FAQ – Bemiddelingskosten

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:53:50

Mag de verhuurder kosten doorbelasten als hij ook  werkzaamheden voor de verhuurder verricht?

Nee, dat mag niet. Hierover zijn enkele uitspraken bekend.

Uitgangspunt is dat bemiddelaars die voor zowel de huurder als de verhuurder van woningen bemiddelen, bij de consument-huurder alleen kosten in rekening mogen brengen voor optionele werkzaamheden, zoals schilderwerk. Deze opdracht heeft niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Voor deze werkzaamheden mogen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ( Verslag van een schriftelijk overleg, 21 december 2015, vergaderjaar 2015-2016, nr. 34207). Artikel 7:417 lid 4 BW geeft nu duidelijk weer dat de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder of koper als de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen. Daarnaast staat in deze bepaling nu ook dat van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Als de lasthebber uitdrukkelijk geen loon met de verhuurder is overeengekomen, dan krijgt de lasthebber dus niets voor zijn werkzaamheden.

Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.

Hoe is de positie van de huurder als de verhuurder een bemiddelingsbureau heeft ingeschakeld?

Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. De verhuurder treedt dan op als lastgever van de tussenpersoon. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf ( artikel 7:408 lid 3 BW), als het gaat om de bemiddeling bij huur en koop van een onroerende zaak en die huurder of koper is een consument. Als zowel de huurder als de verhuurder dezelfde bemiddelaar hebben ingeschakeld, dan dient de verhuurder altijd de courtage te betalen.

n het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 ( LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt.

Als er al ruimte was voor discussie of de bemiddelaar bij de huurder kosten in rekening mag brengen, in het geval er door deze bemiddelaar ten behoeve van de verhuurder om niet woonruimte wordt getoond die deze verhuurder wenst te verhuren, dan is deze mogelijkheid van discussie nu beslecht door een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:3099) en door de huidige wettelijke regeling die aansluit op de huidige rechtspraak.

De Hoge Raad beoordeelde echter dat door deze werkwijze een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:425 BW. De huurder kon in deze situatie immers niet rechtstreeks met de verhuurder contact opnemen en was daarom wel verplicht om een overeenkomst met de bemiddelaar te sluiten waarin het courtagebeding zat opgenomen. Volgens de Hoge Raad kwam ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad overwoog daartoe: “Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde”. Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW, artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Bij het begin van dit onderdeel is al besproken dat de lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Verder hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
Artikel 7:417 lid 4 BW is volgens de Hoge Raad niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

FAQ – Onredelijk verkregen voordeel

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:50:02

Kan de verhuurder deze bemiddelingskosten aan de huurder doorberekenen ook als er al enige tijd wordt gehuurd en in de huurovereenkomst staat vermeld dat deze kosten worden doorberekend?

Deze betalingsverplichting is op grond van het gestelde in artikel 7:264 BW nietig. De in de huurovereenkomst genoemde bepaling over deze kosten is daarom ook nietig.

Mag de verhuurder sleutelgeld vragen?

Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een ‘onredelijk voordeel’ oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo’n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.

Wat is de juridische grondslag van terugvordering sleutelgeld? Noem enkele andere voorbeelden

De wettelijke regeling staat onder artikel 7:264 BW vermeld. Bij sleutelgeld is er sprake van onredelijke verkregen voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De wettelijke sanctie is de nietigheid van dit beding. Andere voorbeelden zijn: te hoge verhuurkosten, te hoge waarborgsom, te hoge overnamekosten.

Bemiddelingskosten voor rekening huurder?

Laatst bijgewerkt op 2020-10-20 om 21:33:51

De bemiddelingsovereenkomst staat vermeld in artikel 7:425 BW. In dit artikel staat het hiernavolgende vermeld: “De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden”.

Het gaat hier alleen om het bij elkaar brengen van huurder en verhuurder. Verder strekt de opdracht in beginsel niet. Als partijen bij elkaar zijn gebracht dan zal de verhuurder zelf met de huurder een huurovereenkomst dienen te sluiten. De opdrachtnemer is daartoe niet bevoegd op basis van dit artikel. Het is natuurlijk wel mogelijk dat de eigenaar hierover aanvullende afspraken met de opdrachtnemer maakt. De opdrachtnemer heeft een zorgplicht jegens de eigenaar. Schending van deze zorgplicht kan de opdrachtnemer aansprakelijk maken jegens de eigenaar. De bemiddelaar kan bijvoorbeeld de zorgplicht schenden door de vermogens- en inkomenspositie van de huurder niet te controleren. Als de eigenaar vervolgens met een huurder wordt geconfronteerd die de huur niet kan betalen, dan kan het mogelijk zijn dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor de schade die het gevolg hiervan is (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436).

