kosten valt. Het grote nadeel van de huidige regel wordt onder meer veroorzaakt vanwege het feit dat in het kader van deze opzeggingsgrond geen rekening met de belangen van de huurder hoeft te worden gehouden. De wijziging van artikel 7:296 lid 1, onderdeel b BW strekt ertoe dat onder de verplichte beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” na een huurperiode van vijf jaar niet meer begrepen wordt “renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. De relatief zwakke positie van de huurder is in dit hoofdstuk al besproken, zodat ik op deze plaats hier niet verder op in hoef te gaan. Daarnaast regelt het voorstel dat de huurder recht heeft op ten minste een door de minister vast te stellen bijdrage van de verhuurder in de kosten van verhuizing, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie waarbij de huurovereenkomst in stand blijft.
De wijziging van artikel 7:296 lid 1 sub b BW heeft twee gevolgen, gelet op het systeem van huurbescherming en beëindigingsmogelijkheden voor de verhuurder:

  • Na afloop van de eerste reguliere contractstermijn van 5 jaar of langer maar korter dan 10 jaar, kan verhuurder de huur niet meer beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie; en
  • ná 10 jaar kan verhuurder de huur wel beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie, maar niet meer via de verplichte beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” maar (slechts) via de algemene belangenafweging ( artikel 7:296 lid 3 BW) en in voorkomend geval via de beëindigingsgrond “realiseren bestemmingsplan” van artikel 7:296 lid 4 sub b BW).

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de “verplichte” beëindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt.
Hij geeft in deze conclusie aan dat het als onbevredigend wordt ervaren dat bij de zogenaamde “verplichte” beëindigingsgronden uit het bedrijfsruimtehuurrecht belangenafweging uitgesloten is, en dus – bij strikte toepassing van de desbetreffende regels – geen rekening kan worden gehouden met de aan de kant van de huurder spelende belangen.
Dit kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) kan hebben te aanvaarden. Die uitkomst spreekt Huydecoper niet bepaald aan.

De oplossing voor dit probleem zou echter naar de mening van Huydecoper niet gezocht moeten worden in het weer helemaal uitsluiten van “dringend eigen gebruik” als beëindigingsgrond, en dan alleen als het gaat om renovatie – zoals wetsvoorstel 33018 beoogt. Dat bewerkstelligt een onwenselijke “versnippering” van de regelgeving, in een patroon waarbij de wetgever telkens voor deelproblemen ad-hoc-oplossingen kiest. “Zo komt een redelijke “overall” honorering van de betrokken belangen, waarin consistentie en samenhang de boventoon voeren, steeds verder weg te liggen; en bovendien wordt de rechter die een geval redelijk wil oplossen, zo aan telkens weer andere onwenselijke beperkingen gebonden”, aldus Huydecoper.
Deze regeling kan er enerzijds toe leiden dat renovatie wordt uitgesteld tot het moment dat de huurperiode van 10 jaar is verstreken Het is ook mogelijk dat verhuurders van winkelcentra die op grond van een renovatie van plan zijn slechts kortlopende overeenkomsten te sluiten (op grond van artikel 7:301 BW). Op grond van deze contracten is er geen sprake van huurbescherming. Deze contracten leiden tot kortlopende bezettingen van gehuurde panden en kunnen tot leegstand leiden.
Anderzijds is het de vraag of in de praktijk er een serieus probleem is als de huurovereenkomst op grond van renovatie tussentijds (na verloop van vijf jaar) niet kan worden beëindigd. Volgens mr. W. Raas (WR 2011,114) komt renovatie met huurbeëindiging op grond van renovatie vijf jaar na aanvang van de huur onder het huidige systeem zelden voor. Dit is volgens haar te verklaren vanwege het feit dat een renovatie doorgaans meerdere jaren van tevoren is te voorzien. Een verhuurder zal niet snel besluiten een renovatie binnen vijf jaar na aanvang van een huurovereenkomst aan te gaan. Deze conclusie staat haaks op de bevindingen van de Branchevereniging Detailhandel Nederland die schat dat het aantal huurbeëindigingen op enkele honderden per jaar uit zou komen. Dit verschil kan worden verklaard vanwege het feit dat mr. Raas uitsluitend onderzoek heeft gedaan naar het aantal zaken dat tot een procedure heeft geleid. De Branchevereniging Detailhandel Nederland heeft ook inzicht in de gevallen die buiten een procedure tot huurbeëindiging hebben geleid. In het wetsvoorstel wordt bevestigd dat jurisprudentie over dit onderwerp schaars is. In mijn praktijk merk ik ook zelden dat een verhuurder na een huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst tracht te beëindigen op grond van renovatie. Het vergaderverslag over wetsvoorstel 33.018 van 18 december 2012 stelt onder aandachtspunt 2 vraagtekens bij de omvang van misbruik van de huidige mogelijkheid van opzegging.
In dit hoofdstuk wordt de open belangenafweging als opzeggingsgrond met succes aangevoerd teneinde de huur te beëindigen. Aangezien alle omstandigheden van het geval meegenomen worden bij deze opzeggingsgrond kunnen de voorwaarden waaronder een rechter op basis van deze grond tot huurbeëindiging kan komen, eerder worden vervuld dan wanneer er sprake is van gewenste huurbeëindiging op renovatie.
Het is goed om een overgangsregeling in te voeren als deze wet wordt ingevoerd. De verwachting is dat dit voorstel in 2015 tot definitieve wetswijziging kan leiden. Het huidige voorstel voorziet niet in een dergelijke regeling wetsvoorstel 33.018, onderdeel 5 . Door de onmiddellijke werking kunnen er onwenselijke effecten ontstaan voor zaken die in hoger beroep worden behandeld, waarvan de huur na verloop van vijf jaar wegens dringend eigen gebruik was beëindigd.

