G.2. Omzethuur in gehuurde of in vergelijkingspand

In beginsel mogen partijen een huurprijs afspreken die omzet gerelateerd is. Bij omzethuur wordt overeengekomen dat een deel of de volledige huurprijs afhankelijk is van de behaalde omzet of de winst van de huurder van het pand. Voor de verhuurder brengt dit het risico met zich mee dat er weinig huur betaald hoeft te worden als de huurder er “met de pet naar gooit”.  verhuurders spreken daarom doorgaans een minimumhuurprijs overeen. Als de onderneming in het gehuurde boven een bepaalde omzet draait, dan zal er huur boven het minimum bedrag bijbetaald dienen te worden.

Een drankafnamebeding kan niet als omzethuur worden aangemerkt. In het vonnis van 17 januari 2018 van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie, Haarlem (ECLI:NL:RBNHO:2018:177) kwam aan de orde of een drankafnamebeding als huur aangemerkt moest worden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was. De rechter oordeelde: Hoewel de verhuurder naast de huurinkomsten een ander voordeel geniet, te weten de leverancierskortingen van het door huurder afgenomen tapbier, is het enkel genieten van dat voordeel onvoldoende om aan te nemen dat sprake is van een indirecte huurbetaling. Er is immers geen sprake van een prestatie in het kader van het huurrecht van huurder jegens verhuurder of andersom, terwijl in de huurovereenkomst geen minimumafnameverplichting van tapbier is vastgelegd; het is de huurder aldus toegestaan om – al dan niet uitsluitend – bier uit de fles te schenken, in welk geval geen sprake is van enige al dan niet indirecte betaling. Van omzethuur is aldus geen sprake.

Volgens een arrest van de Hoge Raad van 26 februari 1993 (HR 26 februari 1993, 1993:ZC0891, met noot mr. P.A. Stein) is er geen plaats voor afwijking van de objectieve maatstaf van de wettelijke regeling door de omzetgegevens in de nieuwe huurprijsvaststelling te verwerken. Volgens de verhuurder diende de huurprijs na een renovatie met een opwaartse correctie te worden verhoogd. Het winkelcentrum waarin het gehuurde was gevestigd, was volgens de verhuurder door de renovatie een modern winkelcentrum met een uitnodigende entree en heldere passages geworden door het binnenkomend daglicht. De huurder was na een renovatie van mening dat de renovatie geen invloed op de huurprijs had en stelde dat verbetering van de winkelstand niet met omzetcijfers aangetoond kon worden. De rechtbank was van mening dat omzetgegevens niet zonder meer als maatgevend beschouwd kunnen worden, omdat de omzet door allerlei factoren bepaald kunnen worden. Kwaliteit en ligging is daar één van. Het is immers mogelijk dat een slechte ondernemer een lage omzet op een goede locatie haalt, terwijl een goede ondernemer door durf en intuïtie op een slechte locatie een goede omzet kan draaien. Met andere woorden: het rendement van een verkooppunt is afhankelijk van de vakbekwaamheid en de gemotiveerdheid van de ondernemer en niet alleen van de ligging. De huurder moet zelf zijn eigen beleid en daarmee mogelijk zijn omzet in redelijkheid kunnen bepalen. Daarom kan de potentiële jaaromzet niet als een objectief gegeven worden aangemerkt.

In deze laatste uitspraak hadden partijen bij het aangaan van de overeenkomst niet voor een omzetafhankelijke huurprijs gekozen, maar waren partijen uitgegaan van een vast bedrag. De rechter ging daarom voorbij aan het aanbod van de huurder om te bewijzen dat de omzet na de renovatie niet meer dan trendmatig was gestegen. Alleen als partijen bij het sluiten van de overeenkomst met een omzetafhankelijke huurprijs rekening hebben gehouden, mag de rechter met een nadere huurprijsvaststelling op grond van artikel 7:303 BW rekening houden. Doorgaans moet de omzet buiten de berekening van de huurprijs worden gehouden, omdat de criteria van artikel 7:303 BW geen rekening houden met de en exploitatie die in het gehuurde wordt gevoerd. In het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 17 november 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:4575 werd een casus besproken waarin de deskundige panden met een terras in de vergelijking had betrokken. In dit hoofdstuk is aan de hand van deze uitspraak al besproken dat de deskundige niet panden uit mag zoeken om naar een bepaalde huurprijs toe te schrijven. Het hof kwam echter tot oordeel dat de aanwezigheid van het terras bij het gehuurde niet van invloed op de huurprijs was aangezien het terras is gesitueerd op gemeentegrond en niet tot het gehuurde behoorde. De aanwezigheid van het terras zal van invloed zijn op de omzet van het eetcafé, maar bij de berekening van de huurprijs dienen de omzet en de (wijze van) exploitatie van het gehuurde buiten beschouwing te blijven. Of en hoe een drankafnameverplichting bij huurders van invloed is op de door hen te betalen huurprijs is door verhuurster op geen enkele wijze onderbouwd. Hier was door partijen kennelijk ook niet gesteld dat omzethuren waren overeengekomen.

Uit de kamerstukken wordt duidelijk dat het voor partijen mogelijk blijft een door de omzet bepaalde huur overeen te komen ( zie Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr 19). Meestal gebeurt dat door een combinatie van een vast bedrag, vermeerderd met een bepaald percentage van de omzet. Een belangrijke passage uit het kamerstuk over de omzetgerelateerde huur luidt als volgt “(…) ls dat overeengekomen, kan daarmee bij de nadere huurprijsvaststelling conform artikel 7:303 BW rekening worden gehouden. De nadere huurprijs kan dus een omzethuur zijn. De nadere huurprijsvaststelling kan dan bestaan uit een hoger of lager percentage van de omzet of uit een hoger of lager vast bedrag. Daarbij moet wel als richtsnoer gelden dat de door artikel 7:303 BW voorgeschreven vergelijking met andere huurprijzen plaatsvindt. Daarbij hoeft het niet per se ook om omzethuren te gaan. Dat de oorspronkelijke huur een omzethuur was, is een bijzondere omstandigheid waarmee de rechter eveneens rekening heeft te houden. Een dergelijke bijzondere omstandigheid kan ook zijn dat partijen met de omzethuur hebben beoogd de huur niet te hoog te laten oplopen”. De Hoge Raad vond deze redenering (dat er met omzet geen rekening gehouden hoeft te worden als dit niet bij aanvang van de overeenkomst is overeengekomen) in haar arrest van 15 juni 2001 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2174 ) niet onjuist.
Daarnaast geldt dat een huurprijs die aan omzet is gerelateerd (dus de omzet maakt een onderdeel van de huurprijs uit) wel in de vergelijking kan worden betrokken, want een omzet gerelateerde huur wordt wel beschouwd als een geaccepteerde huurprijs voor een bepaalde categorie bedrijfsruimten (benzinestations en horeca).

In het algemeen is de huurprijs van benzinestations samengesteld uit diverse vergoedingen. De reden daarvan is dat de exploitatie van benzinestations dermate specifiek is dat wel met de aard van die activiteiten rekening moet worden gehouden. De rechtbank Alkmaar heeft zich in haar uitspraak van 6 januari 1994, Prg. 1995, 4333 aangesloten bij vergelijkbare ruimten en daarbij gezocht naar de gemiddelde percentages van andere ondernemingen.