Bemiddelingskosten voor rekening van de huurder? Bemiddelingskosten kunnen in veel situaties worden geacht alleen voor rekening van de verhuurder te komen op grond van de regels over lastgeving.

Er zijn drie verschillende uitgangsposities:

  • De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in om voor hem geschikte woonruimte te zoeken;
  • De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in om een geschikte huurder te vinden;
  • Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in met het doel een huurovereenkomst tot stand te laten komen.

De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in 
Uitgangspunt is dat bemiddelaars die voor zowel de huurder als de verhuurder van woningen bemiddelen, bij de consument-huurder alleen kosten in rekening mogen brengen voor optionele werkzaamheden, zoals schilderwerk. Deze opdracht heeft niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Voor deze werkzaamheden mogen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ( Verslag van een schriftelijk overleg, 21 december 2015, vergaderjaar 2015-2016, nr. 34207 ). Artikel 7:417 lid 4 BW geeft nu duidelijk weer dat de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder of koper als de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen. Daarnaast staat in deze bepaling nu ook dat van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Als de lasthebber uitdrukkelijk geen loon met de verhuurder is overeengekomen, dan krijgt de lasthebber dus niets voor zijn werkzaamheden.

Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.
Een dergelijke situatie deed zich voor in een situatie die was besproken in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ). De bemiddelaar had aangevoerd dat er geen passende woning in haar aanbodbestand bleek te zitten, waarna de bemiddelaar buiten haar bestand naar een woning op zoek is gegaan. Zij vond de woning, die uiteindelijk ook door huurder is gehuurd. De huurder kon niet aantonen dat er sprake was van een woning uit het bestand van de bemiddelaar. Tevens kon de huurder niet bewijzen dat er sprake was van het “dienen van twee heren”. Het argument dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was op basis van artikel 7:264 lid 1 BW ging niet op. Er is sprake van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW, als tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Naar het oordeel van de kantonrechter vielen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn levert derhalve geen onredelijk voordeel op. Voorts kwam de hoogte van de bemiddelingskosten in het onderhavige geval, neerkomend op een maand huur exclusief BTW, de kantonrechter evenmin onredelijk voor.

De rechtbank Overijssel, kantonzaken, zittingsplaats Zwolle,  gaf in haar vonnis van 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1603) te kennen dat er sprake was van een zuivere eenzijdige bemiddelingsovereenkomst. De huurder was daarom loon verschuldigd.

De kantonrechter overweegt dat het vaststaat dat de bemiddelaar de woning niet op haar algemene, voor een ieder toegankelijke website had geplaatst. Daaraan kon dus niet het vermoeden worden ontleend dat de bemiddelaar ook voor de verhuurder optrad, zoals uit de beantwoording van prejudiciële vragen in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) volgde. Het komt dus aan op de overige omstandigheden, waaraan de conclusie moet worden verbonden dat de bemiddelaar ook in opdracht van de verhuurder heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Het feit dat de woning op een afgeschermd gedeelte van de website was geplaatst en alleen voor de bemiddelaar toegankelijk was, leverde niet een dergelijke omstandigheid op. Dat de bemiddelaar de bezichtiging verzorgde leverde evenmin een dergelijke omstandigheid op. Dit kan immers ook een werkzaamheid zijn die in het kader van de bemiddeling is verricht. De bemiddelaar had ook geen sleutel van deze woning.