Gevaar ontbinding overeenkomst bij weigering redelijk voorstel

De wettelijke basis van de opzegging van de inwonende huurder

Hospitaverhuring
Bij huuropzegging binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst kan de huurder op grond van artikel 7:232 lid 3 BW, bij gehuurde onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van de woonruimte waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, geen beroep op huurbescherming doen. De artikelen 206 lid 3, 270, 271 lid 4, 272, 273, 274, 275, 276, 277 en 281 zijn gedurende negen maanden na het ingaan van de overeenkomst niet van toepassing op huur van woonruimte die niet een zelfstandige woning vormt en deel uitmaakt van een woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.

De termijnen van opzegging zijn niet uitgesloten. De verhuurder zal daarom wel de normale termijnen van opzegging dienen hanteren. De gronden van opzegging hoeven niet te worden vermeld als er binnen een termijn van 9 maanden na aanvang van de overeenkomst wordt opgezegd. Aangezien artikel 7:272 BW op deze overeenkomsten is uitgesloten eindigt de huurovereenkomst door opzegging zonder dat tussenkomst van de rechter nodig is. De rechter zal weer wel ingeschakeld moeten worden als de huurder de gehuurde ruimte niet wenst te verlaten. De verhuurder zal dan een ontruimingsactie dienen te starten. De procedure kan dan worden gebaseerd op grond dat de huurder de woning zonder recht of titel gebruikt.

Bedacht moet hierbij worden dat de verhuurder weliswaar binnen de termijn van 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huur op kan zeggen zonder dat de huurder beroep op huurbescherming kan doen, maar dat de verhuurder zich wél dient te realiseren dat de overeengekomen periode wel afgemaakt moet worden. De huurovereenkomst kan niet tussentijds worden opgezegd als er een periode van één jaar is overeengekomen. Concreet betekent dit dat de verhuurder, die met ingang van 1 mei 2016 tot 30 april 2017 aan huurder de gemeubileerde zolderkamer verhuurt, deze overeenkomst niet eerder kan laten eindigen dan op 30 april 2017. Deze verhuurder moet dan wel de huurovereenkomst opzeggen binnen deze termijn van negen maanden tegen 1 mei 2017. De termijn van opzegging wordt uiteraard feitelijk langer (omdat deze binnen de genoemde termijn van negen maanden moet worden afgeroepen) dan de door de wet gestelde termijn van drie maanden. Dit wordt eveneens geoordeeld in het vonnis van 21 november 2016. ECLI:NL:RBLIM:2016:10000. Voor de overeenkomst die na 1 juli 2016 is aangegaan geldt dat de verhuurder deze overeenkomst ook niet tussentijds op kan zeggen. Het lijkt mij dat de regeling van artikel 7:271 BW de mogelijkheid van huurbeëindiging ex artikel 7:232 lid 3 BW niet zal mogen frustreren. De verhuurder kan de huurovereenkomst binnen de termijn van 9 maanden beëindigen met de regels van opzegging als genoemd in artikel 7:271 lid 5 BW. Ik ga er niet van uit dat op de verhuring van onzelfstandige woonruimte in deze zin artikel 7:271 lid 1 BW van toepassing is. De wet is hier niet duidelijk over. Het lijkt mij echter dat met de nieuwe regeling van artikel 7:271 lid 1 BW niet is bedoeld de regeling van artikel 7:232 lid 3 BW uit te kleden. Voor meer informatie verwijs ik naar het hoofdstuk Huurovereenkomst bepaalde duur. In dit hoofdstuk ga ik in op de positie van de huurder en de verhuurder in het kader van gesloten huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte en vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.

Als de verhuurder van deze verhuurde ruimte de overeenkomst niet binnen de termijn van 9 maanden heeft opgezegd, maar in een later stadium toch van deze huurder af wenst te komen, dan biedt artikel 7:274 lid 1 sub f BW daartoe een mogelijkheid.

De open belangenafweging
Deze regeling heeft als doel om het tekort aan onzelfstandige woonruimte te verminderen, en het voor particulieren aantrekkelijker te maken om leegstaande kamers in hun woning te verhuren aan studenten. Artikel 7:274 lid 1 sub f BW maakt huurbeëindiging wegens eigen gebruik mogelijk (ook na de in de wet genoemde periode van negen maanden), zonder dat moet blijken dat dit dringend is of dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Er is in het kader van deze opzeggingsgrond sprake van een open belangenafweging. De opzeggingsgrond kan worden gebruikt als de verhuurder niet op grond van artikel 7:232 lid 3 BW binnen 9 maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurovereenkomst heeft beëindigd.

De wettelijke regeling (artikel 7:274 lid 1 sub f BW) van de opzegging luidt als volgt :
“indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan”.

Dit betekent dat met de belangen van beide partijen evenveel rekening wordt gehouden en dat met alle omstandigheden van het geval die voor partijen van belang zijn rekening gehouden moet worden. Dit is ook wel te begrijpen. Als er een huurder samen in de woning met zijn verhuurder woont kunnen er allerlei redenen ontstaan aan de zijde van de verhuurder om huurbeëindiging te wensen. Een inwonende huurder kan voor de verhuurder immers binnen de privésferen op bezwaren komen te stuiten. Dit is dan vaak niet binnen een juridisch kader te vangen. Voor de rechter zal beslissend zijn of de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan de belangen van de huurder. Elk geval zal dus per afzonderlijk geval beoordeeld dienen te worden en de afweging zal dus op zichzelf beoordeeld dienen te worden.

