FAQ – Bemiddelingskosten

Mag de verhuurder kosten doorbelasten als hij ook  werkzaamheden voor de verhuurder verricht?

Nee, dat mag niet. Hierover zijn enkele uitspraken bekend.

Uitgangspunt is dat bemiddelaars die voor zowel de huurder als de verhuurder van woningen bemiddelen, bij de consument-huurder alleen kosten in rekening mogen brengen voor optionele werkzaamheden, zoals schilderwerk. Deze opdracht heeft niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Voor deze werkzaamheden mogen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ( Verslag van een schriftelijk overleg, 21 december 2015, vergaderjaar 2015-2016, nr. 34207). Artikel 7:417 lid 4 BW geeft nu duidelijk weer dat de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder of koper als de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen. Daarnaast staat in deze bepaling nu ook dat van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Als de lasthebber uitdrukkelijk geen loon met de verhuurder is overeengekomen, dan krijgt de lasthebber dus niets voor zijn werkzaamheden.

Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.

Hoe is de positie van de huurder als de verhuurder een bemiddelingsbureau heeft ingeschakeld?

Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. De verhuurder treedt dan op als lastgever van de tussenpersoon. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf ( artikel 7:408 lid 3 BW), als het gaat om de bemiddeling bij huur en koop van een onroerende zaak en die huurder of koper is een consument. Als zowel de huurder als de verhuurder dezelfde bemiddelaar hebben ingeschakeld, dan dient de verhuurder altijd de courtage te betalen.

n het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 ( LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt.

Als er al ruimte was voor discussie of de bemiddelaar bij de huurder kosten in rekening mag brengen, in het geval er door deze bemiddelaar ten behoeve van de verhuurder om niet woonruimte wordt getoond die deze verhuurder wenst te verhuren, dan is deze mogelijkheid van discussie nu beslecht door een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099) en door de huidige wettelijke regeling die aansluit op de huidige rechtspraak.

De Hoge Raad beoordeelde echter dat door deze werkwijze een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:425 BW. De huurder kon in deze situatie immers niet rechtstreeks met de verhuurder contact opnemen en was daarom wel verplicht om een overeenkomst met de bemiddelaar te sluiten waarin het courtagebeding zat opgenomen. Volgens de Hoge Raad kwam ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad overwoog daartoe: “Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde”. Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Bij het begin van dit onderdeel is al besproken dat de lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Verder hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
Artikel 7:417 lid 4 BW is volgens de Hoge Raad niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

FAQ – Onredelijk verkregen voordeel

Kan de verhuurder deze bemiddelingskosten aan de huurder doorberekenen ook als er al enige tijd wordt gehuurd en in de huurovereenkomst staat vermeld dat deze kosten worden doorberekend?

Deze betalingsverplichting is op grond van het gestelde in artikel 7:264 BW nietig. De in de huurovereenkomst genoemde bepaling over deze kosten is daarom ook nietig.

Mag de verhuurder sleutelgeld vragen?

Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een ‘onredelijk voordeel’ oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo’n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.

Wat is de juridische grondslag van terugvordering sleutelgeld? Noem enkele andere voorbeelden

De wettelijke regeling staat onder artikel 7:264 BW vermeld. Bij sleutelgeld is er sprake van onredelijke verkregen voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De wettelijke sanctie is de nietigheid van dit beding. Andere voorbeelden zijn: te hoge verhuurkosten, te hoge waarborgsom, te hoge overnamekosten.

Bemiddelingskosten voor rekening huurder?

De bemiddelingsovereenkomst staat vermeld in artikel 7:425 BW. In dit artikel staat het hiernavolgende vermeld: “De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden”.

Het gaat hier alleen om het bij elkaar brengen van huurder en verhuurder. Verder strekt de opdracht in beginsel niet. Als partijen bij elkaar zijn gebracht dan zal de verhuurder zelf met de huurder een huurovereenkomst dienen te sluiten. De opdrachtnemer is daartoe niet bevoegd op basis van dit artikel. Het is natuurlijk wel mogelijk dat de eigenaar hierover aanvullende afspraken met de opdrachtnemer maakt. De opdrachtnemer heeft een zorgplicht jegens de eigenaar. Schending van deze zorgplicht kan de opdrachtnemer aansprakelijk maken jegens de eigenaar. De bemiddelaar kan bijvoorbeeld de zorgplicht schenden door de vermogens- en inkomenspositie van de huurder niet te controleren. Als de eigenaar vervolgens met een huurder wordt geconfronteerd die de huur niet kan betalen, dan kan het mogelijk zijn dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor de schade die het gevolg hiervan is (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436).

Bemiddelingskosten voor rekening van de huurder? Bemiddelingskosten kunnen in veel situaties worden geacht alleen voor rekening van de verhuurder te komen op grond van de regels over lastgeving.

Er zijn drie verschillende uitgangsposities:

  • De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in om voor hem geschikte woonruimte te zoeken;
  • De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in om een geschikte huurder te vinden;
  • Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in met het doel een huurovereenkomst tot stand te laten komen.

Aanvullende regelgeving?
De huidige wetgeving voorziet al in een mogelijkheid van een bestuurlijke boete of last onder dwangsom. Het stelselmatig vragen van sleutelgeld kan in bepaalde gevallen voor de Autoriteit Consument en Markt (ACM) aanleiding zijn om handhavend op te treden op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc). Wanneer de ACM van oordeel is dat de Whc is overtreden, is zij bevoegd om bestuurlijke boetes (maximaal € 450.000 per overtreding) en last onder dwangsommen op te leggen. Hierbij dient te worden aangetekend dat de ACM niet in individuele gevallen optreedt. Zij kan alleen optreden wanneer een overtreding van de consumentenwetgeving meerdere consumenten/huurders kan raken. Er dient sprake te zijn van een zogenaamde collectieve inbreuk.
Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. Gedupeerden van geëist sleutelgeld of derden kunnen hiervan melding doen bij ConsuWijzer (zoek op bemiddelingskosten).