Het opnemen van huurwoningen in een bestand en het inschrijven van de gegevens van de woningzoekende moet eveneens als bemiddeling voor de verhuurder worden beschouwd. Voor deze werkzaamheden mogen geen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder. De bemiddelaar heeft na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst niet in woning uit haar bestand gevonden. Volgens de bemiddelaar is een

De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in
Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. De verhuurder treedt dan op als lastgever van de tussenpersoon. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf ( artikel 7:408 lid 3 BW), als het gaat om de bemiddeling bij huur en koop van een onroerende zaak en die huurder of koper is een consument. Als zowel de huurder als de verhuurder dezelfde bemiddelaar hebben ingeschakeld, dan dient de verhuurder altijd de courtage te betalen. Voordat het huidige artikel 7:417 BW was ingevoerd, kon de bemiddelaar kosten bij de huurder in rekening als de huurder zowel huurder als verhuurder een andere bemiddelaar hadden ingeschakeld. Ook als een dergelijke situatie zich voordoet is de (consument) huurder of de koper geen loon verschuldigd.

De uitzondering, die voor de huidige regeling bestond bij bemiddeling tot verhuring van onzelfstandige woonruimte, is komen te vervallen. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW is het niet meer mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder in het kader van verhuring van onzelfstandige woonruimte door te berekenen. Volgens het wetsvoorstel bij dit artikel (Memorie van toelichting wijziging artikel 7:417 BW) is de reden om deze uitzondering te handhaven, komen te vervallen. Doel van deze uitzondering was destijds continuering van het werk van vaak niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. Men vreesde dat verhuurders deze bemiddelingsbureaus niet meer zouden inschakelen, als zij zelf alle bemiddelingskosten zouden moeten dragen, en dat zij hun kamers dan zelf te huur zouden gaan aanbieden. Dat zou, naar men vreesde, dan weer leiden tot versnippering van de wijze van aanbieden van geschikte woonruimte voor de hier bedoelde groep gegadigden, waardoor vraag en aanbod niet meer makkelijk bij elkaar zouden komen, wat uit een oogpunt van volkshuisvestingsbeleid een ongewenste ontwikkeling zou zijn.
Dat is anders geworden door de verhuur van kamers via het internet, omdat huurders makkelijker en sneller zijn te bereiken. Bovendien willen de bewindslieden excessieve vergoedingen voor deze bemiddelingskosten aanpakken. Door klachten uit de praktijk en de gewijzigde omstandigheden waaronder de onzelfstandige woning verhuurd worden is deze regeling gewijzigd ( Wet van 23 december 2015 tot wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten ).

In het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 (LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt. De situatie was als volgt. De makelaar plaats een advertentie van een huurwoning op zijn website. De geïnteresseerde huurder reageert op deze advertentie en besluit na een bezichtiging de woning te huren van de verhuurder (een ander dan de makelaar). De makelaar is van mening dat de huurder bemiddelingskosten verschuldigd is. De makelaar stelt dat de huurovereenkomst door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. De huurder betwist dit. De kantonrechter overweegt zijn standpunt als volgt:

  • De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op zijn website;
  • Op deze website zijn de betalingscondities vermeld;
  • Volgens de kantonrechter is de verhuurder de opdrachtgever nu deze de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar.
  • De makelaar is niet door de huurder benaderd om een woning te zoeken;
  • Ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW is een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig, voorzover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

Door het bovenstaande komt de rechter tot de conclusie dat nu de makelaar stelt dat met de huurder is overeengekomen dat de bemiddelingskosten voor zijn rekening komen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is, de bemiddelingskosten de makelaar een niet redelijk voordeel opleveren. In deze situatie ging de rechter er dus van uit dat de verhuurder de opdrachtgever is.

Een ander voorbeeld uit de praktijk. Deze uitspraken zijn gewezen vóór invoering van het huidige artikel 7:417 BW. Een potentiële huurder kan alleen via een bemiddelingsbureau dat via de verhuurder is ingeschakeld een geschikte woning huren. Om voor die woning in aanmerking te komen, dient deze persoon zich in te schrijven bij de bemiddelaar. Als de potentiële huurder de woning krijgt toegewezen, dient hij aan de bemiddelaar courtage te betalen. Is dit toegestaan?