Ander (woon)alternatief van de verhuurder

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen veilig kan stellen, kan dit huurbeëindiging in de weg staan, ofwel in het kader van de dringendheid ofwel bij de belangenafweging. Noot 56

Eigen toedoen door de verhuurder van de dringende reden

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar kan het wel een negatieve factor zijn in de belangenafweging, waarbij ‘alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken’.
Dat de rechter eigen toedoen kan afstraffen met een afwijzing van de claim blijkt onder meer uit diverse afwijzende beslissingen: Noot 54

De belangen van beide partijen (Ad B)

De rechter komt pas aan de belangenafweging toe, indien er is vastgesteld dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en de leeftijd van de huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden). De scheiding tussen een belangenafweging en de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik, valt vaak moeilijk te trekken. Het is verstandig om die scheiding wel zo duidelijk mogelijk te maken, omdat de dringendheid makkelijker duidelijk te maken is dan een belang dat in het voordeel van één van de partijen beslist dient te worden.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 26 april 2011 LJN: BQ4838, gerechtshof Amsterdam, 200.061.928/01 geoordeeld dat het belang van de verhuurder, die door een scheiding het verhuurde appartement dringend nodig had voor eigen gebruik, de doorslag gaf en dat de huurders aldus de woning dienden te ontruimen. De motivering betreffende de belangenafweging is duidelijk verwoord in rechtsoverweging 4.4.4 van dit arrest.
Het hof nam daarbij wel in aanmerking dat niet te verwachten viel dat huurders erin zouden slagen woonruimte in hun huidige woonomgeving te vinden. De achteruitgang die zij tegemoet moeten zien zou hen ongetwijfeld zwaar vallen. Die omstandigheid bracht evenwel niet mee dat woonruimte in dezelfde plaats als de huidige plaats op een minder bijzondere locatie als niet passend moet worden beschouwd. Verder heeft het hof onder ogen gezien dat thans geen absolute zekerheid kan worden geboden dat de huurder op overzienbare termijn in hun huidige plaats een geschikte alternatieve huurwoning vinden. In de eerste plaats heeft hier te gelden dat het hof voor een lange ontruimingstermijn zal kiezen, zodat de kans dat het niet lukt als heel klein moet worden beschouwd. Daarbij kwam dat huurders over een alternatief in een andere plaats beschikten.

Deze afweging van belangen tussen partijen speelde ook een belangrijke rol in een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2208 . De door de verhuurder ingestelde vordering werd door de rechtbank afgewezen. De casus luidde als volgt. De verhuurder had het gehuurde gekocht, doch woonde op een boerderij dat door de besloten vennootschap van haar vader was aangekocht als beleggingsobject. Het gehuurde was gekocht met geleend geld van de vader. De dochter stelde ter onderbouwing voor huurbeëindiging dat er tussen de huuropbrengst en de exploitatiekosten een wanverhouding lag. Bovendien had het gehuurde voor haar het voordeel dat zij haar twee paarden aan huis kon stallen, waardoor zij reistijd en reiskosten bespaarde. Zij had bovendien gesteld in het verhuurde te gaan wonen, dat dicht bij haar werk lag.
De verfijning die de Hoge Raad in haar arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest) heeft aangebracht is dat de verhuurder een opzegging slechts kan relateren aan een financieel belang als er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatielasten en huuropbrengsten. De rechter heeft dan bij de beoordeling beleidsvrijheid en kan daarbij dan elementen betrekken, zoals de waardestijging van het gehuurde. Het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie is dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn, zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken.

De rechter wees deze deelvordering af onder vermelding dat bewoning van de woning door de verhuurder niet zou leiden tot een betere verhouding tussen de opbrengst en de kosten van het gehuurde. Daarnaast stelt de rechter dat indien de verhuurder het verhuurde zou gaan bewonen tegenover de gestelde woonlasten weliswaar woongenot staat, maar niet valt in te zien waarom zij nu juist het verhuurde dringend nodig heeft om er te wonen, terwijl zij woonruimte in Hollandsche Rading bezit en, zoals ter gelegenheid van de comparitie van partijen is gebleken, thans wekelijks enige dagen op de boerderij verblijft die door de vennootschap van haar vader als beleggingsobject is gekocht. Bovendien stelt zij bij haar ouders te kunnen verblijven. Daarnaast geldt dat de aan de eigendom van het verhuurde verbonden baten en lasten in de veilingvoorwaarden uiteengezet zijn en de verhuurder daarvan heeft kunnen kennisnemen. Het komt dan voor haar rekening dat zij een verliesgevend object heeft gekocht. Hierbij treft de verhuurder ook het verwijt van “eigen toedoen”, hetgeen een reden kan zijn om de vordering af te wijzen.
Door het casuïstische karakter van dergelijke vorderingen is een afloop lastig te voorspellen. De rechter is in deze zaak gekomen tot afwijzing van de vordering. De ingrediënten waren ook aanwezig om de vordering toe te wijzen. Deze feiten geven een mix, die de rechter uiteindelijk heeft doen besluiten de vordering af te wijzen.

Een mooi voorbeeld van een zaak, waarin de huurovereenkomst werd opgezegd wegens dringende reden en waarbij de zaak in het stadium van de belangenafweging werd beslist geeft een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam van 24 september 2012 (Noot 73u).
De huurder woonde al 57 jaar in de woning op de begane grond. De verhuurder was ook eigenaar van aangrenzende woonruimte. De verhuurder had al na verwerving van het gehuurde te kennen gegeven van de huurder af te willen en had een gunstig financieel aanbod gedaan. De huurder had dit aanbod afgeslagen. De verhuurder woonde op de eerste verdieping. De verhuurder stelde vervolgens te moeten zorgen voor zijn moeder die zich uit Canada in Amsterdam zou vestigen.
De huurder stelde vervolgens in zijn verweer dat van medische noodzaak tot verzorging van de moeder door de verhuurder geen sprake was, er kon nog andere ruimte uitgezocht worden die ook aan derden was verstrekt en dat hij niet over vervangende woonruimte beschikte. Hoewel de suggestie was gewekt dat er sprake is van een vooropgezet plannetje, werd er aangenomen dat mantelzorg door de verhuurder noodzakelijk was en werd een dringende reden voor huurbeëindiging aangenomen.
Er was door de verhuurder niet bestreden dat hij nog andere mogelijkheden had om zijn moeder te huisvesten. Dit bracht met zich mee dat de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder uitviel. De rechter oordeelde dat de verhuurder de mogelijkheid had om op eenvoudige wijze voor alternatieven te zorgen voor het faciliteren van mantelzorg voor zijn moeder, hetgeen zijn belang bij de woning minder groot maakte.
De rechter zette daartegenover het belang van de huurder, die al vanaf zijn jeugd in het gehuurde woonde, en weinig inkomen had. Tevens werd ervan melding gemaakt dat de verhuurder ook het gehuurde in het kader van “short stay” verhuurde. Verder viel niet goed te begrijpen hoe de verhuurder de “short stay” verhuring kon combineren met de mantelzorg want er waren twee etages daardoor in gebruik bij derden, zodat de verhuurder niet voor het verlenen van mantelzorg aanwezig kon zijn. De rechter vond voorts het commerciële belang van de verhuurder minder zwaar wegen dan het woonbelang van de huurder.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2851 ) beslist dat de moeizame financiële relatie van de verhuurder niet leidde tot het oordeel dat zijn belangen zwaarder wogen dan die van de huurder. Het is wel merkwaardig dat het hof er veronderstellenderwijs vanuit ging dat er sprake was van een dringende reden. De dringende reden dient immers door de verhuurder aannemelijk te worden gemaakt als eerste stap tot het bereiken van een succesvolle stap naar huurbeëindiging. Er bestaat gelet op de redactie van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wel een stelplicht voor dringend eigen gebruik. Hierbij moet bedacht worden dat het verhuurdersbelang dermate dringend moet zijn, dat de continuatie van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd. In de conclusie die mr. G.R.B. van Peusem naar aanleiding van deze casus opstelde ( ECLI:NL:PHR:2016:1265 ) werd gesproken dat de dringendheid doorgaans een drempeltoets vormt of er sprake is van een dringende reden en dat vervolgens een afweging van de wederzijdse belangen tussen verhuurder en huurder plaats dient te vinden. Mr. G.R.B. van Peusem betoogt in zijn conclusie dat ook bij de bepaling of er sprake is van een dringende reden van dringend eigen gebruik een belangenafweging tussen die van de verhuurder en de huurder betrokken te worden. Het moet hier dan louter om de vraag gaan of het gebruik dringend aangemerkt dient te worden. Ik vind dit toch wel een erg academische benadering. het lijkt mij dat er toch zonder een afweging van belangen bepaald kan worden of een bepaald gebruik dringend is of niet. Als eenmaal is bepaald of een bepaald gebruik dringend is, dan kan kunnen daarna alle wederzijdse meegenomen worden in het kader van de belangenafweging. Dit geeft naar mij idee een duidelijker lijn van de te volgens weg. Immers als bijvoorbeeld de verhuurder door een financieel wanbeleid in de problemen is geraakt waardoor deze de woning wenst te gebruiken, dan kan hierdoor de dringendheid worden vastgesteld. In het kader van de belangenafweging kan dan het eigen toedoen (de aanschaf van een chalet dat vervolgens weer was verhuurd en in een later stadium verkocht) worden betrokken en kan worden beoordeeld wiens belang de voorkeur geniet. Het lijkt mij lastig een belangenafweging louter alleen in het kader van de dringende reden te beoordelen, waarna een meer algemene belangenafweging kan worden gemaakt. Het lijkt mij wel duidelijk dat de dringende reden in het kader van de afweging van belangen wordt betrokken. Het lijkt mij wel juist dat er in het kader van de belangenafweging tussen de verschillende fasen bij de beoordeling van de dringende reden geen waterdichte schotten tussen die verschillende stadia bestaan.