De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
De rechter was allereerst van mening dat, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake is van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in artikel 7:414 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft volgens de rechter de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de bemiddelaar. Volgens de rechter komt deze gang van zaken er feitelijk op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van de bemiddelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van de bemiddelaar is. Daaraan doet niet af dat de bemiddelaar zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten, handelde de bemiddelaar feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar die de woning aan de bemiddelaar heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website. Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan de bemiddelaar heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en de bemiddelaar. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald. Deze onderbouwing geldt dus ook voor een situatie dat de verhuurder zelf een bemiddelaar inschakelt en dat deze onderling (mondeling) afspreken dat de kosten van de bemiddelaar aan de huurder worden doorbelast. De rechter is voorts van mening dat met de huurder geen opdracht tot bemiddeling tot stand is gekomen: Deze huurder heeft de bemiddelaar immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat deze huurder expliciet heeft ingestemd met betaling van de commissie volgt niet dat deze huurder een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven. Uit het reageren van de huurder op de advertentie op de website en het instemmen met het betalen van de commissie volgt wel dat hij de bemiddelaar opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in artikel 7:414 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door de bemiddelaar) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat de huurder een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft de bemiddelaar aldus geen recht op loon jegens de huurder. Op grond van de huidige wettelijke regeling heeft de lasthebber in deze situatie geen recht op loon.

De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 24 april 2013 Noot 0ba over een zaak waarin huurders via internet interesse hadden gekregen in een woning. Ook hier werd de vraag gesteld of er sprake was van lastgeving met de bemiddelaar die door de verhuurder was ingeschakeld. De rechtbank was van mening dat de huurders geen opdrachtgever van de bemiddelaar waren. De huurders hadden slechts gereageerd op een specifieke woning. De huurders hebben de verhuurders wel een opdracht gegeven om een huurovereenkomst te sluiten. Er is ook hier sprake van het dienen van twee heren door de verhuurder. De bemiddelaar heeft ook hier geen recht op loon.
In een soortgelijke situatie besliste de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 7 november 2013 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:11307 ) dat er geen sprake was van een onredelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. Ik vind dit een onjuiste beslissing. Ook hier was er sprake van een bemiddelaar die een woning op haar website ten behoeve van de huurder had aangeboden. De huurder moest zich inschrijven om toegang te krijgen tot het woningaanbod. Binnen twee dagen was er op een woning gereageerd en was er een huurovereenkomst tot stand gekomen. Uit deze zaak maak ik op dat de huurder zelf een woning had uitgezocht via de website van de bemiddelaar. Ook hier lijkt de bemiddelaar niet voor de huurder op zoek te zijn gegaan naar een woning, maar had de bemiddelaar zelf gereageerd op een woning. Hiermee lijkt er ook sprake te zijn van een lastgevingsovereenkomst en zijn de overwegingen die de rechtbank Amsterdam heeft toegepast bijna één op één van toepassing. Een andere uitleg zou het verbod om twee heren te dienen illusoir maken. Het woningaanbod op de website komt er immers toch niet vanzelf te staan. In dergelijke situaties is het het meest duidelijk als de bemiddelaar van de verhuurder courtage vraagt voor het verhuren van woonruimte. De bemiddelaar weet dan zeker dat hij bij het verhuren van woonruimte zijn courtage vergoed krijgt. Dat kan immers anders zijn als hij de uitspraak van de rechtbank Amsterdam tegengeworpen krijgt.

Volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477) handelt de website Airbnb in strijd met de wet door bij zowel huurders als verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen. Airbnb exploiteert een platform gericht op het tot stand brengen van huurovereenkomsten tussen verhuurders van onroerend goed of een gedeelte daarvan, en huurders. Airbnb int voor de verhuurder bij de huurder de huursom. Verhuurder moet daarvan 3% bemiddelingskosten aan Airbnb betalen, alsmede de btw daarover, in totaal 3,63% van de huursom. De huurder moet de overeengekomen huursom aan Airbnb betalen en kan deze niet aan de verhuurder voldoen. Daarnaast dient de huurder aan Airbnb een Service fee te betalen. Voor huurders uit Nederland bedragen deze bemiddelingskosten gemiddeld 15% van de huursom. Volgens de huurder is er bij de werkwijze van Airbnb sprake van het dienen van twee heren. Het ging hier om verhuringen in het buitenland. De argumenten die werden aangevoerd konden ook betrekking hebben op verhuring in Nederland. Airbnb achtte artikelen 7:417 lid 4 BW en 7:425 BW niet van toepassing, omdat Iers recht van toepassing zou zijn en omdat er volgens Airbnb geen sprake zou zijn van tweezijdige bemiddeling.  Airbnb kwam tot de conclusie dat de door haar vanuit Ierland in Nederland aangeboden digitale platformdienst een informatiemaatschappijdienst is in de zin van de E-Commerce Richtlijn, die niet onderworpen kan worden aan nationale wetgeving dan wel beperkingen als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW.