Deze overlap brengt mee dat de uitkomst van de belangenafweging kan samenvallen met het oordeel over de andere belangen van partijen (waaronder de vraag of de verhuurder in het kader van deze vraagstelling al dan niet passende woonruimte kan verkrijgen. Er mag worden aangenomen dat onder gestelde omstandigheden niet valt in te zien dat de verhuurder er niet in zou slagen passende woonruimte kan verkrijgen).
Het blijft mij onduidelijk hoe het hof veronderstellenderwijs de dringende reden aan heeft kunnen nemen. Het is begrijpelijk dat de verhuurder die beroep in had gesteld geen kritiek heeft geuit op deze veronderstelling. De eerste hobbel voor het realiseren van huurbeëindiging was hiermee genomen. Een partij stelt normaliter geen beroep in tegen een oordeel dat in zijn voordeel is geveld. Hoe het ook zij: het hof kwam in het kader van de daarna uit te voeren belangenafweging tot het oordeel dat de weegschaal in het voordeel van de huurder doorsloeg. Bij dit oordeel was onder meer het ondoordachte handelen van de verhuurder betrokken, waardoor de verhuurder zich in deze positie had gemanoeuvreerd. In het kader van deze afweging wordt ook de relatieve lage huurprijs in verhouding tot de kosten van het gehuurde genoemd. De verhuurder was bij aanschaf van het gehuurde immers op de hoogte van de relatief lage huurprijs. Daarnaast hadden zowel de huurder als de verhuurder paarden die beide partijen op het gehuurde wenste te stallen. De huurder woonde al decennia in het gehuurde, terwijl de verhuurder de laatste jaren meermalen was verhuisd en desondanks een oplossing voor haar paarden weten te vinden. De huurder hield ook dezelfde periode paarden op het gehuurde. Daarnaast was het niet duidelijk dat de huurder passende vervangende woonruimte kon verkrijgen.
Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het oordeel over de passendheid van de woonruimte nauw samenhangt met de belangenafweging. De verhuurder moet ook bewijzen dat er sprake is van passende vervangende woonruimte. het betreft hier een bewijslast zonder een (volledige) bewijsvoering. Dat het hof hier een kennelijk in deze zin bedoelde stelplicht voor [eiseres] aanneemt, komt zodoende niet is strijd met enige rechtsregel, zoals het subonderdeel tevergeefs aandraagt. In de conclusie van mr. G.R.B. van Peusem wordt uitdrukkelijk ingegaan op de eisen die aan passende vervangende woonruimte gesteld moeten worden en de bewijslast daaromtrent. Het hof meende dat het enkele gegeven dat de huurders zich niet bijzonder hebben ingespannen om vervangende woonruimte te verwerven in dit geval geen afbreuk doet aan de door het hof geconstateerde omstandigheid dat de verhuurder onvoldoende heeft aangetoond dat gebleken is van passende woonruimte voor de huurders. Daarin ligt niet besloten dat het maar beperkt naar passende woonruimte zoeken überhaupt niet mee kan wegen.
De Hoge Raad vond in haar arrest van 3 februari 2017 ( ECLI:NL:HR:2017:141 ) de beslissing van het hof niet in strijd met het recht.

De volgende uitspraak door het gerechtshof te Amsterdam op 17 april 2012 (Noot 73ua) heb ik geplaatst in het onderdeel belangenafweging, omdat de reden van opzegging, namelijk gezinsuitbreiding en de daarmee verband houdende noodzaak tot gebruik van het gehuurde wel een legitieme reden is, doch de afweging van belangen er voor zorgde dat de opzegging niet als effect had dat de huurovereenkomst met de huurder werd beëindigd.
De verhuurder/eigenaar bewoonde een pand met drie verdiepingen in Amsterdam, waarvan de tweede en derde verdieping door hem met zijn gezin met drie kinderen en vrouw werd bewoond. De woonoppervlakte beliep circa 97,5 m². De verhuurder heeft een gezinsinkomen van ongeveer € 120.000. De komst van het derde kind was onder meer de reden om deze huurbeëindiging te starten. De verhuurder en zijn vrouw zijn zelfstandig consultants van beroep en werken veel thuis. Door beëindiging van een samenwerkingsverband komt beschikbare kantoorruimte te vervallen. Men wenst meer ruimte voor de kinderen, meer opslagruimte en een betere werkplek. Het kopen van een andere woning is geen optie.
De huurder woonde al 35 jaar op de begane grond. Haar woonoppervlakte is ongeveer 20 m². De huurder is een kunstenaar met weinig inkomen. De huur van haar atelier was al eerder door een andere verhuurder beëindigd. Door de verhuurder van de woonruimte is een bedrag van € 60.000 aan vertrekpremie aangeboden. De maandelijkse huurprijs luidde circa € 242 per maand. De woning is een hoekhuis met veel licht. Zij zal haar werk in het vervolg in de woning moeten doen. Zij heeft veel vrienden in de buurt en woont op loopafstand van het museum. Ze heeft een inkomen van circa € 925 en ontvangt circa € 100 aan zorg- en huurtoeslag.
De huurder wijst erop dat de woning naar Amsterdamse maatstaven groot genoeg is, want voor een gezin van vier personen wordt een oppervlakte van 80 m² als voldoende beschouwd.
Het hof is van mening dat voor de behoefte naar oppervlakte alle omstandigheden van het geval erbij betrokken moet worden. Het hof vindt het feit dat de woonoppervlakte circa 17 m² meer beslaat dan de oppervlakte die gold voor de destijds geldende huisvestigingsverordening wel een aanwijzing is die afdoet aan de mate van dringendheid van de noodzaak van additionele woonruimte voor de verhuurder.
Het hof is verder van mening dat de verhuurder een kamer kan creëren door een deel van de woonkamer af te snoepen; er blijft dan genoeg over als woonruimte. Daarnaast is het hof van mening dat de verhuurder met een jaarinkomen van circa € 120.000 wel elders een bescheiden kantoorruimte kan huren.
De huurder heeft geen passende vervangende woonruimte kunnen vinden voor een bedrag van circa € 550 per maand. Aan het schikkingsaanbod van € 60.000 wordt voorbijgegaan. Dit bedrag overtreft weliswaar de verhuis- en herinrichtingskosten, doch geeft volgens het hof nog geen grond om de huurder te pushen tot verhuizing, omdat het belang van de huurder bij voortzetting van de huur niet van financiële aard is.

Het gerechtshof Amsterdam komt in haar arrest van 6 december 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:5237 ) ook tot een belangenafweging in het voordeel van de huurder die al meer dan veertig jaar het souterrain huurt, in de buurt is geworteld en daar inmiddels een aanzienlijk sociaal netwerk heeft opgebouwd, een hoge leeftijd heeft en in een kwetsbare lichamelijke toestand verkeert. In de loop van de tijd hadden de verhuurders ongeveer 10 appartementen in de omgeving van het gehuurde aan de huurder voorgesteld, maar dat had er niet toe geleid dat de huurder de huur had opgezegd en was verhuisd. In 2012 hadden de verhuurders aangeboden een nabijgelegen benedenwoning met een tuin te kopen en aan huurder te verhuren, welk aanbod zij heeft afgeslagen. In reacties op de brieven die zij van verhuurders heeft ontvangen, heeft de huurder steeds te kennen gegeven begrip te hebben voor de situatie van verhuurders maar nog geen prettige vervangende woonruimte te hebben gevonden. Zij wilde een verhuizing slechts overwegen als sprake zal zijn van een ‘win-winsituatie’.