De rechter achtte het Nederlandse recht wel van toepassing. In de bepalingen van de overeenkomst staat immers dat de rechtskeuze voor Iers recht voor consumenten niets afdoet aan de geldigheid van de dwingende bepalingen naar Nederlands recht.

Vervolgens werd door de rechter beslist dat er sprake is van totstandkoming van huurovereenkomsten. Verder werd volgens de rechter bij de totstandkoming van artikel 7:417 lid 4 BW door de wetgever aandacht besteed aan online platformen. Naar aanleiding van vragen betreffende het platform Jaap.nl. Er werd in de toelichting op de wet (Nota n.a.v. het verslag Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5, p. 5 en 6) gezegd dat Jaap.nl niet in strijd komt met het wetsvoorstel, dat eveneens bij dubbele bemiddeling de bemiddelingskosten ten laste van de verhuurder brengt. Uit het voorgaande blijkt tevens dat andere websites waarop vergelijkbare diensten worden aangeboden als die van Jaap.nl, zeer wel zo ingericht kunnen worden dat zij niet met het wetsvoorstel in strijd komen.

Volgens de rechter was hier niet sprake van elektronisch prikbord zoals besproken in het arrest van de HR van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). Volgens de rechter was Airbnb als bemiddelaar  opgetreden, aangezien zij heeft gehandeld als tussenpersoon die werkzaam is geweest bij de totstandkoming van huurovereenkomsten tussen de huurder en de verhuurders in kwestie. Dat betekent dat wordt voldaan aan de voorwaarden voor de toepasselijkheid van artikel 7:425 BW. Gelet op het bepaalde in artikel 7:427 BW volgt daaruit dat ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is.

Als er al ruimte was voor discussie of de bemiddelaar bij de huurder kosten in rekening mag brengen, in het geval er door deze bemiddelaar ten behoeve van de verhuurder om niet woonruimte wordt getoond die deze verhuurder wenst te verhuren, dan is deze mogelijkheid van discussie nu beslecht door een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) en door de huidige wettelijke regeling die aansluit op dit arrest.
In deze zaak stonden twee vragen centraal. De eerste vraag betrof een vraag of in een dergelijke situatie de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als een lastgevingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:414 BW beschouwd dient te worden. De tweede vraag die beantwoord diende te worden was die, of deze overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW beschouwd dient te worden, zodat artikel 7:417 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is.
De huurder zag op een website van een derde een geschikte huurwoning. Door navraag werd duidelijk dat deze woning door een bepaalde bemiddelaar werd aangeboden zonder dat de gegevens van de verhuurder kenbaar waren gemaakt. De huurder nam met de bemiddelaar contact op. Deze bemiddelaar gaf te kennen dat de huurder in deze situatie courtage verschuldigd is als er onder deze omstandigheden door de huurder een woning via deze bemiddelaar wordt gehuurd. De huurder betaalde deze kosten, maar wilde deze kosten na het sluiten van de huurovereenkomst terugbetaald te krijgen.
De bemiddelaar weigerde dit en stelde zich op het standpunt dat zij alleen voor de huurder als bemiddelaar is opgetreden en dat zij de huurder voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst erop heeft gewezen dat zij uitsluitend optreedt voor particuliere woonruimtezoekers, en dus niet voor verhuurders. Deze bemiddelaar gaf verder nog aan dat zij verhuurders die een woning willen verhuren enkel de mogelijkheid biedt om deze woning kosteloos en vrijblijvend aan het publiek te presenteren.
De Hoge Raad beoordeelde echter dat door deze werkwijze een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:425 BW. De huurder kon in deze situatie immers niet rechtstreeks met de verhuurder contact opnemen en was daarom wel verplicht om een overeenkomst met de bemiddelaar te sluiten waarin het courtagebeding zat opgenomen. Volgens de Hoge Raad kwam ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad overwoog daartoe: “Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde”. Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Bij het begin van dit onderdeel is al besproken dat de lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Verder hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
Artikel 7:417 lid 4 BW is volgens de Hoge Raad niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