De rechter oordeelde als volgt in het kader van de belangenafweging. Bij die belangenafweging wegen de belangen van de huurder bij behoud van het souterrain zwaarder dan die van verhuurders. Daartoe overwoog het hof als volgt. De huurder is 78 jaar en huurt het souterrain al sinds 1974, derhalve meer dan veertig jaar. Zij is langdurig in de buurt geworteld en heeft daar – onbestreden – door de jaren heen een aanzienlijk sociaal netwerk opgebouwd. Aangezien zij alleenstaand is en geen familie heeft, is de huurder, gelet op haar hoge leeftijd en kwetsbare lichamelijke toestand (zij lijdt aan myalgische encefalomyelitis (ME), artrose, osteoporose en glaucoom), in belangrijke mate afhankelijk van dat netwerk, dat haar geregeld mantelzorg verstrekt. In geval van verhuizing achtte het hof het risico aanwezig dat dit netwerk onder druk komt te staan, terwijl de huurder nog niet in een verzorgingshuis wil wonen. Ook het gevoel van veiligheid dat de woning in de (haar bekende en vertrouwde) buurt waar zij thans woont de huurder geeft, is een belang dat, gezien de hoge leeftijd van de huurder en de duur van de huurverhouding, in dit verband gewicht in de schaal legt. De door verhuurders aangevoerde belangen wegen tegen deze zwaarwegende belangen niet op. Aldus heeft de huurder zich op goede gronden tegen een door haar niet gewenste verhuizing verzet. Aan het voorgaande doet niet af dat, naar bij pleidooi in hoger beroep is gebleken, de huurder beschikt over een woning in Israël en daarmee over meer financiële middelen dan een bedrag van € 1.400,– per maand. De conclusie van een en ander is dat de belangenafweging in het voordeel van de huurder dient uit te vallen en de huurovereenkomst in stand blijft.
Gezien het feit dat de rechter al een belangenafweging in het voordeel van de huurder heeft laten uitvallen, hoefde de rechter niet toe te komen aan de vraag of er sprake is van passende vervangende woonruimte.

Dringend eigen gebruik van de woning (ad A)

Er is geen blauwdruk te geven of de verhuurder de huurovereenkomst kan laten eindigen wegens de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”. Door de belangenafweging valt niet met zekerheid te voorspellen of de rechter de vordering van de verhuurder toe zal wijzen of af zal wijzen.

Er wordt niet aan het vereiste van dringendheid voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet spoedeisend is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig voor de hand liggende beweegredenen, dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid.

De belangenafweging komt pas aan de orde als de verhuurder is geslaagd in het bewijs dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, waarna beoordeeld dient te worden of de mate van dringendheid zo groot is dat van hem niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. In de zaak die heeft geleid tot het arrest van de Hoge Raad van 11 maart 2005 LJN: AR6199, Hoge Raad, C04/067HR55 werd geoordeeld dat de verhuurder de noodzaak om in het gehuurde te wonen onvoldoende had aangetoond. De verhuurder was van mening dat zijn vrouw wegens haar gezondheid beter in het gehuurde zou kunnen wonen dan in de eigen woning. Dit is op zichzelf een geldige reden ter onderbouwing van deze opzeggingsgrond. De verhuurder had deze stelling echter niet voldoende onderbouwd (rechtsoverweging 3.3.2), zodat de gevorderde ontruiming van de woning op grond van een dringende reden wegens onvoldoende bewijs werd afgewezen.

In het vonnis van van de rechtbank te Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (LJN: AY9697, sector kanton rechtbank Haarlem, 299318 / CV EXPL 06-783) kon de verhuurder (een besloten vennootschap) niet de dringende reden van huurbeëindiging van haar bestuurder als een geldende reden voor de opzegging in voldoende mate onderbouwen. Haar bestuurder dreef een eenmanszaak onder het verhuurde pand. Deze bestuurder wenste de woning boven de eenmanszaak te betrekken. De dringende reden van de bestuurder van de eenmanszaak werd terecht niet vereenzelvigd met de door de verhuurder (vennootschap) genoemde dringende reden.

Verplichte afwijzingsgronden ivm woningruil

Verplichte afwijzingsgronden in verband met woningruil. De rechter dient de vordering van woningruil af te wijzen als:

  • de ruilpartner niet over een huisvestingsvergunning beschikt ten aanzien van woonruimte waarvoor dit verplicht is gesteld;
  • de ruilpartner niet voldoende financiële waarborgen heeft om de huurverplichtingen na te komen;
  • de afweging van belangen in het voordeel van de verhuurder uitpakt.