De kantonrechter te Rotterdam had in haar vonnis van 27 november 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon. De bemiddelaar bemiddelde de woonruimte voor de verhuurder en zij incasseerde voor deze verhuurder de huur. De bemiddelaar had niet weersproken dat alleen via haar website kan worden gehuurd en dat het niet mogelijk is de verhuurder rechtstreeks te benaderen voor deze woonruimte. Er was niet gesteld of gebleken dat de website van de bemiddelaar alleen als elektronisch prikbord fungeerde. De kantonrechter concludeerde dat nu artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat in het geval van een bemiddelingsovereenkomst waarbij sprake is van het dienen van twee heren geen loon verschuldigd is, de huurder geen bemiddelingskosten aan de verhuurder verschuldigd was voor het tot stand komen van de onderhavige overeenkomsten met de verhuurder. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) tot eenzelfde oordeel. De huurders hadden via een website van een bemiddelaar een woning aangeklikt en adresgegevens ingevuld. De huurders kregen een e-mail terug waarin stond vermeld dat deze woning helaas was verhuurd, maar dat de bemiddelaar graag wilde helpen met het zoeken naar een andere woning. De huurders kregen daarna een volgende woning aangeboden en kregen een brief toegestuurd ter ondertekening. De brief werd als een intentieverklaring aangeduid. In de intentieverklaring stonden de adresgegevens van de huurders en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring was ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 689,70, verhoogd met Btw. Verder stond er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u miv € 250,– exclusief 21% Btw aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd.
Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte”.
De kantonrechter was van oordeel dat door het ondertekenen van de intentieverklaring tussen de huurders en de bemiddelaar wel degelijk een bemiddelingsopdracht was verleend.
De huurders hadden vervolgens als tweede argument gesteld dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad op 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft gewezen van belang. In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst naar het oordeel tussen de verhuurder en de bemiddelaar, waarbij bemiddelaar het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de website van onder meer de bemiddelaar als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet zou gebeuren. De bemiddelaar heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat de bemiddelaar voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat de bemiddelaar heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat de huurders geen professionele partij zijn, maar gewone particulieren die wel een woning zochten, maar daar niet hun beroep van maakten. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurders de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd hebben betaald. Het gevorderde werd toegewezen.
Het was hier dus duidelijk dat de bemiddelaar werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht.
Hetzelfde gold voor een verhuring via een bemiddelaar, waarbij de verhuurder geheel was afgeschermd van de huurder. De situatie werd besproken in het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Hier was sprake van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (vgl HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in rov 4.4.2). Voor de feitelijke gang van zaken verwijs ik naar deze uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht.

Beheerder doet zich voor als bemiddelingsbureau
Soms treedt een beheerder van een verhuurder als bemiddelingsbureau naar de huurder op. De beheerder vraagt dan een bemiddelingsvergoeding voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst met de verhuurder. Hier moet de vergoeding sowieso worden afgewezen, omdat er geen sprake van bemiddeling is. Een beheerder kan immers als hij daartoe bevoegd is zelf beslissen of er met een huurder een overeenkomst wordt aangegaan.

Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in
Er bestaat een tussenvorm als er een woning wordt verhuurd waarvoor zowel opdracht tot bemiddeling door een verhuurder is verstrekt als opdracht tot bemiddeling door de huurder is verstrekt.
In dit geval kunnen de kosten voor het tot stand komen van een huurovereenkomst niet aan de huurder worden doorbelast, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woning zoeken.
De achterliggende gedachte is dat de bemiddelaar moeilijk als zodanig voor potentiële huurders kan optreden, wanneer hij al benaderd is door één of meer verhuurders die een huurder zoeken. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW mag de bemiddelaar aan de huurder ook geen loon vragen. Als de woning immers wordt verhuurd als gevolg van inschakeling van de bemiddelaar dan wordt de overeenkomst geacht tot stand te zijn gekomen door inspanningen van de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. Een andere opvatting zou misbruik in de hand werken. De bemiddelaar kan immers met de verhuurder afspreken dat de kosten voor zoeken en vinden van een huurder geheel of gedeeltelijk aan de huurder doorbelast worden. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest. Het “dienen van twee heren” werd daarom door de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 775198/08-18186 ) afgestraft. Dit gold eens te meer nu de bemiddelaar de huurder niet correct had geïnformeerd betreffende de gevraagde huurprijs die hoger was dan op basis van de woningwaardering voor zelfstandige woningen was toegestaan
In dit geval is het niet mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder door te berekenen als de woning in het eigen bestand van het bemiddelingsbureau voorkomt en er aldus door de verhuurder opdracht is gegeven tot het vinden van een geschikte huurder.
Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren. Het enkele feit dat een huurder zich meldt voor een pand is natuurlijk nog geen aanhuuropdracht, maar een logische vereiste om een verhuuropdracht namens de verhuurder te kunnen volbrengen.

De huurder kan de betalingsverplichting niet meer vernietigen als de bemiddelingsovereenkomst meer dan drie jaar geleden is gesloten. De huurder loopt dan tegen de termijn van verjaring aan die op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW afloopt na een periode van drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. In het hoofdstuk: “Introductie incasso van huurvorderingen” leg ik uit wanneer deze bevoegdheid de huurder ten dienste is komen te staan. Dit moment vangt doorgaans aan op het moment dat de betaling is verricht.

Als de bemiddelingsovereenkomst langer dan drie jaar geleden is, dan is nog wel mogelijk de overeenkomst in stand te laten maar betaling daarvan terug te vorderen wegens strijdig met de wettelijke regeling. Voor een onverschuldigde betaling geldt een verjaringstermijn van vijf jaar.

Als de bemiddelingsovereenkomst wél geldig tot stand is gekomen tussen bijvoorbeeld de verhuurder en de bemiddelaar, dan zal de bemiddelaar bij de gemaakte afspraken duidelijk dienen te maken dat er sprake is van een courtage in- of exclusief btw. Doet de bemiddelaar dat niet en wordt een courtage afgesproken zonder daarbij de btw te noemen, dan mag de consument ervan uit gaan dat het bedrag inclusief btw betreft. Deze situatie deed zich voor in een zaak die speelde voor de rechtbank Amsterdam van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:7486). Hier hoefde de verhuurder van een woning in Amsterdam hoeft de btw die een makelaar in rekening bracht voor het vinden van een huurder niet te betalen. De btw stond namelijk niet vermeld bij het percentage aan courtage maar pas verderop in de overeenkomst. Bij de vergoeding over het courtage stond vermeld: “De courtage bedraagt 8% van de huurprijs voor maximaal 1 jaar, met een minimum van € 800,00. De courtage wordt berekend over de initiële huurperiode, overeengekomen tussen de huurder en Opdrachtgever”. In de algemene bepalingen stond vermeld dat alle bedragen exclusief btw luidden. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat de bedragen inclusief btw zouden zijn.  De verhuurder achtte de handelwijze van de makelaar een misleidende omissie in de zin van artikel 6:193d lid 2 BW omdat, kort gezegd, essentiële informatie, namelijk de in rekening te brengen belastingen, was  weggelaten.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de handelwijze van de bemiddelaar door een percentage aan courtage overeen te komen, waarover vervolgens nog BTW wordt gerekend, als een oneerlijke handelspraktijk aan te merken. Door de verhuurder  geen volledige duidelijkheid te verschaffen over het aan courtage inclusief BTW in rekening te brengen tarief, heeft de bemiddelaar essentiële informatie aan de verhuurder over het in rekening te brengen percentage aan courtage weggelaten.

Aanvullende regelgeving?
De huidige wetgeving voorziet al in een mogelijkheid van een bestuurlijke boete of last onder dwangsom. Het stelselmatig vragen van sleutelgeld kan in bepaalde gevallen voor de Autoriteit Consument en Markt (ACM) aanleiding zijn om handhavend op te treden op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc). Wanneer de ACM van oordeel is dat de Whc is overtreden, is zij bevoegd om bestuurlijke boetes (maximaal € 450.000 per overtreding) en last onder dwangsommen op te leggen. Hierbij dient te worden aangetekend dat de ACM niet in individuele gevallen optreedt. Zij kan alleen optreden wanneer een overtreding van de consumentenwetgeving meerdere consumenten/huurders kan raken. Er dient sprake te zijn van een zogenaamde collectieve inbreuk.
Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. Gedupeerden van geëist sleutelgeld of derden kunnen hiervan melding doen bij ConsuWijzer (zoek op bemiddelingskosten).