Belangenafweging
Als ondergrens van deze belangenafweging geldt dat de zittende huurder een zwaarwichtig belang bij woningruil moet hebben. Als er geen zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder aanwezig is, dan is er voor woningruil geen plaats. De achtergrond van deze bepaling is immers dat de verhuurder een andere huurder opgedrongen krijgt en er een inbreuk in de contractsvrijheid wordt gemaakt. De verhuurder krijgt als aanspreekpunt de nieuwe huurder en verliest de mogelijkheid om de oorspronkelijke huurder aansprakelijk te stellen. Verder verliest de verhuurder het drukmiddel van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde bij een opgebouwde huurachterstand, die door de oorspronkelijke huurder is opgebouwd. De nieuwe huurder wordt aansprakelijk voor huurachterstanden van de vertrekkende huurder (Kantongerecht utrecht 22 mei 1986, Praktijkgids 1986, nummer 2553, HR 25 november 1977, NJ 1978, 400 (Luime/Leemans). De nieuwe huurder heeft dan wél een regresrecht ten laste van de voormalige huurder.
In het kader van woningruil dient een open belangenafweging plaats te vinden. Dit betekent echter dat met alle argumenten van de huurder in het kader van een belangenafweging rekening kan worden gehouden. De ondergrens waarmee in het kader van de belangenafweging rekening gehouden dient te worden is het zwaarwichtig belang dat de huurder bij woningruil hoort te hebben. Is er wel een belang van de huurder, maar geen zwaarwichtig belang, dan vindt er geen toewijzing van de vordering plaats. Dit zwaarwegende belang aan de kant van de huurder rechtvaardigt doorbreking van de contractsvrijheid van de oorspronkelijke partijen en maakt dat de verhuurder een andere huurder opgedrongen kan krijgen.

Als er voor een ruilkandidaat een huurverhoging plaats zal vinden, dan zal deze verhoging niet zonder meer tot de conclusie hoeven te leiden dat de huur door de ruilkandidaat niet betaald zal kunnen worden als de huurverhoging grotendeels door huurtoeslag gedekt zal worden als de huurder een relatief laag inkomen heeft. De bejaarde alleenstaande huurder stelde een  zwaarwegend belang bij de woningruil te hebben vanwege de omvang van haar woning (die voor haar te groot is geworden). Daarnaast was de aanwezigheid van een trap binnenshuis een bezwaar vanwege het feit dat zij slecht ter been was. Zij kon ook de tuin niet goed meer onderhouden vanwege haar lichamelijke gesteldheid. Ten slotte had de huurder nare herinneringen aan de woning wegens het overlijden van haar zoon alsmede de scheiding van haar man. Zij heeft psychische last die nog steeds groter wordt.

De rechter stelde in haar vonnis van 7 juli 2017 vast ( ECLI:NL:RBROT:2017:6879 ) dat deze ruilkandidaat alleen woonde en haar huidige woning vier slaapkamers heeft. De woning werd te groot geoordeeld gezien de samenstelling van haar gezin. In combinatie met de omstandigheid dat voldoende aannemelijk is dat deze huurder moeite heeft met de trap binnenshuis wegens voortschrijdende ouderdom en met het onderhouden van de tuin, werd geoordeeld dat haar belang om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen zonder tuin zwaarwichtig was. De door deze huurder gewenste flatwoning kwam op voornoemde punten beter tegemoet aan de behoeften van deze huurder, nu deze kleiner is qua grootte (één slaapkamer minder), binnenshuis geen trap heeft en daarnaast geen tuin heeft die onderhoud behoeft. Verder werd van belang geacht dat de kansen voor deze huurder om op een andere manier binnen een redelijke termijn een geschikte huurwoning te vinden (onder de huursubsidiegrens) zeer klein werden geacht. Een netto verhoging van € 70 per maand werd door de rechter mogelijk geacht.

Wat betreft het zwaarwegend belang van de andere ruilkandidaat overwoog de kantonrechter als volgt. Gelet op de gezinssamenstelling van deze ruilkandidaat met vier kleine kinderen afgezet tegen de huidige woonsituatie in de flatwoning (drie slaapkamers) zonder tuin, wordt het zwaarwichtig belang van deze ruilkandidaat aanwezig geacht. Daarnaast bevindt het woongedeelte van de maisonnettewoning zich op de begane grond en het slaapgedeelte op de eerste verdieping, waardoor de kans op eventueel geluidsoverlast van een druk huishouden met vier kinderen beperkt zal worden voor de bovenburen. Bij beide ruilkandidaten werd zwaarwegend belang aanwezig geacht.

Normaliter dient de verhuurder van de huurder te beoordelen of zich een zwaarwichtig belang voordoet bij de huurder. Het zwaarwichtige belang van die huurder wordt beoordeeld en vervolgens afgewogen tegen het belang van zíjn verhuurder. Het gaat hier om de belangen van de huurder en zijn verhuurder en niet om de belangen van de ruilpartner en zijn verhuurder. In deze zaak hadden twee huurders van dezelfde verhuurder in één procedure de machtiging tot indeplaatsstelling gevorderd. De rechter moest daarom het belang van beide ruilkandidaten beoordelen. Als er verschillende verhuurders zijn, dan zal de rechter alleen de zaak dienen te beoordelen van de huurder die de zaak aanhangig heeft gemaakt. Als de verhuurder door de rechter wordt verplicht aan deze woningruil mee te werken en de andere verhuurder hieraan medewerking weigert, dan zal die andere verhuurder ook in een procedure betrokken dienen te worden. Als er één verhuurder niet akkoord gaat met deze woningruil, dan is woningruil feitelijk niet mogelijk. Zonder de machtiging als bedoeld in artikel 7:270 BW mag de huurder immers de kandidaathuurder geen gebruik van het gehuurde laten maken.

Voorbeelden van de belangenafweging in de rechtspraak:

  • Kantongerecht Utrecht 15 mei 1986, WR 1986,81. Het verkrijgen van extra ruimte ten behoeve van een gehandicapt kind wordt als zwaarwichtig aangemerkt.
  • Kantongerecht te Amsterdam van 21 september 1988, WR 1989,6. Huurder heeft geen zwaarwichtig belang nu hij zes aanbiedingen voor andere huisvesting heeft afgeslagen.
  • Kantongerecht te Amsterdam van 7 februari 1992, WR 1989, 73. Het belang van een huurder bij huisvesting in de omgeving van een mogelijke werkkring is zwaarwichtig.

Als er geconcludeerd wordt dat er sprake is van zwaarwegende belangen aan de zijde van de huurder dan dient vervolgens het belang van de huurder te worden afgezet tegen het belang van de verhuurder. De verhuurderbelangen lijken in deze belangenafweging minder zwaar te wegen dan de belangen van de huurder. Het toewijzingsbeleid van de (sociale) verhuurder is een belang waarmee rekening wordt gehouden. Echter als de huurder een medisch belang heeft, dan wordt aan dit belang doorgaans voorrang gegeven (Rechtbank Amsterdam 24 augustus 1987, WR 1987, 121. Het belang van een mishandelde vrouw om niet de omgeving van haar ex-echtgenoot te wonen weegt zwaarder dan het belang dat de verhuurder bij haar toewijzingsbeleid heeft).

Enkele voorbeelden van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder zijn:

  • dichter bij het werk willen wonen, waardoor het gezinsleven minder wordt belast;
  • dichter bij familie willen wonen, bijvoorbeeld in verband met heimwee naar de kinderen;
  • naar een grotere woning willen verhuizen in verband met gezinsuitbreiding;
  • een belang van medische aard (gezondheidsredenen).

Vervangende machtiging door de rechter 

Onder oud recht werd beslist dat het vragen van vervangende toestemming aan de rechter achteraf leidde tot niet-ontvankelijkheid. Er is geen aanleiding voor de veronderstelling dat deze regeling onder deze regelgeving niet meer zou gelden. Het vorenstaande lijkt voornamelijk van toepassing voor bedrijfsruimten. De verhuurder is met betrekking tot wijzigingen in woonruimte verplicht zijn toestemming (onvoorwaardelijk) te geven als de veranderingen het gehuurde niet schaden dan wel niet leiden tot waardedaling van het gehuurde. Noot 26

De huurder heeft het recht om op grond van artikel 7:215 lid 3 BW in plaats van toestemming van de verhuurder een rechterlijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden aan het gehuurde worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de huurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht. De huurder die wel toestemming had gevraagd aan de verhuurder voor het aanbrengen van wijzigingen, diende de wijzigingen ongedaan te maken toen deze de wijzigingen toch had uitgevoerd nadat toestemming daarvan door de verhuurder was geweigerd. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Middelburg had in haar vonnis van 19 april 2011 LJN: BR3916, voorzieningenrechter Rechtbank Middelburg, 77770 /KG ZA 2011-47 beslist dat de huurder deze wijzigingen ongedaan diende te maken, die niet als onderhoud, doch als wijzigingen aangemerkt werden.
In dat verband had de huurder, die een café, restaurant en hotelbedrijf exploiteerde, nog aangevoerd dat ongedaanmaking van deze wijzigingen niet van haar kan worden gevergd nu het zomerseizoen voor de deur staat en zij grote schade zal lijden als zij de werkzaamheden tijdens het seizoen ongedaan moet maken. Dit argument hielp haar niet. Gedaagde was naar de mening van de voorzieningenrechter voor eigen risico de verbouwingswerkzaamheden gestart, en zij is daarmee, met een in het vooruitzicht gesteld kort geding, doorgegaan. Het welbewust daarmee genomen risico komt geheel voor haar rekening, aldus de rechter.

Dit standpunt lijkt mij wel juist gezien de redactie van artikel 7:215 lid 3 BW. Tevens konden deze wijzigingen niet als objectieve verbeteringen worden beschouwd, althans er is niet aangevoerd dat deze wijzigingen als objectieve verbeteringen beschouwd konden worden. Verder betrof dit bedrijfsruimte, waarop artikel 7:215 lid 2 BW niet van toepassing is. Deze wijzigingen worden immers geregeld door artikel 7:215 lid 4 BW.De machtiging kan worden verkregen door de verhuurder te dagvaarden (de wet spreekt van ‘vorderen’) en de rechter te vragen de huurder te machtigen tot het aanbrengen van de gewenste veranderingen. Aangenomen moet worden dat de machtiging niet alleen voor veranderingen, maar ook voor toevoegingen kan worden gevraagd. Door deze machtiging is er geen sprake van reële executie (toestemming om zelf iets te mogen doen).

De rechter moet de vordering tot verkrijging van een machtiging bij woonruimte toewijzen wanneer er sprake is van objectieve verbeteringen. Daarnaast is de rechter gehouden deze machtiging te verstrekken als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik door de huurder of het gebruiksgenot verhogen. De regel is van toepassing op zowel verhuurde woonruimte als bedrijfsruimte.
De huurder kan ook wijzigingen voor ogen staan, die niet kunnen worden aangemerkt als wijzigingen die onder artikel 7:215 lid 2 BW vallen, doch die aangemerkt dienen te worden als veranderingen die noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik door de huurder of het woongenot verhogen. Afhankelijk van de uitkomst van de belangenafweging verleent de rechter de machtiging tot het mogen aanbrengen van deze wijzigingen. Het gaat om een objectieve belangenafweging, waarbij de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval Noot 22.
Het is volgens dit criterium van belang dat het woongenot door de verandering of toevoeging voor huurders in het algemeen hoger zal worden. Deze wijzigingen kunnen zorgen voor schade aan het gehuurde, dan wel tot een waardedaling van het gehuurde.
Het aanbrengen van deze wijziging aan het gehuurde zonder de gevraagde toestemming zal niet kunnen worden gerepareerd door de redelijkheid en billijkheid, zoals bij de wijzigingen vallende onder artikel 7:215 lid 2 BW het geval kan zijn. Wijzigingen die zijn aangebracht zonder toestemming van de verhuurder en/of machtiging van de rechter zullen doorgaans verwijderd dienen te worden als dit wijzigingen betreft waarvan de rechter op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming had dienen te verlenen.